АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-7872/2021

г. Оренбург

15 июня 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        15 июня 2022 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи           Бочаровой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Экоспутник», г.Оренбург (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 (доверенность № 88 от 23.06.2021 сроком на 1 год, паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 23.12.2021 сроком по 31.12.2022, паспорт, диплом).

эксперт ФИО4 (паспорт).

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) протокольным определением суда объявлен перерыв с 24.05.2022 по 31.05.2022. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга обратился в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Экоспутник» с исковым заявлением, в котором просит суд на основании ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации внести изменения в договор аренды земельного участка № 13/д-118юр от 02.4.2013, изложив пункты 2.1, 2.4 договора в указанной истцом редакции, дополнить раздел 2 «Арендная плата» договора пунктом 2.7, исключить пункт 8 дополнительного соглашения от 27.07.2015, расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 изложить в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований исх. № б/н от 07.09.2021, принятых судом в предварительном судебном заседании 16.09.2021).

Определением суда от 20.01.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО4

04.03.2022 в материалы дела от Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» поступило экспертное заключение № 306/22Э от 25.02.2022 (т.2 л.д. 57-109).

В соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ в судебном заседании 24.05.2022 по ходатайству ответчика эксперт ФИО4, предупрежденная судом об уголовной ответственности в порядке ст. 307, ст. 308 УК РФ, дала пояснения по составленному ею экспертному заключению, ответила на вопросы сторон и суда, пояснения эксперта  приобщены к протоколу судебного заседания.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, возражал в отношении экспертного заключения.

Представитель ответчика возражал против исковых требований, поддержал выводы экспертного заключения № 306/22Э от 25.02.2022.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Витязь-87» (арендатор) 02.04.2013 заключен договор аренды земельного участка № 13/д-118юр (далее - договор, т.1 л.д. 13-15), согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, площадью 30000 кв. м., с кадастровым номером 56:44:0103001:739, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, для строительства комплекса сортировки ТБО, местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0103001.

В соответствии с пунктом 1.2 договора категория земель - земли населенных пунктов.

В силу пункта 1.3 договора земельный участок, передаваемый в соответствии с условиями Договора, никому не продан, не находиться под арестом, в залоге, не является предметом спора.

На основании пункта 1.4 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора, передается до 28.03.2016 г.

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование Участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору Расчёту арендной платы (приложение), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете па очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

По указанным основаниям, размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Изменения в действующий порядок начисления и размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для Арендатора.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения иных существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию, за исключением случаев, когда в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы по действующему договору становится ниже размера земельного налога, определенного с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога v подлежит индексации на уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

По письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями от суммы указанной в Расчете арендной платы (приложение), не позднее десятого числа текущего месяца.

Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в месяце к количеству дней данного месяца. 

Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

В силу пункта 2.3 договора стороны установили, что условия настоящего договора, в т.ч.   по арендной плате в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям, возникшим со 02.04.2013г.

На основании пункта 2.4 договора арендная плата вносится Арендатором на счет, указанный в расчете арендной платы, являющегося неотъемлемой частью Договора.

Арендодатель оставляет за собой право на изменение счетов на оплату без внесения изменений в договор.

В соответствии с пунктом 2.5 договора не использование Участка Арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы.

Согласно пункту 2.6 договора не внесение Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока дает Арендодателю право требовать расторжения договора судебном порядке согласно п.2 ст. 450 и п.3 ст. 619 ГК РФ. При этом Арендатор не освобождается от оплаты аренды и неустойки за каждый день просрочки начисленной при расторжении договора.

Пунктом 3.1.2 предусмотрено, что арендодатель имеет право вносить в Договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или нормативные акты, регулирующие использование земель населенных пунктов;

В силу пункта 7.1 договора соглашения об изменении условий или внесении дополнений к Договору совершаются в той же форме; что и договор.

Договор, заключаемый на срок год и более, подписывается сторонами и вступает после его государственной регистрации (пункт 8.1 договора).

Договор аренды является актом приема-передачи земельного участка (пункт 9.1 договора). 

В приложении к договору согласован расчет арендной платы, который производится в соответствии с п. 5 Порядка определения размера арендной платы за  использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120. 

