Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград    Дело № А12-43297/2018

«27» июня 2019 года 

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2019 

Полный текст решения изготовлен  27.06.2019 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И.  (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – Департамента по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгограда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Юг»

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 153 от 08.11.2018,

от ответчика – не явились, извещены,

от ООО «Пересвет-Юг» - ФИО2 по доверенности № 11 от 01.04.2019

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (далее – ООО «ОРИОН», ответчик) о взыскании суммы основного долга по договору аренды земельного участка № 8254 от 17.09.2008 за период с 01.04.2018 по 27.08.2019 в размере 966 199, 67 рублей, пени за период с 11.04.2018 по 27.08.2019 в размере 21 044, 03 рублей.

Истец так же просит взыскать установленную договором неустойку до момента фактического исполнения решения суда (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области  (далее – Управление Росреестра по Волгоградской области),  общество с ограниченной ответственностью «Пересвет-Юг» (далее – ООО «Пересвет-Юг»).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ООО «Пересвет-Юг» высказал мнение о возможности принятия решения на усмотрение суда.

ООО «ОРИОН», Департамент по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгограда, Управление Росреестра по Волгоградской области явку представителей в судебное заседание  не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть  дело в отсутствие  названных лиц.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является Арендодателем по договору от 17.09.20008 № 8254 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:18 площадью 49517 кв.м, предоставленного для «жилой стройки многоэтажной», расположенного по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. 64-й Армии, 141.

Срок аренды установлен на три года, в дальнейшем в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отсутствии возражений сторон договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

По договору о передаче права аренды на земельный участок по договору аренды земельного участка от 27.07.2018 ООО «ОРИОН» (Цедент) передает ООО «Пересвет-Юг» (Цессионарий) все права  и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.09.20008 № 8254.

Договор о передаче права аренды на земельный участок по договору аренды земельного участка от 27.07.2018 зарегистрирован Управлением Росреестра по Волгоградской области 28.08.2018.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Судом установлено, что вышеназванный договор аренды земельного участка  был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, арендная плата в рамках данного договора является регулируемой, при этом не требуется внесения изменений в договор.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

Согласно представленному истцом расчету сумма основного долга  по договору аренды земельного участка составляет за период с 01.04.2018 по 27.08.2019 в размере 966 199, 67 рублей.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из положений статьей 606, 614 ГК РФ следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пунктом 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 1 Закона РФ «О плате за землю» использование земли в РФ является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 21 Закона РФ «О плате за землю» порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договорами аренды на земельные участки.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением администрации Волгоградской области № 469-п (далее - Постановление № 469-п).

Совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается то обстоятельство, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2018 по 27.08.2019.

Согласно выписке из ЕГРН, а также ответа Департамента по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда от 07.06.2019 № ар6974-19: Многоквартирному жилому дому № 8 (строительный номер), введенному в эксплуатацию на основании разрешения на ввод от 23.03.2017 №34 - КШ4301000-301/К/12-2012, присвоен адрес: ул.им. Гаря ФИО3, д.6. В соответствии с публичной кадастровой картой указанный объект расположен в границах земельного участка с кад. № 34:34:070001:18. Земельный участок с кад. № 34:34:070001:618, указанный в Вашем запросе, в базе публичной кадастровой карты отсутствует.

Представить точный показатель «площадь застройки» жилого дома № 8 не представляется возможным по следующим причинам:

-в бланках разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию данный показатель отсутствует;

-проектная документация, послужившая основанием для выдачи разрешения на строительство, в департаменте отсутствует, так как передана администрацией Волгограда в адрес Главного следственного управления ГУ МВД России по Волгоградской области по запросу №05-в/14869 от 13.09.2017 и назад в архив департамента не возвращена.

Приблизительная площадь застройки многоквартирного жилого дома №8 составляет 614 кв.м.

По вопросу определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по ул им. Гаря ФИО3,6, сообщаем следующее. На территорию застройки есть градостроительная документация - проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул. Санаторной, ул 64-й Армии, кварталами 07_01_029, 07_01_028, 07_01_027 в Кировском районе г.Волгограда, утвержденный постановлением администрации Волгограда от 22.12.2016 № 1941. В соответствии с чертежом межевания территории: для жилого дома № 8 образован земельный участок под условным номером 5/14, площадью 3181,2 кв.м.

Право собственности на первые квартиры в указанном доме, согласно информации, представленной Управлением Росреестра по Волгоградской области, были зарегистрированы до начала искового периода по настоящему спору.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. 

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. 

В силу названных норм права с даты первой регистрации права собственности в многоквартирных домах, истец, являясь собственником земельного участка, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение земельным участком, занятым многоквартирным домом № 8 (строительный номер), присвоен адрес: ул. им. Гаря ФИО3, 6, и, как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанный участок застройщику в аренду и получать за это арендную плату. 

Соответственно, из площади земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:18 в силу закона необходимо исключить площадь 3 181, 2 кв.м необходимой для эксплуатации жилого дома № 6 по ул. им. Гаря ФИО3.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истцом расчет размера подлежащей внесению арендной платы определен по формуле путем умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта), Кповыш (коэффициент 2), и Кинф (коэффициент инфляции).

Судом проверен расчет истца и признан не обоснованным в части применения Коэффициента 2.

При этом суд исходит из того, что Решением Волгоградского областного суда от 14 февраля 2018 года по делу № 3а-30/2018, вступившим в законную силу 05.07.2018, признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу постановление правительства Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственно Волгоградской области» в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п в части дополнения п. 2.1. подпунктом 2.1.5 следующего содержания: «2.1.5. размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельного участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка».

При этом, суд указал, что оспариваемые нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 380-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности.

Пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда РФ № 309-ЭС15-16627 от 14 апреля 2016, согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение истцом положений пункта, признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

Истцом представлен суду информативный расчет за спорный период с исключением площади необходимой для эксплуатации жилого дома № 6 по ул. им. Гаря ФИО3, а так же Коэффициента 2.

Согласно данному расчету за период с 01.04.2018 по 27.08.2019 сумма задолженности по арендной плате  составляет 550 078, 14 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 0608.2014 установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Факт нарушения ответчиком установленного договором срока внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнут.

С учетом представленного истцом информативного расчета пени за период с 11.04.2018 по 27.08.2019 составляют  10 611, 07 рублей.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статьи 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и части 2 статьи70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В настоящем деле задолженность не оплачена, договор не расторгнут, в связи с чем, обязательство по уплате неустойки сохраняется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины  подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму основного долга по договору аренды земельного участка № 8254 от 17.09.2008 за период с 01.04.2018 по 27.08.2019 в размере 550 078, 14 рублей, пени за период с 11.04.2018 по 27.08.2019 в размере 10 611, 07 рублей, а так же пени, начисленные на сумму основного долга, начиная с 28.08.2019 года и до момента полного погашения долга, исходя из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, за каждый  день просрочки. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 214, 00 рублей

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина