Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-318667/19-64-2446

10 июля  2020г

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня  2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июля  2020 года.

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Чекмаревой Н.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

проводит судебное заседание по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СЕРВИССТРОЙРЕМОНТ"  

к  Обществу  с  ограниченной  ответственностью  "ТЕРРА-СТРОЙ"

третьи лица: ФИО2,  Акционерный Коммерческий Банк «ТЕРРА» (Закрытое Акционерное Общество),   Конкурсный   управляющий   АКБ «ТЕРРА» (ЗАО) ФИО3

о взыскании задолженности

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО4, доверенность от 17.01.2020

от ответчика: ФИО5, доверенность от 10.03.2020

от третьих лиц: не явились, извещены

Судебное заседание  проводилось с перерывом с 17.06.2020г. по 25.06.2020г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

                                                  УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СЕРВИССТРОЙРЕМОНТ"  обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу  с  ограниченной  ответственностью  "ТЕРРА-СТРОЙ" об обязании ответчика исполнить обусловленное договором обязательство по проведению зачета взаимных однородных требований между ООО «Терра-Строй» и ООО «СервисСтройРемонт» в размере 159 744 руб. 55 коп., в счет исполнения обязательств ФИО2 перед ООО «СервисСтройРемонт» по оплате коммунальных платежей за жилые помещения, расположенные по адресу: МО, г. Звенигород, микр. ФИО6, д. 5, обязании ответчика снять залог с квартиры №138, по адресу: МО, г. Звенигород, микр. ФИО6, д. 5, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

 Истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений, по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, отзывы на иск не представили,  в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. От ФИО2 поступил отзыв на иск, в котором он возражал против удовлетворения исковых требований истца.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25 января 2019 г. между ООО «Терра-Строй» (ответчик)  и ООО «СервисСтройРемонт» (истец) был заключен договор купли-продажи квартиры.

 27.02.2019 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была внесена запись регистрации права собственности №50:49:0010102:1296-50/001/2019-9.

Согласно п. 5 договора, стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ у Продавца (ответчик) возникает право залога на квартиру (ипотека в силу закона). 

27.02.2019 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области была внесена запись регистрации залога №50:49:0010102:1296-50/001/2019-10.

Согласно п. 6 договора, обязательство по оплате суммы в размере 159 744 руб. 55 коп. (разница между стоимостью квартиры и зачетом встречных требований, в соответствии с соглашением о проведении взаимных расчетов от 25.01.2019 г.) может быть выполнено путем зачета Продавцом  взаимных однородных требований в порядке ст. 410 ГК РФ в счет исполненных Покупателем  обязательств, в том числе за третьих лиц.

25 января 2019 г. между ООО «СервисСтройРемонт», ООО «Терра-Строй», АКБ «Терра» (ЗАО), ООО «Терра-Инвест», ООО «ФСК «Евро-Старт», ФИО7 и ФИО8 было заключено Соглашение о проведении взаимных расчетов.

Согласно п. 34 Соглашения стороны пришли к соглашению, что остаток не зачтенной суммы в размере 159 744 руб. 55 коп. засчитывается в счет исполнения будущих обязательств АКБ «Терра» ЗАО и ФИО2 перед ООО «СервисСтройРемонт» по оплате коммунальных платежей за жилые помещения, указанные в п. 2 Соглашения, расположенные по адресу: МО, г. Звенигород, микр. ФИО6, д. 5, которые возникнут с 01.02.2019 г. и будут проводиться до полного их взаимозачета.

Согласно п. 35 Соглашения о проведении взаимных расчетов от 25.01.2019 г. до полного взаимозачета встречных требований остаток не зачтенной суммы в размере 159 744 руб. 55 коп. обеспечивается залогом квартиры (ипотеки), указанной в п. 13 Соглашения, которая по договору купли-продажи передается от продавца ООО «Терра-Строй» Покупателю - ООО "СервисСтройРемонт" по акту приема-передачи.

ООО «СервисСтройРемонт» являлся управляющей компанией по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома по адресу: РФ, Московская область, г. Звенигород, микр. ФИО6, д. 5 в период с 01.11.2016 г. по 31.05.2019 г. на основании Договора №7 на оказание услуг по управлению многоквартирным домом  от 01 ноября 2016 г. заключенного между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО «СервисСтройРемонт». Договор был заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного 14 сентября 2016 г. администрацией г.о. Звенигород МО. На основании распоряжения ГЖИ, а также Постановления Главы ГО Звенигород от 23.05.2019 г. ООО «СервисСтройРемонт» осуществляла управление МКД до 31.05.2019 г.

