АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5534/2017

г. Южно-Сахалинск

22 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 15 февраля 2019 года. Решение суда в полном объеме изготовлено 22 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи                Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Издательство «Визит», Индивидуального предпринимателя Федорова Сергея Петровича к Публичному акционерному обществу междугородней и международной электрической связи «Ростелеком», Акционерному обществу «Производственно-инжиниринговая компания ЭЛБИ», Индивидуальному предпринимателю Шелесту В.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 № 60/48, обязании не чинить препятствия в пользовании помещениями, произвести перепланировку помещений, взыскании судебной неустойки,

при участии: от истца ООО «Издательство Визит»; от ИП ФИО2 – ФИО2, полномочия подтверждены, личность установлена,

от АО «Производственно-инжиниринговая компания ЭЛБИ»  - представителя ФИО3 по доверенности от 20.12.2017; 

от ИП Шелеста В.И.  – представителя ФИО4 по доверенности от 09.01.2019. 

от Управления Пенсионного фонда Российской Федерации по Холмскому району Сахалинской области – представителя ФИО4 по доверенности от 31.12.2018, представителя ФИО5 по доверенности от 31.12.2018;

В отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Издательство «Визит» (далее – ООО «Издательство «Визит»), индивидуальный предприниматель Федоров Сергей Петрович (далее - ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу междугородней и международной электрической связи «Ростелеком» (далее – ПАО «Ростелеком»), акционерному обществу «Производственно-инжиниринговая компания ЭЛБИ» (АО «ПИК ЭЛБИ») о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 № 60/48 в части включения в договор мест общего пользования, обязании не чинить препятствия в пользовании помещениями.

В обоснование исковых требований указано следующее.

Помещения № 24, 25, 27, 28 в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве) ФИО6, ФИО7, ФИО8. Право общей долевой собственности зарегистрировано 04.04.2007 (запись в ЕГРН № 65-65-09/003/2007-099).

Истцы являются арендаторами нежилых помещений в указанном здании - ИП ФИО2 арендатором помещения № 27 на основании договора аренды от 10.01.2017, ООО «Издательство «Визит» - помещения № 25 на основании договора аренды от 10.01.2017.

Кроме того, ИП ФИО9 является также собственником помещений № 24, 25, 27, 28 как супруг ФИО7 (режим совместной собственности супругов).

Собственники указанных помещений являются стороной по договору аренды земельного участка № 51 от 18.05.2011 (с дополнительным соглашением от 28.10.2016), на котором расположено здание (с множественностью лиц на стороне арендатора).

04.07.2017 между ПАО «Ростелеком» (продавец) и ЗАО «ПИК ЭЛБИ» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 60/48 от 04.07.2017, по которому продавец передал в собственность покупателя объект недвижимого имущества по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, д.5: -Узел связи (рус) общей площадью 2664,3 кв.м, 1981 года постройки, этажность 3, кадастровый номер 65:09:0000028:54; Объект движимого имущества: - прибор учета тепла-узел коммерческого учета тепловой энергии.

Указанный  договор, по мнению истцов, нарушает права и охраняемые законом интересы остальных собственников и арендаторов помещений, поскольку по договору отчуждены места общего пользования, входная группа (несколько крылец, тамбуры, лестницы, служащие также аварийными выходами, в частности, помещения № 1 (лестничная клетка), № 26 (туалет), площадью 4,9 кв.м, расположенные на первом этаже здания, которыми пользуются как собственники, так и арендаторы помещений на протяжении более 17 лет. Места общего пользования объединены общим входом и лестничной площадкой, а входы служат также путем для эвакуации работников и посетителей в случае пожара. Спорные помещения являются местами общего пользования по их функциональному назначению, изначально предусмотренному при проектировании, имеют неограниченный круг пользователей, предназначены для обслуживания более одного помещения. Собственники помещений в здании обладают правом общей долевой собственности на общее имущество вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Как указано в исковом заявлении, спорные помещения являются местами общего пользования, находятся в границах капитальных стен, имеют входы как со стороны помещений, находящихся в собственности и пользовании истцов, так и со стороны помещений, ранее принадлежавших ПАО «Ростелеком». 

После регистрации перехода права собственности АО «ПИК ЭЛБИ» приступило к проведению работ по реконструкции и перепланировке мест общего пользования, заделало вход на лестничную площадку из помещений, принадлежащих ООО «Издательство «Визит» и ведущего в туалет, а также демонтировало сантехническое оборудование в туалете и умывальную раковину. Указанные работы проводятся в отсутствие проекта иностранными гражданами, которые находятся на территории Холмского района без регистрации в миграционной службе, проживают на объекте, создают пожароопасную обстановку в здании. Факт самовольной реконструкции подтверждается письмом отдела архитектуры от 07.09.2017. Нарушение прав и интересов истцов подтверждается также докладными записками. 

Истцы направили в адрес ответчиков претензию от 24.07.2017 со ссылкой на допущенные нарушения закона при совершении сделки, наступление неблагоприятных последствий, с предложением исключить из спорного договора места общего пользования, а также урегулировать отношения путем переговоров. 

Письмом от 27.10.2017 АО «ПИК ЭЛБИ» на правах собственника здания Узла связи потребовало демонтировать в срок до 31.10.2017 дверь, расположенную между помещением ООО «Издательство «Визит» и помещением АО «ПИК ЭЛБИ», в связи с проведением ремонтных работ, в случае невыполнения – выход будет заблокирован.

Истцы, считая, что действиями ответчиков нарушаются их права пользования принадлежащим им имуществом, обратились в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки.

В качестве правового обоснования истцы приводят ссылки на положения статей 12, 304, 305, 166, 167, 168, 173.1, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивируют требования недействительностью оспариваемой сделки как совершенной в отсутствие необходимого в силу закона согласия, а также чинимыми истцам препятствиями в пользовании принадлежащими им помещениями.

Истец вправе требовать устранения нарушений его права пользования помещением в порядке статей 304, 305 ГК РФ. Законный интерес истцов в данном случае заключается в нормальной эксплуатации находящихся в его пользовании помещений, отсутствии препятствий в пользовании местами общего пользования для нормальной жизнедеятельности. 

Сделка является недействительной как совершенная в отсутствие согласия уполномоченного органа и долевых собственников на реконструкцию и прекращении доступа в помещение (статьи 173.1, 174 ГК РФ). В результате признания сделки недействительной статус помещений общего пользования изменится и перейдет из режима частной собственности в режим общей долевой собственности. Последствием недействительности сделки будут являться восстановление в правах собственников и пользователей, которые они имели до совершения оспариваемой сделки.

В ходе рассмотрения дела истцами представлены дополнения к иску, в которых истцы указывают на совершение ответчиком действий по блокированию доступа к местам общего пользования путем установки металлической двери, преграждающей проход к лестничной клетке первого этажа, блокирование двери, ведущей из помещения № 25 на лестничную площадку (аварийный и пожарный выход), установив металлические уголки; возведение стенки в месте расположения двери со стороны лестничной площадки, которая окончательно перекрыла аварийные и пожарные пути эвакуации, которые изначально были установлены проектом.

Ранее заявленное требование дополнено требованиями об обязании ЗАО «ПИК ЭЛБИ» не чинить препятствий истцам, а также их работникам по пользованию местами общего пользования: подвалом, помещением № 1 (лестничная клетка) площадью 13.3 кв.м, № 26 (туалетом) площадью 4,9 кв.м; обязании не позднее 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу решения суда демонтировать стенку, преграждающую выход из помещения № 25 в помещение № 26 (лестничную площадку); снять металлические уголки с двери, ведущей из помещения № 25 в помещение № 26, передать истцам по передаточному акту комплект ключей от металлических дверей, ведущих из помещения № 26 к туалету. В случае неисполнения решения суда взыскать судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

В дополнении к иску от 19.01.2018 истец приводит доводы о том, что по оспариваемому договору фактически было продано все здание, включая не только места общего пользования, но и помещения № 24, 25, 27, 28, находящиеся в долевой собственности ФИО6, ФИО7, ФИО8. В договоре не определен литер здания, номера помещений, площадь каждого помещения, этаж, назначение помещений. Из копии инвентарного дела, технического паспорта следует, что объект недвижимости  - узел связи «РУС) расположен по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, стр. 5, литер А, вместе с тем по указанному адресу расположены еще 3 объекта недвижимости: с литерами А, Г, Д. Поскольку предмет договора (объект недвижимости) с достоверностью установить из договора невозможно, договор является недействительным. В связи с указанным истец уточнил требования в части перечня мест общего пользования.