Согласно оценке, осуществленной ООО «КРОТОН» (отчет № 322 об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок кадастровый номер 56:44:0103001:739), годовой размер арендной платы составляет 42072 руб.  с 02.04.2013 по 31.12.2013

Кадастровый номер участка: 56:44:0103001:739. 

Площадь участка: 30000 кв.м.

Плата за год: 42 072 руб.

Итого к оплате со 02.04.2013 по 31.12.2013: 31 582,82 руб.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 15.05.2013

Дополнительным соглашением от 19.08.2013 все права и обязанности по данному договору перешли к ООО «Экоспутник» с 23.07.2013 (т.1 л.д. 21). Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена  22.10.2013.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 02.06.2015 № 3244-р (т.1 л.д. 37) земельному участку с кадастровым номером 56:44:0103001:739 присвоен адрес: 

<

...>, на земельном участке расположены: здание производственного корпуса мусоросортировочного комплекса с кадастровым номером 56:44:0103001:1304, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1303, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1302. Пунктом 2 данного распоряжения было установлено соответствие разрешенного использования классификатору видов разрешенного использования земельных участков на размещение мусоросортировочного комплекса.

27.07.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору (т.1 л.д. 22-25), на основании которого срок действия договора аренды продлен до 01.04.2062, внесены изменения в пункт 1.1. договора (изменено разрешенное использование земельного участка на размещение мусоросортировочного комплекса), согласован размер арендной платы на 2015 год на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с п. 5 решения Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 14.08.2015.

Дополнительным соглашением от 18.04.2016 к договору (т.1 л.д. 26) внесены изменения в п. 5.1 договора и согласован размер арендной платы на 2016 год. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 28.07.2016.

06.06.2017 сторонами согласовано дополнительное соглашение к договору (т.1 л.д. 27), на основании которого урегулирован претензионный порядок и согласован размер арендной платы на 2017 год. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - 22.10.2017.

Дополнительным соглашением от 14.01.2020 к договору (т.1 л.д. 28) внесены изменения в договор в отношении порядка его расторжения, согласован размер арендной платы на 2020 год. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - 31.03.2020.

Согласно пояснениям истца, земельный участок с кадастровым номером 56:4460103001:739 находится в муниципальной собственности, договор аренды от 02.04.2013 № 13д-118юр заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, установленная этим договором арендная плата является регулируемой и должна рассчитываться с применением Порядка определения размера арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

25.04.2011 Решением  Оренбургского городского Совета № 120 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (далее Порядок), в соответствии с пунктом 1 которого размер арендной платы в расчете на год определяется одним из следующих способов:

A) на основании кадастровой стоимости;

Б) на основании рыночной стоимости права аренды;

B) по результатам торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 3 Порядка арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в пункте 2 настоящего Порядка.

Абзацем 3 пункта 5 Порядка предусмотрено, что при заключении договора аренды уполномоченным органом в нем предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В целях приведения условий договора аренды от 02.04.2013 № 13/д-118юр в соответствие с положениями Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды от 26.01.2021 (т.1 л.д. 29) о внесении следующих изменений в договор аренды:  

1. Пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, нормативных правовых актов Российской Федерации, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Размер арендной платы подлежит изменению в случае изменения существенных характеристик земельного участка (площади, кадастровой стоимости, категории, вида разрешенного использования, обременения). Заказчиком на проведение оценки арендной платы с учетом данных изменений является Арендатор, при этом индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции за год, в котором был произведен такой расчет, не проводится.

Размер арендной платы подлежит изменению в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 (пять) лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Заказчиком на проведение оценки арендной платы является Арендодатель.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды земельного участка размер уровня инфляции не применяется.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию, за исключением случаев, когда в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы по настоящему договору становится ниже размера земельного налога, определенного с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога и подлежит индексации в соответствии с абзацем 7 настоящего пункта.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. Договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период».

2. Пункт 2.4. Договора изложить в следующей редакции:

«Арендная плата вносится Арендатором в безналичной форме на счет, указанный в расчете арендной платы.

Арендодатель оставляет за собой право на изменение счетов на оплату без внесения изменений в настоящий договор».

