Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-12658/2022

Резолютивная часть постановления объявлена   10 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   11 сентября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ямал» на решение от 10.11.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 24.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Бодункова С.А., Веревкин А.В., Горобец Н.А.) по делу № А70-12658/2022 по иску закрытого акционерного общества Холдинговая компания «Фонд» (625043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ямал» (625550, Тюменский р-н, ул. Санаторная, (санаторий Геолог Тер), д.2, кв. 15, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании нежилого помещения отдельно стоящим зданием.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (625031, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Суд установил:

закрытое акционерное общество Холдинговая компания «Фонд» (далее - ЗАО Холдинговая компания «Фонд», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ямал» (далее - ООО «УК «Ямал», ответчик) о признании нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 72:23:0221001:4508, отдельно стоящим зданием.

Решением от 10.11.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 24.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены: нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, признано отдельно стоящим зданием; с ООО «УК «Ямал» в пользу ЗАО Холдинговая компания «Фонд» взыскано 6 000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «УК «Ямал» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: нежилое помещение не является отдельно стоящим, регистрация помещения осуществлена в составе иного помещения; согласно представленной справке ФГУП Ростехинвентаризация от 07.06.2006 была произведена самовольная реконструкция помещения; судами не дана оценка заключению ОАО «СибНИПИГазстрой» от 199 года № 199, выписке из ЕГРН, технической документации.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО Холдинговая компания «Фонд» просит оставить судебные акты без изменения, приводит доводы об отсутствии возражений на экспертные заключения, а также о наличии у объекта всех признаков самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «УК «Ямал» оказывает услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора об управлении МКД, заключенного по решению общего собрания с собственниками помещений в МКД.

ЗАО Холдинговая компания «Фонд» являлось собственником нежилого помещения по адресу: 

<

...>, площадью 1 552,20 кв. м, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/075/2007-308.

Согласно выписке из ЕГРН помещению с условным номером 72-72-01/075/2007-308 23.12.2013 присвоен кадастровый номер 72:23:0221001:4508, который 15.10.2020 изменен на кадастровый номер 72:23:0221001:5299.

Согласно заключению ООО «ДАГАЗ» по результатам обследования помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилое помещение расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221001:51, в помещении отсутствует общедомовое имущество, а инженерные коммуникации, расположенные в помещении, обслуживают только помещения общества.

ЗАО Холдинговая компания «Фонд» в подтверждение автономности здания представило техническое заключение НПЦ «ГЕОНИК» от 10.09.2020 по результатам обследования объекта недвижимости по адресу: 

<

...>.

Полагая, что неверная характеристика объекта недвижимости, принадлежавшего истцу, ранее указанная в ЕГРП, может привести к неблагоприятным для истца последствиям в виде взыскания денежных средств, истец обратился в суд с настоящим иском о признании нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 72:23:0221001:4508, отдельно стоящим зданием.

Руководствуясь статьями 11, 12, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), учитывая, что по результатам  судебной экспертизы установлено, что здания, расположенные по адресам: 

<

...> Мельникайте, д. 63/1 не имеют признаков единства, указанных в приказе Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»; подтверждается отсутствие между зданием общежития и нежилым помещением истца общих конструктивных элементов, включая отсутствие общих несущих конструкций, общих внешних теплоизолирующих стен, общего фундамента, общих лестничных клеток, отсутствует единый тепловой баланс МКД и спорного нежилого помещения, сети теплоснабжения, канализационные сети и сети электроснабжения помещения напрямую не связаны с сетями МКД, общество самостоятельно несёт расходы на содержание и обслуживание принадлежащего ему строения путём заключения соответствующих договоров с ресурсоснабающими организациями, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об автономности помещения истца от МКД, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Совокупность критериев, позволяющих квалифицировать определенную строительную конструкцию в качестве самостоятельного объекта недвижимости, либо части иного объекта, изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387, от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501, указывающих на наличие признаков такого единства у объектов, имеющих общие коммунальные внутридомовые и иные коммуникации, обстоятельства проектирования и возведения объекта.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Пунктом 2 Правил № 491 определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД.

В силу пункта 3.21 ГОСТа Р 51929-2014 МКД - это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Признаки единства объектов, МКД и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (далее - Инструкция № 37).

Согласно Приложению № 1 к Инструкции № 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), принятым и введенным в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014       № 2018-ст (в редакции от 19.09.2023), к отдельным самостоятельным объектам относятся, в том числе здания, которые примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимной связи, установив, что: земельный участок площадью 1 779,1 кв. м был предоставлен истцу под спорное нежилое помещение по адресу: 

<

...>, пристроенное к общежитию; распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени от 30.12.2002 № 2527/14-з, 18.11.2003 за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1 779,1 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0221001:0051; истец самостоятельно несет бремя содержания спорного нежилого помещения (договор              № 00416/027/535-К-14 от 06.08.2014 холодного водоснабжения и водоотведения, заключенный между ООО «Тюмень водоканал» и ЗАО Холдинговая компания «Фонд»,  договор теплоснабжения № Т-31218-17/336-Р-17, заключенный между АО «УТСК» и ЗАО Холдинговая компания «Фонд», договор энергоснабжения № 1752/259-К-14 от 24.04.2014, заключенный между ОАО «Энергосбытовая компания «Восток» и ЗАО Холдинговая компания «Фонд»); по результатам обследования объекта недвижимости (ООО НПЦ «ГЕОНИК» от 10.09.2020) установлено, что объект, расположенный по адресу: 

<

...>, представляет собой отдельное здание, пристроенное к общежитию, со своим фундаментом, стенами, крышей и инженерными коммуникациями, а именно: наружные стены объекта и поперечная внутренняя стена объекта выполняют несущую функцию и являются вертикальными опорами для плит перекрытия, кирпичная кладка не имеет «перевязки» со стеной здания общежития, крыша нежилого объекта располагается непосредственно над объектом, выполнена отдельно от крыши над общежитием, подводы теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения осуществлены непосредственно к объекту, каждый вид коммунальных услуг оснащен автономными счетчиками, объект имеет пять входов (выходов), из них по два - в фасадной и восточной наружных стенах, один - в северной стене и не имеет сообщения с общежитием); по результатам проведенной по делу судебной экспертизы здания, расположенные по адресам: 

<

...> Мельникайте, д. 63/1 не имеют признаков единства, поименованных в Инструкции № 37, а именно отсутствуют: единый фундамент и общие стены, прямое сообщение между зданиями (дверные и иные проемы), общее назначение зданий (производственное и многоквартирный жилой дом), единое архитектурное решение, общие лестничные клетки; поскольку наличие договоров между истцом и ресурсоснабжающими организациями (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, заключены прямые договоры поставки ресурсов) обуславливает наличие технической возможности обеспечения здания, энергетическими ресурсами напрямую от магистралей, независимо от инженерных сетей иных зданий, суды нижестоящих инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что спорное здание, расположенное по адресу: 

<

...> не является частью МКД по адресу: 

<

...>, конструктивно является отдельно стоящим зданием.

Выводы судов в указанной части соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и примененным нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Судами правомерно учтена установленная по результатам экспертизы возможность поставки коммунального ресурса в нежилое здание при отсоединении от жилого дома (по результатам дополнительной экспертизы) и выводы о том, что при отключении нежилого здания от жилого дома увеличение потребительских ресурсов не произойдет.

Оценив экспертные заключения ООО «Западно-Сибирский Центр Независимых экспертиз» №RU-00019 от 02.03.2023, от 25.09.2023, с учетом пояснений экспертов от 18.05.2023, суды обоснованно признали заключения соответствующими требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, экспертные заключения подготовлены лицами, обладающими соответствующей квалификацией для исследований подобного рода, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, обстоятельств, свидетельствующих о ненадлежащем обследовании объекта исследования, недостоверности представленного экспертного заключения, по материалам дела не подтверждено.

Поскольку установленные экспертами обстоятельства позволили прийти к выводу о том, что спорное нежилое помещение является самостоятельным (обособленным) объектом и его эксплуатация возможна без использования имущества МКД при условии сохранения имеющегося уровня благоустройства, суды правомерно признали требования подлежащими удовлетворению.

Судами верно учтено отсутствие между зданием общежития и нежилым помещением истца общих конструктивных элементов, включая общие несущие конструкции, отсутствие общих внешних теплоизолирующих стен, общего фундамента, общих лестничных клеток, отсутствие единого теплового баланса МКД и спорного нежилого помещения; обоснованно принято во внимание то, что сети теплоснабжения, канализационные сети и сети электроснабжения помещения напрямую не связаны с сетями МКД, при этом истец самостоятельно несет расходы на содержание и обслуживание принадлежащего ему строения путем заключения соответствующих договоров с ресурсоснабающими организациями.

Апелляционной коллегией правомерно отмечено, что присоединение объекта ответчика к системе водоснабжения через инженерные системы МКД не является достаточным основанием для признания нежилого помещения истца составной частью МКД, поскольку при доказанности конструктивной самостоятельности объектов недвижимости это лишь свидетельствует об опосредованном присоединении принимающих устройств учреждения к сетям и источнику энергии через сети лица, не оказывающего услуги по передаче энергии (то есть через сети иного владельца, не являющегося сетевой организацией и не оказывающего услуги по передаче энергии), а наличие в данных технической инвентаризации указаний на разные литеры спорного помещения как составной части многоквартирного жилого дома – ошибками первоначального технического учета при строительстве дома.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку, которая находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

На основании вышеизложенного суд округа считает, что оснований для отмены решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.11.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 24.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-12658/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

ФИО1