Истцы указывают, что фактически лишены нормальной производственной среды обитания в связи с отсутствием возможности пользоваться водой, осуществлять уборку помещений, то есть не могут использовать помещения по назначению.

Ответчиками не опровергнут тот факт, что при проектировании здания были учтены санитарные, противопожарные нормы и правила, которые обеспечивали свободный доступ и пользование всеми местами общего пользования всеми, кто осуществляет деятельность в здании. Истцы фактически лишены доступа к внутреннему пожарному водопроводу, внутренним электросетям, водостокам, которые являются общедомовым имуществом.

В ходе рассмотрения дела исковые требованиями неоднократно уточнялись.

В обоснование иска также указано следующее.

В ходе выездного судебного заседания подтвердилось незаконное изъятие из федеральной собственности мест общего пользования – бомбоубежища, находящегося в подвале здания, в силу чего оспариваемый договор является ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В ходе выездного судебного заседания также нашли свое подтверждение наличие препятствий в пользовании местами общего пользования, несогласованная реконструкция, переустройство, перепланировка, блокировка выходов, в том числе наличие возведенной стены, преграждающей выход из помещения № 25, в помещение № 26 (коридор); наличие металлических уголков на двери, ведущей из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор).

Со ссылкой на судебную практику и разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ № 64 указал, что сторонам спора принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество здания. Ответчик произвел реконструкцию (переустройство, перепланировку) в отсутствие согласия остальных собственников помещений здания и соответствующего разрешения. Технический план, изготовленный 27.04.2018, заказчиком которого выступило АО «ПИК ЭЛБИ», содержит недостоверные сведения. АО «ПИК ЭЛБИ» был создан новый объект недвижимого имущества, состоящий из ряда нежилых помещений, с измененными характеристиками и назначение, который должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН (за исключением мест общего пользования). Ответчиками не представлены доказательства наличия законных оснований для внесения в техническую документацию сведений об изменении назначения нежилых помещений (мест общего пользования), частичной их ликвидации (сноса), перепланировки. Не представлены доказательства того, что АО «ПИК ЭЛБИ» обращалось за согласованием к другим собственникам либо ему чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было отказано. Используя недостоверные сведения, АО «ПИК ЭЛБИ» заложило в банк все здание, включая места общего пользования, помещения, принадлежащие истцам, что подтверждается сведениями с сайта Росреестра.

Удовлетворение иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности само по себе является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности (если данное право было зарегистрировано) и изменений в кадастровом учете, поскольку утрачивает действительность правоустанавливающий документ – договор купли-продажи.

В дальнейшем истец заявил об изменении исковых требований в связи с отчуждением спорного нежилого помещения ИП Шелесту В.И., просил признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ПАО «Ростелеком» и АО «ПИК ЭЛБИ» полностью;

обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не позднее 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести планировку помещений в здании, расположено по адресу: г. Холмск, пл. Ленина -5, кадастровый номер 65:09:0000028:54, в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, указанным в техническом паспорте от 16.06.2009. В случае неисполнения решения суда в данной части взыскать с АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения суда;

обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не чинить препятствий истцам, а также их работникам в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования в здании, расположенном по адресу: 

<

...>;

обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не позднее 1-ти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать возведенную стену, преграждающую выход из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); демонтировать металлические уголки с двери, ведущей из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); передать истцам комплект ключей от металлических дверей, ведущих из: -помещения № 25 в помещение № 26; -из помещения № 26 в помещение № 1; -помещения № 1 в помещение № 6; -из помещения № 6 в помещения № 2, № 3. В случае неисполнения решения в данной части взыскать с АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения суда.

После уточнения исковых требований в окончательном варианте истцами исковые требования сформулированы в следующем виде:

1. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 № 60/48, заключенный между ПАО «Ростелеком» и АО «ПИК ЭЛБИ» в связи с отчуждением в здании «Узел связи «РУС», кадастровый номер 65:09:0000028:54, по адресу: 

<

...>, 27, 28, принадлежащих на праве общей долевой собственности физическим лицам: ФИО7, ФИО8, ФИО10, и мест общего пользования, обозначенных на поэтажном плане как:

- помещение № 1 (лестничная клетка), помещение № 2 (малярная, склад), помещение № 3 (подсобное), помещение № 4 (плотницкая), помещение № 5 (склад), помещение № 6, помещение № 7 (теплоузел), помещение № 8 (склад электроцеха), помещение № 9 (склад), помещение № 10 (склад), помещение № 11 (склад), помещение № 12 (столярная), помещение № 13 (столярная), помещение № 14 (слесарная), помещение № 15 (слесарная), помещение № 16 (коридор), помещение № 17 (теплоузел), помещение № 18 (склад), помещение № 20 (вспомогательное), помещение № 21 (вспомогательное), помещение № 22 (вспомогательное), помещение № 23 (вспомогательное), помещение № 24 (вспомогательное), помещение № 25 (вспомогательное), помещение № 26 (вспомогательное), помещение № 27 (вспомогательное), расположеннее в подвале, общей площадью 717,3 кв.м;

- помещение № 1 (лестничная клетка), помещение № 2 (подсобное), помещение № 3 (туалет), помещение № 4 (туалет), помещение № 5 (подсобное), помещение № 6 (коридор), помещение № 7 (коридор), помещение № 8 (подсобное), помещение № 13 (коридор), помещение № 15 (коридор), помещение № 23 (коридор), помещение № 26 (коридор), помещение № 29 (коридор), расположенные на 1 этаже здания литер «А», общей площадью 112,2 кв.м;

- помещение № 1 (лестничная клетка), помещение № 2 (подсобное), помещение № 3 (туалет), помещение № 4 (коридор), помещение № 5 (коридор), помещение № 17 (коридор), помещение № 47 (коридор), расположенные на 2 этаже здания литер «А», общей площадью 110,3 кв.м;

- помещение № 1 (лестничная клетка), помещение № 2 (коридор), помещение № 3 (коридор), помещение № 4 (туалет), помещение № 5 (туалет), помещение № 20 (коридор), помещение № 43 (коридор), расположенные на 3 этаже здания литер «А», общей площадью 125,7 кв.м.

2. Обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не позднее 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести планировку помещений в здании, расположенном по адресу: г. Холмск, пл. Ленина -5, кадастровый номер 65:09:0000028:54, в прежнее состояние в соответствии с поэтажным и экспликацией к поэтажному плану, указанным в техническом паспорте от 16.06.2009. В случае неисполнения решения суда в данной части взыскать с АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения суда.

3. Обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не чинить препятствий истцам, а также их работникам в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

4. Обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не позднее 1-ти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать возведенную стену, преграждающую выход из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); демонтировать металлические уголки с двери, ведущей из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); передать истцам комплект ключей от металлических дверей, ведущих из:

-помещения № 25 в помещение № 26;

-из помещения № 26 в помещение № 1;

-помещения № 1 в помещение № 6;

-из помещения № 6 в помещения № 2, № 3.

В случае неисполнения решения в данной части взыскать с АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения суда.

Уточнения иска судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Сахалинской области, ФИО6 (далее – ФИО6), ФИО7 (далее – ФИО7), ФИО8 (далее – ФИО8), общество с ограниченной ответственностью «ДальСервис» (далее – ООО «ДальСервис»), Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Холмскому району Сахалинской области, индивидуальный предприниматель ФИО11 (далее – ИП ФИО11).

В ходе рассмотрения дела процессуальный статус третьего лица ИП Шелеста В.И. изменен на ответчика по иску.

