АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

27 августа 2025 года

Дело № А33-8395/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2025 года. В полном объеме решение изготовлено 27 августа 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Васильевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» (ИНН 2459014636, ОГРН 1062459010074)

к администрации Шарыповского муниципального округа Красноярского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Система водоснабжения региона» (ИНН 

<

***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 18.04.2024, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 10.01.2025, личность удостоверена паспортом,

от третьего лица: ФИО1 – представителя по доверенности от 23.05.2024, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Филимоничевым Е.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» (далее – истец; ООО «Центр-Ком») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Шарыповского муниципального округа Красноярского края (далее – ответчик; администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении между ООО «Центр-Ком» и администрацией договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 01.12.2023 № 50/23, изложив условия договора в следующей редакции:

-пункт 2.1 договора: «Цена выкупа участка составляет: 111 161,04 руб. (сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.)».

-приложение № 1 к договору, столбец 4 таблицы: «Размер цены выкупа от кадастровой стоимости - 2,5 %».

-приложение № 1 к договору, столбец 5 таблицы: «Цена выкупа земельного участка -111161,04 руб.».

- приложение № 1 к договору, абз. абз. 2, 3: «Цена выкупа земельного участка составляет: 111 161,04 руб.

Итого к оплате: сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.03.2024 возбуждено производство по делу. Назначено предварительное судебное заседание с лицами, участвующими в деле, на 20.05.2024.

Определением от 20.05.2024 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Система водоснабжения региона» (ИНН 

<

***>) (далее – ООО «СВР»).

07.07.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении требований, просит:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» и Администрацией Шарыповского муниципального округа, действующей от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края, договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 01.12.2023г. № 50/23, изложив условия договора в следующей редакции:

- Пункт 1.3 договора: «В пределах земельного участка расположены следующие объекты недвижимости:

- сооружения: с кадастровым номером 24:41:0000000:2156, с кадастровым номером 24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233;

- здания: с кадастровым номером 24:41:0000000:2093 площадью 16,8 кв.м, с кадастровым номером 24:41:5400001:859 площадью 56,1 кв. м».

- Пункт 2.1 договора: «Цена выкупа участка составляет: 111 161,04 руб. (сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.)».

- Приложение № 1 к договору:

«Администрация Шарыповского муниципального округа Красноярского края от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края произвела на основании заявления ООО «Центр-Ком» расчет цены выкупа земельного участка из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:41:0701001:287, имеющего местоположение: Российская Федерации, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», общей площадью 12573 кв.м, с разрешенным использованием: предоставление коммунальных услуг, в пределах которого расположены следующие объекты недвижимости:

-сооружения: с кадастровым номером 24:41:0000000:2156, с кадастровым номером 24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233;

-здания: с кадастровым номером 24:41:0000000:2093 площадью 16,8 кв.м, скадастровым номером 24:41:5400001:859 площадью 56,1 кв.м.

Площадь

Кадастровая стоимость

Размер цены выкупа

Цена выкупа

земельного

земельного участка, руб.

от кадастровой

земельного участка,

участка, кв. м

стоимости, %

руб.

1

2

3

J

4

12573

4 446 441,45

2,5

111 161,04

Цена выкупа земельного участка составляет: 111 161,04 руб. (сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.).

Итого к оплате: сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.».

Приложение № 2 к договору:

«АКТ

приема-передачи земельного участка

предоставленного на праве собственности

ООО «Центр-Ком»

Администрация Шарыповского муниципального округа Красноярского края от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края, именуемая в дальнейшем «Продавец» и

Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» (далее - ООО «Центр-Ком»), ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:41:0701001:287, имеющий местоположение: Российская Федерации, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», общей площадью 12573 кв.м, с разрешенным использованием: предоставление коммунальных услуг, в пределах которого расположены следующие объекты недвижимости:

-сооружения: с кадастровым номером 24:41:0000000:2156, с кадастровым номером24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233;

-здания: с кадастровым номером 24:41:0000000:2093 площадью 16,8 кв. м, скадастровым номером 24:41:5400001:859 площадью 56,1 кв. м».

