016/2023-8799(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19932/2022

г. Краснодар

20 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе  председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И.,  

при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319344300021500) –  

ФИО2 (доверенность от 09.06.2022), в отсутствие истца – администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи  

Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц –  

общества с ограниченной ответственностью «ТехноИнвестРегион» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) и ликвидатора ООО «ТехноИнвестРегион» –  

ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте  судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  

администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи  Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края  

от 19.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 23.11.2022 по делу № А32-19932/2022, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ  

город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в  арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю  

ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 

9 014 797 рублей 26 копеек задолженности за пользование земельным участком по  договору аренды от 29.04.2021 № 4900011224 (далее – договор № 4900011224)  

с 01.07.2021 по 31.12.2021 и 423 728 рублей 77 копеек пени.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ТехноИнвестРегион»  

(далее – общество) и ликвидатор ООО «ТехноИнвестРегион» – ФИО3 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции администрация заявила  ходатайство об уточнении исковых требований, просила взыскать с предпринимателя  21 735 875 рублей задолженности за пользование земельным участком по  

договору № 4900011224 с 01.07.2021 по 30.06.2022 и 1 372 882 рубля 05 копеек пени. 

Предприниматель заявил встречный иск, просил признать прекращенными  обязательства предпринимателя по договору № 4900011224, возложить на  

администрацию обязанность внести соответствующие изменения в данный договор в  части замены арендатора с указанием, что решение суда является основанием  

для внесения изменений в сведения ЕГРН. 

Решением суда от 19.09.2022, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 23.11.2022, встречное исковое заявление возвращено  предпринимателю; в удовлетворении исковых требований администрации отказано  

со ссылкой на недоказанность администрацией наличия у предпринимателя  задолженности по договору № 4900011224. Суды указали, что с момента государственной  регистрации за обществом права собственности на расположенный на земельном  

участке объект недвижимости (с 30.11.2021) именно у общества возникли обязательства  по внесению арендных платежей за спорный земельный участок, в связи с чем с  30.11.2021 у предпринимателя отсутствуют перед администрацией обязательства по  внесению арендных платежей по договору № 4900011224.  

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с  кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда  апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении  требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды не учли  

письмо Департамента имущественных отношений администрации города Сочи  от 29.06.2022 № 9307/02.01-28 и приложенный к нему акт сверки от 27.06.2022,  

которыми подтверждена задолженность предпринимателя по арендным платежам  с 01.07.2021 по 29.11.2021 в размере 881 789 рублей 05 копеек и  

505 807 рублей 11 копеек пени. 

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации предприниматель, общество, ФИО3 не представили  в суд отзывы на кассационную жалобу.  

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить  судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную  

жалобу – без удовлетворения. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,  проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы,  выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не  

подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, по результатам состоявшегося аукциона  между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи  

Краснодарского края (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен  договор № 4900011224 – договор аренды расположенного по адресу: г. Сочи,  

Адлерский район, ул. Гастелло, 19 и находящегося в муниципальной собственности  

земельного участка площадью 1 423 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402014:501  и видом разрешенного использования «Магазины», для строительства (далее –  спорный земельный участок).  

Срок действия договора № 4900011224 установлен с момента государственной  регистрации до 29.10.2023, порядок внесения арендной платы – ежеквартально  

не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – до 10 ноября  текущего года (пункт 3.4 договора № 49000112).  

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает  арендодателю пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы  

за каждый день просрочки платежа (пункт 6.2 договора № 4900011224). 

Полагая, что предприниматель ненадлежаще исполнил обязательства  

по внесению арендных платежей с 01.07.2021 по 30.06.2022, администрация  направила предпринимателю претензию от 23.11.2021 № 17752/02.01-47 с требованием  об уплате задолженности по договору № 4900011224.  

Неисполнение предпринимателем изложенных в претензии от 23.11.2021  

 № 17752/02.01-47 требований послужило основанием для обращения администрации  в арбитражный суд.  

Суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований,  правомерно исходя из следующего.  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса  Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства,  в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность  

использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется  

за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами  субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются  земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата  (пункт 1 статьи 65 Кодекса).  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  

отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными 

обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных законом (статьи 307, 309, 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется  договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием  имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими  способами, предусмотренными законом или договором.  

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или 

договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае  неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае  просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан  доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 

статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности  на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу  

оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,  занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же  

условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,  принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права  собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным  

участком, занятым зданием, строением, независимо от того, оформлен ли в  

установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и  собственником земельного участка (пункты 13 и 14 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства»).  

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  

применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  

к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое  принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности  

при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу  прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком,  занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и  

прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора  земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из  обязательства по аренде данного земельного участка.  

Суды установили, что на основании заключенного между предпринимателем  (продавец) и обществом (покупатель) договора купли-продажи недвижимого имущества  от 22.11.2021 расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости  приобретен обществом, что подтверждено выпиской ЕГРН на объект с  

кадастровым номером 23:49:0402014:6508, согласно которой право собственности  общества на данный объект зарегистрировано 30.11.2021 (регистрационный   № 23:49:0402014:6508-23/235/2021-3).  

