АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, 460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2846/2019

г. Южно-Сахалинск

08 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304650131000120, ИНН 

<

***>) об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого здания торгового павильона, 

 

при участии:

от истца - ФИО3 по доверенности от 09.02.2023 № Д 032-0072-23,

от ИП ФИО2 - ФИО4 по доверенности от 22.02.2022 (он лайн),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2),  в котором просит:

-        изъять земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: 

<

...>, переданный ФИО2 на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016,  и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее ФИО2, для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения; 

-        установить сумму выкупа нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1кв.м., с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 в размере10 594 000 рублей;

-        прекратить право аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347;

-        прекратить право собственности ФИО2 на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м.;

-        признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 за городским округом «Город Южно-Сахалинск»;

-        признать право собственности на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м, за городским округом «Город Южно-Сахалинск».

 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 (с учетом определения от 04.10.2021 об исправлении опечатки) у ИП ФИО2 для муниципальных нужд изъяты земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 и нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, расположенное по адресу: 

<

...>. Тем же решением установлена сумма выкупа и убытков в размере 38 826 380  рублей, из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка - 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона - 21 041 106 рублей; 16 228 000 рублей убытков.

Дополнительным решением от 04.10.2021 суд отказал Администрации в удовлетворении требований о прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на нежилое здание, признании права собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» на указанные объекты недвижимости. 

Решение от 25.08.2021 было оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2022 № 303-ЭС22-9142 решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 по делу № А59-2846/2019 отменены в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 рублей, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области. В остальной части решение суда первой инстанции, постановления апелляционного и кассационного судов оставлены без изменения.

Определением суда от 21.10.2022 дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 17.11.2023. В судебном заседании 17.11.2022 объявлялся перерыв до 24.11.2022. Определением от 24.11.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 20.12.2022, затем разбирательство откладывалось и определением от 13.02.2023 было отложено на 01.03.2023.

Определением от 09.03.2023 (резолютивная часть от 01.03.2023) производство по делу приостановлено в связи с  назначением дополнительной оценочной экспертизы, производство которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Система» ФИО5.

24.04.2023 от ООО «Оценочная компания Система» в суд поступило заключение эксперта № 0423-33/1 от 20.04.2023, в связи с чем определением от 29.04.2023 суд назначил на 24.05.2023 судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу. Определением от 24.05.2023 возобновил производство и отложил судебное разбирательство по делу на 12.07.2023. В судебном заседании 12.07.2023 объявлялся перерыв до 19.07.2023.

 

Ответчиком при повторном рассмотрении спора в части установления размера убытков в виде упущенной выгоды приведена следующая позиция.

Самостоятельно произвести расчет убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, не представляется возможным, поскольку выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и включает в себя не только рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В заключении эксперта № 0221-11/1 не содержится расчета убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, имеется только расчет убытков, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими липами в виде упущенной выгоды. Вместе с тем убытки складываются не только из упущенной выгоды. Так, у ответчика, кроме упущенной выгоды, возникающей в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, возникают убытки, связанные с перебазированием имущества и затратами на поиск и оформление недвижимости вместо изымаемой, в том числе стоимость услуг риэлтерских агентств, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, размер затрат на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимого имущества взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), размер затрат, связанных с переездом правообладателя изымаемой недвижимости (перевозка имущества).

Взамен изымаемых объектов недвижимости ответчику для восстановления прежних условий хозяйственной деятельности придется приобретать иной объект недвижимости, что с необходимостью повлечет затраты на государственную регистрацию права собственности в отношении здания и земельного участка. Следовательно, стоимость государственной регистрации прав на объект недвижимости тоже должна быть включена в итоговую выкупную стоимость объекта.

С учётом приведённой позиции ответчиком заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы с постановкой перед экспертом вопроса о необходимости расчета не только упущенной выгоды, а убытков в целом в следующей редакции:  «Каков размер убытков, причиняемых правообладателю ИП ФИО2 изъятием объекта недвижимости для муниципальных нужд, в том числе: размер затрат на поиск и оформление недвижимости взамен изымаемой, в том числе стоимость услуг риэлтерских агентств, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, размер затрат на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимого имущества взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), размер затрат, связанных с переездом правообладателя изымаемой недвижимости (перевозка имущества)?

 

Администрация в ходе судебного разбирательства по делу возражала против постановки для разрешения экспертом указанного вопроса, также отметив, что размер убытков собственника объекта недвижимости, связанные с поиском другой коммерческой недвижимости, уже был установлен в экспертном заключении от 20.01.2020 № 7/20 и поскольку отсутствие этой информации в решении суда не явилось доводом к обжалованию ни в апелляционной, ни в кассационной жалобе, а также на данный факт не было обращено внимание суда ни в одном пояснении ответчика, последний не возражал против невключения этой суммы в размер суммы выкупа за изымаемый объект.

