Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1260/2018

04 мая 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.Полный текст  постановления изготовлен 04 мая 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего судьи:  Гричановской Е.В.,

Судей:                                            Брагиной Т.Г., Дроздовой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии  в заседании:

от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного: ФИО2, представителя по доверенности от 10.01.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственный комплекс»: ФИО3, представителя по доверенности от 01.11.2017;

от временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики»: ФИО4, представителя по доверенности от 26.02.2018;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственный комплекс», Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного

на решение от  23 января 2018 г.

по делу № А04-5695/2017

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Чумаковым П.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации г. Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственный комплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными торгов, договора купли-продажи,

третье лицо: временный управляющий ООО «Комбинат Строительной Керамики» ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Общество с  ограниченной ответственностью  «Комбинат Строительной Керамики» обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации города Свободного Амурской области  и обществу с  ограниченной ответственностью  «Сельскохозяйственный комплекс» с исковым заявлением о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка от 30.01.2017;                          о применении последствий недействительности сделки путем возврата в муниципальную собственность земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества «Комбинат Строительной Керамики» ФИО5

Решением суда от 23 января 2018 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного Амурской области  и общество с  ограниченной ответственностью  «Сельскохозяйственный комплекс» обратились в Шестой арбитражный  апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых  просили решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим  обстоятельствам дела. По мнению апеллянтов, истцом не доказан факт нарушения прав и законных интересов оспариваемыми  торгами и заключенной по их  результатам сделки, поскольку истец в торгах не участвовал. Право собственности на самовольно возведенный  объект истец не  зарегистрировал, отказался от договора аренды от 11.05.2012, незарегистрированный договор аренды № 84 от 27.04.2016 считается незаключенным, в связи с чем, иск  заявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит. 

В судебном заседании представители ответчиков  настаивали  на жалобах по приведенным в них доводам.

Представитель конкурсного управляющего в письменном отзыве и в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения как законное и  обоснованное.

Повторно исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Свободного № 705 от 11.05.2012 обществу «Комбинат Строительной Керамики» по договору аренды от 11.05.2012  предоставлен в аренду на один год  земельный участок, расположенный: Амурская область, г. Свободный, из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 80 тыс. кв. м, кадастровый номер: 28:05:000000:1368, для строительства завода по производству кирпича (промышленное предприятие IV класса вредности).               В редакции постановления и.о. главы города от 27.04.2016 срок аренды установлен на  пять лет. 27.04.2016  стороны  подписали новый  договор  аренды № 84 сроком действия с 27.04.2016 по 27.04.2021, который в  установленном  законом порядке  не был зарегистрирован.

19.05.2016 регистрирующим  органом прекращена государственная регистрация сделки по договору аренды от 11.05.2012.

В период нахождения земельного  участка в аренде общество «Комбинат Строительной Керамики»  в соответствии с целевым назначением земельного участка осуществило строительство завода по производству кирпича; постановлением  администрации города № 530 от 26.03.2013 строящемуся  объекту присвоен адрес, имеется разрешение  от  03.07.2013 на ввод  объекта  в эксплуатацию № RU 28301000-23 администрации  города Свободного. 

В подтверждение возведения  объекта недвижимости истец  представил договоры  на выполнение  строительных  работ, акт выездной налоговой проверки № 26 от 27.11.2015. 

Несмотря на то, что на земельном участке с кадастровым номером 28:05:000000:1368 расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу «Комбинат Строительной Керамики», указанный земельный участок выставлен  на торги.

По итогам рассмотрения управлением заявок на участие в аукционе по продаже земельного участка, оформленного протоколом №1 от 18.01.2017,                    с единственным участником аукциона - ООО «Сельскохозяйственный комплекс» 30.01.2017 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Посчитав, что аукцион и заключенный по его итогам договор купли-продажи не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и нарушают права истца, общество обратилось в суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах (абзац 3 части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 18.02.2014 № 5243/06, совершенная на публичных торгах сделка может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением процедуры проведения самих торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него  последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. 

Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Указанная норма подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса направлена на защиту лиц, обладающих юридически действительным правом в отношении объектов, расположенных на соответствующем земельном участке. Единственным правовым основанием признания постройки самовольной является ее снос.

В рассматриваемом случае  до проведения оспариваемого аукциона земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:1368 предоставлен истцу в аренду для строительства завода по производству кирпича (промышленное предприятие IV класса вредности).

В качестве доказательств использования земельного участка по целевому назначению и возведению на нем объекта строительства истцом предоставлены: заключенные ООО «Комбинат Строительной Керамики» договор № 1 на строительство печи для обжига в г. Свободном от 17.05.2012, договор на строительство фундамента № 2 от 08.08.2012, договор на производство кирпича № 3 от 04.09.2012, договор № 4 на строительство площадки для сушки сырца от 25.09.2012, договор № 83 от 03.07.2012, акты о приемке выполненных работ, фотографии.

В представленном обществом акте выездной налоговой проверки                           № 26  от 27.11.2015 зафиксировано, что на спорном участке расположен кирпичный завод с административными и производственными зданиями.

В силу положений статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Под самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Собственник земельного участка с требованием о признании постройки самовольной и ее сносе в арбитражный  суд не  обращался. В судебном заседании  представитель  собственника и победителя торгов не  оспаривали нахождение  на спорном земельном  участке строений.

При таких обстоятельствах, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Определением Арбитражного  суда  Амурской области от 22 ноября                     2016 г. по  делу № А04-10494/2016 принято заявление Управления Федеральной налоговой службы по Амурской области о признании должника –  общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Строительной Керамики» банкротом. 

Определением от 13 декабря 2016 г. в отношении должника введена  процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. Решением от 25.09.2017 общество «Комбинат Строительной Керамики» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него введена процедура - конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5.

Извещение о проведении торгов размещено управлением через несколько дней после введения в отношении  истца процедуры  банкротства – наблюдение (сведения на сайте  ЕФРСБ являются открытыми и доступными). 

В  период принятия  заявок (дата публикации сообщения  торгах – 21.12.2016, дата окончания приема заявок – 16.01.2017), входили праздничные  дни  с 01.01.2017 по 08.01.2017, что  подтверждает доводы конкурсного управляющего о скоропалительности проведения  торгов в отношении земельного участка с разрешенным видом использования – для строительства  завода  по производству кирпича, на котором уже расположен указанный объект.

На основании оспариваемого договора ООО «Сельскохозяйственный комплекс» в отсутствии правовых оснований фактически переданы объекты недвижимости, собственником, либо законным владельцем и пользователем которых данное общество никогда не являлось.

Отсутствие государственной регистрации на здания и сооружения не исключает возможность регистрации  права на эти  объекты в установленном законом порядке. Как указывает конкурсный  управляющий, отказ бывшего руководителя общества от договора аренда  от 27.04.2016 связан с заключением  с администрацией города нового договора аренды № 84 на срок по 27.04.2021, что не  свидетельствует  о намерении  отказываться от аренды земельного участка.

С учетом изложенного, судом первой инстанции  правильно установлено, что действия управления по выставлению  земельного участка  на торги  фактически лишило ООО «Комбинат Строительной Керамики» возможности оформить права на возведенный объект недвижимости, а также нарушило права кредиторов общества, находящегося в процедуре банкротства. 

С учетом установленных обстоятельств и специфики правоотношений, одним  из  субъектов которых  является  общество, признанное  банкротом, суд апелляционной инстанции  считает, что истец доказал  свою  заинтересованность в оспаривании состоявшихся торгов.

Заключение оспариваемого договора с нарушениями закона существенно нарушает экономические интересы как истца по делу, так и его кредиторов.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Спорные аукцион и договор заключены в нарушение требований земельного законодательства, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).

В силу правил статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

На основании вышеприведенной нормы права, требование истца о применении последствий недействительности сделки удовлетворено судом  правомерно, суд апелляционной  инстанции не  установил  оснований для отмены обжалуемого  судебного  акта по приведенным в жалобах доводам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту                             4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 23 января 2018 г.                        по делу № А04-5695/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Е.В. Гричановская

 

Судьи

Т.Г. Брагина

 

В.Г. Дроздова