﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5965/2021

19 ноября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: А.Н. Кузнецов, представитель, доверенность от 19.03.2019

от администрации г. Владивостока: М.А. Сморчкова, представитель, доверенность от 18.12.2020 №1-3/4720

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: М.А. Сморчкова, представитель, доверенность от 25.12.2020 №28/5-11153

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу администрации города Владивостока и управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 13.05.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021

по делу №  А51-12909/2019

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «РТС» 

к администрации города Владивостока 

третьи лица: инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, управление муниципальной собственности г. Владивостока 

о признании права собственности

Общество с ограниченной ответственностью «РТС» (ОГРН 1082540006120, ИНН  2540145438, адрес: 690002, Приморский край, город Владивосток, улица Комсомольская, 9, В; далее - ООО «РТС», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к администрации г. Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН  2504001783, адрес: 690091, Приморский край, город Владивосток, Океанский проспект, дом 20; далее - Администрация) о признании права собственности на пятиэтажное нежилое здание, общей площадью 740,2 кв.м по адресу: г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9 в, на основании положений статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока), Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Инспекция).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.05.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, исковые требования ООО «РТС» удовлетворены.

Администрация и УМС г. Владивостока, не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с единой кассационной жалобой, в которой просили их отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование своих возражений заявители кассационной жалобы привели доводы о том, что в настоящий момент истец не имеет прав на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020003:4, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9в, поскольку с 03.06.2021 действие договора аренды указанного земельного участка прекращено в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ. Полагают необоснованными и противоречащими имеющейся в деле обзорной схеме земельного участка, составленной Муниципальным казенным учреждением «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока», выводы судов о том, что спорный объект находится в границах указанного земельного участка. Полагают, что без внимания оставлены доводы ответчика о несоответствии спорного объекта недвижимого имущества параметрам разрешенного использования для данного вида в части минимальной площади земельного участка, процента застройки, озеленения и минимального количества парковочных мест. Настаивают на позиции об отсутствии доказательств принятия истцом надлежащих мер к легализации спорной постройки. Указывают на ошибочное применение судами к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 234 ГК РФ.

ООО «РТС» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Инспекция в отзыве поддержала позицию заявителей кассационной жалобы.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители Администрации, УМС г. Владивостока и ООО «РТС» огласили доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, дали пояснения по обстоятельствам спора.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд округа и в Арбитражный суд Приморского края не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов не неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что спорный объект был получен истцом от закрытого акционерного общества «Производственно-техническое объединение «Охрана» (далее - ЗАО ПТО «Охрана», в последующем переименовано в «Охрана Сервис») в качестве оплаты вклада в уставный капитал (протокол внеочередного общего собрания акционеров от 24.06.2008 №7, решение акционера от 24.06.2008 №3) .

В 1995-1996 годах ООО «Аргус-АРТ» разработало проектную документацию на строительство административного здания ЗАО «Охрана-Сервис» по ул. Комсомольской, 9в г. Владивостоке. Рабочий проект на строительство данного объекта получил положительное заключение Отдела государственной вневедомственной экспертизы проектов администрации края от 24.07.1996 №52-2/96.

Инспекция 21.08.1996 выдала ЗАО «Охрана Сервис» разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №65/96 объекта, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9-в, на срок до 31.12.2007, с учетом отметок о продлении действия разрешения.

Согласно акту готовности от 04.05.2001, выданному Комитетом недвижимого имущества и технической инвентаризации УМС г. Владивостока,  в 2001 году строительные работы по возведению фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, полов, оконных и дверных проемов завершены на 100%, отделочные работы и работы по санитарно-техническому, электрическому устройству объекта выполнены на 90 и 80%; отделочные работы фактически были завершены в 2005 году (год возведения объекта). Аналогичные сведения содержатся в техническом паспорте объекта, изготовленном 08.02.2018 ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

До истечения срока действия разрешения на строительство застройщиком получены положительные заключения о соответствии объекта капитального строительства противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям. 

На основании договора аренды от 08.05.2002 №3700 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020003:4 на основании постановления Администрации от 29.03.2002 №4063 передан в аренду ЗАО ПТО «Охрана» сроком на 15 лет (с 29.03.2002 по 28.03.2017) для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемой к договору схеме границ земельного участка (Приложение №1).