Ответчик - ЗАО «ПИК ЭЛБИ» с исковыми требованиями не согласился, полагал их незаконными и необоснованными, указав в отзыве, что истцом ИП ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих законность пользования помещением, поскольку в случае пролонгации договора такой договор считается заключенным на срок более года, что порождает обязанность регистрации такого договора, в ее отсутствие – договор считается незаключенным, в связи с чем арендатор не вправе оспаривать договор купли-продажи, заключенный между ответчиками. Кроме того, в самом договоре указано на гарантированное пользование арендуемым имуществом в отсутствие каких-либо препятствий в использовании мест общего пользования. Арендованное ИП ФИО2 помещение имеет два входа, тамбуры – пожарный выход № 26, входная группа - № 28, № 24. Из указанных объектов имеются проходы к прочим местам общего пользования. Истцы не несут расходы по содержанию мест общего пользования, договором такое условие не предусмотрено. ЗАО «ПИК ЭЛБИ» как собственник принял решение о проведении ремонта здания, заключив договор инвестирования от 01.06.2017 с ИП ФИО11, который, в свою очередь, заключил контракт от 28.08.2017 с ООО «Техмонтаж» на выполнение работ по капитальному ремонту помещений здания. Право собственности на здание перешло к ЗАО «ПИК ЭЛБИ» по  договору, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Доводы истцов относительно того, что в случае признания оспариваемого договора недействительным и применения последствий его недействительности, нарушенные права истцом будут восстановлены, являются ошибочными, поскольку в результате применения последствий недействительности сделки все возвратится в исходное положение, иной статус у объекта долевой собственности не появится, истца (третьи лица) как были собственниками (арендаторами) по одному нежилому помещению, так останутся. Долевые собственники помещений № 25, 27 не представили доказательств, подтверждающих право собственности на указанное имущество. Приобретая нежилые помещение, истцы, третьи лица не позаботились о том, как ими буду использоваться места общего пользования, не согласовали порядок такого пользования, доли в праве собственности на места общего пользования не определены. Долевым собственникам необходимо сначала определить долю в праве долевой собственности на места общего пользования, а затем ссылаться на наличие прав. Истцы ошибочно полагают, что регистрация перехода права собственности на нежилые помещения, встроенные в здании, является регистрацией права общей долевой собственности. Применение аналогии закона в части норм жилищного законодательства, по мнению ответчика, нельзя признать обоснованным. С момента приобретения истцами в собственность помещений, последние только пользовались местами общего пользования, принадлежащим истцам. Истцам не чинятся препятствия в пользовании спорными помещениями, напротив, производство ремонтных работ подтверждает факт того, что истцы имеют как основные входы в помещения, так и аварийные. Представленные истцами доказательства в подтверждение нарушения их прав как собственников и арендаторов помещений и нарушений проведения ремонтных работ не являются допустимыми и относимыми. Факт проведения незаконной реконструкции материалами дела опровергается.

В дополнениях к отзыву указал, что не все подвальные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и могут принадлежать жильцам на праве общей долевой собственности. Право общей долевой собственности на общее имущество дома может возникнуть только один раз. Нежилое помещение истцов имеет два самостоятельных выхода и входа, техническое оборудование находится в помещении истцов, доступ к техническому оборудованию собственника нежилого помещения не нужен, расходов по обслуживанию мест общего пользования собственника здания истцы не несут. Истцы имеют возможность согласовать с собственниками помещений размещение своего собственного санузла, если считают, что для них затруднительно посещать туалетную комнату, расположенную в соседнем помещении (операционный зал пенсионного фонда). Собственники нежилых помещений в суд с иском об определении своей доли в праве собственности не обращались, как и с требованиями признать их вообще долевыми собственниками мест общего пользования. Истцы не вправе претендовать на места общего пользования, поскольку владеют самостоятельными нежилыми помещениями со своими местами общего пользования, имеют свое техническое оборудование, не несут бремя содержания мест общего пользования  всего здания.

Истец не представил доказательств наличия препятствий в осуществлении права собственности спорных помещений. Поскольку в ходе рассмотрения дела договор аренды был вновь заключен, можно сделать вывод о том, что собственнику помещений переход права собственности к АО «ПИК ЭЛБИ», проведение ремонта здания не помешало осуществить правомочия собственника. Техническое оборудование расположено в помещении истцов, отопление нецентрализованное, доступ к техническому оборудованию собственника здания не нужен, расходов по обслуживанию мест общего пользования истцы не несут, с заявлением об определении стоимости затрат на ремонт мест общего пользования к АО «ПИК ЭЛБИ» не обращались. Доказательств невозможности использования помещений по назначению истцами не представлено. У всех арендаторов АО «ПИК ЭЛБИ» в том числе истцов имеются отдельные входы и выходы. Истцом не доказано, какие права собственников нарушены. Договоры аренды являются незаключенными, поскольку собственники арендную плату не получают. У истцов имеются в собственности свои места общего пользования, два входа (основной и аварийный)  

Ответчик – ПАО «Ростелеком» полагал требования не подлежащими удовлетворению. Ссылка истца на нормы статей 244-247 ГК РФ является несостоятельной, поскольку право общей долевой собственности в силу статьи 218 ГК РФ возникает с момента покупки или создания. Истцы участия в строительстве здания не принимали, сделок по приобретению права собственности на спорные объекты не осуществляли. Законодательством не предусмотрено, что в случае отчуждения части объекта недвижимости к новому собственнику переходит право собственности на места общего пользования. Следовательно, ПАО «Ростелеком» не утратило права единоличной собственности на спорные помещения после продажи помещений № 24, 25, 27, 28. Также спорные помещения не перешли в разряд общей долевой собственности. Поскольку передача и государственная регистрации спорных помещений не проводилась, право собственности на спорные помещения у собственников помещений № 24, 25, 27, 28 не наступило.

В дополнении к отзыву указал, что собственники помещений № 24, 25, 27, 28 за признанием права общей долевой собственности не обращались, признание же договора недействительным не приведет к устранению нарушенного права истцов. Поскольку по договору аренды с последующим выкупом от 20.05.1999 ООО «Издательство «Визит» не предусматривалось отчуждение мест общего назначения либо их доли, истцы не приобрели право собственности на спорное имущество.

ООО «ДальСервис» в отзыве на исковое заявление (поступил в суд 21.02.2018) указал, что собственник АО «ПИК ЭЛБИ» вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, права арендаторов не нарушает. Доводы истцов являются надуманными не соответствующими действительности. В помещения на первом этаже, где расположены помещения истцов, есть два отдельных входа, сотрудники, граждане свободно посещают указанные помещения, их коммерческая деятельность не прекращалась. ПО «ПИК ЭЛБИ» проводит ремонтные работы, однако реконструкций, замены несущих конструкций в здании не производит. Ремонтные работы не причиняют удобств, вследствие которых невозможно пользоваться помещениями по назначению, а также отсутствует угроза жизни, здоровья граждан, имуществу общества. Считает, что ответчик вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, права арендаторов не нарушает.

ГУ-Управление Пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области в отзыве на исковое заявление полагало исковые требования незаконными, необоснованными, просило в их удовлетворении отказать, а изложенные обстоятельства – не соответствующими действительности. Ввиду действий истцов, связанных с обжалованием действий ответчиков, Управление не имело возможности в установленные договором сроки получить арендуемые помещения в пользование. Издательство и магазин свою деятельность не прекращали, сотрудники и граждане имеют свободный доступ к нежилым помещениям, имеется свободный доступ к аварийному выходу. Обращаясь с иском, истцы недобросовестно осуществляют свои права, поскольку понимают, что в случае признания договора ничтожной сделкой, будут применены последствия недействительности сделки, в этом случае договор аренды, заключенный с Управлением, будет считаться недействительным. Туалетная комната, расположенная на первом этаже, не может являться место общего пользования, так как отремонтирована арендодателем и передана в аренду Управлению. Предоставить открытый доступ посторонних лиц в учреждение невозможно в связи с установкой в помещениях дорогостоящего оборудования и хранением конфиденциальной информации. Прием населения ведется в клиентской службе на первом этаже здания, где оборудованы рабочие места сотрудников, зал ожидания, туалетная комната для посетителей, которая имеет контроль доступа. Находящийся в здании арендатор ООО «Санэс» самостоятельно оборудовал для своих сотрудников туалетные комнаты и не претендует на то, чтобы его посетители пользовались туалетом Управления.

В дополнении к отзыву указало, что требование о возложении обязанности по устранению препятствий и требование о признании сделки недействительной являются взаимоисключающими, поскольку удовлетворение требования о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки влечет прекращение прав АО «ПИК ЭЛБИ» как собственника недвижимого имущества. Поскольку арендатор не является участником долевой собственности, он не вправе требовать установления порядка пользования общим имуществом. При обращении в суд истец ИП ФИО2 не выступал как собственник доли части помещений № 24, 25, 27, 28, иск обосновал необходимостью защиты прав арендатора. Право собственности на указанные помещения зарегистрировано за физическими лицами, а не субъектами предпринимательской деятельности. Между истцами и ответчиками отсутствуют правоотношения экономического характера, спор неподведомственен арбитражному суду. Принятие судом решения о признании договора недействительным и применение последствий его недействительности не восстановит права ответчиков, так как спорные помещения по-прежнему будут находиться в частной собственности одного из ответчиков. Оспаривая договор, истцы преследуют иную цель, не связанную с устранением препятствий в пользовании спорными помещениями. Фактически имеет место спор о праве владения общим имуществом нежилого здания между его собственниками, с иском о разрешении данного спора могут обратиться только собственники помещений. Нарушенное право в данном случае подлежит защите путем обращения с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания права общей долевой собственности  к собственнику.

