СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                              Дело № А03-4004/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2018 года.  

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2018 года. 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей:

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Угловского района Алтайского края (№07АП-2624/2018) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16 февраля 2018 года по делу № А03-4004/2017 (судья Федотова О.А.)

по иску ФИО5 (город Барнаул) к Администрации Угловского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Алтайский край, 

<

...>) о расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рубин" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>).

СУД УСТАНОВИЛ:

ФИО5 (далее по тексту – ФИО5, истец, арендатор) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Угловского района Алтайского края (далее – Администрация, ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды от 13 июля 2009 года.

Первоначально ФИО5, который не является индивидуальным предпринимателем, с подобным иском обращался в Угловский районный суд. Определением Угловского районного суда от 24 января 2017 года по делу № 2-77/2017 производство по иску ФИО5 прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции. Определение не обжаловалось и вступило в законную силу. В связи с этим спор рассмотрен Арбитражным судом Алтайского края.

Исковые требования обоснованы ссылками на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением Администрацией в течение длительного времени обязанности по проведению капитального ремонта арендуемых помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее – ООО "Рубин").

 Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16 февраля 2018 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта ответчик указал, что Администрация не уведомлялась о необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества. Уведомление от 15 октября 2015 года не содержит четких оснований для расторжения договора аренды, не указаны виды и объемы работ, из которых арендодатель мог бы определить срок проведения данных работ. Кроме того, указал, что работы по проведению капительного ремонта оздоровительного лагеря "Колос" выполнены до заключения договора аренды в 2007 году, в связи с чем срок проведения очередных работ по капитальному ремонту имущества не наступил.

Истец в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не заявляли. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования Угловского района Алтайского края находится имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря "Колос", расположенный по адресу Угловский район, с. Озерно-Кузнецово (3 км. Северо-восточнее с. Озерно-Кунцево).

В период с августа 2006 года по 12 июля 2009 года в отношении имущественного комплекса Администрацией заключались договоры аренды с ФИО5 и ООО "Рубин", в котором ФИО5 являлся руководителем.

Так, 23 августа 2006 года между Администрацией района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды сроком на 11 месяцев, т.е. до 23 июля 2007 года. 

02 февраля 2007 года до истечения срока действия договора аренды от 23 августа 2007 года в отношении спорного оздоровительного лагеря Администрацией района заключен новый договор аренды недвижимого имущества с ООО "Рубин" сроком на 11 месяцев до 01 января 2008 года.

При эксплуатации сданного в аренду имущества арендатором выявлены серьезные конструктивные дефекты, о наличии которых уведомил арендатора. В результате осмотра арендуемых помещений установлена необходимость проведения капитального ремонта помещений: административного здания, медпункта, столовой, спальных корпусов № 1,2,3,4, электрооборудования на общую сумму 1 883 399 рублей. 

Стоимость работ определена арендатором в проектно-сметной документации по проведению ремонтных работ.

Администрация свое согласие на проведение работ выразила путем заключения соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 02 февраля 2007 года о проведении ремонтных работ по реконструкции и капитальному ремонту летнего оздоровительного лагеря "Колос". Указанным соглашением стороны предусмотрели стоимость работ определять на основании акта выполненных работ. Расходы на проведение ремонта должны засчитываться в счет оплаты арендных платежей.

31 июля 2007 года акт № Т0001 о проведении ремонтных работ подписан между Администрацией и ООО "Рубин" на сумму 2 137 481 рублей. 

31 июля 2009 между ООО "Рубин" (цедент) и ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки права получения долга по договору аренды недвижимого имущества по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял право требования долга по проведенным ремонтным работам детского оздоровительного лагеря "Колос" к Администрации по договору аренды от 02 февраля 2007 года на сумму 1 986 800 рублей.

18 мая 2007 года Администрацией вновь заключен договор аренды недвижимого имущества с ООО "Рубин" сроком на 49 лет до 17 мая 2056 года. Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

01 января 2008 года в отношении спорного оздоровительного лагеря Администрацией района вновь заключен договор аренды недвижимого имущества с ООО "Рубин" сроком на 11 месяцев до 01 декабря 2008 года.

13 июля 2009 года Администрацией по результатам открытого аукциона заключен договор аренды с ФИО5 сроком на 49 лет до 2058 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 13 января 2010 года.

Условия о порядке проведения капитального ремонта помещений здания оздоровительного лагеря "Колос" в указанном договоре аренды не содержится.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право производить в помещениях зданий, входящих в состав объекта аренды, перепланировку, реконструкцию строительных конструкций или инженерных систем с письменного согласования арендодателя.

Согласно пункту 5.1 договора стоимость произведенных арендатором в соответствии с пунктом 4.3 нового строительства, перепланировки, реконструкции, а также капитального ремонта, подлежат зачету в счет арендной платы, предусмотренной договором, в размере, равном сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР), определенной по сборнику базовых цен СМР в ценах 2001 года с учетом индекса перевода в текущие цены, установленного Управлением Алтайского края по строительству и архитектуре.

10 января 2010 между Администрацией и ФИО5 заключен акт сверки задолженности по договору аренды от 13 июля 2009 года, согласно которого стороны определили, что за период с 23 августа 2006 года по 01 января 2010 года арендатору начислена арендная плата в размере 231 674 рублей, задолженность Администрации переда ФИО5 за выполненные работы по реконструкции и капитальному ремонту составила 1 883 399 рублей.

