АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12463/2018

г. Чебоксары

09 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428004, 

<

...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 304212736501473, ИНН 

<

***>, 428022, Чувашская Республика, г.Чебоксары, 

о взыскании 37632 руб. 21 коп. (с учетом уточнения исковых требований);

по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

о взыскании 398525 руб. 24 коп. (с учетом уточнения исковых требований);

по иску Министерства юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики

к обществу с ограниченной ответственностью "Офис", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428008, 

<

...>,

о взыскании 55500 руб. 50 коп. (с учетом уточнения исковых требований);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ФИО3.

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 01.11.2019 №64, 

от ИП ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 29.01.2019, 

от ООО "Офис" – директора ФИО6, ФИО7 по доверенности от 28.11.2018,

установил:

в рамках дела № А79-12463/2018 Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1): - о взыскании 40573 руб. долга по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.05.2018, 7058 руб. 64 коп. пени за период с 26.10.2016 по 09.06.2018 и расторжении договора № 1118 от 01.09.2014 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с множественностью лиц на стороне арендатора.

В рамках дела №А79-13245/2018 Министерство обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2) о взыскании 397688 руб. 32 коп. долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 30.06.2018, 22691 руб. 11 коп. пени за период с 10.01.2018 по 09.07.2018 и расторжении договора № 1118 от 01.09.2014 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с множественностью лиц на стороне арендатора.

В рамках дела №А79-12463/2018 Министерство обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Офис" (далее - ООО "Офис") о взыскании 101951 руб. 92 коп. долга по арендной плате за период с 01.02.2018 по 30.06.2018, 6235 руб. 90 коп. пени за период с 01.01.2018 по 09.07.2018 и расторжении договора № 1118 от 01.09.2014 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая, что дела №А79-12463/2018, №А79-13245/2018 и №А79-13246/2018 связаны между собой, в них участвуют одни и те же лица, во избежание риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд определением от 21.01.2019  объединил данные дела в одно производство, присвоив общий номер  №А79-12463/2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ФИО3.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 16.05.2019 суд приостановил производство по делу, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО8, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует или не соответствует Отчет №709/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненный ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?;

2. В случае выявления несоответствия Отчета №709/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненного ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018 , требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности определить, повлияли ли выявленные недостатки на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта, а также степень выявленных несоответствий;

3. В случае выявления несоответствия Отчета №709/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненного ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018 требованиям законодательства, определить величину годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030202:4, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2018.

23.07.2019 заключение эксперта № Э/19-026 от 19.07.2019 поступило в суд, в связи с чем определением от 26.07.2019 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании 19.09.2019 представитель истца просила принять уточнение иска в редакции заявления от 18.09.2019, которым истец просил:

1) Взыскать с ответчика - ООО «Офис» задолженность по договору от 01.09.2014 № 1118 в сумме 55500 руб. 50 коп., из них:

-долг по арендной плате в размере 50900 руб. 50 коп. за период с 01.01.2018 по 30.06.2018;

-пени за просрочку уплаты договорных платежей в размере 4600 руб. за период с 10.02.2018 по 09.07.2018;

2) Взыскать с ответчика - ИП ФИО2 задолженность по договору от 01.09.2014 № 1118 в сумме 398525 руб. 24 коп., из них:

-долг по арендной плате в размере 375834 руб. 13 коп. за период с 01.01.2018 по 30.06.2018;

-пени за просрочку уплаты договорных платежей в размере 22691 руб. 11 коп. за период 10.01.2018 по 09.07.2018;

3) Взыскать с ответчика – ИП ФИО1 задолженность по договору от 01.09.2014 № 1118 в сумме 37632 руб. 21 коп., из них:

-долг по арендной плате в размере 30573 руб. 57 коп. за период с 01.03.2018 по 31.05.2018;

-пени за просрочку уплаты договорных платежей в размере 7058 руб. 64 коп. за период с 26.10.2016 по 09.06.2018.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленное истцом уточнение иска. 

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в уточненном виде. Возражала против уменьшения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Представитель ООО "Офис" иск не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на уточненное исковое заявление от 18.09.2019. Пояснила, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении. С учетом этого и исходя из размера арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, у ответчика отсутствует задолженность по основному долгу и пени за взыскиваемый период. 

Представитель ИП ФИО2 иск в заявленном размере не признала. Пояснила, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении. С учетом этого и исходя из размера арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, у ответчика отсутствует задолженность по основному долгу. Просила применить статью 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки. На вопрос суда пояснила, что поддерживает ранее изложенные доводы о праве на льготный порядок исчисления размера арендной платы, поскольку земельный участок ранее был предоставлен прежнему собственнику здания на праве постоянного бессрочного пользования. Подтвердила, что договор аренды с прежним собственником здания был заключен еще до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусмотревшего льготный размер арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков.

Остальные участники процесса, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомленными о дате и времени проведения заседания суда. Суд в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы  дела, суд установил следующее.

Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям (далее - Госкомимущество Чувашии) в соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 30.09.2015 № 134 «О структуре органов исполнительной власти Чувашской Республики» является правопреемником по обязательствам Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Минимущество Чувашии).

Указом Главы Чувашской Республики от 07.10.2016 № 142 «О совершенствовании государственного управления в Чувашской Республике» Госкомимущество Чувашии упразднено, его правопреемником является Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - Минюст Чувашии, Истец), в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

Полномочия собственника от имени Чувашской Республики по управлению и распоряжению республиканским имуществом осуществляет Кабинет Министров Чувашской Республики непосредственно либо через уполномоченные им органы. Уполномоченным органом, осуществляющим управление и распоряжение республиканским имуществом, а также координирующим в соответствии с действующим законодательством деятельность органов исполнительной власти Чувашской Республики в данной сфере является Минюст Чувашии, который реализует свои полномочия в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики, а также Положением о Минюсте Чувашии, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13 октября 2016 г. № 422.

01.09.2014 на основании распоряжения Минимущества Чувашии от 11.03.2014 № 185-р и распоряжения Госкомимущества Чувашии от 13.07.2016 №580-р между Госкомимуществом Чувашии и ФИО2, обществом с ограниченной ответственностью «Офис», ФИО1 (далее - ответчики, арендаторы), с множественностью лиц на стороне арендатора заключен договор № 1118 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения от 22.09.2016, согласно которому арендодатель передал арендаторам во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, общей площадью 4930 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:4, расположенный по адресу: 

<

...>, занимаемый административным зданием и прилегающей территорией для общественно-деловых целей (далее - участок).

Согласно пункту 1.3 договора на участке находятся нежилые помещения общей площадью 4660,50 кв.м., в том числе:

- общей площадью 3495,8 кв.м., принадлежащие ИП ФИО2;

- общей площадью 804,9 кв.м., принадлежащие ООО «Офис»;

- общей площадью 359,8 кв.м., принадлежащие ИП ФИО1

Дополнительное соглашение от 22.09.2016 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 11.10.2016.

Срок аренды по договору установлен с 03.02.2014 до 29.01.2019 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.06.2016.

Согласно пункту 2.2 договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи Участка.

В соответствии с пунктом 4.1 договора годовой размер арендной платы рассчитан для каждого арендатора индивидуально, пропорционально отношению площади объекта, находящегося в собственности арендатора, к общей площади объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, и подлежит перечислению арендаторами ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца.

Расчет годовой арендной платы приводится в приложении № 2 к дополнительному соглашению от 22.09.2016, являющимся неотъемлемой частью указанного дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае изменения исходных данных для расчета размера арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендаторам письменное уведомление, которое является обязательным для них и не подлежит дополнительному согласованию. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенным с учетом указанных изменений, и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.

Согласно расчетам истца, у ответчиков имеется задолженность по арендной плате, в том числе:

- у ООО «Офис» долг по арендной плате в размере 50900 руб. 50 коп. за период с 01.01.2018 по 30.06.2018;

- у ИП ФИО2 долг по арендной плате в размере 375834 руб. 13 коп. за период с 01.01.2018 по 30.06.2018;

- у ИП ФИО1 долг по арендной плате в размере 30573 руб. 57 коп. за период с 01.03.2018 по 31.05.2018.

Суд, проверив данные расчеты, признает их неверными и выполненными без учета положений нормативных правовых актов, регулирующих порядок установления платы за пользование земельными участками.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:4 находится в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Согласно данным изменениям размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер арендной платы за 2018 год рассчитал на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4 от 29.03.2018 N 709/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр". Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составила 1504429 руб.

Министерство письмом от 07.05.2018 N 11/05-7020 со ссылкой на названные положения Порядка в редакции Постановления от 08.09.2017 N 349 и указанный отчет направило в адрес арендаторов ООО «Офис», ИП ФИО2 и ИП ФИО1 уведомление с проектом дополнительного соглашения к договору об увеличении с 01.01.2018 размера годовой арендной платы за земельный участок до 1504429 руб., в том числе, с учетом соответствующей пропорции, ООО «Офис» - 259825,11 руб., ИП ФИО2 – 1128458,94 руб., ИП ФИО1 – 116144,95 руб.

Однако суд приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 с учетом рыночной стоимости аренды, в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок за 2018 год был изменен на основании Постановления от 08.09.2017 N 349, подпункт 4 пункта 1 которого, касающийся порядка определения ежегодного размера арендной платы, вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования

Вместе с тем, оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4 проведена ООО "Аналитик Центр" лишь 29.03.2018 (Отчет N 709/18 об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка).

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, уведомление от 07.05.2018 N 11/05-7020 с указанием нового размера арендной платы на основании указанного отчета об оценке было направлено Министерством арендаторам лишь 10.05.2018 и получено ООО «Офис» - 17.05.2018, ИП ФИО2 – 17.05.2018, ИП ФИО1 – не получено (почтовое отправление возвращено за истечением срока хранения).

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

При этом, с момента издания постановления от 08.09.2017 N 349 у истца было достаточно времени для совершения необходимых действий по обеспечению применения нового порядка определения арендной платы за землю с 01.01.2018.

Таким образом, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчики лишены возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

Кроме того, следует учитывать, что ответчиками в ходе рассмотрения дела было заявлено о недостоверности подготовленного ООО "Аналитик Центр" отчета от 29.03.2018 N 709/18.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству ООО «Офис» назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 N 709/18 установленным требованиям и определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО8

Согласно заключению эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО8 № Э/19-026 от 19.07.2019 отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 N 709/18 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 971662,85 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО8 № Э/19-026 от 19.07.2019 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

С учетом изложенного, суд признает определенную ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 29.03.2018 N 709/18 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4, недостоверной.

Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018, с учетом заключения эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО8 № Э/19-026 от 19.07.2019, составляет 971662,85 руб., что с учетом соответствующей пропорции составит:

для ООО «Офис» - 167812,77 руб. в год; 13984,40 руб. в месяц;

для ИП ФИО2 – 728835,75 руб. в год; 60736,31 руб. в месяц;

для ИП ФИО1 – 75014,33 руб. в год; 6251,19 руб. в месяц.

Таким образом, суд исходит при определении размера задолженности из следующих расчетов:

ООО «Офис»:

Истец просит взыскать с ООО «Офис» долг по арендной плате в размере 50900 руб. 50 коп. за период с 01.01.2018 по 30.06.2018; пени за просрочку уплаты договорных платежей в размере 4600 руб. за период с 10.02.2018 по 09.07.2018.

Согласно данным истца, которые ответчиком не оспариваются, размер ежемесячной арендной платы в 2017 году составлял 4576,77 руб.; начальное сальдо на начало 2018 года составило: переплата по арендной плате – 4915,30 руб., переплата по пени – 958,89 руб.

Таким образом, размер подлежащей начислению арендной платы для ООО «Офис» за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 составит 41116,86 руб.:

- за январь-апрель 2018 года = 4576,77 руб. * 4 мес. = 18307,08 руб.;

- за 01.05.2018-17.05.2018 = 4576,77 руб. * 17/31 = 2509,84 руб.;

- за 18.05.2018-31.05.2018 = 13984,40 руб. * 14/31 = 6315,54 руб.;

- за июнь 2018 года = 13984,40 руб.

Итого: 18307,08 руб. + 2509,84 руб. + 6315,54 руб. + 13984,40 руб. = 41116,86 руб.

Как следует из материалов дела, за период с 14.02.2018 по 10.08.2018 ООО «Офис» оплатило 37114,16 руб., в том числе: 14.02.2018 – 9153,54 руб.; 14.05.2018 – 14230,31 руб.; 04.06.2018 – 4576,77 руб.; 09.07.2018 – 4576,77 руб.; 10.08.2018 – 4576,77 руб.

Таким образом, с учетом начального сальдо на 01.01.2018 у ответчика ООО «Офис» за взыскиваемый период с 01.01.2018 по 30.06.2018 отсутствует основной долг, а имеется переплата: – 4915,30 руб. + 41116,86 руб. – 37114,16 руб. = - 912,60 руб.

С учетом указанных сведений судом произведен расчет пени, которая может быть начислена за взыскиваемый период с 10.02.2018 по 09.07.2018. При этом суд учитывает, что с учетом пункта 4.1 договора пени подлежит начислению с 11 числа текущего месяца. Кроме того, суд учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению за период с 13.02.2018 по 09.07.2018 сумма пени составит 402,14 руб.