Третье лицо - ИП ФИО11 в отзыве на иск посчитал, что иск не подлежит удовлетворению. Указал, что принадлежащее ему на праве собственности помещение и помещение, принадлежащее долевым собственникам, изолированы друг от друга, не имеют общих выходов (входов), в том числе запасных (пожарных), что исключает необходимость в пользовании истцами помещениями, принадлежащими третьему лицу. В Выписках из ЕГРН отсутствуют сведения о том, что в составе объекта недвижимости – Узел связи (РУС) или в принадлежащих третьему лицу нежилых помещениях включены места общего пользования. 

Ответчик ИП ФИО11 в отзывах на исковое заявление полагал требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Арендатор не является обладателем вещного права на объект аренды и в силу полномочий не вправе оспаривать титул собственника соответствующего имущества. Истцы не обосновали и не представили доказательств нарушения их прав и законных интересов оспариваемой сделкой.

Довод истцов о включении в объект продажи помещений № 24, 25, 27, 28, принадлежащих третьим лицам, носит предположительный характер.

По договору аренды с правом выкупа от 20.05.1999 перешло право пользования с последующим выкупом помещения № 24, 25, 27, 28. Условий, предоставляющих арендатору право пользования иными помещениями, договор не содержит. Со ссылкой на техническую документацию указывает, что встроенное нежилое помещение (№ 24, 25, 27, 28) имеет отдельный вход с улицы, запасной (пожарный) выход, с иными помещениями технологически не связано. По условиям договоров аренды, заключенных с истцами, не предусмотрена возможность арендаторов пользоваться иными помещениями. За весь период пользования помещениями арендаторы не предъявили арендодателю о предоставлении в пользование помещений, без которых  объекты аренды не могут быть использованы по назначению, либо их использование в значительной степени утрачивает ценность для арендаторов.

Спорные помещения находятся в индивидуальной собственности и местами общего пользования не являются, вследствие чего требование об устранении препятствий в пользовании спорными помещениями ограничивает право собственника. Кроме того, требование ограничивает и права арендатора – ГУ – УПФ РФ по Холмскому району Сахалинской области, выполняющего государственные полномочия в сфере пенсионного обеспечения граждан РФ, поскольку удовлетворение исковых требования повлечет приостановление деятельности учреждения.

Истцами не представлено доказательств наличия у них материально-правовой заинтересованности в деле и не указано, на защиту каких именно субъективных прав и законных интересов направлены исковые требования.

Не указаны конкретные помещения, относящиеся к местам общего пользования, к которым им ограничен доступ и перепланировка которых создает препятствия в использовании арендуемых помещений; не представлено доказательств того, что спорные помещения функционально предназначены для обслуживания арендуемых помещений и их использование реально необходимо для осуществления хозяйственной деятельности.

Спорные помещения нельзя отнести к местам общего пользования, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения. Основным критерием отнесения помещений к местам общего пользования является не их функциональное назначение, а предназначение для обслуживания более одного помещения разных собственников. Согласно технической документации в материалах дела прежний собственник - ОАО «Дальсвязь» изначально разделил изолированные помещения для самостоятельного использования, у последующих собственников право собственности на спорные помещения не возникло. При этом, следует учесть, что в составе объекта помещений № 24, 25, 27, 28 имеются коридор, приемная, тамбур, крыльцо, которые не могут являться общим имуществом второго собственника здания – ИП Шелеста В.И. Собственники помещений в здании во владение спорными помещениями не вступали, не помещения не претендовали. Действия истцов являются недобросовестными, поскольку причиной для иска послужил запрет прежнего собственника пользоваться туалетом, а о других нарушениях стало известно по результатам изучения технической документации. Информация о проведении ПАО «Ростелеком» торгов была общедоступна, истцы были или должны были быть уведомлены о составе имущества, являющегося предметом продажи, однако не предприняли мер по приостановке торгов и разрешения вопроса с прежним собственником по вопросу пользования общим имуществом. Кроме того, истцами не представлено доказательств, что они несут бремя содержания общего имущества.

В рассматриваемом деле истцами фактически оспаривается право индивидуальной собственности на спорные помещения, и удовлетворение исковых требований судом будет означать, что право индивидуальной собственности отсутствует. При таких обстоятельствах требования истцов следует рассматривать как виндикационный иск. Со ссылкой на пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ № 43, положения, предусмотренные абзацем 5 статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными. Следовательно, имеется самостоятельное основание для отказа в иске – пропуск срока исковой давности. При этом при смене титульного владельца срок исковой давности не начинает течь заново.

Кроме того, указал, что не может быть привлечен  к участию в деле в качестве соответчика, поскольку не участвовал в заключении оспариваемого договора.

Перепланировка в отношении помещений, принадлежащих третьим лицам, не производилась. Истцы не обосновали и не доказали, каким образом перепланировка помещений, находящихся в индивидуальной собственности АО «ПИК ЭЛБИ», нарушает их права и интересы как арендаторов, препятствует в использовании арендуемых ими помещений; каким образом решение суда о возложении обязанности по приведению перепланировки в прежнее состояние повлечет восстановление их нарушенных прав и интересов. Выполняя работы по перепланировке, ИП ФИО11 действовал как подрядчик добросовестно, в связи  с чем устранение нарушений может быть возложено только на заказчика – АО «ПИК ЭЛБИ». Ни собственники, ни арендаторы  помещений № 24, 25, 27, 28 не требовали от подрядчика прекращения производства работ в спорных помещениях. Истцы подменяют понятие «перепланировка» и «реконструкция». Действующие нормы законодательства не требуют получения разрешения на проведение работ по перепланировке нежилых помещений. Требование в части сроков исполнения решения суда – 3 месяца является необоснованным, неразумным и заявлено без учета объемов и стоимости работ, которые потребуется провести. Предъявляя требование о приведении планировки помещений в соответствие с техническим планом от 16.06.2009, истцы изменили как предмет (возложение обязанности по перепланировке), так и основание иска (изменение общей долевой собственности), что противоречит статье 49 АПК РФ.

Определением суда от 12.02.2019 судебное разбирательство по делу отложено на 15.02.2019.

В судебное заседание ответчик - ПАО «Ростелеком», третьи лица - ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «ДальСервис» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

В судебном заседании участвующие в деле лица свои правовые позиции по делу поддержали.

Из материалов дела судом установлено следующее.

        Между ПАО «Ростелеком» (продавец) и ЗАО «ПИК ЭЛБИ» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 60/48 от 04.07.2017 (далее – оспариваемый договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора объект недвижимого имущества, расположенные по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, д.5: 

-Узел связи (рус) общей площадью 2664,3 кв.м, 1981 года постройки, этажность 3, кадастровый номер 65:09:0000028:54; 

Объект движимого имущества:

-прибор учета тепла-узел коммерческого учета тепловой энергии.

Объект недвижимого имущества принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРЮЛ сделана запись регистрации: № 65-65-03/009/2011-237 от 12.10.2011, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 65 АА №059509 от 12.10.2011.

Объекты расположены на земельном участке общей площадью 2 388,94 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000028:7, категория земель: земли населенных пунктов. Земельный участок используется продавцом по договору аренды № 51 от 18.05.2011, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за № 65-65-03/004/2011-601 от 21.07.2011. Одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости продавец передает покупателю право владения и пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у продавца (пункт 1.3).

Сумма, выплачиваемая покупателем продавцу по договору, составляет 28 028 250 руб., в том числе НДС 4 275 495,76 руб. (пункт 2.1).

Объекты переданы покупателю по акту приема-передачи от 25.07.2017.

Государственная регистрация права собственности проведена 04.08.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за № 65-09:0000028:54-65/001/2017-2.

Встроенное нежилое помещение общей площадью 130,5 кв.м, расположенное на 1 этаже здания по адресу объекта: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, номера на поэтажном плане 24, 25, 27, 28, условный номер 65-65-09/012/2006-056 находится в общей долевой собственности ФИО6, ФИО7, ФИО8 (по 1/3 доли в праве собственности) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2017, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.04.2007 (запись регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2007 № 65-65-09/003/2007-099).

На основании свидетельства о госрегистрации № 65-09-84/2001-512 право собственности на здание зарегистрировано 15.01.2002 за ОАО «Сахалинсвязь» (впоследствии реорганизовано путем присоединения к ОАО «Дальневосточная компания электросвязи»).

По договору аренды с правом выкупа от 20.05.1999 (с учетом дополнительного соглашения от 01.12.1999) ООО «Издательство «Визит» выкупило помещения в здании РУС площадью 168,4 кв.м, расположенные на первом этаже (приемная, рабочий кабинет, одна прихожая, наружное крыльцо) у ОАО «Дальневосточная компания электросвязи»; помещения были переданы по акту приема-передачи от 03.04.2000. 