Согласно п.2.2.3. договора собственник обязан оплачивать расходы на управление, содержание и техническое   обслуживание, страхование общего имущества МКД, пропорционально общей площади помещения, согласно законодательно утвержденным тарифам и расчетам Управляющей компании. Согласно п. 2.2.4. договора Собственник обязан оплачивать потребленные коммунальные ресурсы, участвовать в расходах по капитальному ремонту общего имущества МКД, при устранении аварийных ситуаций, в расходах по развитию придомовой территории и внутренних коммуникаций, а также охранной инфраструктуры. 

Согласно п. 3.4. договора оплата работ и услуг оказываемых Управляющей компанией осуществляется собственником до  10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на основании выставляемого платежного документа. 

Согласно п. 1 ст. 155 ЖК РФ и п.66 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственниками и пользователями помещений в многоквартирных жилых домах и жилых домов» плата за жилое помещение вносится ежемесячно до 10 числа следующего за истекшим месяцем, т.е. является обязательным ежемесячным платежом.

ФИО2 является собственником следующих квартир: № 1, №2, №7, №39, №42, №48, № 54,  №71,  №76,  №78,  №82,  №86,  №87, №93, №94, №96,  №97, №102, №107,  №110, №112,  №115, №117,  №118,  №127, №182,  №183,  №191,  №195,  №196,  №198,  №202, №203, №209. находящихся по адресу: РФ, Московская область, г. Звенигород, мкр. ФИО6, д.5.

Как указывает истец, общая задолженность ФИО2 по оплате ЖКУ за квартиры: № 1, №2, №7, №39, №42, №48, № 54, №71, №76, №78, №82, №86, №87, №93, №94, №96, №97, №102, №107, №110, №112, №115, №117, №118, №127, №182, №183, №191, №195, №196, №198, №202, №203, №209, находящиеся по адресу: РФ, Московская область, г. Звенигород, мкр. ФИО6, д. 5, за периоды, указанные в расчетах, составила сумму в размере 282 282 рубля 62 коп. 

АКБ «ТЕРРА» ЗАО ранее являлся собственником 34 жилых помещений (квартир), расположенных по адресу: 

<

...>. а именно: № 1, №2. №7. №39. №42, №48. № 54, №71, №76, №78, №82, №86, №87, №93, №94, №96, №97, №102, №107, №110, №112, №115, №117, №118, №127, №182, №183, №191, №195, №196, №198, №202, №203, №209.

АКБ «ТЕРРА» (ЗАО) были выставлены  счета на оплату, акты и расчеты:  счет № 10 от 28.02.2019 г., Акт №10 от 28.02.2019 г., расчет за февраль, счет на оплату №19 от 01.04.2019 г., Акт №19 от 01.04.2019 г., расчет за март, чет на оплату №27 от 30.04.2019 г., Акт №27 от 30.04.2019 г., расчет за апрель.  Согласно расчету истца, общая задолженность АКБ «ТЕРРА» (ЗАО) по оплате ЖКУ за квартиры: № 1, №2, №7, №39, №42, №48, № 54, №71, №76, №78, №82, №86, №87, №93, №94, №96, №97, №102, №107, №110, №11.2, №115, №117, №118, №127, №182, №183, №191, №195, №196. №198, №202, №203, №209, находящиеся по адресу: РФ, Московская область, г. Звенигород, мкр. ФИО6, д. 5, за периоды, указанные в расчетах, составила сумму в размере 295 973  рубля 05 коп. 

В адрес ФИО2, АКБ «ТЕРРА» (ЗАО), Конкурсного управляющего АКБ «ТЕРРА» ФИО3 истцом  направлялись претензии .№18УК/19 от 29.04.2019 г., №125УК/19 от 02.1 1.2019 г., №122УК/19 от 26.10.2019 г.

Истец ссылается на то, что  задолженность за жилищно-коммунальные услуга  ФИО2 и АКБ «ТЕРРА» (ЗАО) не погашена, зачет между ООО «Терра-Строй» и ООО «СервисСтройРемонт» не произведен добровольно, залог с квартиры №138, по адресу: МО, г. Звенигород, микр. ФИО6, д. 5 не снят, что  ограничивает права ООО «СервисСтройРемонт» по пользованию и распоряжению имуществом, принадлежащим ООО «СервисСтройРемонт» на законном основании, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ  стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что определением мирового судьи судебного участка № 58 Звенигородского судебного района Московской области от 02.03.2020  судебный приказ  мирового судьи судебного участка № 58 Звенигородского судебного района Московской области от 08.11.2019, согласно которому с ФИО2 взыскана в пользу ООО «СервисСтройРемонт» сумма задолженности за ЖКУ в размере 298 390 рублей 32 копейки, отменен, то есть,  отсутствуют фактически установленные долговые обязательства третьего лица - ФИО2 перед ООО «СервисСтройРемонт».

