ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 35-96-26, тел./факс (3022) 35-70-85

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru    http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-10339/2024

г. Чита

17 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 декабря 2024 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей: Желтоухова Е.В., Горбатковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривоноговой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Каблучок» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 августа 2024 года по делу № А19-10339/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Каблучок» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании 308 981 руб. 62 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: ООО «Каблучок» – ФИО1 по доверенности от 13.01.2022, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска – ФИО2 по доверенности от 18.12.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Каблучок» (далее – истец, ООО «Каблучок») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее – ответчик, комитет) о взыскании 298 667 руб., составляющих сумму неосновательного обогащения, и 10 314,62 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.02.2024 по 08.05.2024, а также процентов, исчисленных из расчета ключевой ставки установленной Банком России, начиная с 09.05.2024 по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 августа 2024 года истцу отказано в удовлетворении требований.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд необоснованно отказал истцу в требованиях о возврате внесенных до расторжения договора купли-продажи денежных средств в счет исполнения обязанности по оплате недвижимого имущества в силу ст. ст. 453, 1102 ГК РФ, поскольку при расторжении договора истец лишился как самого имущества, так и уплаченных денежных средств по договору.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества площадью 381,8 кв.м, на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: 

<

...> (предмет договора, сформулирован в пункте 1.1 договора купли-продажи) между сторонами возникли разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения и условий пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 договора купли-продажи, которые были разрешены решением арбитражного суда Иркутской области от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017.

Текст договора, в частности, был дополнен пунктом 1.7 следующего содержания: «Продавец гарантирует, что продаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи».

Покупатель, принимая решения о выкупе помещении и заключая договор купли-продажи помещений, исходил из того, что покупает помещение в благоустроенном здании, которым может пользоваться для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи» без ограничений, с учетом этого обстоятельства формировалась и испрошенная продавцом цена за помещение.

По акту приема-передачи от 06.10.2022 помещение передано продавцом в собственность покупателя.

В акте приема-передачи отчасти отражено, что передаваемое помещение находится в удовлетворительном состоянии; решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 по делу №2-3502/2016 наложен запрет на эксплуатацию здания и нежилых помещений до устранения нарушений требований пожарной безопасности.

Покупатель подписал акт приема-передачи с разногласиями, а именно переданные помещения находятся в состоянии, не соответствующим условиям договоров купли-продажи нежилых помещений (пункт 1.7 договора), не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещение и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), покупатель не имеет возможности использовать приобретенное по причинам, зависящим от продавца.

Не смотря на наличие недостатков в помещении 06.07.2022 регистрирующим органом по заявлению покупателя произведена государственная регистрация права собственности ООО «Каблучок» на нежилое помещение площадью 381,8 кв.м. по адресу 

<

...>.

По мнению покупателя, обеспечение здания коммунальными ресурсами полностью зависит от продавца, поскольку он выступает стороной в договорах с ресурсоснабжающими организациями и, кроме того, не предпринял и не предпринимает никаких действий для отмены установленного Кировским районным судом города Иркутска временного запрета на эксплуатацию помещений в здании, в том числе и приобретенного им по договору помещения, а также обеспечения здания коммунальным ресурсом.

Потому через два года с момента приобретения помещения, отмеченные в акте приема-передачи недостатки - отсутствие в здании отопления, водоснабжения и электроснабжения, покупатель квалифицировал как передачу ему продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

19.02.2024 по дополнительному соглашению к договору купли-продажи нежилого помещения г. Иркутска договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, был сторонами по обоюдному согласию расторгнут с 19.02.2024 и помещение по передаточному акту возвращено в муниципальную собственность города Иркутска, при этом соглашение о расторжении каких-либо обязательств сторон, связанных с последствиями расторжения договора не содержало.

Ранее 30.06.2020 во исполнение условий договора купли-продажи в оплату приобретенного объекта недвижимости покупатель перечислил продавцу первый платеж в размере 298 667 руб.

Покупатель, не раскрывая, в чем заключается «неравноценное исполнение» обязательства со стороны продавца, посчитал, что нахождение денежных средств в размере 298 667 руб. у продавца после возврата им последнему помещения - неправомерно.