В указанном договоре предусмотрено, что в стоимость арендной платы входят затраты арендодателя на охрану и содержание мест общего пользования без ремонта; сверх арендной платы арендатор возмещает арендодателю в том числе затраты на плановые ремонты мест общего пользования в доле, приходящейся на арендуемые помещения (пункт 5.5).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2007 ООО «Издательство «Визит» продало Демченко Нонне Николаевне, ФИО8, ФИО7 в общую долевую собственность встроенное нежилое помещение площадью 130,5 кв.м, расположенное на первом этаже здания (номера на поэтажном плане 24, 25, 27, 28). Право собственности зарегистрировано 04.04.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области № 65-65-09/003/2007-099.

Указанные помещения принадлежат продавцу на основании Решения Арбитражного суда Сахалинской области от 12.05.2005 по делу № А59-1310/2006-С10 признано право собственности на нежилые помещения – тамбур, коридор, приемная, кабинет, наружное крыльцо, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 25.01.2007 № 65-65-09/012/2006-056.

Согласно договору аренды от 10.01.2017, заключенному между арендодателем - ФИО6, ФИО7, ФИО8 и арендатором – ООО «Издательство «Визит», арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает по передаточному акту (Приложение № 1 к договору) для использования в предпринимательских целях помещение № 25 согласно поэтажному плану, расположенному во встроенном нежило помещении на первом этаже, общей площадью 71,1 кв.м, в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65-65-09/012/2006-056 (пункт 1.1).

Указанное нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве у каждого из лиц, указанных в преамбуле договора) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2017, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 04.04.2017 № 65-65-09/003/2007-099.

Согласно пункту 2.6 договора арендодатель гарантирует, что каких-либо препятствий для использования указанных объектов недвижимости в том числе местами общего пользования: тамбуром, входной группой, туалетами, запасными пожарными выходами и т.д. для направлений деятельности арендатора, согласованной в договоре, нет.

Стороны пришли к соглашению, что арендной платой будет являться оплата арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных услуг, водоотведения, отопления, вывоза мусора, водоснабжения, потребленной электроэнергии на основании установленных приборов учета или нормативов  в целом за помещение, указанное в пункте 1.1 договора (пункт 4.1).

Договор заключается на срок с 10 января 2017 года по 10 декабря 2017 года (11 месяцев) (пункт 7.1).

В силу пункта 3.2 по истечении срока действия договора аренды и в случае соблюдения всех условий договора арендатор имеет преимущественно право перед другими лицами на пролонгацию договора.

Помещение № 25 передано арендатору по передаточному акту от 10.01.2017.

На аналогичных условиях заключен договор аренды от 10.01.2017 с арендатором – ИП ФИО2 в отношении помещения № 27, общей площадью 46,1 кв.м.

Помещение № 27 передано арендатору по передаточному акту от 10.01.2017.

Соглашениями о продлении договора аренды от 10.12.2017 договоры аренды продлены по 10.11.2018 (на 11 месяцев).

Соглашениями о продлении договора аренды от 05.11.2018 договоры аренды продлены на 11 месяцев, пункты 7.1 договоров изложены в следующей редакции: «договоры заключены на срок с 5 ноября 2018 года по 5 октября 2019 года».

05.12.2017 между АО «ПИК ЭЛБИ» (арендодатель) и ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области (арендатор) заключен договор № 256 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования в целях, определенных в учредительных документах арендатора,  недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 1 162,7 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, д. 5, кадастровый номер 65:09:0000028:54, принадлежащее арендодателю на праве собственности (выписка из ЕГРП от 04.08.2017).

Согласно пункту 1.4 имущество передается на срок 11 месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества (Приложение № 3). 

На период срока аренды помещений 11 месяцев арендная плата установлена в размере 24 146 953,60 руб., в месяц – 2 195 177,60 руб., из расчета 1 888 руб. за 1 кв.м, с учетом НДС (пункт 4.1, Приложение № 4 к договору).

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.2018 арендодатель передал арендатору помещения первого этажа № 1-17, второго этажа – 1-27, третьего этажа – 1-7, 12.

03.10.2018 между АО «ПИК ЭЛБИ» (продавец) и ИП ФИО11 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 1,по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество:

- нежилое помещение общей площадью 2 638,5 кв.м, этажность: 3, кадастровый номер 65:09:0000028:748;

- движимое имущество – прибор учета тепла узел коммерческого учета тепловой энергии, инв. № 7818976.

Имущество расположено по адресу: Сахалинская обл., г.Холмск, площадь Ленина, д. 5, пом.1.

Объект недвижимого имущества принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 64:09:0000028:748-65/043/2018-1 от 04.09.2018 (пункт 1.2).

Сумма, выплачиваемая по договору, составляет 28 100 000 рублей, в том числе НДС 18% - 4 286 440,68 рублей (пункт 2.1).

Согласно пункту 2.1 оплата производится в следующем порядке: первоначальный взнос в размере 22 000 000 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемых объектов по акту взаимных расчетов по договору маркетинга и управления: окончательная оплата в размере 6 100 000 руб. в том числе НДС 18% производится покупателем не позднее 10 декабря 2018 года ежемесячными платежами в сумме не менее 3 000 000 руб. до полного погашения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 03.10.2018.

Государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона произведены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 12.10.2018 номера регистрации 65:09:0000028:748-65/027/2018-5, 65:09:0000028:748-65/027/2018-4 соответственно. 

Согласно Выписке из ЕГРН от 21.11.2018 ФИО11 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:748, расположенном по адресу: 

<

...> , площадью 2 638,5 кв.м, включающем подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3.

Объект недвижимости расположен в пределах иного объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54.

15.01.2019 между ИП ФИО11 (арендодатель) и ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области (межрайонное) (арендатор) заключен договор № 0361100011419000001/7 аренды недвижимого имущества, в редакции протокола разногласий № 1 от 15.01.2019, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования в целях, определенных в учредительных документах арендатора, недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 1 705,1 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, д. 5, пом.1, кадастровый номер 65:09:0000028:748, принадлежащее арендодателю на праве собственности (выписка из ЕГРП – Приложение № 1 к договору) на срок с 01.01.2019 по 30.09.2019 включительно.

Арендная плата в месяц согласно протоколу согласования договорной цены (Приложение № 4) устанавливается в размере 3 219 228 руб. 80 коп., из расчета 1888 руб. за 1 кв.м в месяц, НДС не облагается. Стоимость арендной платы на период действия договора составляет 28 973 059,20 руб. и включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество (пункт 4.1).

Договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2019, и действует до 30.09.2019, а в части исполнения обязательств по взаиморасчетам - до полного их исполнения (пункт 2.1).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

Истцы, полагая, что оспариваемой сделкой – договором купли-продажи имущества № 60/48 от 04.07.2017, заключенным между ПАО «Ростелеком» и ЗАО «ПИК ЭЛБИ», нарушены их права как арендаторов ввиду отчуждения по сделке мест общего пользования здания, находящихся в долевой собственности всех собственников здания, а также отчуждения помещений, находящихся в индивидуальной собственности арендодателей, а также со ссылкой на наличие препятствий в пользовании спорными помещениями, обратились в суд с рассматриваемым иском (с учетом уточнений).

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав участвующих в деле лиц в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. 

При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Выбор способа защиты права производится заявителем и зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты (то есть способ защиты от нарушения предопределен законом).

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет отказ в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права. Определение надлежащего способа защиты нарушенного права не является самоцелью судопроизводства, задача которого – защита нарушенных прав истца. 

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом не исключена возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В соответствии со статьей 166 ГК сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец может оспорить сделку, даже если есть возможность защитить свои права иным способом. Как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162  «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», из статьи 166 ГК РФ следует, что квалификация сделки как недействительной не зависит от наличия иных способов защиты нарушенных прав и законных интересов заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В обоснование требований истцами заявлен довод о недействительности договора купли-продажи по мотиву неопределенности предмета договора.

Истец указывает, что отчуждаемый объект недвижимости по договору - узел связи (РУС) расположен по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, стр. 5, литер А, при этом по этому же адресу расположены другие объекты недвижимости: с литерами А, Г, Д, в связи с чем предмет договора достоверно установить невозможно.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. 

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 указано, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи нежилого помещения достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера). 

В оспариваемом договоре такой номер указан. Неопределенность в отношении индивидуализации передаваемого по договору объекта отсутствует.

