№ 09АП-43359/2023

Дело № А40-26272/23

г. Москва

03 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2023 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 03 августа 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:В.ФИО1,

судей:

ФИО2, ФИО3,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2023 по делу № А40-26272/23-17-218, принятое судьей Поляковой А.Б.

по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) Департамент городского имущества 

<

...>) ООО «Солт Люкс»

о признании недействительным решения Управления Росреестра по Москве, оформленного уведомлением от 02.02.2023 № КУВД-001/2022- 49015614/7,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:

не явился, извещен;

от заинтересованного лица:

ФИО6 по дов. от 13.04.2023;

от третьих лиц:

1) ФИО7 по дов. о 22.12.2022; 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации права, оформленного уведомлением 02.02.2023 года № КУВД-001/2022-49015614/7, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда, указав в Едином государственном реестре недвижимости ФИО5 в качестве арендатора земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:06:0009003:63.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент), ООО «Солт Люкс».

Решением суда от 15.05.2023 заявление предпринимателя удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление и Департамент, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В судебном заседании представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В судебное заседание заявитель и ООО «Солт Люкс» своих представителей не направили, суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, изучив доводы апелляицонных жалоб, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Солт Люкс» принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства (нежилое здание) с кадастровым номером 77:06:0009003:8092, адрес 

<

...>, что подтверждается записью № 77-77-17/001/2012-010 от 09.02.2012 в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Объект незавершенного строительства согласно сведениям публичной кадастровой карты и ЕГРН расположен на публичном земельном участке с кадастровым номером 77:06:0009003:63, площадью 2000 кв.м., 

<

...>, принадлежащем городу Москве на праве государственной собственности.

Собственнику объекта незавершенного строительства, ООО «Солт Люкс», на основании распоряжения префекта ЮЗАО города Москвы от 14.03.2005 № 429-РП и договора от 12.04.2005 № М-06-024476 одновременно принадлежало право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Земельный участок предоставлен городом Москвой (арендодатель) ООО «Солт Люкс» (арендатор) на срок с 12.04.2005 по 13.01.2053, категория — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — строительство и последующая эксплуатация многофункционального комплекса.

Сведения об ограничении (обременении) права собственности города Москвы на земельный участок правом аренды в пользу ООО «Солт Люкс» внесены в ЕГРН, о чем 13.07.2005 сделана запись номер 77-77-14/004/2005-505.

По заявлениям ООО «Солт Люкс» и ФИО5 от 02.06.2022 № MFC0558/2022-884862 на основании договора от 27.05.2022 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО5, о чем 11.10.2022 регистрирующим органом в ЕГРН внесена запись номер 77:06:0009003:8092-77/051/2022-7.

Между тем, как указывает заявитель, в связи с переходом к заявителю в силу закона прав и обязанностей арендатора в связи с заключенным с городом Москвой договором аренды земельного участка регистрирующий орган обязан был 11.10.2022, одновременно с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства в пользу заявителя, внести в ЕГРН в запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости от 13.07.2005 номер 77-77-14/004/2005-505 сведения о ФИО5 как новом арендаторе участка.

На основании вышеизложенного, Заявитель 01.11.2022 № КУВД-001/2022-49015614 (MFC-0558/2022-1718950-I) обратился совместно с прежним арендатором ООО «Солт Люкс» за внесением изменений в сведения ЕГРН об арендаторе в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009003:63, расположенного по адресу: 

<

...>.

В заявлениях от 01.11.2022 ООО «Солт Люкс» и ФИО5 просили Управление осуществить регистрационные действия в отношении названного земельного участка в виде внесения изменений в запись от 13.07.2005 № 77-77-14/004/2005-505 путем исключения оттуда упоминания о прежнем арендаторе ООО «Солт Люкс» и включении туда сведений о текущем актуальном арендаторе ФИО5

В качестве документа основания в Управление представлены: договор купли-продажи от 27.05.2022, выписка, сопроводительное письмо.

Управление уведомлением от 02.11.2022 № КУВД-001/2022-49015614/3, приостановило осуществление регистрационных действий по государственной регистрации прав на срок до 02.02.2023.

Решением Управления Росреестра по Москве, оформленным уведомлением №КУВД-001/2022-49015614/7 от 02.02.2023, в осуществлении вышеназванных регистрационных действий отказано.

Посчитав, что указанный отказ не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, Заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). 