12 июля 2015 между Администрацией и ФИО5 заключено соглашение о зачете взаимных требований, согласно которого по состоянию на 12 июля 2015 года размер погашенных взаимных требований составляет 722 261 рубль 54 копеек.

15 октября 2015 года ФИО5 обратился в Администрацию с уведомлением о прекращении с 16 ноября 2015 года действия договора аренды недвижимого имущества от 13 июля 2009 года.

Администрация в ответ на названное уведомление сообщила, что не согласна на расторжение договора аренды, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется.

08 августа 2016 года истец обратился к Администрации с требованием о проведении капитального  ремонта, указав со ссылками на ВСН 58-88 (р) на то, что капитальный ремонт не проводился с момента заключения договора, арендатор больше не имеет возможности нести расходы на капитальный ремонт и поддержание объекта в пригодном для эксплуатации состоянии, предлагал расторгнуть договор аренды.

В ответ на указанное обращение Администрация письмом от 17 августа 2016 года № 878 сообщила, что по условиям договора от 13 июля 2009 года арендатор принял имущество в технически исправном состоянии, претензий по его качеству и комплектности не имел, договор, который имеет силу акта приема-передачи, не содержал сведений о необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества. Работы по капитальному ремонту арендуемого имущества были проведены в 2007 году, срок проведения очередных работ по капитальному ремонту, установленный ведомственными строительными нормами, утвержденный приказом Госкомархитектуры № 312 от 23.11.1988, не наступил, в связи с чем основания для досрочного расторжения договора аренды от 13 июля 2009 года отсутствуют.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что необходимость проведения капитального ремонта в отношении всех зданий летнего оздоровительного лагеря "Колос" подтверждена заключением проведенной по делу экспертизы, пояснениями сторон, в разумные сроки ответчиком реальных мер по проведению капитального ремонта зданий летнего оздоровительного лагеря "Колос" с момента введения его в эксплуатацию не принято. При рассмотрении настоящего спора судом учтено также социальное назначение объекта и недопустимость массового пребывания граждан, большая часть из которых несовершеннолетние дети, в зданиях, отдельные элементы которых имеют износ 40-70%, без проведения капитального ремонта.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Основания для расторжения договора предусмотрены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 3 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

В договоре аренды от 13 июля 2009 года порядок и сроки проведения арендодателем капитального ремонта зданий лагеря "Колос" не предусмотрены, следовательно, такие работы должны были быть проведены ответчиком в разумный срок с момента ввода лагеря в эксплуатацию.

Рекомендуемая периодичность проведения капитального ремонта зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций регламентирована ВСН 58-88 "Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социального назначения" и составляет 10-15 лет.

По ходатайству истца по делу назначена и проведена судебная экспертиза, по результатам которой определено техническое состояние зданий детского оздоровительного летнего лагеря "Колос" и установлено, что состояние зданий, расположенных на территории летнего оздоровительного лагеря, в том числе административного здания, зданий столовой, спальных корпусов №№ 1, 2, 3, 4, медпункта, прачечной оценивается как удовлетворительное, т.е. состояние несущих конструкций элементов в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта. Средний износ зданий экспертами определен равным от 32% до 37%. В отношении служебно-бытового здания летнего лагеря экспертами сделан вывод о том, что его состояние является неудовлетворительным. Средний размер физического износа здания составляет 45%, т.е. эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

В судебном заседании при исследовании экспертного заключения судом первой инстанции установлено, что отдельные элементы и конструкции исследуемых зданий имеют значительный до 60% износ, техническое состояние оценено экспертами как неудовлетворительное или ветхое.

В судебном заседании эксперт пояснил, что процент износа в целом каждого здания определен как средне арифметическое значение износа отдельных его элементов, по этой причине по большинству зданий (кроме служебно-бытового) экспертами физический износ определен в пределах от 23% до 39%, при том что отдельные элементы здания имели износ от 40% и до 60%, в том числе их состояние оценивалось как неудовлетворительное или ветхое.

При ответе на вопрос о том, какие работы, предусмотренные локальными сметными расчетами №№ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 2-1, 2-2, относятся к работам по капитальному ремонту зданий, а какие из указанных работ - к текущему ремонту, эксперт указал, что капитальному ремонту по виду работ относятся работы, указанные в локальных сметах №№ 1-1, 1-2, 1-5, 1-6, 2-1,2-2, то есть в административном здании и здании столовой. В остальных зданиях детского оздоровительного лагеря "Колос" капитальный ремонт не проводился.

Принимая во внимание, что условиями договора аренды не предусмотрены сроки проведения капитального ремонта, на арендатора не возложена обязанность по проведению капитального ремонта здания за свой счет, ответчик доказательств проведения капитального ремонта других зданий лагеря с момента их постройки в 1976 году, 1981 году не представил, суд первой инстанции пришел  к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны судом апелляционной инстанции обоснованными, поскольку отсутствие надлежащего уведомления о необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества. не является основанием для освобождения арендодателя от обязанности по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества. При этом материалами дела, в частности перепиской между истцом и ответчиком подтверждена осведомленность Администрации о состоянии оздоровительного лагеря. 

Арбитражный суд принял законный и обоснованный судебный акт, всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 16 февраля 2018 года по делу № А03-4004/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3