ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-815/2021

г. Вологда

09 февраля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 09 февраля 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и               Колтаковой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Елочка» ФИО2 по доверенности от 17.12.2021, от общества с ограниченной ответственностью «Престиж» ФИО3 по доверенности от 01.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Елочка» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 октября 2021 года по делу           № А05-815/2021, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Елочка»                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, 

<

...>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>,                    ИНН 

<

***>; адрес: 163002, 

<

...>; далее – Компания) о признании права общей долевой собственности на помещение санузла, номер 207, проекта перепланировки раздел «Рабочая документация. Архитектурно-строительные решения», 2018 год, расположенное на втором этаже в здании по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения иска). 

Решением суда от 08 октября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Санузел был запроектирован и организован в единственном месте помещений второго этажа, где и расположен в настоящее время. Информация о необходимости перепланировки помещений и самостоятельной организации санузлов до истца не доводилась.  

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Компания в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции, Общество по договору купли-продажи помещения  от 14.03.2018 приобрело в собственность у Компании нежилое помещение 2-Н, площадью 200 кв. м, расположенное на втором этаже здания по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...>.

План и расположение помещения указаны в приложении 1 к договору. Помещение 2-Н передается без отделки по акту приема-передачи, приложенному к договору (том 1, листы 9–10). 

Пунктом 2.1 договора цена за отчуждаемое помещение определена в сумме 10 500 000 руб.

В соответствии с пунктом 5.3 договора продавец передал, а покупатель принял помещение в собственность при подписании договора.

Также сторонами подписан акт от 14.03.2018 приема-передачи нежилого помещения, по которому Общество приняло, а Компания передала нежилое помещение 2-Н по договору купли-продажи. В соответствии с актом от 14.03.2018 передаваемое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для целей, предусмотренных договором.

На плане 2-го этажа здания (приложение 1 к договору) помещение санузла на момент продажи не обозначено.

Строительство административного здания с кадастровым номером 29:22:040617:513 осуществлено ответчиком на основании разрешения на строительство от 24.11.2016 № RU 29301000-301-2016. 

Здание поставлено на кадастровый учет 13.02.2018, введено в эксплуатацию 02.02.2018.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 01.02.2021 в административном здании, с кадастровым номером 29:22:040617:513, расположенном по адресу:                            

<

...>, общей площадью 1 351,8 кв. м имеются два помещения: 

с кадастровым номером 29:22:040617:516 – помещение 1-Н, общей площадью 1 032,2 кв. м, состоящее из помещений первого этажа и помещений части второго этажа,

с кадастровым номером 29:22:040617:517 – помещение 2-Н, общей площадью 200 кв. м, являющееся помещением части второго этажа.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.10.2020 государственная регистрация права собственности истца на  помещение с кадастровым номером 29:22:040617:517 и государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение 1-Н, общей площадью 1 032,2 кв. м. произведены одновременно (23.03.2018).

Технический план, в связи с созданием здания по адресу:                                  

<

...>, подготовлен 06.11.2017 кадастровым инженером ФИО4 

Также в связи с созданием помещений 1-Н и 2-Н указанным кадастровым инженером подготовлены технические планы от 12.03.20218 на данные помещения.

В техническом плане от 12.03.2018 на помещение 1-Н (том 2,                         листы 123–138) имеются планы 1-го и 2-го этажей с нанесением контуров  помещения 1-Н  по каждому этажу.

Приложением к данному техническому плану является подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Эконика» «Проект перепланировки помещений 2 этажа здания по адресу: пр. Приорова, д. 1,           корп. 1, в Октябрьском территориальном округе г. Архангельск. Рабочая документация. Архитектурно-строительные решения». 

На плане 2-го этажа данного проекта, приложенного к техническому плану на помещение 1-Н, выделено помещение 207, площадью 3,00 кв. м, поименованное как помещение санузла (том 2, лист 133).

Истец, ссылаясь на то, что помещение санузла, расположенное на                  2-м этаже здания, относится к общему имуществу и обеспечивает функционирование помещений обоих собственников помещений в здании, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными, в удовлетворении иска отказал. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Общее имущество дома представляет собой единый комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в доме, не подлежащий разделу между собственниками помещений.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума № 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6                  ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 Постановления Пленума № 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. 

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. 

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. 

Признание за истцом права общей долевой собственности на спорные помещения означает лишь, что у ответчика отсутствует право индивидуальной собственности на данное имущество, то есть ответчик является сособственником, доля которого может быть определена судом.

В силу части 1 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Согласно части 4 той же статьи графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения (часть 6 статьи 24  Закона о регистрации).

Сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. Представление в качестве приложения к техническому плану помещения, машино-места проектной документации (копий такой документации), проекта перепланировки (копии такого проекта) не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о таких документации, проекте. Сведения из таких документации, проекта включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений (часть 10 статьи 24  Закона о регистрации).

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлено, что согласно техническому плану здания по проезду Приорова д. 1, корп. 1, составленному кадастровым инженером ФИО4 по состоянию на 06.11.2017 (том 2, лист 55), на 2-м этаже здания не имелось помещения санузла либо иного выделенного помещения. 

В техническом плане от 12.03.20218 на помещение 1-Н (том 2,                    листы 123–138) имеется план 2-го этажа, из которого следует, что к помещениям ответчика отнесено пространство 2-го этажа, включающее площадь, на которой согласно приложенному к тому же  техническому плану «Проект перепланировки помещений 2 этажа здания по адресу: пр. Приорова, д. 1, корп. 1 в Октябрьском территориальном округе г. Архангельск. Рабочая документация. Архитектурно-строительные решения» запроектировано расположение помещения 207, площадью 3,00 кв. м, поименованного как помещение санузла.

Однако наличие какого-либо сантехнического оборудования в данном помещении на плане 2-го этажа кадастровым инженером не обозначено. Помещение отнесено кадастровым инженером к помещениям, входящим в состав помещения 1-Н, и не обособлено в качестве помещений, имеющих общее назначение (как иные подобные помещения здания: лестничные клетки, тамбуры, электрощитовая, помещение теплового и водомерного узла, коридор).

Согласно пояснениям кадастрового инженера ФИО4 при составлении технических планов на планы этажей наносились существующие перегородки; помещение санузла было обозначено ввиду наличия такого помещения в проектной документации; при его фактическом наличии на плане было бы отражено существующее сантехническое оборудование; наличие либо отсутствие подводок канализации или водоснабжения при составлении технического плана не учитывается и на плане не отображается.

В техническом плане помещения 1-Н от 02.03.2018 действительно имеется обозначение перегородок помещения, на которое заявляет свои права истец, но данное помещение как помещение санузла не обозначено и включено кадастровым инженером в состав помещений 1-Н, то есть не отнесено к помещениям общего назначения. 

Оборудованный санузел на втором этаже здания как на дату ввода здания в эксплуатацию, так и на дату продажи помещения Обществу отсутствовал; согласно ответу общества с ограниченной ответственностью «Евродомстрой», осуществлявшему сопровождение строительства объекта, проектная документация, содержащая сведения о внутренних инженерных системах водоснабжения и водоотведения (прокладка стояков) в помещении второго этажа не разрабатывалась (том 3, лист 22–30); подводка коммуникаций на второй этаж была выполнена позднее приобретения истцом помещения.

В обоснование данных фактов в материалы дела представлены письменные пояснения ИП ФИО5, выполнявшего отделочные работы на объекте, от 03.09.2021 с фотоматериалами, счетами на оплату и платежными документами (том 3, листы 59–70), акт приемки выполненных работ от 10.04.2018, договор аренды от 12.04.2018 (том 2, листы 141–145). 

Указанными документами в их совокупности подтверждается, что в марте 2018 года оборудованного санузла на 2 этаже не было. 

Работы по прокладке внутренних коммуникаций водопровода и канализации, сверлению отверстий для прокладки таких коммуникаций выполнялись после проведения отделочных работ, за несколько дней до заключения договора аренды с ИП ФИО6, силами ФИО7 

Санузел на втором этаже в помещении Компании устанавливал арендатор – ИП ФИО6 в том месте, где ему было удобно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества пояснил, что мотивом для обращения Общества в суд с настоящим иском являлось побуждение Компании в решении вопроса согласования с Обществом прокладки коммуникаций (аудиозапись судебного заседания).

Вместе с тем из материалов дела видно, что Компания не препятствует  Обществу в решении вопроса по организации отдельного санузла в помещении Общества; напротив, в ходе рассмотрения дела Компания неоднократно  указывала на наличие физической возможности организации такового; представляла документы, свидетельствующие о том, что Общество обращалось в Компанию за согласованием самостоятельного проведения разводки коммуникаций для организации санузла и такое согласование Компанией было выдано (том 1, листы 117,118; том 2, листы 35, 89). 

При указанных обстоятельствах, в отсутствие доказательств того, что  помещение санузла, обустроенное Компанией после заключения договора купли-продажи с истцом в составе помещений 1-Н на 2-м этаже здания, относится к местам общего пользования, суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении исковых требований.

Решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 октября              2021 года по делу № А05-815/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Елочка» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

        А.Н. Шадрина

 

Судьи

        А.Я. Зайцева

        Н.А. Колтакова