АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1928/24 

Екатеринбург

29 мая 2024 г.

 

Дело № А47-3890/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы муниципального учреждения Администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области и главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2023 по делу № А47-3890/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 12.05.2023). 

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее -  глава КФХ ФИО3) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному учреждению Администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области (далее - Администрация), главе  КФХ ФИО1 о признании отсутствующим права собственности главы КФХ ФИО1 на объект недвижимости - нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию: 2021 г., этажей 1, в том числе подземных 0; о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 N 36, заключенного между Администрацией и главой КФХ ФИО1, ничтожным; о приведении сторон в положение, существовавшее до заключения недействительного договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 N 36, путем обязания главы КФХ ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34 122 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:16:0000000, Администрации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 03.07.2023 (резолютивная часть от 27.06.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2024 решение суда изменено, исковые требования главы КФХ ФИО3 удовлетворены частично. Судом признано отсутствующим право собственности главы КФХ ФИО1 на объект недвижимости - нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию 2021, этажей 1, в том числе подземных 0. Судом признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 N 36, заключенный между  Администрацией и главой КФХ ФИО1  Суд постановил привести  Администрацию и главу КФХ ФИО1 в первоначальное положение, существовавшее до заключения недействительного договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 N 36, путем обязания Администрации в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить главе  КФХ ФИО1  денежные средства в размере 98 123 руб. 31 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь  на то, что в нарушение подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации судом не определена судьба самого земельного участка, не учтено, что на день вынесения постановления данный объект недвижимости не мог находиться в пользовании на праве аренды в соответствии с истечением срока договора аренды.

Судебными актами решено, что глава КФХ ФИО1 утратил право собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, однако, вопрос о принадлежности земельного участка в соответствии с земельным законодательством не рассмотрен. Судом апелляционной инстанции не учтено, что без передачи земельного участка Муниципальному учреждению Администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области как исполнительно-распорядительному органу публично-правового образования у него не возникают в отношении земельного участка полномочия, установленные пунктом 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», т.е. на предоставление в качестве земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Кроме того, признавая договор купли-продажи недействительным, судами сделан вывод о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 глава КФХ ФИО1 реально не имел легально  принадлежащих ему объектов,  расположенных на данном земельном участке. Однако, вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным, так как на момент вынесения постановления главой КФХ ФИО1 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости — здание зернохранилища с кадастровым номером 56:16:0000000:4368.

         В кассационной жалобе глава КФХ ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы обращает внимание на то, что суд апелляционной инстанции не учел, что в результате совместного натурного осмотра земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, зданий с кадастровыми  номерами 56:16:0000000:3993 и 56:16:0000000:4156  выявлено, что  здание с кадастровым номером  56:16:0000000:4156   отсутствует в натуре.  Суд апелляционной инстанции не дал оценку обстоятельствам отсутствия  технического паспорта на объект недвижимости с кадастровым номером 56:16:0000000:4156, подготовленный БТИ, отсутствия доказательств, опровергающих доводы главы КФХ  ФИО1 о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 располагается только объект недвижимости с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, возведенный в 2021 году на основании разрешения на строительство от 06.09.2021 № 56-516315- 17-2021; отсутствия доказательства возведения объекта недвижимости с кадастровым номером 56:16:0000000:4156 до 2021 года, а также поддержание данного объекта начиная с его приобретения в надлежащем состоянии для недопущения аварийных ситуаций; дополнительных доказательств, позволяющих индивидуализировать здание овчарника, принадлежавшее колхозу «Победа», на которое за истцом решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу № А47-3210/2022 было признано право собственности,  не дана оценка отсутствию зарегистрированного сервитута в пользу главы КФХ ФИО3, начиная с 2003 года в отношении земельного участка, где располагается спорный объект, несмотря на то, что земля никогда не принадлежала ни на праве собственности, ни на праве аренды истцу. При подготовке и выдачи разрешения на строительство № 56-5163 1 517- 2021 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 56-516315-14-2021 от 28.10.2021 Администрацией были соблюдены все законы и нормы. Заявитель жалобы указывает, что  полтора месяца это обычный срок строительства складов размером до 1000 кв.м. На земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387расположены объекты недвижимости, принадлежащие главе КФХ ЩуровуЮ.В. - реконструированное здание ангара, нежилое здание с кадастровымномером 56:16:0000000:4368 и еще одно новое нежилое здание, которое ФИО1 готовится поставить на кадастровый учет. Признание договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 № 36, заключенного между  Администрацией и главой КФХ ФИО1, недействительным (ничтожным) нарушает один из принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу N А47-3210/2022 за главой КФХ ФИО3 признано право собственности на объект недвижимости - нежилое здание овчарника, количество этажей 1, площадью 808,6 кв. м, местоположение: 

<

...>.

При рассмотрении указанного дела, в котором принимали участие глава КФХ ФИО3 и глава КФХ ФИО1, Арбитражным судом Оренбургской области  установлено, что на основании решения заседания правления колхоза "Победа" с. Покровка Курманаевского района Оренбургской области от 11.04.2003 истец приобрел здание овчарника, принадлежащее колхозу "Победа".

Копия протокола N 3 от 11.04.2003 представлена архивным отделом администрации Курманаевского района и заверена надлежащим образом.

Распоряжением Администрации муниципального образования Покровский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области от 29.04.2021 N 12-р нежилому зданию овчарника присвоен почтовый адрес: 

<

...>.

Оплата денежных средств по договору купли-продажи произведена в кассу колхоза "Победа", что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06.05.2003 на сумму 50 000 руб.

Передача здания оформлена счетом-фактурой и накладной.

Арбитражным судом Оренбургской области также было установлено, что согласно представленным документам: накладной N 54 от 11.04.2003, счету-фактуре N 32 от 06.05.2003, квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.05.2003 ФИО3 фактически приобрел базу овчарни на основании решения колхоза, оформленного протоколом N 3 от 11.04.2003 и вступил в фактическое владение, более 19 лет добросовестно, открыто и непрерывно владел спорным объектом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) от 25.08.2022 указанному нежилому зданию овчарни 25.08.2022 присвоен кадастровый номер 56:16:00000000:4156, право собственности за истцом зарегистрировано 25.08.2022, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации 56:16:0000000:4156-56/136/2022-1 (документ-основание: решение суда, N А47-3210/2022, выдан 01.07.2022, Арбитражный суд Оренбургской области).

В обоснование заявленного иска по настоящему делу глава КФХ ФИО3 указал, что в начале августа 2022 года обнаружил, что неустановленным лицом производится самовольный разбор принадлежащего истцу здания.

Истец 16.08.2022 обратился в ОМВД по Курманаевскому району с заявлением об установлении лиц, причастных к хищению строительных материалов путем разбора принадлежащего истцу здания, и привлечении их к ответственности.

Истец 29.09.2022 повторно обратился в ОМВД по Курманаевскому району с заявлением о привлечении к ответственности главы КФХ ФИО1, поскольку было установлено, что разбор принадлежащего истцу здания производился ответчиком - главой КФХ ФИО1

Согласно проведенной проверке ОМВД по Курманаевскому району было установлено следующее. Согласно протоколу осмотра места происшествия от 10.10.2022, место составления с. Покровка, время осмотра с 14 часов 10 минут по 15 часов 00 минут, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, осмотром установлено: на данном земельном участке расположено строящееся здание склада, металлические арки, внутри которых расположено частично разобранное здание с двухскатной шиферной крышей, в опросе глава КФХ ФИО1 пояснил, что здание принадлежит ему на праве собственности на основании выписки из ЕГРН от 12.11.2021.