Определением Верховного Суда Российской Федерации обжалуемые судебные акты отменены конкретно в части установления убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 рублей.   На основании изложенного не могут быть приняты во внимание новые доводы ответчика относительно установления убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, так как данный довод ранее не заявлялся и, соответственно, судами не рассматривался. 

Администрация возражает против включения в общую сумму при определении размера упущенной выгоды суммы в размере 2 402 500 рублей исходя из содержания пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Расходы, представляющие собой оплату государственной пошлины, аренду недвижимого имущества, затраты, связанные с переездом не относятся к упущенной выгоде в понимании статьи 15 ГК РФ, а представляют собой убытки, связанные с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, находящегося в аренде у ответчика, которые уже установлены решением от 25.08.2021.

 

В судебном заседании представитель Администрации поддержала требование об установлении суммы убытков, подлежащей возмещению Администрацией ответчику вследствие изъятия для муниципальных нужд земельного участка  и нежилого здания торгового павильона, в размере 12 783 500 рублей.  Представитель ИП ФИО2 полагала необходимым определить сумму убытков в размере 15 186 000 рублей (12 783 500 + 2 402 500). Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании отсутствовали, извещены надлежаще, в том числе с учётом положений части 6 статьи 121, пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ). На основании части 5 статьи 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

 

Изучив материалы дела, заслушав участвующих лиц, суд приходит к следующему. 

 

Как следует из обстоятельств дела и содержания решения суда от 25.08.2021, определением от 08.12.2020 по делу назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено заместителю директора общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Система» оценщику ФИО5. На разрешение поставлены следующие вопросы:  

1.       каков размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости -  нежилого здания (магазина), адрес: 

<

...>, т.е. каков его неполученный доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, если бы он продолжал его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии земельного участка на основании постановления Администрации г. Южно-Сахалинска № 528-па от 14.03.2018 «Об изъятии земельного участка, расположенного по пр. Победы, 4А, и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд»?;

2.       каков размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), адрес: 

<

...>, исходя из средней рыночной стоимости аренды указанного нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:3347?

Согласно экспертному заключению № 0221-11/1 от 02.03.2021 ответ на первый вопрос – 30 018 000 рублей (данная сумма также рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно); ответ на второй вопрос – 16 228 000 рублей.

 

В последующем в ходе повторного рассмотрения спора определением от 09.03.2023 по делу назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Система» ФИО5.  На разрешение поставлены следующие вопросы:

1.       каков размер убытков, причиняемых индивидуальному предпринимателю ФИО2 вследствие изъятия для муниципальных нужд объекта недвижимости – нежилого здания торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе: размер затрат на поиск и оформление недвижимости взамен изымаемой, в том числе стоимость услуг риэлтерских агентств, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, размер затрат на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимого имущества взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), размер затрат, связанных с переездом правообладателя изымаемой недвижимости (перевозка имущества)?

2.       каков размер упущенной выгоды индивидуального предпринимателя ФИО2 как собственника изымаемой недвижимости - нежилого здания торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

...>, исходя из средней рыночной стоимости аренды нежилого здания с даты вынесения решения Арбитражного Суда Сахалинской области (13.08.2021) по 27.05.2035? 

Согласно экспертному заключению № 0423-33/1 от 20.04.2023 ответ на первый вопрос – 2 402 500 рублей; ответ на второй вопрос – 12 783 500 рублей. 

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, пунктами 1, 2 и 4 статьи 281 Гражданского кодекса, разъяснениями, приведенными Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 11.02.2019 № 9-П, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления № 25  упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

При определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, учитывается доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем, если бы он продолжил использование имущества исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии, предпринятые правообладателем до принятия решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу о наличии оснований для определения суммы убытков, подлежащей возмещению Администрацией города Южно-Сахалинска индивидуальному предпринимателю ФИО2 вследствие изъятия для муниципальных нужд земельного участка  и торгового павильона в размере 12 783 500 рублей.

В свою очередь, суд не находит оснований для включения в общий размер подлежащих возмещению убытков суммы в размере 2 402 500 рублей как не соответствующей понятию упущенной выгоды с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления № 25, и содержания определения Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2022 № 303-ЭС22-9142, отменившего судебные акты нижестоящих инстанций в части  установления суммы убытков в виде упущенной выгоды.

В связи с изложенным суд отклоняет приведённые ответчиком доводы относительно необходимости включения в сумму возмещаемых убытков      2 402 500 рублей как основанные на неверном толковании обстоятельств рассматриваемого спора.

Кроме того, ответчик в любом случае не лишён права предъявить к Администрации требование о возмещении затрат, связанных с поиском и оформлением недвижимости взамен изымаемой, а также иных сопутствующих расходов по факту их несения. 

 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Установить сумму убытков, подлежащую возмещению Администрацией города Южно-Сахалинска индивидуальному предпринимателю ФИО2 вследствие изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером  65:01:0601004:355, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 12 783 500 рублей.  

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в полном объёме в Пятый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                    Ю.С. Учанин