3. Раздел 2 «Арендная плата» дополнить п. 2.7 следующего содержания: «Арендная плата за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней в месяце к количеству дней данного месяца».

4. Пункт 8 дополнительного соглашения от 27.07.2015 исключить». 

Сопроводительным письмом № 01-24-01/760 от 26.02.2021 проект дополнительного соглашения от 26.01.2021 направлен в адрес ответчика (т.1 л.д. 34-36).

В обоснование требований о необходимости внесения в договор аренды изменений истец ссылается на следующие обстоятельства.

Предыдущие изменения в п. 2.1 договора аренды сторонами вносились дополнительным соглашением от 27.07.2015. 

С учетом указанного дополнительного соглашения в пункт 2.1 в редакции дополнительного соглашения от 26.01.2021 внесены следующие изменения и дополнения. 

Пункт 2.1 дополнен абзацами 2, 3 и 4. Условия этих дополнений соответствуют положениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 5 Порядка от 25.04.2011 № 120.

Пункт 2.4 договора дополнен словами «в безналичной форме». Других изменений и дополнений редакция дополнительного соглашения от 26.01.2021 не содержит.

14.10.2020 подготовлен Отчет № 1687/20 от 14.10.2020 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 30000 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0103001:739 по состоянию на 02.09.2020 (т.1 л.д. 43-89). Согласно указанному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы составила 865 500 руб.

Предыдущий отчет об оценке был составлен в 2015 году (отчет 136/15-0). Поскольку с момента его подготовки прошло более 5 лет, Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга заказан актуальный отчет об оценке и подготовлено дополнительное соглашение от 26.02.2021 с актуальным размером арендной платы на 2021 год. 

С учетом сведений, содержащихся в отчете № 1687/20 от 14.10.2020, истцом подготовлено дополнительное соглашение от 26.02.2021 к договору аренды (т.1 л.д. 33), содержащее расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, изложенный в следующей редакции:

«РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ с 01.01.2021 по 31.12.2021

Расчет арендной платы производится в соответствии с п. 5 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120.

Согласно Отчету № 1687/20 от 14.10.2020 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:739, общей площадью 30000 кв.м., годовой размер арендной платы составляет 865 500,00руб.

Кадастровый номер участка: 56:44:0103001:739.

Площадь участка: 30000кв.м.

Годовой размер арендной платы: 865500,00руб.

Арендная плата за год: 865500,00руб.

Арендная плата за месяц: 72125,00руб. Итого к оплате с 01.01.2021 по 31.12.2021:_865 500,00руб.

Реквизиты для внесения арендной платы:

Получатель - УФК по Оренбургской области (Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга) ИНН 

<

***>, КПП 561001001

ОТДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГУ/УФК по Оренбургской области, г. Оренбург, к/с 40102810545370000045, р/с 

<

***>, БИК 015354008 КБК 04111105024040000120, ОКТМО 53701000

Реквизиты для оплаты пени:

Получатель - УФК по Оренбургской области (Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга) ИНН 

<

***>, КПП 561001001

ОТДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГУ/УФК по Оренбургской области, г. Оренбург, к/с 40102810545370000045, р/с 

<

***>, БИК 015354008 КБК 04111607090040030140, ОКТМО 53701000».

Сопроводительным письмом № 01-24-01/936 от 09.03.2021 проект дополнительного соглашения от 26.02.2021 направлен в адрес ответчика (т.1 л.д. 30-32).

Проекты дополнительных соглашений от 26.01.2021, от 26.02.2021 ответчиком не подписаны, протоколы разногласий не представлены.

Ссылаясь на положения статей 424, 445 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Возражая против исковых требований, ответчик в письменном отзыве на исковое заявление указал на отсутствие у него обязанности заключить дополнительные соглашения к договору. По мнению ответчика, статья 445 ГК РФ не применима в рассматриваемом случае. Действующий договор аренды не противоречит порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью МО «город Оренбург». 

Кроме этого, в отзыве на уточненное исковое заявление ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию об изменении договора; ответчик полагает, что истцом не доказано наличие условий для изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств; абзац 3 пункта 5 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью МО «город Оренбург» не подлежит применению в рассматриваемом случае.

Истец возражал в отношении доводов ответчика, изложенных в отзыве на исковое заявление и в отзыве на уточненное исковое заявление, ссылаясь на то, что применение к спорному правоотношению срока исковой давности является необоснованным, поскольку требования истца носят перспективный, а не ретроспективный характер; требования основаны на решении Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120, которое до настоящего времени является действующим и подлежащим применению.

Возражая в отношении стоимости годовой арендной платы, ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 20.01.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО4

04.03.2022 в материалы дела от Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» поступило экспертное заключение № 306/22Э от 25.02.2022.

31.03.2022 в материалы дела от ответчика поступил отзыв, с учетом экспертного заключения, согласно которому ответчик указывает на необоснованность исковых требований в части пункта 5 уточненного искового заявления; по мнению ответчика, расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 следует изложить в редакции, с учетом экспертного заключения № 306/22Э от 25.02.2022.

05.04.2022 в материалы дела от истца поступил отзыв на заключение эксперта № 306/22Э от 25.02.2022, согласно которому истец считает экспертное заключение не подлежащим применению, поскольку годовой размер арендной платы, определенный экспертом, в 2,09 раза меньше размера земельного налога. 

В ходе судебного заседания представитель истца пояснил, что просит принять дополнительное соглашение к договору от 26.02.2021 в части стоимости арендной платы в редакции Департамента, определив размер арендной платы согласно подготовленному по заказу Департамента отчету № 1687/20 от 14.10.2020.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ходатайству истца б/н от 07.09.2021 об уточнении исковых требований, истец просит суд на основании ст.ст. 450, 451 ГК РФ внести изменения в договор аренды земельного участка № 13/д-118юр от 02.0.2013.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Департаментом градостроительства и земельным отношений администрации города Оренбурга и ООО «ЭкоСпутник» возник преддоговорный спор по условиям дополнительных соглашений от 26.01.2021 и 26.02.2021 к договору аренды земельного участка № 13/д-118юр от 02.0.2013.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии определенных в данной норме условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что рассмотрение заявленных истцом требований в порядке вышеприведенных норм статей 450 и 451 ГК РФ  не приведет к восстановлению нарушенных прав истца (ст. 4 АПК РФ) и, кроме того, будет способствовать правовой неопределенности в правоотношениях с ответчиком.

В связи с этим, суд, руководствуясь положениями ст. 168 АПК РФ, приходит к выводу о возможности разрешения спора между сторонами в следующем порядке.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

На рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). 

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В силу статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения. 

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

На момент рассмотрения дела в суде, у сторон сохранились разногласия в части порядка начисления, уплаты и размера арендной платы за пользование спорным земельным участком.

Возражений от сторон в отношении рассмотрения судом разногласий, возникших при внесении изменений в договор аренды земельного участка посредством заключения дополнительных соглашений от 26.01.2021, от 26.02.2021, в ходе судебного разбирательства не заявлено, стороны в судебном заседании выразили устное согласие на определение условий дополнительных соглашений от 26.01.2020 и 26.02.2020 судом в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что стороны выразили согласие на передачу разногласий на рассмотрение суда.

При определении условий дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка суд приходит к следующему.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2020 (т.1 л.д. 16-20) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:739, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение мусоросортировочного комплекса (код 3.1 приложения к приказу министерства экономического развития российской федерации от 01.09.2014 № 540 «об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения № 1 к постановлению правительства оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории оренбургской области»), для иных видов жилой застройки; местоположение: 

<

...> на земельном участке расположены: здание производственного корпуса мусоросортировочного комплекса с кадастровым номером 56:44:0103001:1304, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1303, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1302, № 23/1, находится в собственности муниципального образования «город Оренбург», о чем в ЕГРН 08.05.2013 внесена запись № 56-56-01/148/2013-086.

В рассматриваемом случае порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, установлены Решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», согласно которому арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в п.2 указанного Порядка и не может быть ниже земельного налога (пункты 3, 5 Порядка).

Из договора аренды и дополнительного соглашения от 27.07.2015 к договору следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка за 2013 год, 2014 год, с 01.01.2015 по 01.06.2015 установлена на основании отчета № 322 от 02.04.2013 об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:739, выполненного ООО «Кротон», в размере 42 072 руб. (с каждым последующим годом размер арендной платы изменялся, с учетом уровня инфляции).

В дополнительных соглашениях от 27.07.2015, от 18.04.2016, от 06.06.2017, от 14.01.2020 к договору расчет годовой арендной платы земельного участка с 02.06.2015 по 31.12.2015, 2016 год, 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год произведен, с учетом установленного в отчете № 136/15-о от 14.07.2015 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:739, выполненного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», и составлял 76 000 руб. (с каждым последующим годом размер арендной платы изменялся, с учетом уровня инфляции).

В проекте дополнительного соглашения от 26.02.2021 к договору расчет арендной платы произведен, с учетом установленной в отчете № 1687/20 от 14.10.2020 рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:739, выполненным ООО «Навиком», в размере 865 500 руб.

Возражая в отношении стоимости годовой арендной платы, определенной в отчете № 1687/20 от 14.10.2020 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:739, выполненным ООО «Навиком», ответчиком в ходе судебного разбирательство заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 20.01.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО4, с целью ответа не следующий вопрос:

1) Определить по состоянию на 01.01.2021 величину рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:739, площадью 30000 руб., адрес (местоположение): 

<

...> на земельном участке расположены: здание производственного корпуса мусоросортировочного комплекса с кадастровым номером 56:44:0103001:1304, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1303, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1302, № 23/1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение мусоросортировочного комплекса (код 3.1 приложение к приказу к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки  земель населенных пунктов на территории Оренбургской области» для иных видов жилой застройки.

04.03.2022 в материалы дела от Общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» поступило экспертное заключение № 306/22Э от 25.02.2022, согласно которому эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01.01.2021 величина рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:739, площадью 30 000 кв.м, адрес (местоположение): 

<

...> на земельном участке расположены: здание производственного корпуса мусоросортировочного комплекса с кадастровым номером 56:44:0103001:1304, нежилое здание с кадастровым номером 56644:0103001:303, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1302, №23/1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение мусоросортировочного комплекса (код 3.1 приложение к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 №540 «об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения №1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 №1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области» для иных видов жилой застройки составляет: 130 000 (Сто тридцать тысяч) рублей в год.

31.03.2022 в материалы дела от ответчика поступил отзыв с учетом экспертного заключения, согласно которому ответчик указывает на необоснованность исковых требований в части пункта 5 уточненного искового заявления, по мнению ответчика, расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 следует изложить в редакции с учетом экспертного заключения № 306/22Э от 25.02.2022.

05.04.2022 в материалы дела от истца поступил отзыв на заключение эксперта № 306/22Э от 25.02.2022, согласно которому истец считает экспертное заключение не подлежащим применению, поскольку годовой размер арендной платы, определенный экспертом в 2,09 раза меньше размера земельного налога.

11.04.2022 в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений в отношении экспертного заключения.

В ходе судебного заседания 14.04.2022 судом ходатайство ответчика о вызове эксперта в судебное заседание удовлетворено, судебное разбирательство по делу отложено.

В судебном заседании 24.05.2022 эксперт ФИО4 ответила на вопросы представителя ответчика и суда в отношении заключения эксперта.

Суд полагает необходимым отметить следующее.

На страницах 13-15 экспертного заключения (т.2 л.д. 69-71) экспертом указана следующая информация. 

«При исследовании, Эксперт использует классические подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода в рамках подхода рыночной информации. Выбор методов в рамках каждого из подходов осуществляется с учетом специфики объекта.

Исследуемый объект недвижимости представляет собой земельный участок общей площадью 30 000 кв. м., разрешенное использование - размещение мусоросортировочного комплекса, которое совпадает с фактическим использованием - на земельном участке расположены здание производственного корпуса мусоросортировочного комплекса с кадастровым номером 56:44:0103001:1304, нежилое здание с кадастровым номером 56644:0103001:303, нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0103001:1302.

Объективно, что исследуемый земельный участок представляет собой социально значимый стратегический объект (земельный участок специального назначения), рынок купли-продажи и аренды подобных объектов специального назначения отсутствует, т.е. объект является объектом с отсутствующим (ограниченным) рынком.

В силу вышеприведенных обстоятельств, экспертом принято решение использовать Затратный подход к оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, который представляет собой так называемую «обратную задачу» теории оценки. То есть при рассчитанной стоимости актива (в рамках доступных для применения методов) и норме доходности определяется чистый операционный доход, который отражает стоимость имущественного права пользования и владения объектом аренды. Методы затратного подхода объединяют в себе элементы как затратного, так и доходного подходов.

В рамках методологии оценки аренды используют «метод компенсации издержек доходами» или «метод компенсации затрат прошлых периодов».

Существует несколько модификаций вышеуказанного метода:

• метод рекапитализации;

• метод экономической амортизации;

• метод валового рентного множителя.

Последовательность определения рыночной стоимости имущественного права пользования и владения объекта с использованием метода рекапитализации следующая:

1. Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества;

2. Рассчитывается коэффициент капитализации;

3. Рассчитывается рыночная арендная плата как произведение рыночной стоимости объекта аренды и ставки капитализации. Определение стоимости имущественного права пользования и владения объектом аренды производится по следующей формуле:

А = V х К,

где: А - имущественное право пользования и владения объектом аренды в год; V - рыночная стоимость объекта аренды К — коэффициент капитализации

Следует отметить, что так же в силу специфики объекта недвижимости - земельный участок для размещения мусоросортировочного комплекса, информация о ставках капитализации для земельных участков специального назначения отсутствует в открытых источниках. Земельный участок специального назначения для размещения мусоросортировочного (мусороперерабатывающего) комплекса можно условно отнести к производственной (индустриальной) деятельности. Вместе с тем, использовать ставку капитализации для земельных участков под индустриальную застройку (земельные участки для размещения производственно-складской недвижимости) не корректно, поскольку она не учитывает всех особенностей специфики режима использования объекта специального назначения, его ликвидности, инвестиционной привлекательности.

Для проведения расчетов в рамках настоящего исследования и определения рыночной стоимости годовой арендной платы за данный земельный участок, экспертом исследован вопрос поиска аналогии определения арендной платы по данному виду специального использования земельных участков для размещения мусоросортировочного комплекса по смежному законодательству.

Так, согласно Приказа Министерства экономического развития РФ от 14 июня 2011 г. № 280 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов» размер годовой арендной платы определялся в соответствии со ставкой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка для объектов, утилизирующих твердые бытовые отходы методом их сортировки и переработки, размещение указанных объектов в размере 0.3%.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Администрации города Оренбурга №2004-П от 04.07.2016 г. «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренды без торгов» ставка арендной платы для земельных участков с кодом разрешенного использования 31 (коммунальное обслуживание), к которому отнесен исследуемый объект недвижимости согласно данных ГКН, составляет 0,3% от кадастровой стоимости.

В том числе, согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков данный земельный участок соответствует коду разрешенного использования 12.2 (Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки), для которых Постановлением Администрации города Оренбурга №2004-П от 04.07.2016 г. предусмотрена ставка аренды 0,01%. Тем не менее, в дальнейшем анализе используется ставка 0,3%.

Таким образом, во-первых, анализ законодательства показывает, что для земельных участков коммунального обслуживания, они же земельные участки для объектов, утилизирующих твердые бытовые отходы методом их сортировки и переработки, размещения указанных объектов, размер арендной платы устанавливается 0,3% от кадастровой стоимости.

Вместе с этим, следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц. Процедура установления кадастровой стоимости в размере ее рыночной и применение результатов так же закреплены настоящим законом».

Исследовав экспертное заключение ООО «Авантаж» в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что методика, определяемая экспертом при подсчете размера арендной платы, не применима в рассматриваемом случае, равно как и не подлежат применению нормативные правовые акты, на которые ссылается эксперт в исследовательской части.

Экспертом фактически не применялся сравнительный метод при исследовании, поскольку эксперт указал, что исследуемый земельный участок представляет собой социально значимый стратегический объект (земельный участок специального назначения), рынок купли-продажи и аренды подобных объектов специального назначения отсутствует, т.е. объект является объектом с отсутствующим (ограниченным) рынком.

