ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6160/2024

г. Челябинск

05 июня 2024 года

Дело № А76-26541/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу     общества с ограниченной ответственностью «РОСА» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.03.2024 по делу № А76-26541/2023.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «РОСА» - ФИО1 (доверенность от 06.11.2023, сроком действия до 31.12.2024, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «РОСА» (далее – заявитель, ООО «РОСА») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании недействительным ненормативного правового акта в виде ответа Комитета от 25.11.2022 № 53226.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) Арбитражный суд Челябинской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Челябинска (далее – третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.03.2024 (резолютивная часть от 04.03.2024) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением не согласилось ООО «РОСА» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что п. 4.2.11 договора (в редакции соглашения о внесении изменений от 27.01.2022) предусматривает возведение объектов капитального строительства, соответствующих действующему законодательству РФ, Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», документации по планировке территории. Апеллянт считал, что заключением данного соглашения от 27.01.2022 Комитет выразил согласие на строительство новых объектов на арендованном участке.

Апеллянт отметил, что судом не были приняты во внимание и не нашли своего отражения в решении доводы заявителя о том, что на земельном участке был построен второй объект – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0707006:624, строительство которого велось на основании градостроительного плана земельного участка № РФ-74-3-15-1-07-2021-124 от 30.12.2021, разрешения на строительство от 27.08.2020. Апеллянт указал, что после вынесения решения суда объект незавершенного строительства был введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2024 № RU74315000-31-2024, и на здание с кадастровым номером 74:36:0707006:626 – административный корпус с объектом хранения автотранспорта зарегистрировано право собственности 01.04.2024.

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении заявления является отсутствие воли (согласия) Комитета как арендодателя на внесение изменений в договор аренды земельного участка. По мнению апеллянта, внесение изменений в договор допускается для земельных участков, договор аренды на которые заключен без проведения торгов; волеизъявление арендатора земельного участка, являющегося собственником объектов недвижимости, направленное на изменение вида разрешенного использования земельного участка, не нарушает земельного и градостроительного законодательства, а также правил предоставления участков из публичной собственности; изменение вида разрешенного использования при изначальном предоставлении участка для целей эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не может быть квалифицировано как направленное на использование земельных участков иным образом, нежели изначально установленным в договоре аренды.

Апеллянт полагал, что неизменение разрешенного вида использования земельного участка является существенным нарушением условия договора со стороны Комитета, так как влечет для заявителя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, кроме того нарушаются права заявителя в части использования участка в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)), использования участка в соответствии с целевым использованием (статья 42 ЗК РФ), введения в эксплуатацию вновь построенного здания, реконструкции здания АЗС и правильного внесения арендной платы.

К апелляционной жалобе ООО «РОСА» были приложены дополнительные доказательства – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2024 № RU74315000-31-2024, выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером 74:36:0707006:626.

На основании частей 1, 2 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

Мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции, и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Поскольку в рассматриваемом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2024 № RU74315000-31-2024, выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером 74:36:0707006:626 являются новыми доказательствами, полученными апеллянтом после вынесения обжалуемого судебного акта, факт ввода объекта в эксплуатацию имел место также после вынесения обжалуемого судебного акта и объективно не мог быть предметом оценки суда первой инстанции, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для приобщения к делу указанных новых доказательств.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей заинтересованного лица и третьего лица

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ООО «РОСА» (арендатор) оформлен договор долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017 (далее также – договор, л.д. 5-8), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 4 597 кв.м, кадастровый номер 74:36:0707006:136, расположенный по адресу: ул. Цинковая в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населённых пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой.

В силу п. 1.2 договора земельный участок предоставляется на условиях:

- его целевого использования  в соответствии с принадлежностью земельного участка категории, указанной в п. 1.1.1 договора, и правовым зонированием территории города Челябинска;

- соблюдения требований, предусмотренных в п. 3.1 договора.

На основании п. 1.3 договора договор заключен на основании статьи 39.20 ЗК РФ, выписок из ЕГРН от 30.05.2017 № 99-2017/18750579 на нежилое здание, № 99/2017/18750583 на земельный участок, заявления ООО «РОСА».

По условиям п. 1.4 договора стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) пришли к соглашению, что условия настоящего договора аренды применяются к отношениям, возникшим с 06.07.2016. 

