АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7822/17

07 декабря 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   30 ноября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            07 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>   

к администрации города Ростова-на-Дону ИНН 6164056684 ОГРН 

<

***> 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «АВ-Строй», Некоммерческое партнерство «Альянс предпринимателей в сфере ритуальных услуг», индивидуальный предприниматель ФИО3, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, администрация Октябрьского района города Ростова-на-Дону, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону

о выкупе нежилого помещения, о прекращении права собственности,

при участии:

от истца: ФИО4, представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности;

от третьих лиц: ООО «АВ-Строй» - не явился; от НП «Альянс предпринимателей в сфере ритуальных услуг» - не явился, извещен,  от ИП ФИО3 – не явился, извещен, от ДИЗО г. Ростова-на-Дону – не явился, извещен, от ДАИГ г. Ростова-на-Дону – не явился, извещен, от  администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону -  не явился, извещен, от Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону – ФИО6, представитель по доверенности.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: общество с ограниченной ответственностью «АВ-Строй», Некоммерческое партнерство «Альянс предпринимателей в сфере ритуальных услуг», индивидуальный предприниматель ФИО3, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, администрация Октябрьского района города Ростова-на-Дону, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону. 

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Ростовской области. 

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.  

Лицам, участвующим в деле процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено. 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации города Ростова-на-Дону ИНН 6164056684 ОГРН 

<

***> о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения в размере 5 553 640 рублей, об изъятии для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Ростов-на-Дону» принадлежащее на праве собственности ФИО2 нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9  (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61-01/114/2006-094, о прекращении права собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение.   

В судебном заседании, назначенном на 23.11.2017, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 30 ноября 2017 года до 11 часов 40 минут. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием сторон, третьих лиц. 

В судебном заседании представитель истца в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об уточнении исковых требований, просил суд изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Ростов-на-Дону» принадлежащее на праве собственности ФИО2 нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9  (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61-01/114/2006-094, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату проведения экспертизы с учетом округления – 6 084 989 рублей 50 копеек, в том числе размера убытков, которые могут быть причинены собственнику в случае изъятия данного помещения для муниципальных нужд по состоянию на дату проведения оценки с учетом округления в размере 183 252 рублей 12 копеек. Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9  (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61-01/114/2006-094.     

Уточненные исковые требования не противоречат закону и принимаются судом к рассмотрению. Требования рассматриваются судом в уточненной редакции.  

Представитель истца требования в уточненной редакции поддержал в полном объеме.  

Ответчик в удовлетворении заявленных требований возражает по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Третьи лица представили отзывы на исковое заявление. 

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы искового заявления, арбитражный суд установил следующее. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9  (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61-01/114/2006-094 (свидетельство о государственной регистрации права  от 03.04.2006 серии 61АВ №075331).    

В указанном нежилом помещении, расположены общество с ограниченной ответственностью «АВ-Строй», Некоммерческое партнерство «Альянс предпринимателей в сфере ритуальных услуг», кроме того часть указанного нежилого помещения принадлежит на праве аренды индивидуального предпринимателю ФИО3.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2012 №683 земельный участок по ул. Мечникова, 55, занятый многоквартирным домом, в котором находится спорное нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. 

Частью 3 Постановления об изъятии было установлено обязательство органа местного самоуправления изъять, путем выкупа, спорное нежилое помещение. 

С момента вынесения указанного постановления, администрацией города Ростова-на-Дону не произведено никаких действий в отношении спорного нежилого помещения, обязанность по осуществлению которых была возложена на орган местного самоуправления указанным постановлением. 

По заказу МКУ «УЖКХ» Октябрьского района города Ростова-на-Дону произведен отчет №29 от 26.07.2013, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием помещения составляет  5 533 640 рублей. 

В соответствии с письмом Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.08.2013 г. № 59-30-28372/3 рыночная стоимость спорного нежилого помещения, представленная в отчете №29 от 26.07.2013 не соответствует сложившемуся в городе Ростове-на-Дону уровню цен на аналогичные объекты оценки, а также рекомендовалось выполнить проведение оценки рыночной стоимости у другой оценочной компании.

МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьских» районагорода Ростова-на-Дону 14.05.2014 за исх. № 59-625-938/3 в адрес представителя истца было направлено письмо, в котором сообщалось, что оценка спорного нежилогопомещения была проведена ООО «Альянс-ТДК». При этом указывалось, что оплата расходов на проведение оценки спорного объекта недвижимости была выполнена за счет средств бюджета города Ростова-на-Дону, а также разъяснялось, что отбор оценочных организаций для проведения оценки объектов нежилого фонда за счет средств бюджета города Ростова-на-Дону осуществлялся в порядке, установленном законодательством РФ о размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд. Следовательно, отчет об оценке был выполненного в рамках закона и не должен вызывать сомнений в установленном размере стоимости.

Истец, указывает, что в связи со снятием дома с баланса управляющей организации, в помещении отсутствует электричество, вода, газ. Данное обстоятельство существенно препятствует осуществлению истцом предпринимательской деятельности. В связи с изложенными обстоятельствами, истец вынужден сдавать в аренду часть нежилого помещения по минимальной стоимости. 

