ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-72958/2023

03 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей И.В. Масенковой, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Управления представителя ФИО2 (доверенность от 28.12.2023),

от Комитета представителя ФИО3 (доверенность от 09.01.2024),

от Предпринимателя представитель не явился,

от Общества представитель не явился,

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 по делу № А56-72958/2023 (судья А.Г. Сайфуллина), по заявлению:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (Санкт-Петербург),

общество с ограниченной ответственностью «Трэс» (192019, Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны, д. 15, лит. А, пом. 7-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании незаконными действий регистрирующего органа, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) по государственной регистрации соглашения о переуступке прав арендатора по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - Предприниматель), общество с ограниченной ответственностью «Трэс» (далее - Общество).

Решением от 16.12.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает, что сделка, на основании которой осуществлена государственная регистрация права, не оспорена; полагает возможным суммирование сроков основного договора и дополнительного соглашения для определения продолжительности действия основного договора; считает, что Комитетом избран ненадлежащий способ защиты права.

В  отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения,  указывает, что из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позиции, сформулированной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2008 по делу № А21-6182/2007, не следует возможность суммирования сроков для применения пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, в адрес Комитета уведомления о возможной передаче  прав и обязанностей по договору не поступали.

В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Управления и Комитета, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.04.2019 между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор № 13/ЗК-05924 (далее – Договор) аренды земельного участка площадью 322 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007012:2523, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Фаянсовая, участок 12 (далее - Участок).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора он действует до 23.10.2019 и вступает в силу с момента его подписания.

На основании обращения Предпринимателя в соответствии с частями 3 – 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 28.11.2022 между Комитетом и Предпринимателем заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору об установлении срока его действия до 28.11.2025.

Согласно пункту 4.3.8 Договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.4 Договора положения пункта 4.3.8 Договора не применяются, если Договор заключен на срок более чем пять лет; в этом случае арендатор обязан в десятидневный срок уведомить арендодателя о совершении действий, указанных в пункте 4.3.8 Договора.

В соответствии с условиями заключенного 23.05.2023 между Предпринимателем (цедент) и Обществом (цессионарий) договора № 04/05 права и обязанности арендатора по Договору переданы Обществу.

На основании указанного договора Управлением осуществлена регистрация перехода Обществу права аренды в отношении Участка, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 26.05.2023 за государственным регистрационным номером 78:12:0007012:2523-78/011/2023-4.

Полагая, что действия Управления по государственной регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по Договору, заключенному на срок менее пяти лет, без письменного разрешения арендодателя, являются незаконными, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на невозможность суммирования сроков основного договора и дополнительных соглашений для определения продолжительности действия договора, в связи с чем не усмотрел оснований для применения к Договору положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с положениями статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 Договора срок его действия определен периодом с 23.04.2019 по 23.10.2021. Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к Договору срок его действия установлен до 28.11.2025.

Проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что увеличение на три года срока Договора, первоначального заключенного на срок менее пяти лет, не дает оснований считать договор аренды заключенным на срок более пяти лет и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из содержания пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, не следует, что возможно исчисление соответствующего пятилетнего срока путем суммирования сроков действия договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

Учитывая, что пунктом 4.3.8 Договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по Договору третьему лицу, договор от 23.05.2023 № 04/05 о переуступке прав и обязанностей арендатора по Договору не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах действия регистрирующего органа по государственной регистрации договора от 23.05.2023 № 04/05 о переуступке прав и обязанностей арендатора по Договору, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета, являются незаконными.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом наличия у зарегистрированного соглашения признаков ничтожной сделки, несостоятелен довод апелляционной жалобы об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено, а потому у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы ответчика и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 по делу № А56-72958/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

 

Судьи

 

И.В. Масенкова

 

М.А. Ракчеева