Протокольным определением от 08.07.2025 рассмотрение ходатайства об уточнении отложено, судебное разбирательство отложено на 12.08.2025.

Суд выслушал пояснения представителей лиц, участвующих в деле.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что возражает против принятия уточненных исковых требований, поскольку в случае принятия указанных уточнений будут нарушены положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вместе с тем представитель ответчика также пояснил суду, что иных возражений по уточненному иску, кроме ранее высказанных, не имеет.

Протокольным определением от 12.08.2025 приняты уточнения требований от 07.07.2025.

В судебном заседании 12.08.2025, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 09 час. 00 мин. 13.08.2025, о чем вынесено протокольное определение. Лицам, участвующим в деле, сообщено, что после перерыва судебное заседание будет продолжено в зале судебного заседания № 315 здания Арбитражного суда Красноярского края по адресу 

<

...>.

Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

Заседание продолжено 13.08.2025 в 09 час. 00 мин. в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд исследовал материалы дела.

При принятии уточненных исковых требований суд руководствовался следующим.

Уточнение исковых требований истцом обусловлено установлением в ходе рассмотрения дела факта нахождения на земельном участке с кадастровым номером 24:41:0701001:287 объектов недвижимости - сооружений с кадастровым номером 24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233, не указанных в первоначальной редакции договора, которая согласовывалась сторонами в декабре 2023 года. Объект с кадастровым номером 24:41:0701001:288 приобретен ООО «Центр-Ком» на основании договора купли-продажи № 02/25 от 01.04.2025 в ходе рассмотрения дела. Сооружение с кадастровым номером 24:41:0000000:2233 поставлено на кадастровый учет без привязки к спорному земельному участку, вместе с тем согласно выписке из ЕГРН на спорный земельный участок (графическое изображение) указанный объект в том числе расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:41:0701001:287. На вопрос суда стороны пояснили, что не оспаривают факт нахождения сооружения с кадастровым номером 24:41:0000000:2233 на земельном участке с кадастровым номером 24:41:0701001:287. Иные объекты недвижимости на данном земельном участке, не указанные в уточненном иске от 07.07.2025, отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Указанная правовая позиция сформирована, в том числе в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд с учетом особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела вправе принять решение о редакции условий договора, отличной от предложенных сторонами. 

При этом согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в настоящем деле стороны просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи публичного земельного участка, при этом в ходе рассмотрения установлено, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, не указанные в первоначальной редакции договора, с целью внесения определенности в правоотношения сторон, суд принимает уточненное исковое заявление от 07.07.2025, рассматривает дело с учетом произведенных изменений.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление от 16.05.2024:

- 01.12.2023 администрацией по заявлению генерального директора ООО «Центр-Ком» ФИО3 был составлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:41:0701001:287. Договор составлен на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.17, части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Цена выкупа земельного участка определена на основании пункта 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» в размере 15% кадастровой стоимости земельного участка, в размере 666 966,22 руб. 

15.01.2024 ООО «Центр-Ком» в администрацию был возвращен договор купли-продажи указанного земельного участка с протоколом разногласий, и письмом № 1 от 15.01.2024, в котором было указано, что в настоящем случае цена выкупа земельного участка должна определяться в соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее ФЗ-137), который предусматривает выкуп земельного участка по льготной цене, в размере 2,5% кадастровой стоимости, что составляет 111 161,04 руб.; 

- администрация не могла заключить договор купли-продажи с применением правил установления цены выкупа предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), так как в данном случае данная статья не подлежит применению. 