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает, что имеет место не исполнение ответчиком обязанности по выкупу помещения, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, каким образом обеспечиваются права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, суд полагает, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции применимой к спорным правоотношениям) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.

В соответствии с частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные позиции содержат нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281, 282).

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации  следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По настоящему делу суд при определении размера компенсации за изымаемые помещения, а также за принадлежащие в силу наличия помещений истцу права на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, исходит из обстоятельств дела и результатов судебной экспертизы, правомерно определившей возмещение с учетом рыночной стоимости принадлежащих истцу нежилых помещений и размера величина убытков собственника названных объектов недвижимости в связи с изъятием (выкупом) объекта недвижимого имущества и земельного участка по причине признания здания многоквартирного дома аварийным. 

Определением суда от 29.08.2017  по делу назначалась судебная  экспертиза. 

Перед экспертом на разрешение поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 68,1 кв.м, состоящего из комнат № 1-3,4,5-7,8,9, расположенного в подвале 3-х этажного  кирпичного жилого дома литер А, по адресу: Ростов-на-Дону, улица Мечникова, 55 и размер возможных убытков, причиненных собственнику изъятием указанного помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием дома аварийным.

Согласно заключению эксперта от 16.07.2017 №2017/20 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 68,1 кв.м, состоящего из комнат № 1-3,4,5-7,8,9, расположенного в подвале 3-х этажного  кирпичного жилого дома литер А, по адресу: Ростов-на-Дону, улица Мечникова, 55 составляет 5 901 737 рублей 38 копеек; величина убытков собственника названных объектов недвижимости в связи с изъятием (выкупом) объекта недвижимого имущества и земельного участка по причине признания здания многоквартирного дома аварийным  составляет 183 252 рубля 12 копеек.   

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Решение суда должно быть законным, обоснованным и мотивированным (статья 15 АПК РФ). Суд должен обосновать свое решение лишь на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании.

В статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перечислены виды доказательств. Из этого следует, что не всякие сведения могут быть использованы судом для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию и входящих в состав оснований иска или возражений против иска, а только те, которые могут быть получены судом во время рассмотрения дела с соблюдением всех процессуальных правил. Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное заключение эксперта исследовано по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате чего сделан вывод о том, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не содержит полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований и не содержит обоснованные выводы по поставленному вопросу.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, поскольку суд в этом случае исследует факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования (экспертизы), и которые могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и так далее. Поэтому экспертиза является средством получения верного знания о факте (фактах).

На основании изложенного, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признает вышеуказанное заключение эксперта допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.       

Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах и в результате исследования судом всех представленных в дело доказательств, оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, руководствуясь в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации своим внутренним убеждением при оценке представленных в дело доказательств, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд приходит к выводу о том, что материалы дела содержат надлежащие допустимые доказательства, позволяющие сделать вывод об обоснованности исковых требований.

О проведении повторных экспертиз стороны ходатайств не заявили, мотивированно выводы эксперта не опровергли, в связи с чем, в силу состязательности процесса несут риск наступления негативных для них последствий относительно установления значимых для дела обстоятельств.

Из совокупности изложенного выше, суд полагает подлежащим удовлетворению требования о прекращении у истца права собственности на помещения в связи с их изъятием в собственность ответчика, что также исключит возникновение бесхозяйного имущества и предоставит ответчику  возможность распоряжения им для выполнения общественно-полезных функций органа местного самоуправления - обеспечения безопасности населения муниципального образования путем исключения нахождения на его территории аварийных домов и иных функций.

Доводы ответчиков об отсутствии у них оснований для выкупа нежилого помещения, принадлежащего истцу отклоняются судом как  противоречащие нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи  239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. Истцу при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины. При этом, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей, уплаченную по чеку-ордеру от 23.03.2017. 

В целях реализации положений статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд разрешает вопрос о выплате денежных средств экспертам с депозитного счета суда.

За проведение экспертизы истцом на основании чека-ордера от 23.08.2017 внесена на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области денежная сумма в размере 21 000 рублей. Стоимость экспертного исследования, надлежит перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований». Платежные реквизиты общества с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований»  указаны в счете от 19.10.2017 г. № 129, выставленном экспертной организацией.

Поскольку экспертиза проведена, экспертное заключение представлено в материалы дела, суд считает необходимым перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований» с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежные средства в размере 21 000 рублей.

Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ и возложены судом на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» принадлежащее на праве собственности ФИО2 нежилое помещение, общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9 (бывшая квартира № 1-2), расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, д. 55, условный номер: 61-61-01/114/2006-094, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере 6 084 989 рублей 50 копеек.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение, общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9 (бывшая квартира № 1-2), расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, д. 55, условный номер: 61-61-01/114/2006-094.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей, уплаченную по чеку-ордеру от 23.03.2017.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области обществу с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований» по счету от 19.10.2017 г. № 129 за проведение судебной экспертизы денежную сумму в размере  21 000 рублей, внесенную по чеку-ордеру от 23.08.2017.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО2 судебные издержки в размере 21 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья          М.А. Димитриев