Кроме того, договор реально исполнен сторонами (что лицами, участвующими в деле, не оспаривается), в материалы дела представлены доказательства передачи помещений покупателю и регистрации перехода права собственности по договору.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о заключенности договора.

По правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ вследствие недействительности сделки купли-продажи стороны производят двустороннюю реституцию: покупатель возвращает предыдущему собственнику помещение, продавец – возвращает покупателю полученные денежные средства. 

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В обоснование требования о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности истцами указано, что оспариваемый договор заключен в отношении всего здания, в котором расположены помимо помещений ПАО «Ростелеком», арендуемые истцами помещения (находящиеся в долевой собственности ФИО6, ФИО7, ФИО8), а также места общего пользования.

При этом истец отмечает, что поскольку право арендатора является производным от права собственников, то лишение и ущемление права собственников влечет за собой лишение и ущемление прав арендаторов.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», разъяснено, что принимая во внимание , что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 указано, что если договор аренды здания заключен на срок менее одного года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. При таких обстоятельствах продленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года.

В пункте 11 этого же письма разъяснено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация требуется для договора аренды здания, заключенного только на срок не менее одного года.

Договоры аренды с истцами заключены на срок 11 месяцев, впоследствии сроки действия договоров продлены на основании дополнительных соглашений, следовательно, учитывая приведенные нормы и разъяснения, государственной регистрации не подлежали.

В связи с указанным довод АО «ПИК ЭЛБИ» в части незаключенности договора аренды по мотиву отсутствия государственной регистрации судом отклоняется.

Вместе с тем, в силу статьи 614 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой, по которой арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, условия договора аренды объекта недвижимости (в том числе нежилого помещения) о предмете и цене являются существенными и в отсутствие таких согласованных сторонами условий договор не может считаться заключенным.

Договорами аренды, заключенными с истцами, арендная плата предусмотрена как оплата за коммунальные услуги.

Согласно разъяснениям пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Как следует из пунктов 4.1 договоров аренды, заключенных с арендаторами ООО «Издательство «Визит» и ИП ФИО2 (истцами), арендной платой является оплата арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных услуг, водоотведения, отопления, вывоза мусора, водоснабжения, потребленной электроэнергии на основании установленных приборов учета или нормативов  в целом за помещение, указанное в пункте 1.1 договора.

Однако, с учетом приведенных разъяснений, такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, договоры аренды с истцами не могут считаться заключенными, из чего следует, что стороны не связали себя обязательствами на условиях договора.

Вопреки доводам истцов, из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что к ответчикам перешло право собственности на помещения, индивидуальное право собственности на которые зарегистрировано за долевыми собственниками ФИО6, ФИО7, ФИО8

Судом установлено, что арендуемые истцами согласно представленным в материалы дела договорам (с учетом дополнительных соглашений) помещения из владения истцов в результате совершения оспариваемой сделки не выбывали, что истцами не оспаривается.

По оспариваемому договору АО «ПИК ЭЛБИ» приобрело в собственность объект недвижимости общей площадью 2 664,3 кв.м, с кадастровым номером 65:09:0000028:54.

Согласно Выписке из ЕГРН от 27.10.2017 АО «ПИК ЭЛБИ» является собственником нежилого здания Узел связи РУС площадью 2664,3 кв.м, количество этажей 3, включая 1 подземный, кадастровый номер объекта 65:09:0000028:54, в указанном объекте расположен иной объект недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:492.

Согласно представленным в материалы дела пояснениям АО «ПИК ЭЛБИ» (том 12, л.д. 2-58) при постановке прежним собственником объекта недвижимости на учет допущена техническая ошибка.

Согласно техническому паспорту от 2001 года общая площадь нежилого здания составляет 2 797,4 кв. м (том 3, л.д. 206-223).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-1310/2006-С10 за ООО «Издательство «Визит» признано право собственности на нежилые помещения: тамбур площадью 4,3 кв.м (№28), коридор площадью 9 кв.м (№ 24), приемная площадью 46,1 кв.м (№ 27), кабинет площадью 71,1 кв.м (№ 25), наружное крыльцо площадью 6, 19 кв.м, расположенные на первом этаже здания/строение литер А/по адресу: пл. Ленина, д. 5, г. Холмск (том 4, л.д. 32-33).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2007 ООО «Издательство «Визит» передало в общую долевую собственность своим участникам ФИО7, ФИО8, ФИО10 встроенное нежилое помещение по адресу: 

<

...> площадью 130,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане под номерами 24, 25, 27, 28. (том 4, л.д.13).

Согласно техническому плану по состоянию на 16.06.2009 на объект недвижимости – Узел связи (РУС) в указанном здании расположены 2 объекта: общая площадь которых составляет 2 794,8 кв.м (том 2 л.д. 59-81), включая: помещения общей площадью 2 664,3 кв.м, принадлежащих ОАО «Дальневосточная компания электросвязи», помещения общей площадью 130,5 кв.м, принадлежащие ООО «Издательство «Визит».

То есть, площадь всех помещений здания составляла 2 794,8 кв.м, но при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости – РУС общей площадью 2 664,3 кв.м, принадлежащего ПАО «Ростелеком», в составе этого объекта ошибочно указан иной объект с кадастровым номером 65:09:0000028: 492, площадь которого составляет 130,5 кв.м (помещения ООО «Издательство «Визит»).

В связи с обнаруженными несоответствиями проведены кадастровые работы, по результатам которых составлены технические планы.

Согласно техническому плану от 27.06.2018 внутренняя площадь всех помещений объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54 составляет 3 020 кв.м (в указанную площадь включена площадь помещений, занимаемых истцами).

Согласно техническому плану от 07.08.2018 в составе объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54 расположен объект недвижимости – помещение общей площадью 2 638,5 кв.м (в указанную площадь помещений, занимаемых истцами, не включена).

Изменение площади помещений, принадлежащих АО «ПИК ЭЛБИ» с 2 664,3 кв.м на 2 638,5 кв.м, связано с проведением работ по перепланировке.

На основании технических планов в ЕГРН внесены изменения, согласно которым по адресу: 

<

...> расположен объект недвижимости – здание Узел связи (РУС) площадью 3 020 кв.м, кадастровый номер 65:09:0000028: 54.

Согласно Выписке из ЕГРН от 07.09.2018 в указанном здании расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 65:09:0000028:492 и 65:09:0000028:748.

Согласно Выписке из ЕГРН от 25.09.2018 объект недвижимости – помещение с кадастровым номером 65:09:0000028:492, состоящий из помещений № 24, 25, 27, 28, является встроенным нежилым помещением, расположенном на 1 этаже объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54, и принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7, ФИО8, ФИО10; обременение в отношении объекта недвижимости не зарегистрировано.

Согласно Выписке из ЕГРН от 05.09.2018 объект недвижимости – помещение № 1 с кадастровым номером 65:09:0000028:748, состоящий из подвала, 1 этажа, 2 этажа, 3 этажа расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54, принадлежит на праве собственности АО «ПИК ЭЛБИ»; в отношении помещения № 1 на основании договора ипотеки № 600170047-5 зарегистрировано обременение до 16.09.2018.

Согласно Выписке из ЕГРН от 21.11.2018 ФИО11 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:748, расположенном по адресу: 

<

...> , площадью 2 638,5 кв.м, включающем подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3. Объект недвижимости расположен в пределах иного объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54.

Достоверность данных кадастрового учета истцами не опровергнута, доказательств иного в материалы дела не представлено.

Со стороны ответчиков правопритязаний в отношении помещений № 24, 25, 27, 28 не заявлено, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, доводы истцов о включении в предмет оспариваемого договора арендуемых ими помещений, опровергаются материалами дела.

Оценивая доводы истца о включении в оспариваемый договор помещений, являющихся местами общего пользования в здании, суд приходит к следующему.

Истцы полагают, что оспариваемая сделка является ничтожной по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 168, статьями 173.1, 174 ГК РФ, как совершенная в отсутствие согласия собственников помещений № 24, 25, 27, 28 на передачу третьим лицам мест общего пользования здания, на которые в силу закона возникло право общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в здании. 

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, сделка является ничтожной по указанному основанию, если будет установлено, что ответчик как собственник части помещений здания распорядился местами общего пользования, находящимися в общей долевой собственности всех собственников здания, в отсутствие согласия других собственников -  помещений № 24, 25, 27, 28. То есть, что совершение оспариваемой сделки привело к отчуждению права общей долевой собственности собственников здания.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу норм статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из смысла указанной нормы следует, что участники долевой собственности на общее имущество остаются собственниками индивидуально-определенного имущества и одновременно имеют право для совместного управления и обеспечения эксплуатации этой недвижимости.

