﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-11391/2020

г. Краснодар

25 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349) – Сыс А.Б. (председатель), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой»                              (ИНН 6141054867, ОГРН 1196196013980), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва – Волгоград Федерального дорожного агентства», министерства транспорта Ростовской области, управления по архитектуре и градостроительству города Батайска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021 по делу № А53-11391/2020, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «БатайскСтрой» (далее – общество) о взыскании 7 648 202 рублей 30 копеек долга по договору аренды от 22.03.2011 № 4940 за период с 01.10.2018 по 31.12.2020, а также 407 790 рублей неустойки, начисленной с 21.03.2013 по 31.12.2020 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва – Волгоград Федерального дорожного агентства», министерство транспорта Ростовской области и управление по архитектуре и градостроительству города Батайска.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы невозможностью использования арендатором спорного участка в согласованных сторонами целях (для строительства), что исключает взыскание с ответчика долга по арендной плате и неустойки. 

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает на наличие оснований для взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойки, поскольку суды при разрешении спора не учли следующие обстоятельства. Спорный земельный участок предоставлен в аренду по договору от 22.03.2011 № 4940. Общество при принятии участка в аренду на основании договора уступки прав арендатора знало о том, что он окружен автомобильной дорогой, однако возражения относительно невозможности его использования не заявило. Ответчик, являясь профессиональным участником рынка строительства, должен был ознакомиться с градостроительными регламентами, предусматривающими ограничения в использовании земельного участка.       В спорный период участок находился в пользовании общества, доказательства, достоверно подтверждающие невозможность его использования в согласованных в договоре целях, в материалы дела не представлены. Кроме того, арендатор на протяжении длительного периода о прекращении арендных отношений по причине невозможности использования участка не заявлял. 

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и ООО «Универсал-2» (арендатор) заключили договор от 22.03.2011 № 4940 аренды земельного участка площадью 17 391 кв. м с кадастровым номером 61:46:0000000:42, расположенного по адресу: г. Батайска, ш. Западное, 6, с видом разрешенного использования – для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта (т. 1, л. д. 20 – 24). Срок действия договора установлен с 16.03.2011 до 16.03.2014 (пункт 2.1 договора). Участок передан арендодателю по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 32).

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. Арендная плата подлежит внесению ежеквартально равными частями в срок до 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Пунктом 5.2 договора установлена неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы.

На основании договора от 24.12.2012 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:46:0000000:42 перешли к обществу (т. 1, л. д. 12 – 16). 

Комитет и общество заключили соглашение от 01.07.2016 к договору аренды от 22.03.2011 № 4940, которым изменили вид разрешенного использования земельного участка на – офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры (т. 1, л. д. 11).

В исковом заявлении комитет указывает, что общество допустило нарушения условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, в связи с чем на стороне арендатора образовался долг за период 01.10.2018 по 31.12.2020 в общем размере 7 648 202 рублей 30 копеек. В результате несвоевременного внесения арендных платежей начислена неустойка, размер которой составил 407 790 рублей. 

Поскольку требования претензии о необходимости оплаты долга и неустойки общество не выполнило, комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями                  статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении исковых требований комитета пришли к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:42, предоставленный арендатору по договору от 22.03.2011 № 4940                     (в редакции соглашения от 01.07.2016), не может быть использован последним по назначению (отсутствуют подъездные пути, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку, возможности въезда/выезда нет, участок окружен дорогами). Данные обстоятельства позволили судам заключить о неправомерности требований истца о взыскании с общества арендной платы и неустойки.

В то же время, отказывая в удовлетворении исковых требований комитета, судебные инстанции не учли следующее.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:42 предоставлен в аренду ООО «Универсал-2» по договору от 22.03.2011 № 4940 во исполнение постановления администрации города Батайска от 16.03.2011 (т. 1, л. д. 69). Согласно указанному постановлению в отношении спорного участка прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Универсал-2» путем его предоставления в аренду для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта (т. 1, л. д. 68 – 78). При заключении договора аренды участок передан во владение арендатору по акту. Ответчик приобрел права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:46:0000000:42 в декабре 2012 (т. 1, л. д. 79 – 84).                        В июле 2016 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее изменение вида использования участка (т. 1, л. д. 11).  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска комитета, не приняли во внимание наличие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о передаче арендодателем участка во владение арендатору. Доказательства создания арендодателем таких условий, которые привели к невозможности достижения цели аренды (статья 328, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса), в обжалуемых судебных актах не приведены.   

При заключении договора уступки от 24.12.2012 и в период его действия, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ. Доказательства, подтверждающие, что арендатор совершил предусмотренные действующим законодательством действия при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка, включая отказ от договорных отношений, в материалы дела не представлены, равно как и сведения, достоверно свидетельствующие о неиспользовании обществом спорного участка в заявленный истцом период, об оспаривании отказа в организации примыкания.  

Изложенное исключает обоснованность выводов судебных инстанции о том, что земельный участок не был передан во владение арендатору, а также об отсутствии в течение всего заявленного истцом периода оснований для взыскания с общества долга по арендной плате и неустойки.

Поскольку выводы судов сделаны без учета содержания представленной в дело совокупности доказательств, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса. 

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам истца о передаче арендатору владения участком и об осведомленности ответчика относительно существующих ограничений в его использовании, обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы в целях проверки довода о невозможности организации доступа к земельному участку, установить момент, когда арендатор утратил возможность использования земельного участка в соответствии с целью его предоставления, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить исковое заявление комитета в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021 по делу № А53-11391/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев