﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-643/2020

г. Краснодар

22 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Промхим"» (ИНН 0901049280, ОГРН 1020900515338) – Авджян Е.А. (доверенность от 20.08.2020), ответчиков: индивидуального предпринимателя Нартовой Валентины Ивановны (ИНН 261501410042, ОГРНИП 318265100126231) – Ковалевой Е.С. (доверенность от 20.09.2018), администрации города Ставрополя – Божко О.Н. (доверенность от 28.01.2021), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ЭвилинСервис», Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Абдоковой Бэллы Хизировны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Нартовой Валентины Ивановны, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А63-643/2020, установил следующее.

ООО «Фирма "Промхим"» (далее – фирма) обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Нартовой В.И. (далее – предприниматель), администрации города Ставрополя (далее – администрация) со следующими требованиями: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи о праве собственности предпринимателя на спорный земельный участок; взыскать с администрации в пользу предпринимателя 3 150 252 рубля, уплаченных по договору купли-продажи (уточненные требования – т. 4, л. д. 81).

Определением Промышленного районного суда города Ставрополя от 29.11.2019 дело № 2-6447/2019 по иску общества передано по подсудности в Арбитражный суд Ставропольского края (т. 4, л. д. 74 – 76).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ЭвилинСервис», Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), Абдокова Б.Х.

Решением от 16.10.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2020, исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор от 09.08.2018 № 65 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219, заключенный администрацией и предпринимателем, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи о праве собственности предпринимателя на земельный участок 26:12:010507:219, зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 22.08.2018 № 26:12:010507:219-26/001/2018-8. На администрацию возложена обязанность возвратить предпринимателю 3 150 252 рубля. Распределены расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи от 09.08.2018 № 65 заключен администрацией и предпринимателем в связи с наличием на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 принадлежащих на праве собственности предпринимателю объектов недвижимости. Поскольку вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 06.09.2019 по делу № 2-146/2019 указанные объекты признаны самовольными постройками и подлежащими сносу, предприниматель не обладает преимущественным правом на приобретение спорного участка без проведения торгов. Суды пришли к выводу о недобросовестном поведение ответчиков при заключении сделки в процессе рассмотрения гражданского дела № 2-5382/2018, в рамках которого определением от 21.08.2018 приняты обеспечительные меры, в том числе в виде запрета администрации и комитету заключать договор по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219. Общество является арендатором автозаправочной станции – АЗС-многотопливная  площадью 37,9 кв. м с кадастровым номером 26:12:000000:3361 (далее – АЗС), расположенной на смежном земельном участке (кадастровый номер 26:12:010507:202). Материально-правовым интересом общества в оспаривании сделки суды признали необходимость устранения пересечения границ объекта истца (площадка для слива топлива и резервуарный парк) и земельного участка предпринимателя (кадастровый номер 26:12:010507:219) путем оформления прав на часть земельного участка, необходимую для обслуживания площадки для слива топлива и резервуарного парка. Из заключения специалиста от 14.09.2020 № 88-09/20 суды установили, что в сведениях ЕГРН земельный участок общества (кадастровый номер 26:12:010507:202) имеет наложение кадастровых границ квартала с кадастровым номером 26:12:010507 и наложение границ смежного земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219. Суды отклонили довод ответчиков о применении срока исковой давности.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 16.10.2020 и постановление апелляционного суда от 22.12.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, вывод судебных инстанций о наличии у общества права оспаривания сделки, стороной которой оно не является, необоснованный. По сведениям заключения специалиста земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:202 имеет наложение кадастровых границ квартала с кадастровым номером 26:12:010507 и наложение границ смежного земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219. Указанное следует из сведений ЕГРН (формальное наложение границ), при визуальном осмотре места наложения границ самовольного захвата в виде ограждения со стороны правообладателей смежного земельного участка не установлено. Вместе с тем, границы кадастрового квартала находятся далеко за пределами места нахождения земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:202 и потому не могут пересекаться (сведения публичной кадастровой карты). К выводу о пересечении границ земельных участков специалист пришел на том основании, что для подъезда к топливному резервуару ЖМТ, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:202, общество самовольно использует территорию смежного земельного участка. Указанное свидетельствует о фактически сложившемся использовании истцом части территории смежного земельного участка. Объект общества (АЗС) не зарегистрирован как единый недвижимый комплекс, границы размещения технологических объектов на земельном участке не установлены. Согласно сведениям кадастрового паспорта АЗС от 26.05.2008 в состав имущества помимо основного здания входят навес литер «Н», навес литер «HI», бетонный саркофаг для емкостей, емкости для светлых нефтепродуктов, сливной колодец, автозаправочные колонки, очистные сооружения, газовая колонка, резервуары для хранения газа, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36 (пункт 1.9). Как видно из технической документации площадка для въезда/выезда к топливному резервуару не включена в состав объектов общества. Право пользования участком под площадкой для въезда/выезда к топливному резервуару не предоставлена обществу в пользование, так как она не является частью объекта недвижимости АЗС. Истец и Абдокова Б.Х. не являются правообладателями части смежного земельного участка используемой обществом под въезд/выезд к топливному резервуару. В обоснование наличия законного интереса у истца при подаче иска представлен предварительный договор купли-продажи от 16.09.2019, заключенный Абдоковой Б.Х. и обществом, со сроком заключения основного договора до 31.12.2020. Однако суды не исследовали, каким образом заключенная ответчиками сделка по выкупу смежного земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 препятствовала или иным образом влияла на заключение основного договора купли-продажи, как будет обеспечена защита такого права общества в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Предварительный договор от 16.09.2019 является мнимой сделкой, не предполагающей реальных последствий для сторон. Материалы дела содержат документы, связанные с согласованием предыдущим собственником АЗС границ земельного участка и документы по формированию земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:202 в нынешнем виде. Таким образом, ситуация с площадкой для слива топлива является следствием волеизъявления предыдущего собственника АЗС, а не следствием заключения ответчиками спорной сделки купли-продажи от 09.08.2018 № 65. Суды не дали оценку тому, что с 2008 года в результате реконструкции АЗС, оставив земельный участок с кадастровым номером 26:126010507:202 в первоначальных границах относительно площадки для слива топлива (при отсутствии или наличии арендаторов смежного земельного участка) у последующих собственников не возникло препятствий с дальнейшим отчуждением АЗС. Не представлено доказательств обращения общества или Абдоковой Б.Х. к правообладателям спорного земельного участка (кадастровый номер 26:12:010507:219) с вопросом об уточнении и согласовании границ смежных земельных участков и кадастрового квартала. Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 06.09.2019 по делу № 2-146/2019 запрещено осуществлять деятельность общества на АЗС в связи с нарушением пожарных, строительных и градостроительных норм вплоть до устранения нарушений, установленных заключением судебной экспертизы от 30.04.2019 № 6/26-19. Таким образом, отсутствие достаточного места под площадкой для слива топлива на АЗС является следствием нарушений пожарных норм при размещении и реконструкции объекта в 2008 году. Интерес общества направлен на получение спорного земельного участка в аренду, что является злоупотребление правом. Решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 17.12.2019 по делу № 2-146/2019, которым объекты недвижимости предпринимателя признаны подлежащими сносу вынесено через полтора года после заключения договора купли-продажи от 09.08.2018 № 65. На момент обращения предпринимателя в администрацию с заявление о предоставлении в собственность земельного участка под объектами недвижимости, основания для отказа в предоставлении участка отсутствовали. Сделка по приобретению в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 зарегистрированная 22.08.2018 не нарушает требований закона и иных нормативных актов. Договор купли-продажи от 09.08.2018 № 65 зарегистрирован 22.08.2018, иск по настоящему делу подан в суд (25.09.2019) с нарушением срока исковой давности. Выводы судов о недобросовестности ответчиков при заключении договора от 09.08.2018 № 65 неправомерны.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 16.10.2020 и постановление апелляционного суда от 22.12.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы администрации повторяют доводы предпринимателя и сводятся к позиции, что фактически истец пытается обеспечить судебную защиту своего нарушения по незаконному использованию части смежного земельного участка.

Комитет в кассационной жалобе также просит состоявшиеся судебные акты отменить, полагая, что признание договора купли-продажи от 09.08.2018 № 65 недействительным не восстановить предполагаемое право истца на спорную часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219. Общество пытается обеспечить судебную защиту своего нарушения по незаконному использованию части смежного земельного участка. Интерес общества направлен на получение спорного земельного участка в аренду, что подтверждается обращением общества в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В отзыве общество поддерживает выводы судебных инстанций, просит оставить без удовлетворения кассационные жалобы предпринимателя, администрации и комитета, так как их доводы направлены на переоценку уже установленных обстоятельств.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. 

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 08.04.2021 объявлялся перерыв до 15.04.2021 до 16 часов 30 минут. После перерыва судебное разбирательство по кассационным жалобам продолжено.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что дело необходимо направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по сведениям свидетельства о государственной регистрации права от 11.11.2015 Абдокова Б.Х. на основании договора купли-продажи от 01.09.2015 № 01 является собственником АЗС (т. 6, л. д. 50 – 53, 87) и арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:202 площадью 1852 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, д. 3 Б, вид разрешенного использования – под многотопливной автозаправочной станцией (договор аренды от 25.10.2016 № 6115; т. 6, л. д. 88 – 97).

По договорам от 11.10.2016 и 14.06.2020 Абдокова Б.Х. передала АЗС в аренду обществу. Срок аренды по договору от 14.06.2020 установлен до 14.05.2021 (т. 6, л. д. 4 – 7, 46 – 49).