По правилам статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64), поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).

В пункте 4 указанного постановления указано, что доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 указанного Постановления Пленума). 

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Постановления Пленума).

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного. 

Не всякое вспомогательное помещение может быть отнесено к местам общего пользования.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо также учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Проектная документация на здание в материалах дела отсутствует.

В отсутствие проектной документации суд не находит подтвержденным функциональное назначение спорных помещений как запроектированных изначально в качестве помещений общего назначения без указания целевого использования, которые предполагалось использовать для технического обслуживания всего здания.

При этом ссылка на помещения, являющиеся местами общего пользования, имеется в договорах аренды с истцами (признанных судом незаключенными), а также договоре аренды с правом выкупа от 20.05.1999 года (пункты 5.3, 5.5). 

Сами места общего пользования при этом в указанных договорах не конкретизированы.

Само по себе то обстоятельство, что туалет и лестничная клетка являются вспомогательными помещениями, не свидетельствует бесспорно о их принадлежности к местам общего пользования, поскольку в составе объекта недвижимости № 24, 25, 27, 28 также имеются помещения вспомогательного назначения, зарегистрированные на правах индивидуальной собственности, что сторонами не оспаривается.

По обстоятельствам настоящего спора очевидно, что фактически истцы как арендаторы преследуют интерес в устранении нарушений их прав со стороны собственника помещений здания (в результате последовательных сделок по переходу права собственности) в пользовании помещениями, являющимися, по их мнению, общим имуществом, совершением ответчиком действий по использованию общего имущества, которое препятствует истцу в пользовании арендуемым помещением.

При этом, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество внесена запись о государственной регистрации права индивидуальной собственности на спорные помещения за ответчиком.

Разъяснения относительно порядка разрешения спора в таком случае приведены в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64.

Так, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Долевыми собственниками помещений № 24, 25, 27, 28 иск о признании права общей долевой собственности на спорные помещения не заявлен, в судебном порядке спор не разрешен.

Указанное не позволяет суду в рамках рассматриваемого дела прийти к выводу о наличии нарушений прав истцов как пользователей помещений № 24, 25, 27, 28 со стороны ответчиков.

Как указано в исковом заявлении, последствием недействительности сделки является восстановление в правах долевых собственников и арендаторов помещений, которые они имели и осуществляли до совершения оспариваемой сделки.

Требования истцов мотивированы устранением чинимых со стороны ответчиков препятствий в пользовании общим имуществом здания, в том числе помещением туалета № 26, прекращением доступа путем возведения стены в помещение № 25, принадлежащее арендатору, со стороны общего имущества здания.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, по правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ вследствие недействительности сделки купли-продажи стороны производят двустороннюю реституцию: покупатель возвращает предыдущему собственнику помещение, продавец – возвращает покупателю полученные денежные средства. 

Оспариваемая сделка купли-продажи здания заключена 04.07.2017, истцы стороной договора не являются.

Помещения № 25, 27 переданы в аренду по договорам от 10.01.2017 собственниками ФИО6, ФИО7, ФИО8, которые также не являются стороной оспариваемой сделки и право собственности которых на момент сдачи помещений в аренду истцами не оспаривается.

Впоследствии долевые собственники указанных помещений сделки по передаче арендуемых помещений в собственность иным лицам не совершали.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора аренды. 

В отношении права аренды действует право следования, то есть для нового собственника ранее заключенные договоры аренды признаются безусловно обязательными. Следовательно, в любом случае, смена собственника уже переданного в аренду имущества не влияет на права и обязанности арендатора по договору.

В настоящем споре, доказательств того, каким образом права арендаторов помещений № 24, 25, 27, 28 – ООО «Издательство «Визит» и ИП ФИО2, принадлежащих собственникам ФИО6, ФИО7, ФИО8, будут восстановлены в случае признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между ПАО «Ростелеком» и АО «ПИК ЭЛБИ» в отношении помещений, индивидуальное право которых зарегистрировано за продавцом и в установленном порядке не оспорено, истцами не представлено.

То есть, в данном случае истцы не подтвердили своей заинтересованности по смыслу статьи 166 ГК РФ в предъявлении иска об оспаривании сделки.

В рассматриваемом случае, с учетом обстоятельств спора, иск лица, считающего, что его права были нарушены совершением иным лицом сделок с имуществом, о признании недействительной такой сделки, удовлетворению не подлежит, так как последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 ГК РФ, не позволяют восстановить нарушенные права истцов, не являющихся стороной сделки.

Вопреки доводам истцов, беспрепятственное пользование помещением туалета до совершения оспариваемой сделки не изменяет правовой статус указанного имущества, находящегося в индивидуальной собственности ответчика, на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности владельцев помещений в здании.

Довод о нарушении прав истцов наличием обременения здания в виде ипотеки судом отклоняется в силу следующего.

Как установлено судом из материалов дела, между ПАО «Сбарбанк России» (залогодержатель) и ПО «ПИК ЭЛБИ» (залогодатель) заключен договор ипотеки № 600170047-5 от 13.10.2017, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее на праве собственности (права аренды) недвижимое имущество, в том числе оборудование и инженерно-технические коммуникации, необходимые для эксплуатации здания по всему целевому назначению: объект недвижимости: Узел связи (РУС) площадью 2 664,3 кв.м, количество этажей, в том числе подземных – 3, адрес: Сахалинская обл., Холмский р-н, 

<

...>, кадастровый номер 65:09:0000028:54, право собственности залогодателя зарегистрировано в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области 04.08.2017 за № 65:09:0000028:54-65/001/2017-2; право аренды земельного участка сроком на 25 лет площадью 2 800 кв.м, вид разрешенного использования – для размещения здания – узел связи (РУС), право аренды принадлежит залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 18.05.2011 № 51, дата регистрации 21.07.2011, № 65-65-03/004/2011-601, заключенного между залогодателем и ПАО «Ростелеком».

Предметом залога обеспечивается исполнение должником – АО «ПИК ЭЛБИ» обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 600170047 от 17.07.2017 (основной договор), заключенному между залогодержателем (кредитором) и должником.

В силу статьи 209 ГК РФ владелец объекта недвижимости вправе свободно распоряжаться собственностью.

Объектом ипотеки по договору являются помещения, право на которые зарегистрировано за залогодателем – АО «ПИК ЭЛБИ».

Кроме того, в любом случае договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до заключения договора об ипотеке, сохраняют свою силу при обращении взыскания на заложенное имущество как на предмет ипотеки, поскольку в момент заключения договоров аренды собственник не был связан никакими обязательствами и права арендатора не должны ограничиваться более поздними обязательствами собственника.

Указанный вывод следует из содержания пункта 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которой предусмотрено, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требования о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

        Истцами как арендаторами заявлены требования об обязании АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста В.И. не чинить препятствий истцам, а также их работникам в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования в здании; об обязании демонтировать возведенную стену, преграждающую выход из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); демонтировать металлические уголки с двери, ведущей из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); передать истцам комплект ключей от металлических дверей, ведущих из помещения № 25 в помещение № 26, из помещения № 26 в помещение № 1, помещения № 1 в помещение № 6, из помещения № 6 в помещения № 2, № 3.

Как указано ранее, права на помещения, на владение и пользование которыми претендуют арендаторы, и которые, как полагают истцы, являются местами общего пользования и находятся в долевой собственности собственников здания в силу закона, зарегистрированы только за одним из собственников здания.

По доводам истцов, требования мотивированы наличием препятствий в пользовании местами общего пользования здания.

Заявленные истцами требования квалифицированы судом как негаторные.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные данной статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Из смысла данных норм усматривается, что правом на негаторный иск обладает собственник вещи либо иное лицо, владеющее имуществом на вещном или обязательственном праве, лишенное возможности пользоваться или распоряжаться ею. То есть, права, предусмотренные статьей 304 ГК РФ, принадлежат, в том числе, арендатору как субъекту обязательственного права.

Ответчиком выступает лицо, которое фактически не владеет спорным имуществом, но своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права истца.

В пункте 45 Постановления № 10/22 разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

В предмет доказывания по настоящему делу входит установление факта принадлежности истцу недвижимого имущества на праве собственности (праве аренды) и нахождения имущества во владении истца, а также нарушения его прав собственника (арендатора), обусловленного действиями ответчиков, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

Как отмечено выше, договоры аренды с истцами являются незаключенными.

Право собственности на спорное имущество (которое истцы относят к местам общего пользования) зарегистрировано на праве индивидуальной собственности за ответчиком.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Арбитражный суд рассматривает споры в порядке искового производства на основании исковых заявлений, в которых истец самостоятельно указывает предмет и основания иска (требование к ответчику и обстоятельства, на которых основано требование; статьи 125, 133 АПК РФ).