Между ЗАО ПТО «Охрана» и ООО «РТС» 24.06.2008 заключено соглашение, на основании которого к истцу в соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

За ООО «РТС» 31.10.2008 зарегистрировано право собственности на объект незаверенного строительства готовностью 81%, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9-в, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АБ номер 066236.

С целью подтверждения соответствия объекта капитального строительства строительным нормам и правилам, а также отсутствия с его стороны угрозы жизни и здоровью граждан, истцом в 2011 году получено положительное техническое заключение специализированной организации ООО «Диагностик».

Впоследствии 28.02.2013 общество обратилось в Инспекцию с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства: «Административное здание ЗАО «Охрана Сервис» по ул. Комсомольская, 9 в г. Владивостоке» требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Письмом от 05.03.2013 №52/687 Инспекция разъяснила обществу порядок получения заключения о соответствии объекта действующим требованиям и предложила представить документы, предусмотренные действующим градостроительным законодательством, в том числе, действующее разрешение на строительство.

В результате принятия Думой г. Владивостока решения от 30.12.2014 №408 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020003:4 был отнесен к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), не предусматривавшей строительство административных зданий.

Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока от 27.07.2016 №603 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:020003:4, согласно которому данный земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

Письмом от 12.10.2016 №13311/20у Администрация отказала обществу в продлении имеющегося разрешения на строительство в связи с пропуском срока на подачу данного заявления.

ООО «РТС» 07.11.2016 обратилось в Администрацию с заявлением о  выдаче разрешения на строительство объекта - административного здания по адресу: г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9в.

В ответ на указанное обращение Администрация письмом от 11.11.2016 №16776/20у отказала в выдаче разрешения в связи с непредоставлением пакета документов в соответствии с требованиями статей 48, 51 ГрК РФ, несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка в части основного вида разрешенного использования, в соответствии с которым не предусмотрено размещение административных зданий, за исключением административных зданий для размещения органов государственной власти и органов местного управления.

ООО «РТС» обращалось в Единую комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края с заявлением об изменении территориальной зоны с Ж-3 на общественно деловую ОД-1.

Решением Департамента градостроительства Приморского края от 23.12.2016 №167 предложение общества о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа отклонено.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2017 по делу №А51-7228/2017, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований ООО «РТС»  о признании незаконным вышеуказанного решения Департамента градостроительства Приморского края отказано.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.03.2018 по делу №А51-3111/2017 ООО «РТС» отказано в признании права собственности на спорный объект ввиду нахождения земельного участка в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

Распоряжением Департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 №14 утверждены изменения в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 25:28:020003:4 находится в границах территории по комплексному устойчивому развитию, в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-2).

Общество 28.02.2019 обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 25:28:020003:4, по результатам рассмотрения которого ответчик письмом от 06.03.2019 №3086/20 сообщил, что выдача градостроительного плана участка допускается только после утверждения документации по планировке территории, отметив, что градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:020003:4 утвержден распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 27.07.2016 №603 на основании обращения общества от 21.07.2016.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и указывая на соответствие спорного здания градостроительным, строительным и иным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, а также на невозможность ввода здания в эксплуатацию в установленном законом порядке, ООО «РТС» обратилось  в арбитражный суд с настоящим иском, удовлетворяя который суды обоснованно исходили из следующего.

В статье 12 ГК РФ определено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Судами установлено и ответчиком не оспаривалось, что спорный объект недвижимого имущества возводился на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020003:4, предоставленном правопредшественнику истца в аренду по договору от 08.05.2002 №3700 в целях завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. 

Доводы кассаторов об отсутствии у истца прав на указанный земельный участок со ссылкой на то, что договор аренды №3700 прекращен УМС г. Владивостока на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в связи с направлением в адрес ООО «РТС» уведомления от 02.02.2021 №28/18-1021 об отказе от договора, были предметом исследования судов и обоснованно ими отклонены. 

В результате исследования доказательств представленных в материалы дела, суды установили, что изменение территориальной зоны расположения спорного земельного участка (с Ж-3 на ОД-2) произошло в процессе строительства объекта по не зависящим от истца причинам в связи с внесением изменений в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа. В связи с указанными изменениями истец неоднократно обращался в уполномоченные органы за изменением вида разрешенного использования земельного участка для его приведения в соответствие с Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, которое не состоялось. ООО «РТС» предпринимало меры по легализации спорного имущества, получив разрешение на его строительство, после истечения срока его действия неоднократно обращалосьв Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, в выдаче которого ему также было отказано.

