ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-19985/2024

город Ростов-на-Дону

14 января 2025 года

15АП-18662/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2025 года.

Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Украинцевой Ю.В.,

судей: Емельянова В.Д. и Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петросьян Н.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 06.11.2024 по делу № А32-19985/2024

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>),

при участии третьего лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании неосновательного обогащения,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

 от 3-его лица:   представитель не явился, извещен,                                                                  

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к ИП ФИО1, г. Сочи (далее – ответчик) о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.10.2018 г. № 4900010728, с указанием в решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 17.01.2019 г. № 23:49:0304025:191-23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 10.10.2018 г. № 4900010728 в Едином государственном реестре недвижимости; о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование самовольно занятой площади 659,72 кв.м. земельного участка неразграниченной собственности за период с 16.10.2020 г. по 31.12.2023 г. в размере 558 848 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024  иск удовлетворен частично:  с ИП ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город курорт Сочи взыскано неосновательное обогащение в виде платы за пользование самовольно занятой площади 659,72 кв.м. земельного участка неразграниченной собственности за период с 16.10.2020 г. по 31.12.2023 г. в размере 558 848 руб.,  в удовлетворении остальной части иска отказано.  С индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 14 177 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.10.2018 г. № 4900010728 отменить, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Стороны  и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации права от 05.07.2010 г. № 23-23/19/056/2010-484.

10.10.2018 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010728.

В соответствии с условиями договора ответчику по акту приема-передачи передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи Хостинский район, по ул. Искры в микрорайоне «Кудепста», с видом разрешенного использования – «магазины», категория земель – земли населенных пунктов. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 11.07.2067 г.

Согласно п. 5.2.6 договора аренды, арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования как федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

В соответствии с п.5.2.15 договора аренды, арендатор обязан не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

Согласно п.6.1 договора аренды, за нарушение условий договора аренды виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

16.10.2023 г. специалистами отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края совместно со специалистами МБУ города Сочи «Муниципальный институт генплана» проведен осмотр земельного участка площадью 238 кв.м с кадастровым номером 23:49:0304025:191, расположенного по улице Искры в микрорайоне «Кудепста» Хостинского района.

Результаты осмотра зафиксированы в акте визуального осмотра земельного участка от 16.10.2023 г. Согласно модернизированной государственной информационно аналитической системе «Единая система учета объектов и неналоговых доходов в Краснодарском крае» арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 является ФИО1. Согласно схеме замеров, выполненной МБУ города Сочи «Муниципальный институт генплана», установлено, что пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 при размещении ограждения допущено самовольное занятие части территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в квартале 23:49:0304025 площадью 659,72 кв.м.

Полагая, что ответчик без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов в нарушение статьи 25,26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использует часть территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0304025 площадью 659,72 кв.м., истец письмом от 21.11.2023 г. № 17810/02.01-45 в адрес ИП ФИО1 направил требование (претензию) об освобождении самовольно занятого земельного участка, неразграниченной государственной собственности площадью 659,72 кв.м., прилегающего к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0304025:191, а также об оплате неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 659,72 кв.м. за период с 16.10.2020 г. по 31.12.2023 г. в размере 558 848 руб. в 30-дневный срок со дня получения претензии и предоставлении в департамент платежных документов, подтверждающих оплату образовавшейся задолженности.

Требование департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ответчиком не удовлетворено.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 31.01.2024 г. № 1267/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды, которая также оставлена ответчиком без удовлетворения.

При принятии судебного акта суд руководствовался следующим.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

Администрация, полагая, что ответчик нарушил условия договора аренды, обратилась с требованием о расторжении договора.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Как указано выше, истец просит расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010728 от 10.10.2018 г. в связи с использованием ответчиком без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов части территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0304025 площадью 659,72 кв.м. путем размещения на нем ограждения. Указанные обстоятельства зафиксированы актом осмотра земельного участка от 16.10.2023 г. и фототаблицей осмотра земельного участка.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, самовольное занятие какой-либо части смежного земельного участка может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды в случае, если данное основание будет установлено договором аренды и названное нарушение будет признано судом существенным.

Спорным договором аренды не предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае самовольного занятия смежного земельного участка, а в статье 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения не содержится. Администрацией не доказан факт существенного нарушения арендатором спорного договора аренды, за использование части земельного участка неразграниченной собственности с ответчика взыскана плата в виде неосновательного обогащения.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции исходит из того, что использование арендатором земельного участка за пределами площади, установленной договором аренды не относится к числу существенных нарушений арендатором договорных обязательств (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.08.2024 N Ф03-3461/2024 по делу N А16-999/2023, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 17АП-5269/2012- ГК по делу N А50-24405/2011).

Таким образом, поскольку существенных нарушений договорных условий не допущено, единственный факт самовольного занятия смежного земельного участка не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Аналогичная позиция указана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2020 N 307-ЭС20-13110 по делу N А26-3469/2019, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2024 по делу N А61- 4097/2022. В настоящей ситуации договор заключен до 2067 года, земельный участок используется арендатором более 6 лет. Такая мера как расторжение договора в данной ситуации чрезмерна.

В этой связи правовых оснований для расторжения спорного договора аренды у суда не имеется.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка с погашением регистрационной записи надлежит отказать.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу дублируют доводы, приведенные администрацией в суде первой инстанции, и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 по делу №А32-19985/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

         Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                             Ю.В. Украинцева

           Судьи                                                                                            Д.В. Емельянов

                                                                                                                  И.Н. Мельситова