В соответствии с п. 1.5 договора аренды срок действия договора аренды составляет двадцать лет с даты акта приёма-передачи земельного участка к договору аренды.

В п. 3.1 договора сторонами предусмотрены условия предоставления земельного участка – эксплуатировать в соответствии с генеральным планом города Челябинска, разрешенным видом использования целевым назначением земельного участка; арендатор не имеет права самовольной застройки на арендуемой территории.

В силу п. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III настоящего договора и в соответствии с условиями, указанными в п. 3.1 настоящего договора.

Согласно п. 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случае несоблюдения сторонами требований, определенных в разделах I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора.

Соглашением от 27.01.2022 сторонами пункт 4.2.11 договора изложен в следующей редакции: «Не возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства за исключением случаев, когда это соответствует действующему законодательству Российской Федерации, правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденной в установленном законом порядке документации по планировке территории» (л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 18.07.2023 срок действия договора увеличен до 16.06.2040 (л.д. 16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.07.2023 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0707006:136, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Курчатовский, ул. Цинковая, площадью 4 597 кв.м, зарегистрировано в пользу ООО «РОСА» (л.д. 17-18).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0707006:198, 74:36:0707006:624, принадлежащие на праве собственности ООО «РОСА», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 19.10.2021 № 99/2021/424964902 и от 03.02.2023 № 99/2023/517290875 (л.д. 19-24).

Объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0707006:198 представляет собой нежилое здание – автозаправочную станцию с автомойкой (1 этап: автомойка) (л.д. 19 оборот).

Объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0707006:624 представляет собой объект незавершенного строительства, степень готовности объекта – 60 %.

Администрацией ООО «РОСА» было выдано разрешение на строительство от 27.08.2020 № RU743150000-150-г-2020 объекта капитального строительства  - административный корпус с объектом хранения автотранспорта.

ООО «РОСА» в Администрации был получен градостроительный план земельного участка № РФ-74-3-15-1-07-2021-1214, который разработан и утвержден на основании Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденных решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 (л.д. 27-33).

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденным решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, земельный участок расположен в общественно-деловой территориальной зоне Б.2.1 (зоны административно-деловых комплексов), к основному виду разрешенного использования спорного земельного участка относится – деловое управление (4.1) и автомобильный транспорт (7.2).

ООО «РОСА» посредством обращения в Управление Росреестра по Челябинской области произведено изменение в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка на «деловое управление, хранение автотранспорта» (л.д. 3 – 3 оборот).

Письмом исх. № 27 от 27.10.2022 ООО «РОСА» обратилось в Комитет с заявлением о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017 в части внесения изменений в договор по виду разрешенного использования с «для размещения автозаправочной станции с автомойкой» на «деловое управление, хранение автотранспорта» (л.д. 34).

Письмом от 25.11.2022 № 53226 Комитет со ссылкой на п.п. 1.2, 4.2.1 договора сообщил ООО «РОСА» о нецелесообразности заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017 в части изменения вида разрешенного использования (л.д. 36).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на отказ Комитета от внесения изменений в договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017, ООО «РОСА» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не было представлено наличия оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, которые бы могли служить основанием для изменения условий договора аренды земельного участка судебном порядке. Суд также пришел к выводу, что действующим законодательством не предусмотрено обязанности Комитета по заключению предлагаемого заявителем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, что изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка по обоюдному согласию сторон.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из материалов дела следует, между Комитетом (арендодатель) и ООО «РОСА» (арендатор) был заключён договор долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017, по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 4 597 кв.м, кадастровый номер 74:36:0707006:136, расположенный по адресу: ул. Цинковая в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населённых пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования.

Земельный участок был предоставлен в аренду ООО «РОСА» для эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой.

Спор между сторонами возник относительно наличия у Комитета обязанности по заключению к указанному договору дополнительного соглашения по изменению вида разрешенного использования арендуемого  ООО «РОСА» земельного участка с «для эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой» на «деловое управление, хранение автотранспорта» по заявлению арендатора земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, арендатор земельного участка не имеет права на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932, в котором Верховный Суд Российской Федерации указал, что в отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне, само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ

При этом объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют новому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Предметом договора долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017 является земельный участок площадью 4 597 кв.м, кадастровый номер 74:36:0707006:136, с видом разрешенного использования «для эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой».

