Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Москва                                                                                                         Дело № А41-32334/22

9 марта 2023 года        

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-32334/22 

по иску ООО "ФИРМА ДЕЛО" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "ГАСТРОНОМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

ИП ФИО2, 

ИП ФИО3

третье лицо: ИП ФИО4

о признании договоров недействительными, о расторжении договора,

и по встречному иску ООО «ГАСТРОНОМ» 

к ООО «ФИРМА «ДЕЛО» 

о нечинении препятствий в пользовании помещениями,

при участии: согласно протоколу  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФИРМА ДЕЛО" (далее – фирма) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "ГАСТРОНОМ" (далее – общество), ИП ФИО2,  ИП ФИО3 (далее – предприниматели) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор перенайма от 01.06.2021, заключенный между ООО "ГАСТРОНОМ" и ИП ФИО2;

- признать недействительным договор уступки прав требований от 01.08.2021, заключенный между ООО "ГАСТРОНОМ" и ИП ФИО3;

- признать договор аренды нежилых помещений от 28.09.2015, заключенный между ООО "ФИРМА ДЕЛО" и ООО "ГАСТРОНОМ" расторгнутым с 18.03.2022.

ООО "ГАСТРОНОМ"  обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным иском  к ООО "ФИРМА ДЕЛО" об обязании не чинить препятствия в пользовании арендованными помещениями на первом этаже № 8, 9, 10, 12, 13 (нумерация согласно техническому паспорту) в 2-х этажном нежилом здании по адресу: Московская область, г. Домодедово,  мкр. Центральный, ул. Кирова, строение 1а.

Фирма поддержала первоначальный иск в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражала, представила отзыв на иск.

Общество и предприниматели возражали против удовлетворения первоначального иска, представили отзыв на иск, подержали встречный иск в полном объеме.

В обоснование первоначального иска фирма указала, что между фирмой (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений от 28.09.2015, по условиям которого фирма передала, а ответчик по акту приема-передачи принял за плату во временное  владение и пользование нежилые помещения площадью 194,9 кв.м. (помещения 1,4-13), находящиеся в на 1-м этаже 2-х этажного нежилого здании по адресу: по адресу: Московская область, г. Домодедово,  мкр. Центральный, ул. Кирова, строение 1а, сроком на пять лет.

По истечении срока действия договора, общество продолжало пользоваться арендованными нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны фирмы, в связи с чем, договор был возобновлен в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок на тех же условиях.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 7.1 договора при прочих равных условиях арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, что установлены настоящим договором.

В силу п. 7.4 договора изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. 

Согласно п. 7.5 договора вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

В соответствии с п. 7.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом недвижимости, договор считается возобновленным с правом арендатора изменить его условия.

Нежилые помещения были переданы обществу в момент подписания договора аренды, и общество пользовались ими вплоть до получения фирмой уведомления от 09.09.2021 №02-09 об уступке прав требований от общества к ИП ФИО3 

Согласно уведомлению, общество уступило право требования по спорному договору аренды ИП ФИО3 с 01.08.2021. 

Несмотря на наличие в уведомлении указания на приложение в виде договора цессии, указанный договор арендодателю не поступал, его существенные условия фирме неизвестны, на требование представить договор цессии контрагенты (ООО «ГСТРОНОМ», ИП ФИО3) не ответили.

В то же время, арендодателю из судебных актов по делу № А41-8076/22, А41-1979/22  стало известно о том, что между ООО «ГСТРОНОМ» и ИП ФИО2 заключен договор перенайма от 01.06.2021 в отношении всех прав и обязанностей из договора аренды от 28.10.2015, в соответствии с которым, новым арендатором стал ИП ФИО2 

Каких-либо уведомлений, согласований о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.10.2015 к ИП ФИО2 фирма не получала, то есть, что уступка прав была произведена без согласия арендодателя. 

В связи с нарушением условий договора аренды, фирма направила обществу уведомление от 26.11.2021 № 07 о расторжении договора. Уведомление получено обществом 18.12.2021, что подтверждается отчетом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14200066015991. В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является расторгнутым с 18.03.2022.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения фирмы в суд с требованиями о признании сделок по уступке прав недействительными, а договора аренды - расторгнутым.

