/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-13371/2017

22 января 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2019 года.

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Изотовой С.В.

судей Ракчеевой М.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куренковой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, при участии:

от ООО «АННА» представитель не явился,

от ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС» представителя Касаткина А.В. (доверенность от 15.02.2018),

от Зеленой И.А. представитель не явился,

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АННА» (238433, Калининградская обл., Багратионовский р-н, п. Владимирово, ул. Зеленая, д.11; ОГРН 1023901015181, ИНН 3906104269)

к обществу с ограниченной ответственностью «АС-ДЕКО ПЛЮС» (236009, Калининградская обл., Калининград, ул. Малая Лесная, д. 18, кв. 21; ОГРН 1153926034382, ИНН 3906974304)

о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АННА» (далее – ООО «АННА», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АС-ДЕКО ПЛЮС» (далее – ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС», ответчик) о признании договора от 18.09.2015 аренды нежилого помещения расторгнутым, взыскании 500 000 руб. задолженности по арендной плате по договору от 18.09.2015 за период с 01.07.2017 по 30.11.2017, 11 428 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 200 руб. расходов на отправку почтовой корреспонденции (претензии).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 28.09.2018 (судья Иванов С.А.) исковые требования удовлетворены, договор от 18.09.2015 аренды нежилого помещения признан расторгнутым, с ответчика в пользу истца взыскано 500 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.11.2017, 11 428 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 200 руб. расходов на отправку почтовой корреспонденции, 19 228 руб. 57 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, необоснованно ссылался на отсутствие акта приема-передачи спорного помещения, не дал должную оценку фактическим обстоятельствам, связанным с реальным освобождением ответчиком спорного помещения; указывает, что ответчик и общество с ограниченной ответственностью «АС-ДЕКО» (предыдущий арендатор) – далее ООО «АС-ДЕКО», являются аффилированными; договор аренды считается незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке, ООО «АННА» не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем у ООО «АННА» отсутствуют правовые основания распоряжаться спорным помещением; неподписание акта приема-передачи по незаключенному договору не свидетельствует о продолжении арендных отношений; не настояв на подписании акта приема-передачи, истец действует недобросовестно; суд первой инстанции не дал надлежащую оценку договору аренды от 04.08.2016, заключенному между ООО «АННА» и Зеленой Ириной Алексеевной (собственник помещения). 

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «АННА» просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения, указывает, что соглашение о расторжении договора заключено с иным лицом; вопросы производства мебели не являлись предметом рассмотрения в настоящем деле; пояснения Ананьевой С.Н. опровергаются заявлением, поданным в полицию генеральным директором ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС»; факт пользования помещением подтверждается представленными в материалы дела доказательствами; договор, не прошедший государственную регистрацию,  считается заключенным с момента государственной регистрации только для третьих лиц; довод ответчика о необязательности составления акта приема-передачи противоречит статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции. 

Определением от 10.12.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Зеленую Ирину Алексеевну.

В отзыве на исковое заявление ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС» против удовлетворения исковых требований возражает, указывает, что, подписывая соглашение о расторжении договора аренды с ООО «АС-ДЕКО», генеральный директор ООО «АННА» осознавал, что арендатор (кто бы то ни был: ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС» или ООО «АС-ДЕКО») намерен освободить арендуемое нежилое помещение, с 01.12.2017 ООО «АННА» владеет спорным помещением, арендуемое помещение и оборудование переданы генеральному директору ООО «АННА» Зеленому В.И.; договор аренды не является заключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке; составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя; истец не имеет права на иск.

В отзыве на исковое заявление Зеленая И.А. полагает требования истца подлежащими удовлетворению, не оспаривает, что ей было известно о наличии арендных отношений между ООО «АННА» и ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС», в связи с чем для сохранения сложившихся отношений между Зеленой И.А. (арендодатель) и ООО «АННА» (арендатор) был заключен договор аренды, где предусмотрено право арендатора передавать помещение в субаренду, поэтому переход права собственности на помещение к новому собственнику не повлиял на арендные отношения между ООО «АННА» и ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС»; ответчик не доказал, что арендуемый им объект был возвращен арендодателю.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО «АС-ДЕКО» (арендатор) 18.09.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № б/н, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование производственно-складское помещение общей площадью 1 069,7 кв. м, расположенное по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Владимирово, ул. Зеленая, д. 11, а также находящееся в нем имущество согласно приложению к договору и обязался вносить арендную плату в размерах и сроки, определенные договором.