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:202, на котором расположена, арендуемая обществом, АЗС, является смежным с земельным участком с кадастровым номером 26:12:010507:219. 

15 июня 2016 года администрация (арендодатель) и Волкова И.А. (правопредшественник предпринимателя; арендатор) заключили договор аренды № 5858 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 площадью 3241 кв. м, вид разрешенного использования – под производственное предприятие. Участок предоставлен для завершения строительства объекта. Срок аренды установлен до 14.06.2019 (запись регистрации от 11.07.2016 № 26-26/001-26/001/202/2016-4444/1; т. 5, л. д. 47 – 52).

На земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 Волкова И.А. осуществила строительство объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:010507:840 (разрешение на строительство от 19.01.2015 № RU 26309000-13-С, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2016 № 26-309000-13-2015; т. 6, л. д. 29 – 36) и 26:12:010507:861 (разрешение на строительство от 31.01.2018 № 26-309000-53С-2018; т. 6, л. д. 41 – 46). В связи с протестом Прокуратуры города Ставрополя от 23.03.2018 № 7-83-2018/1409 отменено разрешение на строительство от 31.01.2018 № 26-309000-53С-2018.

3 февраля 2018 года Волкова И.А. (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатель принял недвижимое имущество (выставочный зал – склад готовой продукции) площадью 87,8 кв. м с кадастровым номером 26:12:010507:840, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 (пункты 1.1, 1.2). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 6, л. д. 37 – 40).

09 августа 2018 года администрация (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали договор купли-продажи № 65, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял и оплатил земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:219 площадью 32 41 кв. м, разрешенное использование – под производственное предприятие (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности (записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 16.03.2018 № 26:12:010507:840-26/001/2018-2, от 27.03.2018 № 26:12:010507:681-26/001/2018-1). Стоимость участка установлена 3 150 252 рубля (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 6 , л. д. 112 – 118). 

Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 06.09.2019 по делу № 2-146/2019 по иску общества незавершенный объект капитального строительства в виде фундаментной плиты и частично возведенными металлоконструкциями, а так же нежилое здание предпринимателя признаны самовольными постройками. На предпринимателя возложена обязанность снести за свой счет самовольные постройки (т. 6, л. д. 122 – 126).

16 сентября 2019 года общество и Абдокова Б.Х. заключили предварительный договор купли-продажи АЗС. По условиям договора стороны обязуются в срок не позднее 31.12.2020 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: АЗС-многотопливная с кадастровым номером 26:12:000000:3361 площадью 37,9 кв. м (основное строение), в составе имущества: навес литер «Н», навес литер «HI», бетонный саркофаг для емкостей, емкости для светлых нефтепродуктов, сливной колодец, автозаправочные колонки, очистные сооружения, газовая колонка, резервуары для хранения газа, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36.

Полагая, что договор купли-продажи от 09.08.2018 № 65 является недействительной (ничтожной) сделкой (часть объекта, входящего в состав АЗС, а именно площадка для слива топлива и часть резервуарного парка для хранения газа располагаются на части земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219), общество обратилось в суд с иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Разрешая настоящий спор, суды пришли к выводу о нарушении принадлежащего обществу (исключительного) права на приобретение земельного участка как собственника расположенного на нем объекта недвижимости – АЗС, а именно площадки для слива топлива и резервуарного парка для хранения газа).

В то же время, основываясь на приведенных выводах, суды не учли следующее.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Продажа всего земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность (или аренду) земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участка, на который вправе рассчитывать лицо, обратившееся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истца, по результатам проведения процедуры межевания (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11).

Объекты недвижимости предпринимателя расположенные на спорном земельном участке (кадастровый номер 26:12:010507:219) признаны самовольными и подлежащими к сносу (решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 06.09.2019 по делу № 2-146/2019). Вместе с тем относительно материально-правового интереса общества коллегия отмечает, что такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участка, на который вправе рассчитывать лицо, обратившееся в суд за защитой своего права. При этом довод предпринимателя о том, что площадка для въезда/выезда к топливному резервуару (расположенная на части земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219) не включена в состав объектов недвижимости общества, суды не исследовали. 

Кроме того в соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды. Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Иного из закона не следует. Разрешая вопрос о судьбе договора купли-продажи земельного участка, судам следует принимать во внимание договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219. 

В этой связи решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда нельзя признать принятыми на основании полного и всестороннего выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения данного спора. Для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, дать оценку всем доводам ответчиков, в том числе о площади объекта недвижимости общества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219, установить, имеется ли иной способ защиты права либо его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, дать оценку судьбе арендных правоотношений спорного земельного участка, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А63-643/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

А.И. Мещерин

В.А. Анциферов