Как следует из пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с 01.07.2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: 

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; 

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце 3 настоящего пункта;

- земельный участок с кадастровым номером 24:41:0701001:287, продажа которого является предметом по договору купли-продажи, в аренде у ООО «Центр-Ком» не находится, что подтверждается выпиской из ЕГРН, полученной на основании запроса от 16.05.2024. Законодателем указано, что собственники зданий приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки;

- администрация полагает, что указанный земельный участок выбыл из арендных правоотношений. Следовательно, выкуп данного участка по льготной цене не предусмотрен законодательством.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Порядок заключения договоров регулируется нормами главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российского Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого земельного участка.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цена выкупа публичного участка относится к категории регулируемых цен.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Центр-Ком» (покупатель) обратилось к администрации Шарыповского муниципального округа, действующей от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края (продавец), с заявлением от 27.11.2023 о предоставлении в собственность земельного участка из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:41:0701001:287, имеющего местоположение: Российская Федерации, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», общей площадью 12573 кв.м., с разрешенным использованием: предоставление коммунальных услуг (далее - участок № 24:41:0701001:287). 

11.01.2024 ООО «Центр-Ком» получен от администрации договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 01.12.2023 № 50/23. В соответствии с условиями договора выкупная стоимость земельного участка составила 666 966,22 руб. При этом, расчет цены выкупа произведен администрацией исходя из 15% от кадастровой стоимости земельного участка. 

На земельном участке с кадастровым номером 24:41:0701001:287 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Центр-Ком» на праве собственности: 

- насосная станция 2-го подъёма Кадатского водозабора, назначение нежилое, площадь застройки 456,3 кв.м, количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», соор. 1, кадастровый номер 24:41:0000000:2156, дата государственной регистрации права собственности - 05.06.2012;

- нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 45,7 кв.м., назначение: нежелое общей площадью 45,7 кв.м, по адресу: Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», кадастровый номер 24:41:5400001:859, дата государственной регистрации права собственности - 13.04.2022;

- нежилое здание, 1-этажное, назначение: нежилое, общей площадью 16,2 кв. м, по адресу: Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», кадастровый номер 24:41:0000000:2093, дата государственной регистрации права собственности 12.04.2022;

- а также сооружения с кадастровыми номерами 24:41:0701001:288, 24:41:0000000:2233.

Факт приобретения указанных объектов недвижимости у третьего лица – ООО «СВР» подтверждается представленными в материалы дела договорами купли-продажи недвижимого имущества.

Земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 12 573 кв.м., кадастровый номер 24:41:0701001:287, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Центр-Ком», образован путем раздела исходного земельного участка общей площадью 120 007 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. почтовый адрес ориентира: Красноярский край, р-н Шарыповский, урочище «Кадатская», кадастровый номер 24:41:0701001:15, что подтверждается поступившими в материалы дела реестровыми делами, а также выпиской из ЕГРН от 16.05.2024 № КУВИ-001/2024-133120142 (приложена к отзыву ответчика).

Объекты недвижимости, расположенные на исходном участке с кадастровым номером 24:41:0701001:15, приобретены первоначальным собственником - открытым акционерным обществом «Инфраструктура» (далее - ОАО «Инфраструктура»), в порядке приватизации, что подтверждается представленным в материалы дела по запросу суда планом приватизации акционерного общества «Инфраструктура», постановлением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Шарыпово от 16.03.1994 № 30- р «О преобразовании городского предприятия «Инфраструктура» в акционерное общество открытого типа «Инфраструктура».

Участок с кадастровым номером 24:41:0701001:15 предоставлен Шарыповскому муниципальному предприятию «Инфраструктура» в бессрочное (постоянное) пользование на основании свидетельства бессрочного (постоянного) пользования землей от 20.04.1993 № 165.

Право постоянного бессрочного пользования на указанный земельный участок переоформлено ОАО «Инфраструктура» путем заключения с администрацией Шарыповского района Красноярского края договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 07.10.2003 № 12 (цель предоставления земельного участка – для эксплуатации Кадатского водозабора в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору, общей площадью 120007 кв.м.).

Последующим собственником объектов недвижимости, расположенных на участке 24:41:0701001:15, ООО «СВР» также в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:41:0701001:15 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 71/12 от 16.04.2012, который зарегистрирован в установленном порядке 21.05.2012.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках.