Согласно сведениям из ЕГРН за главой КФХ ФИО1 зарегистрировано право собственности на здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, дата постановки на государственный кадастровый учет - 12.11.2021, документ-основание: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 56-516315-14-2021, выдано муниципальным учреждением Администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, договор аренды земельного участка N 8, выдан 16.04.2018, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 8 от 16.04.2021, выдано 14.10.2019.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34 122 кв. м, имеющимся в ЕГРН, собственником данного земельного участка на основании договора купли-продажи N 36 от 02.12.2021 является ФИО1

Учитывая данные обстоятельства, истец обратился в прокуратуру Курманаевского района Оренбургской области с заявлением о проведении проверки законности заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34 122 кв. м, между Администрацией (продавец) и ФИО1 (покупатель), ссылаясь на расположение на данном земельном участке принадлежащего ему здания овчарни.

Согласно ответу прокуратуры Курманаевского района от 30.11.2022 N 453ж-2022 обращение главы КФХ ФИО3 рассмотрено, в ходе проверки доводы обращения нашли свое подтверждение, установлено, что факт наличия здания, находящегося в собственности главы КФХ ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 при рассмотрении заявления ФИО1 о продаже земельного участка, учтен не был. В связи с чем в адрес главы Администрации вынесено представление об устранении нарушений законодательства от 01.12.2022 N 07-02-2022.

Согласно ответу на представление прокуратуры Курманаевского района 30.12.2022 Администрацией направлено сообщение, согласно которому спор о праве между истцом и ответчиком должен быть разрешен в судебном порядке.

Ссылаясь на вышеуказанные фактические обстоятельства, глава КФХ ФИО3 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции установил, что  право собственности главы КФХ ФИО3 и главы КФХ ФИО1 зарегистрировано на один и тот же объект недвижимого имущества, что сведения о здании с кадастровым номером 56:16:0000000:4156 дублируют сведения о здании с кадастровым номером 56:16:0000000:3993. Суд признал строительство главой КФХ ФИО1 здания поверх здания истца недобросовестным поведением стороны, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности главы КФХ ФИО1 на объект недвижимости - нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию: 2021 г., этажей 1, в том числе подземных 0. Исходя из того, что на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 было расположено здание, принадлежащее главе КФХ ФИО3, суд пришел к выводу, что заключенный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда, исходил из следующего.

На основании частей 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующими имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными способами.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 1307-О, от 25.09.2014 N 2109-О, от 28.01.2016 N 140-О, от 07.07.2016 N 1421-О, требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (пункт 52 Постановления N 10/22). Данный способ защиты обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 13.06.2017 N 33-КГ17-10, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Из материалов дела следует, что глава КФХ ФИО3 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания овчарника, количество этажей 1, площадью 808,6 кв. м, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 56:16:0000000:4156.

Указанное право собственности возникло у главы КФХ ФИО3 на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу N А47-3210/2022, в котором также принимал участие глава КФХ ФИО1 в качестве третьего лица.

С учетом того, что глава КФХ ФИО1  являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34 122 кв. м, на котором и располагается спорное здание овчарника, в связи с чем был привлечен  к участию в указанном деле, а также учитывая, что  к исковому заявлению главой КФХ ФИО3 был приложен технический план здания овчарника от 19.08.2021 с описанием его местоположения, технических характеристик, суд пришел к выводу, что у главы КФХ ФИО1 при рассмотрении дела N А47-3210/2022 не было и не могло быть заблуждения относительно здания, в отношении которого глава КФХ ФИО3 просил признать за ним право собственности.

Из материалов настоящего дела следует, что здание овчарника с кадастровым номером 56:16:00000000:4156 согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу N А47-3210/2022 было построено в 1975 году, и принадлежит истцу на основании решения заседания правления колхоза "Победа" от 11.04.2003.

Здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993 зарегистрировано за главой КФХ ФИО1 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 56-516315-14-2021 от 28.10.2021, выданного Администрацией, год постройки указан 2021.

Согласно сведениям об объектах недвижимости (лист N 1 раздела 4 на здание с кадастровым номером 56:16:0000000:4156, лист N 1 раздела 4 на здание с кадастровым номером 56:16:0000000:3993) видно, что здания, принадлежащие главе КФХ ФИО3 и главе КФХ ФИО1 идентичны по месту расположения, по конфигурации, но имеют различную площадь.

Таким образом,  между сторонами возник спор относительно того, кому именно принадлежит спорное здание овчарника (склада) имеющего задвоенный кадастровый номер 56:16:0000000:4156 (56:16:0000000:3993).

Судом апелляционной инстанции при исследовании обстоятельств дела установлено следующее. 

Перед обращением в суд с иском по делу N А47-3210/2022 для индивидуализации спорного объекта главой КФХ ФИО3 был получен технический план здания овчарника от 19.08.2021 с описанием его местоположения, технических характеристик.

Согласно схеме расположения здания на земельном участке в составе технический план здания овчарника от 19.08.2021 иных объектов недвижимости поблизости от указанного здания 1975 года постройки кадастровым инженером ФИО4 выявлено не было.

Сразу после получения главой КФХ ФИО3 указанного технического плана здания овчарника от 19.08.2021 главой КФХ ФИО1 06.09.2021 было получено разрешение на строительство N 56-516315-17-2021 в отношении здания склада на том же земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34 122 кв. м.

Далее спустя всего полтора месяца от начала предполагаемого строительства, 28.10.2021, главой КФХ ФИО1 было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 56-516315-14-202.

В целях определения давности возведения спорного здания, имеющего задвоенный кадастровый номер 56:16:0000000:4156 (56:16:0000000:3993), судом апелляционной инстанции было предложено сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы.

Однако в материалы дела был представлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 от 29.09.2023, из которого следует, что на указанном земельном участке уже располагается иное нежилое здание - ангар.

В подтверждение легальности возведения данного здания ангара глава КФХ ФИО1 представил сведения о выдаче ему разрешения на реконструкцию здания склада N 56-16-21-2022 от 12.12.2022 и разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта N 56-16-05-2023 от 17.04.2023 (рег. N 75800 от 18.12.2023).

 Поскольку нежилое здание ангара по сути возводилось поверх спорного здания овчарника (склада), суд апелляционной инстанции установил факт уничтожения (отсутствия в натуре) спорного здания, что  представителем главы КФХ ФИО1 не оспаривалось.

Как следует из пояснений главы КФХ ФИО1, склад в 2021 году ФИО1 строился собственными силами, хозяйственным способом. Деятельность главы КФХ ФИО1 является семейным бизнесом, в нем активное участие принимают два сына ФИО1 Отражение затрат на строительство склада в бухгалтерских документах главы КФХ ФИО1 отсутствуют. Вся оплата за строительные материалы и работы происходили наличными денежными средствами. В строительстве принимали участие сам ФИО1, оба его сына и мигранты из Таджикистана, приехавшие на заработки. Документальное подтверждение данным пояснениям глава КФХ ФИО1 не представил.

Принимая во внимание отсутствие реальных доказательств проведения строительных работ в 2021 г. самим главой КФХ ФИО1, нетипично быстрого возведения здания склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993 за полтора месяца хозяйственным способом, невозможности по вине главы КФХ ФИО1 экспертным путем установить давность возведения здания склада, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному  выводу о недоказанности  главой КФХ ФИО1 факта возведения им в 2021 г. указанного здания.

Между тем  право собственности главы КФХ ФИО3 на спорное здание овчарника 1975 года постройки подтверждено решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу N А47-3210/2022, в котором суд установил, что ФИО3 фактически приобрел базу овчарни на основании решения колхоза, оформленного протоколом N 3 от 11.04.2003 и вступил в фактическое владение, более 19 лет добросовестно, открыто и непрерывно владел спорным объектом.

Исследовав и оценив  представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что кадастровый учет спорного здания склада и регистрация на него права собственности главой КФХ ФИО1 были произведены в отсутствие на то фактических оснований, поскольку глава КФХ ФИО1 не доказал фактическое осуществление им строительства здания склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, тогда как на момент совершения указанных действий на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 уже располагалось здание овчарника истца, возведенное в 1975 году и приобретенное истцом ранее согласно накладной N 54 от 11.04.2003, счету-фактуре N 32 от 06.05.2003, квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.05.2003.