Суды учли представленные в материалы дела доказательства обращения  

общества в Департамент имущественных отношений администрации муниципального  образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с заявлением  

о заключении дополнительного соглашения в части изменения арендатора спорного  земельного участка в связи с приобретением обществом права собственности на  расположенный на этом участке объект незавершенного строительства.  

Суды правильно указали, что в связи с приобретением объекта недвижимости,  расположенного на спорном земельном участке, находящемся в аренде у  предпринимателя, с момента государственной регистрации прав на расположенный  

на участке объект недвижимости (30.11.2021) к обществу перешло право пользования  спорным земельным участком и, как следствие, даже в случае отсутствия заключенного  

между администрацией и обществом дополнительного соглашения, у общества  

возникли обязательства по внесению арендных платежей начиная с 30.11.2021,  то есть с даты регистрации прав собственности на объект недвижимости.  

С учетом изложенного суды сделали верный вывод о том, что с 30.11.2021  у предпринимателя отсутствуют обязательства по договору № 4900011224.  

Суды установили, что предприниматель в полном объеме внес арендные  платежи, начисленные до 30.11.2021.  

Факт уплаты предпринимателем задолженности по договору № 4900011224  подтвержден представленными администрацией в материалы дела расчетами,  

в том числе составленным 13.10.2022 расчетом пени с 29.04.2021 по 13.10.2022,  

где отражены платежные документы, подтверждающие внесение предпринимателем  арендных платежей на общую сумму 20 168 109 рублей 93 копейки, а именно:  

платежное поручение от 29.04.2021 № 28 на сумму 3 752 234 рублей 93 копеек,  платежное поручение от 28.05.2021 № 100 на сумму 2 415 875 рублей 00 копеек,  платежное поручение от 06.10.2021 № 59 на сумму 3 млн рублей, платежное  

поручение от 06.10.2021 № 1 на сумму 6 млн рублей, платежное поручение от 11.02.2022   № 1 на сумму 5 млн рублей.  

Как указано в расчете от 13.10.2022, администрацией начислено  21 049 898 рублей 98 копеек арендных платежей, а уплачено предпринимателем  

20 168 109 рублей 93 копейки, задолженность составляет 881 789 рублей 05 копеек. 

Вместе с тем, в материалы дела представлено не отраженное ни в одном из  представленных в материалы дела расчетов и не учтенное администрацией как  подтверждение исполненной предпринимателем обязанности по договору № 4900011224  платежное поручение от 19.03.2021 № 1 на сумму 2 415 875 рублей 00 копеек,  

в основании платежа в котором указано «Задаток за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Лот № 2». 

Согласно пункту 3.2 договора № 4900011224 сумма задатка в размере  

2 415 875 рублей засчитывается в счет годовой арендной платы за первый год  использования земельного участка.  

Пунктом 3.3 договора № 4900011224 предусмотрено, что сумма за  

первый платежный период (квартал текущего года) в размере 3 752 234 рублей 93 копеек  должна поступить от арендатора в течение 5 рабочих дней с момента заключения  

данного договора. 

Договор № 4900011224 заключен 29.04.2021, платежным поручением  от 19.03.2021 № 1 предприниматель внес задаток в размере 2 415 875 рублей  

(который засчитывается в счет годовой арендной платы), платежным поручением  от 29.04.2021 № 28 предприниматель внес 3 752 234 рублей 93 копеек  арендных платежей, исполнив тем самым возложенные на него пунктами 3.2 и 3.3  

договора № 4900011224 обязанности и последующими платежами подтвердив  исполнение договорных обязательств (платежные поручения от 28.05.2021 № 100,  от 06.10.2021 № 1 и 59, от 11.02.2022 № 1).  

Таким образом, общая сумма внесенных предпринимателем платежей  по договору № 4900011224 составляет 22 583 984 рубля 93 копейки, в то время  как в составленном администрацией расчете от 13.10.2022 указано, что администрацией  

начислено 21 049 898 рублей 98 копеек, а предпринимателем уплачено 20 168 109 рублей 93 копейки. При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили доводы администрации 

о наличии у предпринимателя задолженности по договору № 4900011224, отказав  в удовлетворении заявленных требований о ее взыскании.  

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены  на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной  

инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.  Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть  приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной  

инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно  считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается  

(пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной  

инстанции»). 

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении  

норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и представленным  в материалы дела доказательствам, правильное применение норм материального и  

процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных 

актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  

исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2022 и  

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2022 

по делу № А32-19932/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации 

в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации. 

Председательствующий Т.Н. Драбо  

Судьи В.Е. Епифанов  

 А.И. Мещерин  

Электронная подпись действительна. Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство 

Дата 13.12.2021 3:16:28

Кому выдана Мещерин Андрей Иванович

Электронная подпись действительна. Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 14.02.2022 3:43:00

Кому выдана Епифанов Виталий Евгеньевич

Электронная подпись действительна. Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 24.03.2022 9:11:00

Кому выдана Драбо Татьяна Николаевна