АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-20780/2019

г. Оренбург

24 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена       19 ноября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено        24 ноября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи  Калашниковой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

 общества с ограниченной ответственностью «ТЭРС», г. Оренбург (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

с привлечением в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО7 - представитель по доверенности от 13.11.2020, сроком действия на 3 года.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте в сети «Интернет».

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭРС» обратилось в арбитражный суд к администрации города Оренбурга с исковым заявлением о признании права собственности за обществом с ограниченной ответственностью «ТЭРС» на самовольно реконструированную квартиру № 3, площадью 39,4 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 56:44:0219009:47 (с учетом уточнений).

Определением суда от 16.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Представитель истца в судебном заседании поддерживал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик в судебном заседание не явился, в нарушение положений статьи 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление в материалы дела не представил.

Согласно отзывам на исковое заявление, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, не возражали в отношении заявленных исковых требований.

Истец и ответчик не заявили письменных ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи от 15.03.2003  истцом приобретена однокомнатная квартира № 3 (далее - спорный объект), общей площадью 30,6 кв.м., в том числе жилая: 17,0 кв.м., расположенная по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.06.2003 (т.1 л.д. 16).

Согласно выписке из ЕГРН спорному объекту 26.12.2013 присвоен кадастровый номер 56:44:0219009:47.

Как следует из искового заявления, истцом самовольно произведена реконструкция указанного объекта, путем создания пристройки в дворовом пространстве для служебных и туалетных помещений.

Таким образом, в результате проведенной истцом реконструкции общая площадь помещения увеличилась и составила 39,4 кв.м.

Истец обратился с заявлением в администрацию города Оренбурга о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры № 3, расположенной по адресу: 

<

...>

Ответом от 03.11.2017 исх. № 1-24-2/5874 администрация города Оренбурга отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ввиду того, что информацией по выполненным перепланировкам или переустройствам помещений без разрешительной документации управление не располагает. 

Истец, полагая, что  реконструированное  помещение не нарушает права и охраняемые  законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца, представленные в их обоснование документы в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранение сомнений в принадлежности права тому или иному лицу.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (часть 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, застройщик имеет право осуществлять реконструкцию только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей. 

Юридически значимым обстоятельством применительно к вышеизложенным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, является выяснение судом вопроса о квалификации произведенных истцами работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь квартиры, а также изменился размер общего имущества данного дома.

Как следует из материалов дела, истец к занимаемой им квартире № 3 без получения соответствующего разрешения осуществил возведение пристройки в дворовом пространстве для служебных и туалетных помещений, представляющей собой вспомогательное помещение с подсобной и санузлом (лит. А7) из бетонно-блочного материала, которая изменила не только параметры квартиры до 39,4 кв.м, но и всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома по адресу: 

<

...>

В подтверждение указанных доводов истцом представлен технический паспорт жилого помещения (квартиры) № 3 от 05.04.2012 (т.1 л.д. 23-25). Согласно экспликации, содержащейся в указанном паспорте, площадь жилой комнаты квартиры составляет 32,7 кв.м.; площадь туалета - 1,7 кв.м.; площадь подсобной - 5,0 кв.м. Указанное также следует из технического плана от 24.03.2020 (т.1 л.д. 111-116).

Согласно справке ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 19.04.2012, выданной в том, что во владении, расположенном по адресу: 

<

...> инвентарный № 2-244-31, квартира № 3 находилась в собственности ООО «ТЭРС» на основании договора купли-продажи квартиры от 15.05.2003, свидетельство о государственной регистрации права от 05.06.2003 № 56-00 609484. 

По данным инвентаризации на 05.04.2012 жилая квартира № 3 переоборудована,  учтен демонтаж внутренних перегородок, пробивка дверного проема в ограждающей конструкции. К данному помещению поставлен на технический учет возведенный в 2003 году бетонно-блочный пристрой литер А7 - S=6,7 кв.м.. Документы пристроя литер А7, а также разрешение на ввод в эксплуатацию не предъявлены. Нежилое помещение № 3 общей площадью 39,4 кв.м. расположено на первом этаже одноэтажного дома смешанной конструкции литер А1БА7 (т.1 л.д. 70).