Согласно частям 11 и 12 статьи 2 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, основным критерием указанного выбора является соответствие градостроительному регламенту при условии соблюдения требований технических регламентов.

В спорном здании расположены и функционируют компании, предоставляющие услуги автоэкспертизы, охраны, агентство недвижимости, строительная и торговая компании, ввиду чего спорный объект по функциональному назначению может быть отнесен к объектам бытового обслуживания, что в силу подпункта 18 пункта 3.12.1 раздела 3.12 главы III Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа соответствует виду разрешенного использования земельных участков зоны ОД-2.

На основании установленных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о фактическом соответствии спорного объекта разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером 25:28:020003:4, предоставленного для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации этого объекта.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении от 16.07.2020, подготовленным Приморским филиалом Фонда пожарной безопасности, требования пожарной безопасности, установленные нормативными документами по пожарной безопасности на объекте капитального строительства - административное здание, этажность-5, общей площадью 740,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9в, в том числе и по нарушениям, выявленным инспекцией РСН и КДС Приморского края, выполнены в полном объеме.

В соответствии с выводами эксперта ООО НПКФ «Стройкон», изложенными в экспертном заключения от 29.11.2019 Шифр-57-2019, спорный объект полностью обеспечен системой инженерного оборудования в соответствии с техническими условиями, системами вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; в здании смонтирована автоматическая система пожарной сигнализации и оповещения о пожаре. Несущие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, несущие элементы лестницы и крыши) объекта соответствуют требованиям действующих норм и регламентов и находятся в работоспособном техническом состоянии, дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна, здание не противоречит требованиям действующих правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа для общественно-деловой зоны (ОД-2), не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и их имущества.

 

Спорный объект согласно заключению кадастрового инженера ООО «Кадастр» от 28.12.2020 не выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:020003:4, своим контуром не имеет наложений на земельные участки, права обладателей которых могли бы быть затронуты в результате строительства. Одновременно кадастровый инженер указал, что за пределы земельного участка выходит металлическая пожарная лестница на южном фасаде здания, однако в силу ее расположения на высоте 7 метров над проездом, она в силу пункта 7 приказа Минэкономразвития от 01.03.2016 №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действовавший на дату подготовки заключения) не подлежит включению в площадь застройки.

Доводы кассаторов со ссылкой на обзорную схему земельного участка, составленную Муниципальным казенным учреждением «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» (приложение к письму учреждения от 09.12.2020 №6510/109м), о том, что спорный объект выходит за пределы границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020003:4, также были предметом исследования апелляционного суда и отклонены им со ссылкой на то, что обзорная схема, на которую ссылаются заявители, не содержит указаний о дате ее составления. При этом согласно пояснениям наружный контур спорного объект подвергался изменению в сторону уменьшения.

С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленную в материалы дела доказательственную базу, в том числе заключения экспертов, по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, пришли к обоснованным выводам о том, что спорное административное здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан; соответствует действующим нормам и требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарных, градостроительных норм и правил и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Доказательств, объективно свидетельствующих об обратном, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно сочли подлежащим удовлетворению требования ООО «РТС» о признании права собственности на пятиэтажное нежилое здание, общей площадью 740,2 кв.м по адресу: г. Владивосток, ул. Комсомольская, 9 в, по основаниям, установленным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Наряду с изложенным, судами правомерно указано на наличие в рассматриваемом случае оснований для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что истец добросовестно, открыто и непрерывно пользуется и владеет спорным объектом недвижимого имущества более 15 лет, документы о принадлежности спорного имущества иным лицам в материалы дела не предоставлены, какие-либо правопритязания в отношении указанного объекта отсутствуют, срок, предусмотренный статьей 234 ГК РФ, для признания права собственности на объект в силу приобретательной давности, к дате подаче иска (17.06.2019) истек.

Аргументы заявителей, приведенные в кассационной жалобе, рассмотрены окружным судом и отклонены, поскольку они основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела, не опровергают выводы судов, основанных на правильном применении правовых норм, и по существу направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств, что в силу требований статьи 286 АПК РФ недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.05.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу № А51-12909/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                            М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                     В.А. Гребенщикова

                                                                                С.Н. Новикова