Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-85621/2019

12 февраля 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  04 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  12 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Ремедиум» (адрес: Россия, 196247, Санкт-Петербург, площадь Конституции, дом 3, литера А, помещение 17-Н, офис 800, ОГРН: 1177847300542, Дата присвоения ОГРН: 08.09.2017, ИНН: 7810705918);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСТ Девелопмент» (адрес: Россия, 188640, Ленинградская область, город Всеволожск, Всеволожский район, проспект Всеволожский, 107, И, 20, ОГРН: 1077847032614, Дата присвоения ОГРН: 21.02.2007, ИНН: 7841354900)

о взыскании, 

при участии:

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 27.08.2019,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 08.10.2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ремедиум» (далее – истец, ООО «Ремедиум») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСТ Девелопмент» (далее – ответчик) о взыскании 12 000 000 руб. компенсации по инвестиционному договору от 31.05.2018 № 18.

В настоящем судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, а ответчик просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) 31.05.2018 заключен инвестиционный договор № 18, согласно которому стороны принимают участие в инвестировании проектирования и строительства торгового центра на земельных участках с кадастровым номером 47:07:1039001:3703 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Янино-Восточный, площадью 20541 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, и с кадастровым номером 47:07:1039001:1069 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Янино-Восточный, площадью 7 598 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства.

Указанные земельные участки принадлежат на праве собственности ответчику (пункт 1.2 договора).

Целью инвестиционного договора являлось получение сторонами долей в построенном объекте (торговый центр) (пункт 1.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, что договор является смешанным и представляет собой договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи (раздел 7 договора).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в срок до 01.02.2019 инвестор имеет исключительное право выкупить названные земельные участки.

Истец указывает, что 31.01.2019 им в адрес ответчика направлено уведомление № 31/01/19/01 о намерении реализовать предоставленное ему исключительное право выкупить земельные участки, а также подписанный договор купли-продажи (основной договор).

Согласно пункту 5.1 договора застройщик обязан подписать направленный инвестором основной договор в течение 14 календарных дней с момента его получения от инвестора.

Истец указывает, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств основной договор не подписал.

Письмом от 19.02.2019 № ЛД.И. 19.407 ответчик уведомил истца о расторжении инвестиционного договора от 31.05.2018 № 18 в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 4.6 договора в случае нарушения застройщиком исключительного права инвестора на выкуп земельных участков, предусмотренного пунктом 5.1 договора, застройщик обязан компенсировать инвестору его затраты, связанные с исполнением пункта 3.2 договора, в размере 12 000 000 руб. в срок не более трех рабочих дней после отправки инвестором уведомления с требованием о выплате такой компенсации.

Ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине ответчика, при этом ответчик отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 3.1 договора общий размер инвестиций инвестора в объект составляет 92 000 000 руб. Инвестор вносит инвестиции путем внесения денежных средств, а также путем совершения фактических и юридических действий, направленных на подготовку градостроительной документации, проектной и разрешительной документации на объект. Денежная оценка действий инвестора определяется соглашением сторон.

Одновременно пунктом 3.2 договора предусмотрено, что инвестор вносит первую часть вклада путем выполнения в срок до 01.02.2019 работ по внесению изменений в градостроительную документацию с целью увеличения разрешенной площади застройки (не менее 8 000 кв.м); по получению разрешения на строительство объекта. 

Вклад инвестора в виде выполнения работ, перечисленных в пункте 3.2 договора, стороны оценили в размере 12 000 000 руб. (пункт 3.3 договора).

Оставшаяся часть инвестиций в размере 80 000 000 руб. вносится инвестором путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика не позднее 15.02.2019 (пункт 3.4 договора).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания пункта 4.6 договора обязанность застройщика компенсировать инвестору его затраты, связанные с исполнением пункта 3.2 договора, в размере 12 000 000 руб., возникает в случае нарушения застройщиком исключительного права инвестора, предусмотренного пунктом 5.1 договора, либо в случае заключения застройщиком договоров купли-продажи и иных договоров связанных с передачей права собственности третьим лицам по отношению к участкам с кадастровыми номерами 47:07:1039001:3703 и 47:07:1039001:1069 во время действия договора. Следует отметить, что в данном пункте договора речь идет именно о компенсации затрат, реально понесенных инвестором.

Исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований считать, что в рассматриваемом случае наступили обстоятельства, являющиеся основанием для наступления ответственности застройщика в соответствии с пунктом 4.6 договора.

Истцом не доказан факт несения затрат, связанных с исполнением пункта 3.2 договора, что является необходимым для их компенсации.

Заключив инвестиционный договор, истец принял на себя, в том числе обязательства по выполнению в срок до 01.02.2019 работ по внесению изменений в градостроительную документацию с целью увеличения разрешенной площади застройки и по получению разрешения на строительство объекта.

Как указано выше, вклад инвестора в виде выполнения работ, перечисленных в пункте 3.2 договора, стороны оценили в 12 000 000 руб.

Из материалов дела следует, что в течение всего срока действия договора ООО «Ремедиум» ненадлежащим образом исполнялись условия договора. Инвестором не была направлена информация об исполнении пункта 3.2 договора, изменения в градостроительную документацию с целью увеличения разрешенной площади застройки (не менее 8 000 кв.м) также не были внесены, разрешение на строительство объекта не получено. 05.02.2019 ответчик письмом № ПДИ19.401 направил запрос о предоставлении информации о ходе исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 договора. Между тем, данное обращение было оставлено без ответа.

Представленные истцом договоры на общую сумму 6 392 221 руб. не подтверждают факта несения затрат (при этом из указанных договоров затраты истца подтверждены платежными поручениями на общую сумму 4 917 102 руб. 93 коп.). Во-первых, отсутствуют документы, подтверждающие фактическое исполнение этих договоров (акты выполненных работ и т.д.). Истец не представил документов, подтверждающих передачу исполнителями результатов работ как самому истцу, так и впоследствии ответчику. Во-вторых, из содержания представленных договоров невозможно достоверно установить, что их заключение было необходимо для исполнения инвестиционного договора.

Суд соглашается с ответчиком, что предъявляя иск, истец злоупотребил правом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Истец основывает свои требования на отказе ответчика от заключения договора купли-продажи недвижимости. Между тем, 10.04.2019 в ответе на претензию истца ответчик заявил о готовности заключить с ООО «Ремедиум» договор купли-продажи земельных участков на следующих существенных условиях: цена земельных участков 80 000 000 руб. за оба участка; оплата цены участков осуществляется с использованием аккредитивной формы расчетов (аккредитив открывается в согласованном сторонами банке, в день заключения договора купли-продажи (до подачи сторонами документов в Росреестр о переходе права собственности к ООО «Ремедиум») и раскрывается в течение трех дней с даты получения документов о переходе права собственности к ООО «Ремендиум»). Данное предложение ответчика было оставлено истцом без ответа.

Учитывая отсутствие доказательств нарушения ответчиком условий договора и несения истцом затрат по договору, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.