Указанный вид разрешенного использования земельного участка согласуется с функциональным назначением объекта недвижимости, расположенного на нем и принадлежащего заявителю (объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0707006:198 представляет собой нежилое здание – автозаправочную станцию с автомойкой (1 этап: автомойка)) (л.д. 19 оборот).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что  на земельном участке был построен второй объект – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0707006:624, строительство которого велось на основании градостроительного плана земельного участка № РФ-74-3-15-1-07-2021-124 от 30.12.2021, разрешения на строительство от 27.08.2020, не принят судебной коллегией, поскольку на момент подачи ООО «РОСА» заявления исх. № 27 от 27.10.2022 в Комитет и на момент вынесения обжалуемого судебного акта указанный объект не был завершен строительством и введен в гражданский оборот. Апелляционный суд исходит из того, что до завершения строительства объекта с кадастровым номером 74:36:0707006:624, до определения его окончательного функционального назначения, само по себе его наличие на земельном участке не могло служить определяющим фактором для изменения вида разрешенного использования земельного участка.

 Приняв на себя права и обязанности по договору долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017, ООО «РОСА» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Доказательства того, что на момент подачи ООО «РОСА» заявления исх. № 27 от 27.10.2022 в Комитет заявитель не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с условиями договора, с видом разрешенного использования, согласованным сторонами в договоре, ООО «РОСА» представлены не были.

Как верно было указано судом первой инстанции, заявителем также не было представлено наличия оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, которые бы могли служить основанием для изменения условий договора аренды земельного участка УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017 в судебном порядке.

Поскольку в рассматриваемом случае истец вступил в договор аренды земельного участка для целей эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой, Комитет как арендодатель не выразил волю (согласие) на внесение изменений в договор аренды, предложенных заявителем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, так как отказ Комитета во внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, установленный в договоре аренды УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017, соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов ООО «РОСА», которое вправе использовать участок по установленному в договоре назначению с учётом положений статьи 85 ЗК РФ.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что п. 4.2.11 договора (в редакции соглашения о внесении изменений от 27.01.2022) предусматривает возведение объектов капитального строительства, соответствующих действующему законодательству РФ, Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», документации по планировке территории; что заключением данного соглашения от 27.01.2022 Комитет выразил согласие на строительство новых объектов на арендованном участке, отклонены судом апелляционной инстанции, так как до завершения строительства объекта с кадастровым номером 74:36:0707006:624 и введения его в гражданский оборот нельзя признать изменившимися условия использования арендуемого земельного участка для целей изменения его функционального использования.

Из материалов дела, из составленного Комитетом акта обследования земельного участка от 20.09.2023 (л.д. 71-72), усматривается, что несмотря на функциональное назначение объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0707006:198 – автозаправочная станция с автомойкой, ООО «РОСА» фактически допускает его использование в качестве магазина продажи колодок, шиномонтажа.

В письменном мнении заявителя от 19.02.2024 № 5 (л.д. 121), а также в тексте апелляционной жалобы ООО «РОСА» дважды указало, что отказ Комитета во внесении изменений в договор в части разрешённого использования земельного участка препятствует заявителю в реконструкции здания АЗС. 

Однако доказательства получения разрешения на такую реконструкцию или изменения функционального назначения объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0707006:198 ООО «РОСА» в материалы дело не представляло.

На основании пунктов 2 -  4 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных обстоятельств дела апелляционный суд не согласился с доводами апеллянта о том, что неизменение разрешенного вида использования земельного участка является существенным нарушением условия договора со стороны Комитета, так как влечет для заявителя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что нарушаются права заявителя в части использования участка в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ), использования участка в соответствии с целевым использованием (статья 42 ЗК РФ), введения в эксплуатацию вновь построенного здания, реконструкции здания АЗС и правильного внесения арендной платы.

Исходя из регулируемого характера арендной платы по договору аренды земельного участка, апеллянт не обосновал невозможность верного определения Комитетом и обществом размера арендных платежей в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Ссылки апеллянта на судебную практику, включая «отказное» определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2023 № 301-ЭС22-24610, отклонены судебной коллегией, поскольку указанные судебные акты приняты по результатам рассмотрения дел с иными фактическими обстоятельствами.

Апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.03.2024 по делу № А76-26541/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РОСА» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина