АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27- 20972/2021

город Кемерово

11 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2022 года

Полный текст решения 11 мая 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Козиной К.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эко двор», г. Прокопьевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска, г. Прокопьевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

о взыскании 474 942 руб. задолженности по оплате услуг за содержание и техническое обслуживание общего имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

общество с ограниченной ответственностью юридическая компания «Сибирь», г. Прокопьевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

управление архитектуры и градостроительства администрации города Прокопьевска, г. Прокопьевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

ФИО2,

общество с ограниченной ответственностью «Кадастр плюс», г. Прокопьевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

союз «Кузбасская торгово-промышленная палата», г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

инспекция государственного строительного надзора Кузбасса, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии:

от истца - ФИО3, представитель по доверенности от 01.09.2021, паспорт, диплом

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 18.04.2021, паспорт, диплом

от Управления архитектуры – ФИО5, представитель по доверенности от 25.01.2022, паспорт, диплом

иные лица – не явились;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эко двор» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее – ответчик, Комитет) о взыскании 474 942 руб. задолженности по оплате услуг за содержание и техническое обслуживание общего имущества в размере 474 942 руб..

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по несению расходов на содержание общего имущества нежилого здания по адресу  

<

...>, в котором ответчику на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 1 217,8 кв. м.

Ответчик представил отзыв с возражениями на исковое заявление, указал, что спорные помещения переданы юридическим лицам в аренду, безвозмездное пользование, оперативное управление. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», общество с ограниченной ответственностью юридическая компания «Сибирь», управление архитектуры и градостроительства администрации города Прокопьевска, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Кадастр плюс», союз «Кузбасская торгово-промышленная палата», инспекция государственного строительного надзора Кузбасса.

Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса представила отзыв, указала, что по условиям договора безвозмездного пользования ссудополучатель обязан обратиться в ресурсоснабжающие организации для заключения договоров, оплата услуг по содержанию мест общего пользования и иного общего имущества ссудополучателем договором не предусмотрена .

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Прокопьевска в представленном отзыве указало, что услуги истцом не оказывались. 

Суд по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  рассмотрел спор в отсутствии представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения спора в соответствии ос статьями   121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив обстоятельства и материалы дела, представленные доказательства в отдельности и в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

В соответствии с решением общего собрания собственников нежилого здания  по адресу: 

<

...>, оформленным протоколом № 1 от 26.10.2018, истец выбран в качестве управляющей компании указанного нежилого здания, собственниками помещений заключен с истцом договор о содержании, техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания.

Собственником помещений в нежилом здании по адресу 

<

...>, общей площадью 1 217,8  кв.м. является муниципальное образование «Прокопьевский городской округ», что ответчиком не оспаривается. 

Учитывая изложенное, ответчик является обязанным лицом по  внесению  платы  за жилищно-коммунальные услуги, поскольку спорные нежилые помещения, находящееся в управлении истца,  являются объектом муниципального  фонда города Прокопьевска. 

Наличие неоплаченной задолженности по текущему содержанию и ремонту общего имущества нежилого здания за период с августа 2020 по август 2021 года  послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Осуществляя в период с августа 2020 по август 2021 года функции по управлению нежилым зданием, истец  оказал ответчику услуги по содержанию и  техническому обслуживанию имущества нежилого здания, в котором ответчику на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 1 217,8 кв.м. 

Направленная истцом в адрес ответчика досудебная претензия оставлена без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества нежилого здания послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249 и 290 ГК РФ).

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией.

Статьи 152, 153 ЖК РФ обязывают граждан и организации своевременно и полностью вносить плату за помещения и коммунальные услуги.

Согласно пунктам 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В силу пункта 31 Правил N 491 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления МКД, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

По расчету истца общая сумма платы за жилищно-коммунальные услуги за период с августа 2020 по август 2021 года составила 474 942 руб. 

Расчет долга судом проверен, признан верным, ответчиком расчет не оспорен.

Доводы ответчика о передаче части имущества третьим лицам в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам не принимаются судом. 

Муниципальное образование, являясь собственником указанных нежилых помещений должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания, при этом передача помещений в аренду или безвозмездное пользование не исключает указанную обязанность в случае ее неисполнения арендаторами и ссудополучателями.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. 

Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской 9 Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Также, обязанность ссудополучателя поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (статья 695 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с ссудодателем, а не управляющей организацией, которая не является стороной договора безвозмездного пользования.

Ответчиком представлен договор № 7 от 03.02.2020 о закреплении за учреждением муниципального имущества на праве оперативного управления с управлением архитектуры и градостроительства администрации города Прокопьевска.

Между тем, на основании части 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества, и если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В соответствии с абзацем 5 части 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления имуществом относится к вещным правам, которое, в свою очередь, подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В абзаце 2 пункта 5 постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

При отсутствии государственной регистрации права оперативного управления на спорные жилые помещения, обязанность по содержанию жилых помещений в силу статьи 210 ГК РФ лежит на собственнике.

Между тем, доказательств государственной регистрации права оперативного управления за ответчиком либо за его правопредшественником на каком-либо вещном праве в указанный период истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Риск наступления последствий совершения или не совершения соответствующих процессуальных действий в силу части 2 статьи 9 АПК РФ ложится на ответчика.

Документальных доказательств  о ненадлежащем качестве оказываемых истцом услуг ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

Составленный в период рассмотрения спора акт от 16.02.2022, при отсутствии доказательств обращения к управляющей компании по вопросу предоставления услуг ненадлежащего качества в спорный период,  не может быть расценен судом как доказательство ненадлежащего исполнения истцом обязательств по содержанию и техническому обслуживанию здания. 

Доказательства оплаты жилищных услуг в заявленном истцом размере или частично ответчиком в материалы дела не представлены, в связи с чем, суд удовлетворяет заявленные исковые требования в  полном объеме.

Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эко двор» 474 942 руб. задолженности.

Решение может быть обжаловано в арбитражный  суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия. Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                       К.В. Козина