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1, п. 5 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Обращаясь в суд с иском о снятии залога, истец должен представить доказательства в подтверждение прекращения обязательств перед ответчиком (справка банка об отсутствии задолженности, квитанции к приходно-кассовым ордерам, выписки по счетам и др.).

Согласно ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил.

Зачет встречного однородного требования, равно как и надлежащее исполнение, представляет собой основание для прекращения обязательства, то есть в этой части влечет такие же последствия, как и исполнение обязательства.

Следовательно, необходимые для прекращения обязательств зачетом требования должны удовлетворять определенным условиям: быть встречными (должник вправе требовать исполнения с кредитора, и наоборот), реально существующими (не должны быть досрочными) и однородными (вытекающими из обязательств, предметы которых относятся к вещам одного и того же рода).

Факт наличия у ответчика денежного обязательства в объеме, в котором производится зачет, должен быть подтвержденным и бесспорным, иначе не будет соблюдено условие о том, что обязательство является действительным на дату проведения зачета.

Ключевым судебным актом, разъясняющим положения о зачете и выработанные рекомендации в судебной практике, на сегодняшний день остается информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (далее — Информационное письмо № 65). В данном Обзоре судом сформулированы основные подходы арбитражных судов в спорных ситуациях о зачете встречных требований, которые используются судами в целях сохранения единообразия правоприменительной практики по данной категории дел.

В судебной практике сформирован подход к дефиниции однородных требований — это, в частности, требования, предмет которых определен одними и теми же родовыми признаками, то есть у которых однородный предмет. При этом необязательно, чтобы требования вытекали из одного и того же обязательства или обязательств одного вида (п. 7 Информационного письма № 65). Срок требований наступил, не указан или определен моментом востребования. При этом закон может предусматривать случаи, когда допускается зачет требования, срок которого не наступил (ст. 410 ГК РФ). Необходимо учитывать, что если контрагент получил заявление о зачете до того, как наступил срок исполнения обязательства, то с наступлением этого срока обязательства не прекращаются (п. 18 Информационного письма № 65).

Поскольку истец не погасил остаток не зачтенной суммы в размере 159 744 рубля 55 копеек, отсутствуют какие-либо законные основания для  снятия залога.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2019 по делу А40-191982/16 АКБ «Терра» было завершено конкурсное производство в отношении АКБ «Терра» ЗАО. Судом решено требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, а также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или если такие требования признаны арбитражным судом необоснованными, считать погашенными. 

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ дата прекращения деятельности АКБ «Терра» ЗАО 04.02.2020.

Истец не представил документов, подтверждающих наличия права собственности у ФИО2 на указанные в исковом заявлении квартиры. На выписках из ЕГРН отсутствуют подписи государственного регистратора. В отношении квартир № 1, 76, 78, 86, 87, 93, 94, 96, 97,115,117, 127,182  не представлено каких-либо документов о возникновении права собственности.

Комке того, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание принадлежащих им помещений (квартир, нежилых помещений), а также общего имущества в многоквартирном доме (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилищным законодательством конкретизированы лица, на которых возложена обязанность по выполнению работ, оказанию услуг, связанных с управлением, содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома.

Пункт  2.3. ст. 161 ЖК РФ закрепляет, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Как указано выше, 01 ноября 2016 г. между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и истцом был заключен Договор № 7 на оказание услуг по управлению многоквартирным домом. 

Постановлением Главы ГО Звенигород МО от 23.05.2019 г. за № 409 и Распоряжением Государственной жилищной инспекции Московской области от 26.03.2019 г. за исх. № 08 Исх-8314/к с 01.06.2019 г. была определена новая управляющая компания -МБУ «ЗРЭС». Таким образом, истец исполнял обязанности управляющей компании для многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в период с 01.11.2016 по 31.05.2019 г.

В период с 01.11.2016г. по 31.01.2019г. истец производил начисления и сбор денежных средств по содержанию и ремонту жилых помещений, а также их отоплению.

Между тем, материалами дела подтверждается, что  обязательства по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества истцом исполнены не были. В частности, в настоящее время имеются: протечки кровли, потеки на стенах, запах сырости и гнили в подъездах, отслаивание шпаклевки краски, трещины на стенах, отсутствует освещение в местах общего пользования (подъезды, лестничные клетки и холлы, коридоры, лифты), грязные холлы и коридоры, открытые и выбитые коммуникационные люки лестничных холлов, выбитая брусчатка, неисправная система пожарной сигнализации, висячие провода в местах общего пользования, выбитая плитка на лестницах и прочие недостатки, что подтверждается приложенными фотоматериалами.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 314, 352, 408, 410, 454, 488 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

          Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражныйапелляционный суд.

          Судья                                                       Н.А. Чекмарева