Таким образом, с учетом имевшейся на 01.01.2018 у ответчика переплаты по пени – 958,89 руб., у ответчика ООО «Офис» за взыскиваемый период отсутствует задолженность по пени, а имеется переплата: – 958,89 руб. + 402,14 руб. = - 556,75 руб.

ИП ФИО2:

Истец просит взыскать с ИП ФИО2 долг по арендной плате в размере 375834 руб. 13 коп. за период с 01.01.2018 по 30.06.2018; пени за просрочку уплаты договорных платежей в размере 22691 руб. 11 коп. за период 10.01.2018 по 09.07.2018.

Согласно данным истца, которые ответчиком не оспариваются, размер ежемесячной арендной платы в 2017 году составлял 19877,59 руб.; начальное сальдо на начало 2018 года: по арендной плате – 0 руб., переплата по пени – 11,14 руб.

Таким образом, размер подлежащей начислению арендной платы для ИП ФИО2 за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 составит 178576,58 руб.:

- за январь-апрель 2018 года = 19877,59 руб. * 4 мес. = 79510,36 руб.;

- за 01.05.2018-17.05.2018 = 19877,59 руб. * 17/31 = 10900,61 руб.;

- за 18.05.2018-31.05.2018 = 60736,31 руб. * 14/31 = 27429,30 руб.;

- за июнь 2018 года = 60736,31 руб.

Итого: 79510,36 руб. + 10900,61 руб. + 27429,30 руб. + 60736,31 руб. = 178576,58 руб.

Как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями ответчика, с учетом представленных платежных поручений, а также письма №73 от 23.10.2019 в адрес истца об уточнении назначений платежей (л.д. 5-15 Том 7), за период с 22.01.2018 по 27.06.2018 ИП ФИО2 оплатил 180151,72 руб., в том числе, по платежным поручениям: №27 от 22.01.2018 на сумму 19877,59 руб.; №28 от 22.01.2018 на сумму 19877,59 руб.; №47 от 06.03.2018 на сумму 19877,59 руб.; №48 от 06.03.2018 на сумму 19877,59 руб.; №179 от 25.04.2018 на сумму 19877,59 руб.; №180 от 27.04.2018 на сумму 19877,59 руб.; №269 от 05.06.2018 на сумму 19877,59 руб.; №270 от 05.06.2018 на сумму 19877,59 руб.; №286 от 27.06.2018 на сумму 21131 руб.

Таким образом, у ответчика ИП ФИО2 за взыскиваемый период с 01.01.2018 по 30.06.2018 отсутствует основной долг, а имеется переплата: 178576,58 руб. – 180151,72 руб. = – 1575,14 руб.

С учетом указанных сведений судом произведен расчет пени, которая может быть начислена за взыскиваемый период с 10.02.2018 по 09.07.2018. При этом суд учитывает, что с учетом пункта 4.1 договора пени подлежит начислению с 11 числа текущего месяца. Кроме того, суд учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению за период с 11.01.2018 по 27.06.2018 сумма пени составит 512,31 руб.

Таким образом, с учетом имевшейся на 01.01.2018 у ответчика переплаты по пени – 11,14 руб., у ответчика ИП ФИО2 за взыскиваемый период имеется задолженность по пени в размере 501,17 руб. (– 11,14 руб. + 512,31 руб. = 501,17 руб.)

ИП ФИО1

Истец просит взыскать с ИП ФИО1 долг по арендной плате в размере 30573 руб. 57 коп. за период с 01.03.2018 по 31.05.2018; пени за просрочку уплаты договорных платежей в размере 7058 руб. 64 коп. за период с 26.10.2016 по 09.06.2018.

Согласно данным истца, которые ответчиком не оспариваются, размер ежемесячной арендной платы в 2016 году составлял 1930,07 руб.; размер ежемесячной арендной платы в 2017 году составлял 2045,87 руб.

Таким образом, за период с 01.06.2016 по 31.12.2016 подлежит начислению 13510,49 руб. (1930,07 руб. * 6 мес.); за 2017 год подлежит начислению 24550,45 руб. (2045,87 руб. * 12 мес.).

Как следует из материалов дела, уведомление от 07.05.2018 N 11/05-7020 с указанием нового размера арендной платы было направлено Министерством в адрес ИП ФИО1 10.05.2018, но не получено адресатом (почтовое отправление возвращено за истечением срока хранения; при этом первая неудачная попытка вручения имела место 11.05.2018) (л.д. 45-47 Том 1).

Согласно пункту 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Во втором абзаце пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

С учетом изложенного, суд исходит из даты 11.05.2018, поскольку в случае надлежащего исполнения ответчиком обязанности по получению корреспонденции, уведомление истца было бы получено ответчиком в указанную дату.

Исходя из произведенных судом расчетов, размер подлежащей начислению арендной платы для ИП ФИО1 за период с 01.01.2018 по 31.05.2018 составит 12942,46 руб.:

- за январь-апрель 2018 года = 2045,87 руб. * 4 мес. = 8183,48 руб.;

- за 01.05.2018-11.05.2018 = 2045,87 руб. * 11/31 = 725,95 руб.;

- за 12.05.2018-31.05.2018 = 6251,19 руб. * 20/31 = 4033,03 руб.

Итого: 8183,48 руб. + 725,95 руб. + 4033,03 руб. = 12942,46 руб.

Как следует из материалов дела, всего по договору ИП ФИО1 оплатила 55881,12 руб., в том числе: 03.05.2017 – 9650,35 руб.; 11.05.2017 – 13510,49 руб.; 11.08.2017 – 5790,21 руб.; 15.09.2017 – 1930,07 руб.; 27.07.2018 – 15000 руб.; 06.09.2018 – 10000 руб.

Таким образом, у ответчика ИП ФИО1 за взыскиваемый период с 01.03.2018 по 30.06.2018 отсутствует основной долг, а имеется переплата: 13510,49 руб. + 24550,45 руб. + 12942,46 руб. – 55881,12 руб. = - 4877,72 руб.

С учетом указанных сведений судом произведен расчет пени, которая может быть начислена за взыскиваемый период с 26.10.2016 по 09.06.2018. При этом суд учитывает, что с учетом пункта 4.1 договора пени подлежит начислению с 11 числа текущего месяца. Кроме того, суд учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению и взысканию с ответчика за период с 26.10.2016 по 09.06.2018 сумма пени составит 5947,58 руб.

В ходе судебного заседания представителем ИП ФИО2 был дополнительно заявлен довод о праве на льготный порядок исчисления размера арендной платы, поскольку земельный участок ранее был предоставлен прежнему собственнику здания на праве постоянного бессрочного пользования. При этом представитель ответчика подтвердила, что договор аренды с прежним собственником здания был заключен еще до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусмотревшего льготный размер арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков.

Суд считает указанные доводы ИП ФИО2 несостоятельными в силу следующего.

Действительно, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что прежний собственник здания ОАО «ВТК» (в настоящее время прекратило деятельность в результате завершения конкурсного производства) воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и переоформлило право постоянного бессрочного пользования на право аренды согласно договору аренды, заключенному с администрацией города Чебоксары от 16.08.2001 № 190/1666-к, зарегистрированному 01.10.2001 (л.д. 42-44 Том 4).

Однако указанный договор аренды был заключен еще до принятия и вступления в законную силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", следовательно, оснований утверждать о том, что он был заключен в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды в соответствии с указанным законом, не имеется. Следовательно, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в данном случае не подлежит применению.

Ходатайство ответчиков об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется ввиду следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 73 названного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В пункте 74 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 разъяснено, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Изложенные нормативные положения и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации позволяют сделать вывод, что обязанность доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике.

Оценив представленные ответчиками в материалы дела документы, суд считает, что они не свидетельствуют о явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки, поэтому суд не находит оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки. 

Доказательства явной несоразмерности законной неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договору ответчиками, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истца к ИП ФИО2 и ИП ФИО1 в указанных судом размерах. В иске к ООО «Офис» следует отказать в полном объеме.

Государственную пошлину суд относит на ответчиков ИП ФИО2 и ИП ФИО1 пропорционально размеру удовлетворенных к ним требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Поскольку в иске к ООО «Офис» отказано в полном объеме, государственная пошлина с данного ответчика не подлежит взысканию. Кроме того, поскольку по ходатайству ООО «Офис» была назначена судебная экспертиза, понесенные данным лицом расходы на оплату на оплату судебной экспертизы в размере 18000 руб. подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики 5947 (Пять тысяч девятьсот сорок семь) руб. 58 коп. пени за период с 26.10.2016 по 09.06.2018.

В остальной части в иске к индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Иск к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики 501 (Пятьсот один) руб. 17 коп. пени за период с 11.01.2018 по 27.06.2018.

В остальной части в иске к индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

В удовлетворения иска к обществу с ограниченной ответственностью "Офис" отказать.

Взыскать с Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Офис" 18000 (Восемнадцать тысяч) руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 316 (Триста шестнадцать) руб. 09 коп. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 13 (Тринадцать) руб. 80 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         Е.В. Васильев