АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7631/24 

Екатеринбург

03 февраля 2025 г.

Дело № А76-15872/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Скромовой Ю.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИМ-1" (далее – общество "СИМ-1") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А76-15872/2024 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "СИМ-1" (ответчик) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2385, площадью 10560 кв. м, степенью готовности 5%, расположенный по адресу: 

<

...> в Калининском районе путем продажи с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представителем ответчика было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А76-23340/2024.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2024 производство по делу № А76-15872/2024 приостановлено до вынесения судом окончательного судебного акта по делу № А76-23340/2024.

С вынесенным определением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 определение суда отменено.

В кассационной жалобе общество "СИМ-1" просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 отменить, ссылаясь на нарушение норм процессуального права. Заявитель указывает на то, что позиция Верховного суда Российской Федерации, выраженная в п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ №1 от 26.04.2023, чётко указывает, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. По мнению заявителя, в данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Полагает, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта».

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции установил, что оснований для его отмены не имеется.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмой «Торнадо» заключен договор аренды земли города Челябинска от 03.07.2007 УЗ № 008834-К-2007 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0037 площадью 6828 кв. м, расположенного по пр. Победы в микрорайоне № 27 в Калининском районе города Челябинска для строительства здания коммунально-бытового назначения.

Дополнительным соглашением от 09.02.2009 № 1 срок действия договора аренды земли от 03.07.2007 УЗ № 008834-К-2007 продлен до 03.07.2012.

На основании договора от 25.07.2011 о передаче прав и обязанностей, заключенного между обществами ПКФ «Торнадо» и «ДОК», права и обязанности по договору аренды земли города Челябинска от 03.07.2007 УЗ № 008834-К-2007 перешли к обществу «ДОК».

На основании договора от 02.06.2012 о передаче прав и обязанностей, заключенного между обществами «ДОК» и «Уральская промышленная компания», права и обязанности по договору аренды земли города Челябинска от 03.07.2007 УЗ № 008834-К-2007 перешли к обществу «Уральская промышленная компания».

Дополнительным соглашением от 10.06.2015 № 2 срок действия договора от 03.07.2007 УЗ № 008834-К-2007 продлен до 03.07.2017.

28.06.2018 между Комитетом и обществом «Уральская промышленная компания» было подписано соглашение о расторжении договора аренды земли города Челябинска от 03.07.2007 УЗ № 008834-К-2007 с 01.01.2018.

02.07.2018 между Комитетом и обществом «Уральская промышленная компания» был заключен договор УЗ № 015987-К-2018 аренды земельного участка города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0602001:37 для завершения строительства здания коммунально-бытового назначения.

02.10.2018 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект - незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2385, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:37. Собственником вышеуказанного объекта незавершенного строительства стало общество "СИМ-1".

06.11.2018 между Комитетом и обществом "СИМ-1" заключено соглашение о замене арендатора по договору от 02.07.2018 УЗ № 015987-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0602001:37.

Согласно пункту 1.5. договора от 02.07.2018 УЗ 015987-К-2018 срок действия договора составляет три года с даты заключения акта приема-передачи к договору, то есть до 02.07.2021. В настоящее время срок действия договора аренды истек.

Кроме того, Арбитражным судом Челябинской области рассматривалось дело № А76-27454/2022 по исковому заявлению Комитета к обществу "СИМ-1" о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2385, об обязании освободить указанный земельный участок и возвратить его истцу по акту приема-передачи.

Из материалов названного дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:37 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2385, степенью готовности 5 %, площадью 10560 кв.м., принадлежащий на праве собственности обществу "СИМ-1", что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2024 по делу № А76-27454/2022 Комитету в заявленных требованиях отказано со ссылкой на наличие объекта недвижимости.

В настоящем деле судом апелляционной инстанции указано, что разрешая вопрос о приостановлении производства по делу, суд первой инстанции установил, что в производстве Арбитражного суда Челябинской области находится дело № А76-23340/2024, в рамках которого рассматривается заявление общества "СИМ-1" о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:37 в аренду для завершения строительства без проведения торгов, выраженное в письме от 07.05.2024 № 22065, обязании Комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:37 на три года для завершения строительства. Суд счел, что рассмотрением дела № А76-23340/2024, будут установлены факты, которые будут иметь значение для рассмотрения настоящего спора и сделал вывод о взаимосвязи обстоятельств по делу № А76-23340/2024 с настоящим спором, которые должны быть учтены при принятии судебного акта.

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что невозможность рассмотрения настоящего дела по рассмотрения дела № А76-23340/2024 отсутствует, поскольку иск об изъятии объектов незавершенного строительства, заявленный в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является первичным, в связи с тем, что возможность предоставления земельного участка для достройки объектов незавершенного строительства зависит от результата рассмотрения вышеуказанных требований публичного собственника участка.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

На основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В случае приостановления производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом, суд должен установить следующие обстоятельства: в чем заключается правовая связь указанных дел (взаимосвязь указанных дел по предмету иска); какое преюдициальное значение по вопросам о существенных обстоятельствах, устанавливаемых арбитражным судом по приостанавливаемому делу, имеет решение, которое может быть вынесено судом по другому, взаимосвязанному с рассматриваемым делом, то есть должна быть установлена приоритетность рассмотрения одного дела перед другим.

В силу статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, указанном в пункте 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта по другому делу.

Данное положение направлено на исключение возможности существования противоречащих друг другу судебных актов, чем обеспечивается действие принципа правовой определенности и гарантия законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов. При этом разрешение вопроса о необходимости приостановления производства по делу осуществляется арбитражным судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств дела. Указанная норма, таким образом, служит цели защиты прав лиц, участвующих в деле, и не предполагает ее произвольного применения судами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Исходя из изложенного, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При рассмотрении спора судами установлено, что данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, как верно указано судом апелляционной инстанции, иск об изъятии объектов незавершенного строительства, заявленный в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является первичным, поскольку возможность предоставления земельного участка для достройки объектов незавершенного строительства зависит от результата рассмотрения вышеуказанных требований публичного собственника участка.

В целях исключения возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов суду необходимо объединить эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения в порядке части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку требования носят встречный характер.

Суд апелляционной инстанции, установив, что невозможность рассмотрения настоящего дела по рассмотрения дела № А76-23340/2024 отсутствует, правомерно отменил определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2024 о приостановлении производства по делу.

Довод кассационной жалобы относительно того, что собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, в связи с чем у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта», подлежит отклонению, поскольку в данном случае рассматривается процессуальный вопрос правомерности отмены приостановления производства по делу № А76-15872/2024. Между тем, указанные заявителем доводы подлежат проверке и оценки при рассмотрении спора по существу.

Все аргументы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов апелляционного суда, а направлены на переоценку положенных в их основу доказательств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и обоснованным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу № А76-15872/2024 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.А. Краснобаева 

Судьи Ю.В. Скромова  

 В.А. Купреенков