Из пункта 1.2 договора следует, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2003 серия 39-АА № 154610.

Согласно пункту 1.3 договора оборудование принадлежит арендодателю на праве собственности, перечень и техническое состояние оборудования указывается сторонами в акте приема-передачи (приложение № 2 к договору); цена аренды оборудования входит в цену аренды, предусмотренную пунктом 4.1 договора.

Помещение передано по акту сдачи-приемки нежилых помещений от 01.11.2015.

Сторонами не оспаривается, что  помещение и установленное в нем оборудование в совокупности составляют единую неделимую вещь (мастерские, мебельный цех).

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 18.09.2015 по 17.09.2020 включительно.

Пунктом 3.3 договора на арендатора возложены обязанности вносить арендные платежи в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, а также своевременно оплачивать счета арендодателя; при освобождении (возврате) арендуемого помещения и оборудования сдать их арендодателю по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору) в исправном состоянии с учетом нормального износа; письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном освобождении; сдать помещение и оборудование по акту приема-передачи, свободным от имущества и оборудования арендатора и в исправном состоянии.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата устанавливается за имущество с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежемесячных платежей; арендная плата по договору составляет 100 000 руб. 

Согласно пункту 4.4 договора оплата производится в порядке предоплаты не позднее пятого числа каждого месяца путем перечисления арендной платы в размере, определенном пунктом 4.1 договора, на расчетный счет арендодателя либо иным не запрещенным законом способом.

Пунктом 6.3 договора установлено, что за просрочку арендатором внесения арендных платежей, установленных договором, арендатору может начисляться неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы арендной платы за каждый день просрочки, а в случае неполной оплаты ежемесячной арендной платы, при условии, если неоплата составила более половины суммы ежемесячной арендной платы, указанная неустойка также может начисляться с суммы арендной платы; выплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства.

Согласно пункту 7.1 договора датой освобождения объекта аренды арендатором и конечной датой начисления арендной платы является день сдачи объекта аренды в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации с учетом естественного износа, по акту приема-передачи, подписываемому сторонами.

В соответствии с пунктом 8.2 договора он вступает в силу с даты его подписания.

01.03.2016 между истцом (арендодатель), ООО «АС-ДЕКО» (арендатор) и ответчиком (новый арендатор) заключено соглашение № 1 об уступке прав и переводе долга по договору аренды от 18.09.2015 № б/н, согласно которому действующий арендатор уступил все свои права и обязанности по договору аренды от 18.09.2015 № б/н на производственно-складское помещение общей площадью 1 069,7 кв. м, расположенное по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Владимирово, ул. Зеленая, д. 11, а также находящееся в нем имущество новому арендатору.

В соответствии с пунктом 1.1.1 соглашения оставшийся срок аренды составляет до 17.09.2020 включительно.

Согласно пункту 1.1.2 соглашения размер арендной платы равен эквиваленту 1 350 Евро в месяц в рублях по курсу ЦБ на дату выставления счета, но не меньше чем 100 000 руб. в месяц.

В силу пункта 1.2 соглашения все права и обязанности по соглашению передаются арендатором новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения соглашения; арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных новому арендатору прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения арендуемое имущество и оборудование передаются от арендатора новому арендатору по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента заключения соглашения.

Помещение 01.03.2016 передано новому  арендатору по акту приема-передачи имущества, подписанному арендодателем, арендатором и новым арендатором.

Документы 01.03.2016 переданы новому арендатору по акту приема-передачи документов, подписанному арендодателем, арендатором и новым арендатором.

Расходы на государственную регистрацию соглашения возложены на нового арендатора (пункт 1.4 соглашения).

Согласно пункту 2.3 соглашения новый арендатор обязался надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по договору.

В силу пункта 4.1 соглашения оно подлежит государственной регистрации и вступает в силу (считается заключенным) после такой регистрации.

Пунктом 2.4 соглашения на нового арендатора возложена обязанность в течение трех дней после подписания дополнительного соглашения к договору аренды с арендодателем подать документы на регистрацию изменений к договору аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения об уступке между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.03.2016 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в преамбулу договора внесены изменения, в качестве арендатора указан ответчик, аналогичные изменения внесены в раздел 9 договора «Адреса и банковские реквизиты сторон», а также пункт 1.1.2 договора изложен в следующей редакции «Размер арендной платы равен эквиваленту 1 350 Евро в месяц в рублях по курсу ЦБ на дату выставления счета, но не меньше чем 100 000 руб. в месяц».

Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что ответчиком исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование объектом до 30.06.2017 (л. д. 21-23).

Полагая, что после 01.07.2017 ответчик не исполняет обязанность по внесению арендной платы, истец 01.12.2017 направил ответчику извещение об отказе от договора на основании пункта 5.2 договора, а также потребовал оплатить задолженность по арендной плате и возвратить помещение и оборудование по акту приема-передачи, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Извещение и претензия получены ответчиком 07.12.2017, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями о вручении (л. д. 29).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на незаключенность договора аренды, отсутствие у истца права собственности на спорное имущество, а также на расторжение договора аренды 30.06.2017 и возврат помещения истцу.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Сторонами не оспаривается, что на дату заключения договора аренды (18.09.2015) и передачи помещения первому арендатору (ООО «АС-ДЕКО»), равно как на дату заключения соглашения об уступке прав и переводе долга (01.03.2016) истец являлся собственником спорного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Договор аренды также как и соглашение об уступке прав и обязанностей по этому договору в установленном порядке не зарегистрированы.

Согласно положениям пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в котором указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Кроме того, в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» содержится разъяснение, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ); в отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации не освобождает лицо, пользующееся имуществом, от внесения платы за такое пользование в соответствие с условиями договора.

На основании договора купли-продажи от 31.05.2016, заключенного между ООО «АННА» (продавец) и Зеленой И.А. (покупатель), покупатель приобрел принадлежащее продавцу имущество: земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 39:01:040206 с размещенным на нем зданием механических мастерских общей площадью 1 069,7 кв. м, расположенные по адресу: Калининградская обл., Багратионовский район, пос. Владимирово, ул. Зеленая, 11.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости собственником спорного объекта недвижимости с 03.08.2016 является Зеленая Ирина Алексеевна.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Если покупатель в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него соглашение истца и ответчика не имеет силы.

В ситуации, когда покупатель, будучи осведомленным о наличии обременения в виде заключенного договора аренды, согласился приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, он фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ.

Как следует из отзыва Зеленой И.А. на иск, она, заключая договор купли-продажи спорного имущества, была осведомлена о наличии между ООО «АННА» и ООО «АС-ДЕКО ПЛЮС» арендных отношений, фактически выразила согласие на сохранение этих отношений, в связи с чем обязательственные отношения, возникшие из договора аренды, в данном случае сохранились и после смены собственника спорного объекта, в связи с чем право требовать расторжения договора, а также взыскания платы за пользование объектом после 03.08.2016 имеет Зеленая И.А.

Истцом в подтверждение наличия у него права на иск в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 04.08.2016, заключенный истцом (арендатор) с Зеленой Ириной Алексеевной (арендодатель), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование производственно-складское помещение площадью 1 069,7 кв. м с кадастровым номером  39:01:040206:44, расположенное по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Владимирово, ул. Зеленая, д. 11; срок действия договора – с 04.08.2016 по 02.08.2017, договор пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях лишь в том случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 суток до окончания срока аренды не выразит желания об ином в письменной форме.

В подтверждение передачи объекта истцу представлен акт от 04.08.2016.

Между тем материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что в указанный период владение и пользование спорным объектом осуществлялось ответчиком, в связи с чем юридическая передача объекта истцу не сопровождалась его фактической передачей.

Кроме того, наличие у истца по настоящему делу титула на владение и пользование спорным объектом, не свидетельствует о трансформации ранее заключенного им договора аренды с ответчиком в договор субаренды, а также наличие у него права требовать получения дохода от использования этого объекта в свою пользу. 

Учитывая изложенное, настоящий иск заявлен ненадлежащим лицом, в связи с чем не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.09.2018 по делу № А21-13371/2018 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АННА» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АС-ДЕКО ПЛЮС» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

М.А. Ракчеева

В.Б. Слобожанина