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами. 

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно статье 18 Закона N 218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). 

Пунктами 1, 6 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество. 

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). 

Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации (часть 2 статьи 5 Закона N 218-ФЗ). 

В состав ЕГРН входит, в том числе реестр прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее — реестр прав на недвижимость) (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона N218-ФЗ). 

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ). 

Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (часть 7 статьи 7 Закона N 218-ФЗ). 

Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 установлен порядок ведения ЕГРН (приложение № 1 к приказу) (далее — Порядок ведения ЕГРН). 

Порядок ведения ЕГРН содержит раздел IV «Структура и правила внесения записей в реестр прав на недвижимость» и подраздел IV.II «Записи об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости». 

Согласно абзацу 5 пункта 68 подраздела IV.II раздела IV Порядка ведения ЕГРН в записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются в том числе: сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости.

В связи с вышеизложенным изменение арендатора объекта недвижимости подлежит отражению в ЕГРН посредством внесения государственным регистратором в запись реестра прав на недвижимость об ограничении права и обременении объекта недвижимости актуальных сведений о лице, в пользу которого установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости. 

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. 

Судом первой инстанции установлено, что отказ регистрирующего органа на основании пункта 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ мотивирован тем, что заявителем не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 названного закона. 

Регистрационные действия были приостановлены в свою очередь в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ по причине не представления заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а именно: не представления в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашения об изменении условий договора аренды, подлежащего заключению заявителем с Департаментом городского имущества города Москвы (арендодателем участка), а также не представления в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласия либо уведомления арендодателя участка о передаче прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу. 

Вместе с тем, приостанавливая регистрацию, а в последующем, отказывая в государственной регистрации права по вышеназванным мотивам, Управлением Росреестра по Москве не учтено следующее. 

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ одно из оснований для государственной регистрации прав — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

С заявлениями от 02.06.2022 № MFC-0558/2022-884862 ООО «Солт Люкс» и ФИО5 в качестве документа-основания для регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «Солт Люкс» к ФИО5 и документа-основания для регистрации изменения сведений об арендаторе земельного участка в ЕГРН представлен договор от 27.05.2022 об отчуждении здания заявителю.

С заявлениями от 01.11.2022 № MFC-0558/2022-1718950-2 в качестве документа-основания для регистрации изменения сведений об арендаторе земельного участка в ЕГРН ООО «Солт Люкс» и ФИО5 представлен тот же самый договор.

В силу пункта 1.2. Договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.05.2022  объект незавершенного строительства расположен на земельном участке (кадастровый номер 77:06:0009003:63, адрес: 

<

...>, площадь 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство и последующая эксплуатация многофункционального комплекса) (далее - «Земельный участок»), находящемся в аренде у Продавца на основании договора от 12.04.2005 № М-06-024476 (далее - «Договор аренды»). Срок аренды - 47 лет 9 месяцев (с 12.04.2005г. по 13.01.2053г.). Аренда зарегистрирована в ЕГРН 13.07.2005г., номер государственной регистрации: 77-77-14/004/2005-505.

В связи с продажей Объекта, расположенного на Земельном участке, находящемся в аренде у Продавца, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к Покупателю переходит право аренды на Земельный участок и связанные с этим правом обязанности арендатора (перемена лица - арендатора в Договоре аренды).

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, права на земельный участок, который занят передаваемым в собственность Объектом и необходим для его использования, переходят к Покупателю одновременно с переходом права собственности на Объект.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, суд первой инстанции правомерно установил, что переоформление договора аренды земельного участка или внесение в него изменений дополнительным соглашением не является юридически значимым обстоятельством и не требуется для внесения изменений в сведения об арендаторе участка в ЕГРН в ходе государственной регистрации, поскольку в данном случае у приобретателя объекта недвижимости возникают права и обязанности арендатора земельного участка не в связи с фактом заключения договора (сделки) с арендодателем участка, а в силу прямого указания закона (статьи 1, 35 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ).

Распоряжение объектом недвижимости, исходя из принципа единства, производится вместе с земельным участком в пределах границ занятого отчуждаемым строением и необходимым для его использования.

Указанное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования. 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Оспариваемый отказ нарушает нормы гражданского и земельного законодательства, а также права и законные интересы Заявителя.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023 по делу № А40-26272/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяВ.ФИО1

СудьиИ.ФИО8

ФИО3