Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-8598/2021

город Брянск

07 августа 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 29 июля 2024 года. 

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Дюбо Ю.И., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корячкиной Н.П., секретарем судебного заседания Домановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Комтел», г. Брянск,

третьи лица: 1) Брянская городская администрация, 

<

...>) общество с ограниченной ответственностью «Спецрегионстрой», г. Москва,

о взыскании 2 984 315 руб. 48 коп. (с учетом уточнения исковых требований),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность № 29/04-06 от 09.04.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 03.09.2020,

от третьих лиц: 1) ФИО1, доверенность № 2455/1-5103 от 07.05.2024, 2) не явились,

установил:

Муниципальное образование «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комтел», г. Брянск (далее – ООО «Комтел»), о взыскании 1 511 428 руб. 17 коп., в том числе 1 474 431 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды № 48802Г от 05.09.2016 за период с 25.08.2022 по 30.06.2021 и 36 996 руб. 88 коп. неустойки за период с 16.09.2020 по 28.07.2021.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований до 2 984 315 руб. 48 коп., в том числе 2 779 121 руб. 70 коп. долга по договору аренды № 48802Г от 05.09.2016 за период с 25.08.2020 по 31.03.2022 и 205 193 руб. 78 коп. неустойки за период с 30.10.2020 по 05.04.2022.

 Судом принято уточнение иска до 2 984 315 руб. 48 коп. в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

В силу ст. 51 АПК РФ к участию по делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Брянская городская администрация, 

<

...>) общество с ограниченной ответственностью «Спецрегионстрой», г. Москва (далее – ООО «Спецрегионстрой»).

Третье лицо ООО «Спецрегионстрой», извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие названного лица.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Дело рассмотрено в судебном заседании 29.07.2024 после объявленного перерыва в порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 25.07.2024. 

Выслушав стороны и третье лицо Брянскую городскую администрацию, изучив материалы дела, суд установил следующее.

05.09.2016 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО «Комтел» (арендатор) заключен договор аренды № 48802Г земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6662 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0032707:230, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Брянск,  разрешенный вид использования участка: для строительства здания офиса (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка – 3 года, устанавливается с 05.09.2016 по 04.09.2019. 

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 05.09.2016. 

Согласно п. 3.2 договора, рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 1 738 000 руб.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.2, 3.3 договора). 

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки. 

Истец ссылается на то, что ответчик не исполнил обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы за период с 25.08.2020 по 31.03.2022. В связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 779 121 руб. 70 коп. (с учетом уточнения).

Истец направил в адрес ответчика претензию № 29/06-13790 от 30.07.2021 с требованием оплатить задолженность.

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора от 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 (далее - Обзор № 3(2021)), приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Согласно пунктам 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В пункте 25 Обзора № 3(2021) в качестве примера неисполнения арендатором (публичным собственником земельного участка) такой обязанности (освобождающего арендатора от внесения арендной платы) приведена реализация публично-правовым образованием своих полномочий в сфере градостроительной деятельности таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 считается возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Вместе с тем ответчик ссылается на то, что в спорный период не имел возможности пользоваться земельным участком по назначению, поскольку истец воспользовался своим правом на прекращение договорных отношений. 

В обоснование своего довода указал, что 30.08.2020 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области)  с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

16.09.2020 ответчиком получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 регистрирующего органа о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

30.09.2020 ответчиком получено уведомление регистрирующего органа о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 по причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок.

В связи с чем, ответчик был вынужден обращаться в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2; обязании управления осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 2 А09-9452/2020 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.04.2022 по делу № А09-9452/2020, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2022, заявление ООО «Комтел» удовлетворено.

При этом судом в рамках дела № А09-9452/2020 установлено, что 25.08.2020 арендодатель обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о погашении реестровой записи о праве аренды ООО «Комтел» на спорный земельный участок с указанием на то, что 08.06.2020 арендатору было направлено уведомление о возврате земельного участка.

Таким образом, указанные обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка, устранены только 16.09.2022.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 № 30-П и определении от 16.07.2013 № 1201-О, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Как указано в абзаце десятом пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2018, в силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности.

Суд учитывает, что участок предназначался для строительства и использовать его для чего-то иного в спорный период, не представлялось возможным, продолжать же строительство было нецелесообразно ввиду существовавшей на тот момент правовой неопределённости.

Исследовав и оценив по правилам статей 64, 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела и обстоятельства, установленные в рамках дела № А09-9452/2020, с учетом требований ст. 69 АПК РФ, суд установил, что истец не мог пользоваться спорным земельным участком по назначений по вине арендодателя в заявленный период, поэтому признает требование истца о взыскании арендной платы необоснованным, поскольку ответчик не обязан был вносить арендную плату за период, в который был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Таким образом, исковые требования о взыскании арендных платежей удовлетворению не подлежат, как не подлежит удовлетворению требование о взыскании неустойки, поскольку оно является производным к основному требованию.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску относится на истца, который освобожден от ее уплаты на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                           Ю.И. Дюбо