АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-10585/2023

г. Оренбург

28 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       20 марта 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        28 марта 2024 года

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

        администрации города Орска, Оренбургская область г. Орск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

       к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Оренбургская область, г. Орск (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 322565800082340)

       с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: 

       частное профессиональное образовательное учреждение "Учебно-технический центр "Кольчуга".

       о взыскании 116 054 руб. 80 коп. 

       о расторжении договора аренды.

       При участии: 

       от истца (до и после перерыва): ФИО3 - представитель по доверенности от 14.11.2019, паспорт (участвует посредством онлайн-заседания); 

       от ответчика (до и после перерыва): ФИО4 – представитель по доверенности от 08.09.2020, паспорт (участвует посредством онлайн-заседания). 

       от третьего лица (до и после перерыва): представитель не явился, извещен.

 

       Определением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 30.01.2023 г. исковое заявление принято к производству. 

       Решением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 21 февраля 2023 года исковые требования Администрации г. Орска удовлетворены.   Расторгнут договор аренды земельного участка № 1990 от 5 февраля 2007 года, заключенный между Администрацией г. Орска и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:43:0315039:2.       С ФИО2 в пользу Администрации г. Орска взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 1990 от 5 февраля 2007 года за период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года - 88 000 руб., пени за период с 11 января 2022 года по 31 декабря 2022 года - 29 300,93 руб.

На решение подана  апелляционная жалоба. Определением  судебной коллегии Оренбургского областного суда от 30.05.2023 суд перешел  к рассмотрению гражданского дела по правилам суда первой инстанции.

Апелляционным определением   Оренбургского областного суда от 15.06.2023   решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 21 февраля 2023 года отменено, гражданское дело по иску Администрации города Орска к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам передано для рассмотрения в Арбитражный суд Оренбургской области.

       Шестым кассационным судом общей юрисдикции от 16.10.2023 № 88-23730/2023 определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15.06.2023 оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

        В связи с чем, в арбитражный суд поступило исковое заявление Администрации города Орска о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по договору аренды земельного участка № 1990 от 05.02.2007 г. в размере 117 300 руб. 93 коп., из которых: 88 0000 руб. – основной долг за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г.; 29 300 руб. 93 коп. - пени за период с 11.01.2022 г. по 31.12.2022 г., о расторжении договора аренды земельного участка № 1990 от 05.02.2007 г., заключенного между администрацией города Орска и ФИО2 

        Определением от 05.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено частное профессиональное образовательное учреждение "Учебно-технический центр "Кольчуга".

        В судебное заседание третье лицо не явилось, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на сайте арбитражного суда.

       В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 05.03.2024 по 20.03.2024.

       На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

       До начала судебного заседания от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № 1990 от 05.02.2007 г. в размере 116 054 руб. 80 коп., из которых: 88 000,00 руб. – основной долг за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г.; 28 054 руб. 80 коп. - пени за период с 11.01.2022 г. по 31.12.2022 г., а также расторгнуть договор аренды земельного участка № 1990 от 05.02.2007 г.

       Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49  АПК РФ. 

       Иск рассматривается с учетом принятого уточнения.

       Истец ходатайствует о приобщении к материалам дела дополнительных документов (выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 06.03.2024 № КУВИ-001/2024-6630914), поддерживает уточненные исковые требования.

           Ответчик с расчетом в части взыскания задолженности по договору согласен, в части взыскания пени ходатайствует о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению ответчика, ссылка истца на решение Советского районного суда города Орска о правильности начисления неправомерна, так как в настоящем деле взыскание происходит за другой период, за предыдущие периоды на основании заявления истца возбуждено исполнительное производство в отношении ответчика, ежемесячно производится отчисления на погашение задолженности. В отношении заявления о расторжении договора аренды земельного участка № 1990 от 05.02.2007 просит отказать. 

       От третьего лица отзыв на исковое заявление не поступил.

       Лица, участвующие в рассмотрении заявления не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ. 

       При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

         Между Администрацией муниципального образования г. Орска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1990 от 05.02.2007 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:43:0315039:2 из земель поселений зоны инженерных и транспортных инфраструктур, площадью 11000 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 180 м. по направлению на восток от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: 

<

...>, в границах в соответствии с приложенным планом (пункт 1.1 договора).

        Земельный участок предоставляется для строительства автостоянки (пункт 1.3 договора).

        В соответствии с пунктом 1.4 договор является актом приёма-передачи земельного участка.

         Срок действия договора - с 1 февраля 2007 года по 30 января 2008 года (пункт 2.1 договора).