По смыслу статей 4, 44, 49 и 125 АПК РФ формирование исковых требований относится к исключительным правомочиям истца. 

При вынесении решения по делу суд должен принять судебный акт, который разрешает спор по существу, восстанавливает нарушенное право. При этом суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

Право общей долевой собственности в отношении спорных помещений за собственниками помещений № 24, 25, 27, 28 в установленном порядке не признано (учитывая, что спорные помещения находятся в индивидуальной собственности), предметом рассмотрения в рамках настоящего дела такое требование не является.

При таких обстоятельствах, основания для того, чтобы сделать какие-либо выводы о наличии у истцов чинимых со стороны ответчиков препятствий в пользовании спорными помещениями, у суда отсутствуют.

Применительно к части 1 статьи 4 АПК РФ истцами не доказан факт противоправного создания ответчиками препятствий в осуществлении истцами правомочий по владению и пользованию имуществом, то есть, наличие нарушенных прав по пользованию имуществом, подлежащих судебной защите, что при установленных обстоятельствах настоящего спора исключает возможность удовлетворения негаторного иска.

То обстоятельство, что ИП ФИО2 является супругом долевого собственника ФИО12 (режим совместной собственности супругов) правового значения в данном случае не имеет, поскольку в любом случае вопрос о порядке владения и пользования общим имуществом (при его наличии) определяется при участии всех собственников такого имущества (применительно к настоящему спору – всех собственников помещений здания). 

ИП ФИО2 в настоящем деле не наделен полномочиями действовать от имени остальных участников долевой собственности помещений № 24, 25, 27, 28.

Кроме того, истец неоднократно в ходе судебного разбирательства пояснял суду, что иск заявлен им именно как арендатором помещений.

То обстоятельство, что ФИО6, ФИО7, ФИО8 являются учредителями ООО «Издательство «Визит», в данном случае правового значения не имеет, поскольку с требованием в суд обратилось само общество как арендатор спорных помещений.

Оценив все доводы и доказательства по делу, с учетом обстоятельств конкретного спора, исходя из предмета и основания заявленных требований и преследуемого истцами интереса, суд приходит к выводу об избрании истцами ненадлежащего способа защиты прав как не влекущего реального восстановления нарушенного права.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, которая также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Действительно, истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то обращающееся в суд лицо вправе воспользоваться именно этим способом защиты и избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных прав.

В случае если истец как один из собственников помещений в здании преследует цель изменения сведений в ЕГРП о праве собственности одного лица на общее имущество в связи с принадлежностью его в силу закона к общей долевой собственности, надлежащим способом защиты нарушенных прав является иск о признании права собственности. Принятое по делу с таким иском решение будет служить основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП, чем достигается восстановление и защита нарушенных прав собственников других помещений здания.

Требование о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество суд рассматривает как требование аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Удовлетворение такого требования при установленных обстоятельствах направлено на изменение вида собственности - с собственности одного лица - на общую долевую собственность, которая в соответствии со статьей 290 ГК РФ возникает у всех собственников помещений здания.

Кроме того, спорное имущество, на которое претендуют истцы, находится во владении ответчика. 

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из указанной нормы права, виндикационный иск подлежит удовлетворению только при доказанности факта принадлежности истцу на праве собственности индивидуально-определенного недвижимого имущества и факта незаконного владения ответчиком этим имуществом.

Право на истребование имущества из чужого незаконного владения имеет только собственник или иной законный владелец имущества, то есть лицо, хотя и не являющееся собственником имущества, но владеющее имуществом  на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (аренда, субаренда, хранение, наем и т.д.)

Истребование имущества из чужого незаконного владения предполагает, что данное имущество выбыло из владения истца (собственника) и находится во владении ответчика (несобственника), в то время как признание права собственности ответчика отсутствующим возможно только при наличии у истца права собственности и фактического владения спорным имуществом и неосновательной регистрации права собственности за ответчиком, который этим имуществом не владеет.

В соответствии со статьями 301, 304 ГК РФ такие требования являются взаимоисключающими, поскольку виндикационный иск (статья 301 Кодекса) в отличие от негаторного иска (статья 304 Кодекса) может быть предъявлен только собственником, фактически не владеющим объектом недвижимого имущества.

В силу положений статьи 12 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 58, 59 постановления Пленумов № 10/22, в отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск (статья 301 ГК РФ, пункты 31 и 36 постановления Пленумов № 10/22).

В этой связи, надлежащим является требование о признании права общей долевой собственности, соединенное с требованием негаторного или виндикационного характера (в зависимости от наличия у собственника доступа к тем помещениям, которые, по его мнению, в силу закона относятся к общему имуществу здания).

Истцами также заявлено требование об обязании ответчиков привести планировку помещений в здании в прежнее состояние в соответствии с поэтажным и экспликацией к поэтажному плану, указанным в техническом паспорте от 16.06.2009. Ссылается, что вследствие произведенной ответчиком незаконной перепланировки прекращен свободный доступ в помещение, принадлежащее истцу.

В обоснование требования истец указывает, что АО «ПИК ЭЛБИ» в нарушение норм действующего законодательства произвело работы по переустройству и перепланировке помещения, являющегося местами общего пользования, на которые распространяется режим общей собственности. В качестве подрядчика для выполнения указанных работ был привлечен ИП ФИО11, который приступил к выполнению работ в отсутствие необходимых разрешений и согласований, с нарушением градостроительных норм и правил. Сохранение нежилого помещения в перепланированном виде нарушает права и интересы лиц, владеющих помещениями на законных основаниях, так как в результате проведения указанных работ произошло уменьшение (изменение) мест общего пользования. Поскольку на момент проведения работ по перепланировке и переустройству собственником помещения являлось АО «ПИК ЭЛБИ», в а настоящее время собственником является ИП ФИО11, то обязанность по приведению помещения в прежнее состояние должна быть возложена солидарно на указанных лиц как совместно причинивших вред. 

Как указано в Письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578 «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции», понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Вместе с тем, обращаясь с настоящим требованием, истцы фактически просят суд обязать ответчиков совершить действия по устранению произведенной планировки помещений, что в рамках настоящего спора, не соответствует положениям статьи 209 ГК РФ.

Исходя из указанного ранее, ответчик фактически распорядился принадлежащим ему имуществом, что в рамках настоящего дела не позволяет суду прийти к выводу об отсутствии на то законных оснований и, как следствие, понудить ответчика привести спорные помещения в то состояние, в которое требуют истцы.

Возражения ИП Шелеста В.И. относительно привлечения его к участию в деле в качестве ответчика по требованию о возложении обязанности по приведению планировки помещения в прежнее состояние суд отклоняет в силу следующего.

То обстоятельство, что на момент выполнения работ ИП ФИО11 являлся подрядчиком, а не заказчиком, само по себе не является основанием для освобождения указанного лица от устранения последствий перепланировки (реконструкции), в случае признания ее незаконной.

Перепланировка и (или) переустройство помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Аналогичное требование о получении специального разрешения предъявляется и к реконструкции нежилых помещений (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2018 № 306-ЭС17-23696 по делу № А57-32046/2016).

По смыслу норм жилищного законодательства, применяемых по аналогии к нежилым помещениям, при установлении последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме не ставит обязанность устранить самовольные изменения в зависимость от того, каким конкретно собственником помещения была проведена перепланировка (переустройство) - предыдущим или настоящим. Буквальное толкование ч. 3 ст. 29 ЖК РФ дает основание для вывода о том, что все сопутствующие самовольной перепланировке (переустройству) помещения риски будет нести новый собственник, даже если перепланировку произвели прежние собственники или наниматели помещения в многоквартирном доме.

Довод ответчика относительно пропуска срока исковой давности судом отклоняется.

В силу статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 200 ГК РФ).

Согласно статье 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Как указано в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Поскольку истцом заявлены негаторные требования, на которые исковая давность не распространяется, оснований для применения исковой давности по заявлению стороны спора суд не находит.

Учитывая заявленные истцом требования в том виде, как они сформулированы в исковом заявлении, доводах в дополнениях и возражениях на отзыв ответчика и обстоятельства, указанные в качестве основания иска, а также статус истцов и субъектный состав участвующих в деле лиц, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Ссылка истцов на иную судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку судами при вынесении судебного акта учитываются обстоятельства каждого конкретного дела.

Иные доводы сторон правового значения не имеют и на выводы суда по делу не влияют.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд 

Р Е Ш  И Л:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                П.Б. Мисилевич