При этом необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Согласно пояснениям истца, все приватизированные АО «Инфраструктура» объекты недвижимости, а именно: здание насосной станции II подъема Кадатского водозабора, здание проходного пункта и здание хлораторной расположены на обособленном земельном участке площадью 12 032,6 кв.м. При этом формирование указанного земельного участка площадью 12 032,6 кв.м. в 1996 году, а также постановка 23.11..2023 земельного участка площадью 12 573 кв.м. на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 24:41:0701001:287, связаны с функциональным назначением принадлежащих в настоящее время истцу объектов недвижимости Кадатского водозабора и соответствуют параметрам, установленным при проектировании и строительстве указанных объектов недвижимости.

В соответствии с письмом АО «Красноярский институт Водоканал проект» № 167 от 29.04.2025 согласно требованиям санитарного законодательства СССР и РФ на всех водопроводах хозяйственно питьевого назначения в целях обеспечения их санитарно-эпидемиологической надежности должны предусматриваться зоны санитарной охраны (ЗСО), включая площадки водопроводных сооружений, ЗСО ограничиваются первым поясом ЗСО. Проектная документация «Березовская ГРЭС № 1. Внеплощадное хозпитьевое водоснабжение. Узел насосной станции II подъема» (водозабор на Кадатском месторождении подземных вод) разработана ВСО ГПИ Лениградский Водоканалпроект в 1977, шифр 629-У 1-100. Граница первого пояса ЗСО узла насосной станции II подъема запроектирована согласно нормативным требованиям тех лет и регламентируется требованиями пунктов 11.1, 11.25 СНиП П31-74 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения». Проектная площадь земельного участка под узлом насосной станции II подъема Кадатского водозабора в границах первого пояса ЗСО (строго режима) определена в размере 11 500 кв.м, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 24:41:0701001:287, на котором расположены сооружения узла насосной станции II подъема Кадатского водозабора в границах ЗСО составляет 12 573 кв.м (выписка из ЕГРН от 27.03.2025 № КУВИ-001/2025-787164590). Площадь земельного участка с кадастровым номером 24:41:0701001:287 соразмерна территории, необходима для обеспечения эксплуатации узла сооружений насосной станции II подъема Кадатского водозабора.

При этом по утверждению истца, с учетом требований пункта 9 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, утвержденных приказом Россреестра от 19.04.2022 № П/0148, в части допустимой погрешности, если исходить от проектной площади земельного участка под узлом насосной станции II подъема Кадатского водозабора в границах первого пояса ЗСО в размере 11 500 кв.м., определенной в 1977 году в проектной документации, площадь земельного участка с кадастровым номером 24:41:0701001:287 не должна превышать 12 650 кв.м.

В соответствии с заключением исх. № 24-007з от 27.03.2025, подготовленным обществом «Городской кадастровый центр», объекты, расположенные в границах земельного участка площадью 12 573 кв.м с кадастровым номером 24:41:0701001:287, местоположение: Российская Федерация, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», в совокупности составляют технологический комплекс (сложную вещь), площадку водопроводных сооружений по накоплению, водоподготовке и подаче питьевой воды потребителям города Шарыпово. Суммарная площадь площадки водопроводных сооружений и зданий насосной станции 2-го подъема Кадатского водозабора, по сведениям ЕГРН, составляет 12089 кв.м., что составляет 96,15 % от площади занимаемого земельного участка. Кроме того, площадка водопроводных сооружений стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер 24:41:0000000:2156, отражена в ЕГРН, имеет площадь 11542 кв.м., ограждена капитальным забором (существующим на местности 15 и более лет) в пределах территории земельного участка площадью 12 573 кв.м. с кадастровым номером 24641:0701001:287. В пределах границ данной площадки к сооружениям подключены водопроводные сети, за счет которых осуществляется подача питьевой воды потребителям г. Шарыпово, данный объект является стратегически значимым. Также объекты, расположенные в пределах территории земельного участка, площадью 12 573 кв.м. с кадастровым номером 24641:0701001:287 подпадают под правовое регулирование СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», утвержденных постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-0-0, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-Ф3 после 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: 

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; 

- либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

С учетом изложенного пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляет право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

Указанная позиция поддержана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.10.2019 по делу № А74-18754/2018.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 24:41:0701001:287 образован из земельного участка 24:41:0701001:15, при этом в отношении земельного участка 24:41:0701001:15 в срок до 01.07.2012 переоформлено право постоянного бессрочного пользования на право аренды, приобретая право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке 24:41:0701001:287, ООО «Центр- Ком» приобрел те же права на указанный земельный участок, что и предыдущий собственник, в том числе право выкупа земельного участка по льготной цене, суд приходит к выводу, что ООО «Центр-Ком» в силу положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ наделено правом выкупа участка № 24:41:0701001:287 по льготной стоимости - в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местности с численностью населения до 3 миллионов человек (часть 2 статьи 2 Закона № 137-Ф3), что составляет 111 161,04 рублей. 

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи, а также приложения №1 и №2 к договору принимаются в редакции истца.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результатов рассмотрения дела судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» и Администрацией Шарыповского муниципального округа, действующей от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края, договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 01.12.2023 № 50/23, изложив условия договора в следующей редакции:

Пункт 1.3 договора: «В пределах земельного участка расположены следующие объекты недвижимости:

- сооружения: с кадастровым номером 24:41:0000000:2156, с кадастровым номером 24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233;

- здания: с кадастровым номером 24:41:0000000:2093 площадью 16,8-кв. м, с кадастровым номером 24:41:5400001:859 площадью 56,1 кв. м».

- Пункт 2.1 договора: «Цена выкупа участка составляет: 111 161,04 руб. (сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.)».

- Приложение № 1 к договору:

«Администрация Шарыповского муниципального округа Красноярского края от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края произвела на основании заявления ООО «Центр-Ком» расчет цены выкупа земельного участка из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:41:0701001:287, имеющего местоположение: Российская Федерации, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», общей площадью 12573 кв.м, с разрешенным использованием: предоставление коммунальных услуг, в пределах которого расположены следующие объекты недвижимости:

-сооружения: с кадастровым номером 24:41:0000000:2156, с кадастровым номером 24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233;

-здания: с кадастровым номером 24:41:0000000:2093 площадью 16,8 кв. м, скадастровым номером 24:41:5400001:859 площадью 56,1 кв. м.

Площадь

Кадастровая стоимость

Размер цены выкупа

Цена выкупа

земельного

земельного участка, руб.

от кадастровой

земельного участка,

участка, кв. м

стоимости, %

руб.

1

2

3

J

4

12573

4 446 441,45

2,5

111 161,04

Цена выкупа земельного участка составляет: 111 161,04 руб. (сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.).

Итого к оплате: сто одиннадцать тысяч сто шестьдесят один руб. 04 коп.».

Приложение № 2 к договору:

«АКТ

приема-передачи земельного участка

предоставленного на праве собственности

ООО «Центр-Ком»

Администрация Шарыповского муниципального округа Красноярского края от имени муниципального образования Шарыповский муниципальный округ Красноярского края, именуемая в дальнейшем «Продавец» и

Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» (далее - ООО «Центр-Ком»), ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:41:0701001:287, имеющий местоположение: Российская Федерации, Красноярский край, Шарыповский район, урочище «Кадатская», общей площадью 12573 кв.м, с разрешенным использованием: предоставление коммунальных услуг, в пределах которого расположены следующие объекты недвижимости:

-сооружения: с кадастровым номером 24:41:0000000:2156, с кадастровым номером24:41:0701001:288, с кадастровым номером 24:41:0000000:2233;

-здания: с кадастровым номером 24:41:0000000:2093 площадью 16,8 кв. м, скадастровым номером 24:41:5400001:859 площадью 56,1 кв. м».

Взыскать с администрации Шарыповского муниципального округа Красноярского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр-Ком» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Т.А. Васильева