Из корректировки градостроительного плана земельного участка (I часть) № 56301000 4722 от 10.07.2012 с кадастровым номером 56:44:0219013:5 (в настоящее время сведения о земельном участке в ЕГРН отсутствуют) следует, что на экспликации объектов капитального строительства № 6 (согласно чертежу градостроительного плана) обозначена пристройка литер А7 к кв. № 3 в жилом доме литер А1 (т.1 л.д. 64-69).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что произведенные истцом работы по возведению пристройки литер А7 квалифицируются как реконструкция, в результате которой изменилась площадь квартиры, а также изменился размер общего имущества данного дома.

Разрешение на реконструкцию объекта недвижимости ООО «ТЭРС» не получало, соответственно, спорный объект обладает признаками самовольной постройки.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В материалы дела истцом представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> от 05.07.2011, согласно которому инициатором общего собрания выступил собственник помещения № 3, ООО «ТЭРС» в лице директора ФИО8. В голосовании приняли участие собственники 5 жилых помещений. Сумма площадей всех помещений в дом 4/5 по ул. Володарского / пер. Свободина, д. 4/5 - 640,78 кв.м. В голосовании приняли участие собственники 428,84 кв.м., что составляет 66,9% от общего числа собственников. В повестке дня под № 3 обозначен вопрос «Согласование реконструкции квартиры № 3, площадью 39,4 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> согласно подготовленной проектной документации». За вопрос № 3 проголосовало 100% собственников из числа присутствовавших в ходе общего собрания. По итогам общего собрания собственников принято решение: согласовать реконструкцию квартиры № 3, площадью 39,4 кв.м., согласно подготовленной документации (т.2 л.д. 3-4).

Таким образом, истцом с учетом согласия собственников помещений в многоквартирном доме фактически произведена реконструкция жилого помещения.

Обратного материалы дела не содержат. Ответчиком возражений по данным обстоятельствам не представлено. 

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнять установленные законом и иными нормативными актами правила и условия возведения объектов недвижимости.

В пункте 26 постановления N 10/22 предусмотрено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта.

В 2012 был разработан и утвержден градостроительный план земельного участка по совместному заявлению правообладателей объектов недвижимости, находящихся на ранее существовавшем земельном участке с кадастровым номером 56:44:0219013:5.

В 2015 году департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга отказал истцу в оформлении разрешительной документации, указав на необходимость обращения в  Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области.

В градостроительном плане отражена информация о том, что для проведения реконструкции необходимо получение разрешения Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области.

В 2017 истец обращался за согласованием в Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области.  

Письмом от 26.09.2017 Министерство сообщило истцу, что квартира № 3, расположенная в здании по адресу 

<

...>  объектом культурного наследия не является.

 Истец в 2017 повторно обращался в отдел архитектуры и градостроительства с заявлением об оформлении разрешительной документации. 

В выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию было отказано.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие права на обращение в суд с настоящими требованиями, так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке отсутствует.

Согласно статьям 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической (гигиенической) оценки по результатам лабораторных исследований (испытаний), измерений № 03-426-02 от 11.04.2019, подготовленному Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, квартира № 3 с учетом реконструкции соответствует  требованиям санитарных правил и норм (т.1 л.д. 26-31).

В соответствии с заключением эксперта № 19/04/19 от 24.04.2019, подготовленного Оренбургским областным отделением Общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество», квартира № 3 соответствует требованиям пожарной безопасности (л.д. 32-41). Полномочия лица, подготовившего заключение судом проверены и подтверждаются квалификационным свидетельством, выданным ГУ МЧС Росси по Оренбургской области от 10.03.2017.

Из технического отчета по результатам обследования строительных конструкций литер А1А7, расположенного по адресу: 

<

...> от 12.04.2019, подготовленного ООО «НПО СОЮЗ», следует, что техническое состояние строительных конструкций оценивается как работоспособное, ремонт и усиление строительных конструкций не требуется, механическая безопасность здания обеспечена, угрозы для жизни и здоровья людей по причине обрушения строительных конструкций не существует (т.1 л.д. 42-63).

 В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание, что самовольно реконструированный объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам и не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. относятся на истца с учётом того, что его обращение в суд вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика по делу, а возможностью установления прав собственности исключительно в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «ТЭРС» право собственности на самовольно реконструированную квартиру № 3, площадью 39,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 56:44:0219009:47.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

           Судья                                                                  А.В. Калашникова