АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-5711/2023

г. Иваново

05 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 03 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Иванова 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, город Иваново) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, город Иваново)

о расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамент строительства и архитектуры Ивановской области,

при участии: 

от истца - ФИО2, представителя по доверенности от 08.07.2022, предъявлен диплом,

от третьего лица – ФИО3, представителя по доверенности от 17.07.2023, предъявлен диплом,  

установил:

Администрация города Иванова (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» (далее – ООО «ВЕРАМАРК», ответчик) о расторжении договора аренды №СН-03-2271 от 28.03.2023 земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31, площадью 2 171 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 37:24:030617:1033, однократно собственнику объекта для завершения его строительства.

Определением суда от 21 июня 2023 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры Ивановской области (далее – третье лицо).

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 18 июля 2023 года дело назначено к судебному разбирательству. Рассмотрение дела откладывалось. 

При рассмотрении дела по существу представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указал, что администрация в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика (№А17-5392/2019) обратилась с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31. Определением Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 в удовлетворении требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2023 определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 отменено, заявление администрации удовлетворено, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению.   

Конкурсный управляющий в отзыве от 26.09.2023 указал, что в связи с отменой судебных актов в рамках дела №А17-5392/2019 отсутствуют доводы против удовлетворения исковых требований, просил рассмотреть дело без участия представителя. 

Третье лицо в отзыве от 29.09.2023 просило отказать в удовлетворения исковых требований в связи с тем, что независимо от наличия или отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства, земельный участок обременен правами участников долевого строительства. 

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика, дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие его представителей. 

Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.  

Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» (арендатор) заключен договор аренды №СН-03-2271 от 28.03.2023 земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31, площадью 2 171 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 37:24:030617:1033, однократно собственнику объекта для завершения его строительства.

Срок аренды установлен на 2 года 11 месяцев со дня подписания договора аренды (раздел 2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2023 по делу №А17-5392/2019 (о банкротстве ответчика) отменено определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022, удовлетворено заявление администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31. 

Истцом ответчику направлялась претензия от 12.05.2023 с предложением расторгнуть договор аренды. 

В связи с не подписанием соглашения о расторжении договора аренды истец обратился в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами согласованы существенные условия договора.  

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как указывалось выше,  при заключении договора аренды стороны согласовали его существенные (необходимые) условия. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на дату заключения договора аренды на земельном участке располагался объект, право собственности на который оспаривалось истцом по причине отсутствия у него характеристик объекта незавершенного строительства. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеуказанной нормы в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Из материалов дела и пояснений представителей следует, что в настоящее время на земельном участке также расположен тот же объект, следовательно, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, не изменились, и отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.  

В то же время в соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен в аренду ответчику однократно как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Однако подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 75 вышеуказанного постановления определено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Как указывалось выше Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2023 по делу №А17-5392/2019 (о банкротстве ответчика) отменено определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022, удовлетворено заявление администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31. 

Суд кассационной инстанции установил следующее. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзац пятый пункта 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

По смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество. 

Согласно заключению эксперта от 31.05.2022 строительно-монтажные работы по созданию фундамента для объекта капитального строительства не завершены. 

Следовательно, спорный объект по смыслу приведенных норм и разъяснений не является недвижимой вещью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее. 

В настоящее время на земельном участке строительство многоквартирного дома не ведется и, как пояснил представитель администрации, не планируется, при этом осуществляется поиск инвестора для строительства многоквартирного дома в границах этого же земельного участка. 

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761). 

В рассмотренном случае сохранение государственной регистрация права собственности должника на объект, не являющийся недвижимой вещью и расположенный на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, нарушает права администрации, поскольку ограничивает возможность реализации ею правомочий публичного собственника. 

Кроме того, судом кассационной инстанции определено, что право собственности на железобетонную плиту, образовывавшую спорный объект, у должника не прекращается, она подлежит включению в конкурсную массу. Последствием удовлетворения требования администрации является утрата объектом статуса недвижимой вещи и прекращение права на него. Наличие заключенных договоров участия в долевом строительстве не наделяет спорный объект признаками объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. После расторжения договора аренды в судебном порядке заложенное право прекратилось, что в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167. 

При изложенных обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды №СН-03-2271 от 28.03.2023 как заключенного в отношении земельного участка, на котором отсутствует объект незавершенного строительства. 

В соответствии со статьей 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.             Исковые требования оставить без удовлетворения.

2.             Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

 

Судья                                                   Н.С. Балашова