В обоснование встречного иска общество указало, что с весны 2021 года фирма в одностороннем внедоговорном порядке совершает внедоговорные действия, направленные на пересмотр условий договора аренды от 28.09.2015.

14.12.2021 фирмой была произведена замена замков в арендуемых помещениях, используемых обществом и ограничен доступ.

По мнению общества, правовых оснований для указанных действий у фирмы не имелось. Более того, фирма в отсутствие общества осуществила несанкционированный доступ в вышеуказанные помещения, и вывезла все находящиеся в данных помещениях документы в неизвестном направлении.

Ссылаясь на то, что неправомерными действиями фирма причиняет обществу убытки, которые выражаются в неполучении дохода как дохода от предпринимательской деятельности общества, так и в необходимости в спорный период арендовать иное помещение, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании не чинить препятствия.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы искового заявления, встречного искового заявления, отзывов на иски, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Согласно ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущества в безвозмездное пользование и иное, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 2 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.  

В пункте 73 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. 

В силу ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут быть подтверждены в арбитражном суде иными доказательствами.

В материалах дела отсутствуют доказательства получения от арендодателя согласия на замену арендатора на ИП ФИО2 по договору аренды нежилых помещений от 28.09.2015.

При изложенных обстоятельствах, договор перенайма от 01.06.2021 заключен с нарушением действующего законодательства и признается судом недействительной сделкой.

Требование фирмы о признании недействительным договора уступки прав требований от 01.08.2021, заключенного между ООО "ГАСТРОНОМ" и ИП ФИО3 удовлетворению не подлежит в отсутствие доказательств нарушения оспариваемой сделкой прав и законных интересов фирмы, поскольку по спорному договору были уступлены права из договора субаренды нежилого помещения от 13.11.2015 № 13/11/15/НТ. Иных договоров уступки прав требований от 01.08.2021, заключенных между ООО "ГАСТРОНОМ" и ИП ФИО3, в материалы дела не представлено.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Фирма направила обществу уведомление от 26.11.2021 № 07 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 28.09.2015. Уведомление получено обществом 18.12.2021, что подтверждается отчетом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14200066015991. Таким образом, фирма, в рамках прав, предоставленных ей статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализовала свое право на односторонний отказ от договора, в связи с чем, договор аренды нежилых помещений от 28.09.2015, заключенный между ООО "ФИРМА ДЕЛО" и ООО "ГАСТРОНОМ" является расторгнутым с 18.03.2022.

Учитывая изложенное, требование общества по встречному иску об обязании не чинить препятствия в пользовании арендованными по договору аренды нежилых помещений от 28.09.2015 помещениями на первом этаже № 8, 9, 10, 12, 13 (нумерация согласно техническому паспорту) в 2-х этажном нежилом здании по адресу: Московская область, г. Домодедово,  мкр. Центральный, ул. Кирова, строение 1а, удовлетворению не подлежит.

В силу п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. 

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Требование фирмы о признании договора аренды нежилых помещений от 28.09.2015 расторгнутым не подлежит удовлетворению ввиду ненадлежащего способа защиты нарушенного права. При этом, доводы об отсутствии обязательственной связи, опосредованной договором, могут быть заявлены в порядке обоснования заявленных требований или возражений на иск, но сам по себе такой иск невозможен, поскольку никаких прав истца не защищает и не восстанавливает. 

Таким образом, самостоятельное требование фирмы о признании договора расторгнутым, фактически направленное на констатацию факта прекращения действия договора, не направлено на восстановление прав фирмы, в связи с чем, требование о признании договора расторгнутым суд находит не подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор перенайма (уступки прав требований и обязательств) от 01.06.2021 по договору аренды нежилых помещений от 28.09.2015, заключенный между ООО "ГАСТРОНОМ" и ИП ФИО2

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «ГАСТРОНОМ» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                        И.А. Кулакова