Как ранее указано судом, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «город Оренбург» определяется на основании Решения Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург».

Согласно пункту 5 Порядка определения размера арендной платы размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, не может быть ниже земельного налога, за исключением случаев, указанных в федеральном и областном законодательстве, и в случаях заключения договора аренды, размер платы которого определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, во исполнение соглашения о муниципально-частном партнерстве, концессионного соглашения.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости спорного земельного участка от 31.03.2022 по состоянию на 01.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:013001:739 составляет 18 118 000 руб.

Ставки земельного налога на территории муниципального образования «город Оренбург» установлены решением Оренбургского городского Совета от 17.09.2018 № 567 «Об установлении земельного налога». 

Согласно приложению № 1 «Налоговые ставки по земельному налогу» к решению Оренбургского городского Совета от 17.09.2018 № 567 налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 

- 0,2 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (пункт 2);

- 0,3 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков (пункт 3):

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности);

- занятых индивидуальными гаражами и гаражными кооперативами;

- занятых погребными кооперативами;

- ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

- 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков (пункт 4).

Ввиду того, что спорный земельный участок не относится ни к одному из видов земельных участков, перечисленных в пунктах 2, 3 приложения № 1 «Налоговые ставки по земельному налогу» к решению Оренбургского городского Совета от 17.09.2018 № 567, при исчислении земельного налога в отношении указанного земельного участка необходимо руководствоваться ставкой земельного налога в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.

В свою очередь, сумма земельного налога определяется путем умножения значения кадастровой стоимости на ставку земельного налога (исходя из положений главы 31 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, сумма земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером в 2021 году составляет: 18 118 000 (кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:739) х 1,5% (ставка земельного налога) = 271 770 руб.

Таким образом, годовой размер арендной платы, определенный экспертом ООО «Авантаж» в размере 130 000 руб., в 2,09 раза меньше размера земельного налога, что противоречит действующему законодательству.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что экспертное заключение содержит противоречия, в связи с чем, у суда имеются сомнения в его достоверности. Выводы эксперта являются необоснованными и противоречат иным собранным по делу доказательствам, а также нормативно-правовому акту, регулирующему порядок определения арендной платы в рассматриваемом случае. 

Совокупность указанных выше обстоятельств позволили суду прийти к убеждению, что заключение эксперта от № 306/22Э от 25.02.2022 не отвечает принципу достоверности и использованные экспертом ФИО4 сведения, отмеченные выше, могли сформировать недостоверный вывод о размере годовой арендной платы спорного земельного участка. 

Лицами, участвующими в деле, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела иных доказательств в части размера арендной платы, суд исходит из доказательств, представленных истцом в обоснование исковых требований, а именно: отчета № 1687/20 от 14.10.2020 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 30000 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0103001:739 по состоянию на 02.09.2020, выполненного ООО «Навиком» (т.1 л.д. 43-89), согласно которому размер годовой арендной платы составляет 865 500 руб.

Представленный в материалы дела ответчиком отчет № 136/15-о от 14.07.2015, составленный ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», не может быть принят судом во внимание, поскольку рыночная стоимость годовой арендной платы определена в нем по состоянию на 02.06.2015, вместе с тем, согласно абз. 3 п. 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120, рыночная стоимость арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Иных доказательств, опровергающих представленный истцом отчет № 1687/20 от 14.10.2020, ответчиком не представлено (ст.ст. 8, 9, 65 АПК РФ).

В совокупности изложенных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Разногласия, возникшие между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Экоспутник» при заключении дополнительных соглашений от 26.01.2021 и 26.02.2021 к договору аренды земельного участка от 02.04.2013 № 13/д-118 юр, подлежат урегулированию в редакции истца.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительных соглашений от 26.01.2021 и 26.02.2021 к договору аренды земельного участка от 02.04.2013 № 13/д-118 юр, заключенному между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Экоспутник», а именно: принять условия дополнительных соглашений от 26.01.2021 и 26.02.2021 в редакции Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Экоспутник» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб. 

4. Исполнительный лист выдать налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                         О.В. Бочарова