        Размер арендной платы за период с 1 февраля 2007 года по 30 января 2008 года, согласно расчёту, который является неотъемлемой частью договора, составляет 80 666,67 руб. (пункт 2.2 договора).

         В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в соответствии с федеральным законодательством и законодательством муниципального образования о применении размеров ставок земельного налога на соответствующий год либо при принятии (изменении) Правительством Российской Федерации (уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти), администрацией муниципального образования методики (порядка) исчисления размера арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

       Согласно пункту 2.7 договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

       В случае передачи (продажи) здания или его части, расположенного на арендуемом земельном участке, в месячный срок направить арендодателю уведомление об этом и ходатайствовать о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю (пункт 4.2.6 договора).

       Изменение условий договора, его расторжения и прекращение допускается по соглашению сторон, а также в соответствии с действующим законодательством. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1 договора).

       В случае ликвидации арендатора договор считается расторгнутым. При реорганизации права и обязанности арендатора переходят к его правопреемнику (пункт 5.2 договора).

       Как указал истец, задолженность за предыдущие периоды взыскивалась с ФИО2 в судебном порядке.

       Обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы ответчиком выполнялись ненадлежащим образом,  в результате чего по договору аренды земельного участка № 1990 от 05.07.2007 г. образовалась задолженность (с учетом ранее взысканной задолженности) по арендной плате за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. в сумме 88 000,00 руб. и пени за просрочку платежей за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 г. в сумме 28 054,80 руб., общей суммой 116 054,80 руб. (с учетом принятого уточнения).

       Согласно выписке из ЕГРН от 29.12.2022 № КУВИ-001/2022-231951325 на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0315039:2 расположен объект недвижимости: сооружение (автостоянка), площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером 56:43:0315039:10, местоположение: Оренбургская область, г. Орск,  находится примерно в 180 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, собственником которого с 23 сентября 2016 года является Частное профессиональное образовательное учреждение «Учебно-технический центр «Кольчуга» (далее - ЧПОУ «УТЦ «Кольчуга» (право собственности зарегистрировано 23.09.2016 № 56-56/019-56/019/152/2016-3859/2).

       По мнению истца, в  нарушение пункта 4.2.6 договора аренды, ФИО2 уведомление о продаже здания, сооружения или его части, расположенного на земельном участке, и ходатайство о переоформлении документов арендодателю не направила.

       Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

       Оценив в порядке статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к  выводу об  отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

        Срок действия договора аренды с 01.02.2007 по 30.01.2008.

        Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. 

        Доказательств  того, что до истечения срока действия договора арендодатель  заявил возражения по дальнейшему пользованию земельным участком материалы дела не содержат, из поведения сторон не следовало. 

       Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, признается, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости сооружение (автостоянка), площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером 56:43:0315039:10.

       Согласно представленной истцом выписке из ЕГРН о переходе прав на  указанное сооружение право собственности на него за ФИО2 зарегистрировано 08.08.2016, прекращено 23.09.2016 в связи с переходом права собственности к ЧПОУ «Учебно-технический центр «Кольчуга» ИНН 

<

***>.  

        Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

        Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

       Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

      Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. 

       В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

       В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

       Следовательно, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления собственником земельного участка (в настоящем случае лицом, уполномоченным на его распоряжение) требования о расторжении или изменения ранее заключенного с ним договора, поскольку договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. 

       Таким образом,  защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. 

        В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

         Из выписки из ЕГРН следует, что ФИО2 по договору купли-продажи  продала сооружение с кадастровым номером 56:43:0315039:10, местоположение Оренбургская область, г. Орск,  находится примерно в 180 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...> в собственность частному профессиональному образовательному учреждению «Учебно-технический центр «Кольчуга», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.03.2024 № КУВИ-01/2024-6630914.

Профессиональное образовательное  учреждение «Учебно-технический центр «Кольчуга» с 23.09.2016 и по  состоянию на 06.03.2024   является  собственником сооружения с кадастровым номером 56:43:0315039:10.  

      На основании изложенного суд приходит к выводу, что ФИО2 на момент рассмотрения настоящего спора не является стороной по договору аренды, в связи с чем обязанность у ответчика вносить плату за пользование земельным участком в спорный период по договору аренды отсутствует.

        Поскольку требование заявлено к ненадлежащему ответчику, исковые требования удовлетворению не подлежат.  

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины  относятся на истца, но взысканию не подлежат в силу п/п 1 п 1 ст. 333.37 НК РФ.

       Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований  администрации города Орска отказать. 

      Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                        А.В. Калашникова