Покупатель полагает, что после возврата помещения правовое основание для нахождения платежа (денежных средств в размере 298 667 руб.) у продавца отпало, а значит, возможно применить к отношениям сторон правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (нормы статей 1102-1107 Гражданского кодекса РФ) и обратился в суд за их взысканием, а также, предусмотренных статьей 1107 Гражданского кодекса РФ процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик иск оспорил.

С 2013 года и до момента заключения договора купли-продажи спорного помещения общество-покупатель являлось его арендатором, которому как субъекту малого и среднего предпринимательства распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 21.04.2017 № 504-02-433/17 «О приватизации нежилого помещения, расположенного в 

<

...>» было предоставлено преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи.

До этого распоряжения арендатор-покупатель знал и должен был знать о принятых еще в сентябре 2016 года определением Кировского районного суда г. Иркутска по гражданскому делу №2-3502/2016 обеспечительных мерах, состоящих в запрете собственникам помещений в здании по ул. Урицкого, д. 8, осуществлять его эксплуатацию и, соответственно, о последующем отключении в здании систем водоснабжения, канализации и отопления, тем не менее, арендатор-покупатель продолжал в рамках рассматриваемого Арбитражным судом Иркутской области в 2015-2017 годах дела № А19-5259/2015 выражать свое волеизъявление на выкуп помещения (о признании отказа в осуществлении преимущественного права выкупа помещения незаконным) в здании (см. решение Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2017 по делу № А19- 5259/2015).

На момент обращения в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о разрешении преддоговорного спора (производство по делу № А19-17799/2017 осуществлялось с 2017 по 2019 годы) арендатор-покупатель, владеющий объектом недвижимости, уже повторно должен был знать о том, что в здании по ул. Урицкого, д. 8, отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение, а также факт нахождения его под обременением в форме запрета собственникам помещений в здании по ул. Урицкого, д. 8, осуществлять его эксплуатацию.

Арбитражный суд Иркутской области по результатам рассмотрения дела № А19- 17799/2017 отразил в решении от 14.05.2019 то, что представитель истца неоднократно пояснял в судебных заседаниях об известности ООО «Каблучок» о наличии препятствий в использовании спорного имущества в здании Дома Быта, о фактах отказа собственников, заключивших ранее с КУМИ г. Иркутска аналогичные договоры, от исполнения договоров и обращениях об их расторжении и о том, что ООО «Каблучок» принято решение о заключении договора, на удовлетворении требований истец настаивает, несмотря на наличие препятствий в использовании спорного имущества в здании.

Из перечисленных обстоятельств, по мнению администрации, следует, что вопреки известным ему обстоятельствам о наличии препятствий в использовании приобретенного по договору выкупа помещения в здании, покупатель своими действиями добивался подтверждения заключения договора купли-продажи в вышестоящих инстанциях путем подачи жалоб на решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19- 15260/2020 от 22.03.2021, по которому определением судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 01.02.2022 по делу № А19-15260/2020 сторонам разъяснено, что договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда.

В акте приема-передачи от 06.10.2022 покупатель также указывает на приемку им нежилого помещения якобы несоответствующее условиям договора купли-продажи - в состоянии непригодном к использованию его по назначению (ввиду отсутствия в здании отопления, водоснабжения и канализации).

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями: статей 1, 307, 453, 431, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в  Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 4, статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом первой инстанции, 01.08.1993 между Комитетом по управлению имуществом города Иркутска (арендодатель) и ТОО «Каблучок» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания (помещения) № 45, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду, помещение в здании Дома быта, расположенное по адресу: 

<

...>, для ремонта и пошива обуви, общей площадью 391,5 кв.м., сроком действия, с учетом доп. соглашений и пролонгаций договора по 2015 год, после истечения сроков действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением.

03.02.2015 ООО «Каблучок» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с заявлением о соответствии Арендатора условиям отнесения его к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта.

24.02.2015 администрацией в осуществлении преимущественного права покупки помещения было отказано.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2017 по делу №А19- 5259/2015 отказ администрации признан незаконным.

В процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества площадью 381,8 кв.м, на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: 

<

...> (предмет договора сформулирован в пункте 1.1 договора купли-продажи) между сторонами возникли разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения и условий пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 договора купли-продажи, которые были разрешены решением Арбитражного суда Иркутской области от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017.

По акту приема-передачи от 06.10.2022 помещение передано продавцом в собственность покупателя.

С учетом того, что стороны своим соглашением от 19.02.2024 расторгли договор купли-продажи, материалами дела подтверждается и покупателем (истцом) не оспаривается факт владения и пользования им нежилым помещением площадью 381,8 кв.м. на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: 

<

...> с 1993 по 2024 год, суд первой инстанции, не установив неравноценности при исполнении спорного договора купли-продажи, правомерно отказал в иске.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не мог использовать спорное помещение, поэтому не должен и оплачивать его пользование в период исполнения договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции не принимаются.

В период нахождения помещения во владении и пользовании арендатора-покупателя вынесенным в сентябре 2016 года Кировским районным судом г. Иркутска по гражданскому делу №2-3502/2016 определением были приняты обеспечительные меры, состоящих в запрете собственникам помещений в здании по ул. Урицкого, д. 8 осуществлять его эксплуатацию.

В последующем решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 по гражданскому делу №2-3502/2016, принятом по иску прокурора собственникам помещений (собственниками здания являлись как муниципальное образование город Иркутск, так и юридические лица и предприниматели собственники помещений в нем) в здании по ул. Урицкого, д. 8 запрещена эксплуатация здания до устранения нарушений правил пожарной безопасности.

В связи с запретом эксплуатации здания по ул. Урицкого, д. 8, были отключены системы отопления, водоснабжения и канализации здания.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, ООО «Каблучок» как арендатор, то есть титульный владелец и пользователь помещения в здании и потенциальный покупатель в будущем, не могло не знать о наложенном в 2017 году судом общей юрисдикции запрете на эксплуатацию здания по ул. Урицкого, д. 8, и об отключении в связи с этим отопления, водоснабжения и канализации здания.

И не смотря на запрет эксплуатации здания и помещений в нем и об отключении в связи с этим отопления, водоснабжения и канализации здания до устранения нарушений правил пожарной безопасности, арендованное помещение представляло для арендатора-покупателя потребительскую ценность, о чем свидетельствуют обращения последнего в 2015-2017 в суд с исками: о признании его преимущественного права на выкуп помещения (рассмотренные Арбитражным судом Иркутской области годах: дело № А19-5259/2015) и с иском по преддоговорному спору (решение Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2017 по делу № А19- 5259/2015, рассматривалось с 2017 по 2019 год).

Как верно отмечено судом, вопрос о наличии волеизъявления арендатора-покупателя на выкуп помещения в здании по ул. Урицкого, д. 8, с указанными выше недостатками (здание и помещения запрещены к эксплуатации до устранения нарушений правил пожарной безопасности и с отключенными системами отопления, водоснабжения и канализации здания) был предметом рассмотрения Арбитражного суда Иркутской области в рамках дела № А19-17799/2017, в котором представитель истца неоднократно пояснял в судебных заседаниях об известности ООО «Каблучок» о наличии препятствий в использовании спорного имущества в здании Дома Быта, о фактах отказа собственников, заключивших ранее с КУМИ г. Иркутска аналогичные договоры, от исполнения договоров и обращениях об их расторжении.

Таким образом, из материалов дела следует, что истец знал о состоянии помещения, однако не только не отказался от его покупки, напротив, настаивал на заключении договора купли-продажи, передаче ему данного помещения.

При этом, суд исходит из того, что поскольку помещение в Доме быта были переданы и иным собственникам по договорам купли-продажи, приведение помещений в состояние, позволяющее его использовать по назначению, находилось в воле собственников, истец не представил в материалы дела доказательства того, что принял меры для приведения его в состояние, позволяющее эксплуатировать его по назначению, соответственно, доводы о том, что именно продавец несет ответственность за невозможность использовать помещение по назначению, судом не принимаются.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

ООО «Каблучок» не представило в материалы дела доказательства того, что использование спорного помещения до его расторжения в феврале 2024 года неравноценно внесенному первому взносу за помещение в размере 298667 руб., соответственно, доводы истца о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения оценены судом критически.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дублируют доводы, заявленные в ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции и получившие надлежащую правовую оценку со стороны суда первой инстанции, и не содержат фактов, которые влияли ли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих правомерность выводов судов, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 августа 2024 года по делу № А19-10339/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Е.М. Бушуева

Судьи                                                                                                           Е.В. Горбаткова

Е.В. Желтоухов