Поскольку по существу имело место постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на один и тот же объект недвижимости за разными лицами (истцом и главой КФХ ФИО1), при этом глава КФХ ФИО1 не доказал реальность и законность возникновения у него соответствующего права, что выдача разрешения на строительство N 56-516315-17-2021 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 56-516315-14-2021 не носила характера формального документооборота, суд апелляционной инстанции  поддержал вывод суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности главы КФХ ФИО1 на объект недвижимости - нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию: 2021 г., этажей 1, в том числе подземных 0.

 Судом апелляционной инстанции также правомерно отмечено, что  в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на дату вынесения резолютивной части решения суда спорное здание овчарника истца прекратило свое существование как объект гражданских прав, что свидетельствует о сохранении у главы КФХ ФИО3 права на судебную защиту избранным способом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если Федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и главой КФХ ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 8 от 16.04.2018, согласно  которому  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в границах, указанных в выписке из ЕГРН земельный учпсток с кадастровым номером 56:16:0000000:2933, площадью 44 213 кв. м, местоположение Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:16:0000000, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, группа функционального назначения - 1, разрешенное использование - (1.0) сельскохозяйственное использование.

В силу пункта 5.1. договора аренды размер арендной платы за участок (согласно отчету N 18102/1 от 27.02.2018 об определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка) составляет 3 024 руб. в год.

Между Администрацией и главой КФХ ФИО1 было подписано дополнительное соглашение от 14.10.2019 к договору аренды, согласно которому с 01.10.2019 предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, размер арендной платы был установлен - 2 434 руб. в год.

Между Администрацией и главой КФХ ФИО1 02.12.2021  заключен договор N 36 купли-продажи земельного участка кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34 122 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартал 56:16:0000000, за плату в размере 102 389,09 руб. (т. 1 л.д. 23-24).

Платежным поручением N 236 от 09.12.2021 глава КФХ ФИО1 перечислил Администрации указанную сумму выкупной платы за земельный участок.

Установив, что на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 было расположено только здание, принадлежащее главе КФХ ФИО3 на праве владения и пользования, глава КФХ ФИО1 реально не имел легально принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке суд апелляционной инстанции признал правомерным вывод суда первой инстанции о том, что заключенный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 является ничтожным, следовательно,  в связи с чем соответствующие исковые требования главы КФХ ФИО3 подлежат удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пунктах 80, 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Поскольку в рассматриваемом случае на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий главе КФХ ФИО1, - реконструированное здание ангара, а также нежилое здание с кадастровым номером 56:16:0000000:4368, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось правовых и фактических оснований для обязания главы КФХ ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. м в порядке применения пункта 2 статьи 167 ГК РФ, так как указанный земельный участок во всяком случае (в силу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), до определения иной возможной площади землепользования или до разрешения юридической судьбы данных объектов недвижимости может оставаться в пользовании главы КФХ ФИО1 как необходимый для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Таким образом, суд апелляционной инстанции в качестве последствия применения реституции по ничтожному договору N 36 от 02.12.2021 купли-продажи земельного участка кадастровым номером 56:16:0000000:3387  возложил на Администрацию обязанность возвратить главе КФХ ФИО1 полученную выкупную плату за земельный участок в размере 102 389,09 руб. за вычетом арендной платы, исчисленной за период с момента государственной регистрации права собственности главы КФХ ФИО1 на земельный участок (08.12.2021) по дату вынесения судом первой инстанции резолютивной части судебного акта.

С учетом  корректировки расчета арендной платы, представленного Администрацией, суд апелляционной инстанции признал исковые требования в указанной части подлежащими удовлетворению в части применяемых последствий ничтожности договора N 36 от 02.12.2021 купли-продажи земельного участка кадастровым номером 56:16:0000000:3387 путем обязания Администрации в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить главе КФХ ФИО1 денежные средства в размере 98 123 руб. 31 коп.

В доводах жалобы Администрация ссылается на то, что суд апелляционной инстанции, признав сделку купли-продажи земельного участка недействительной, не решил вопрос о принадлежности земельного участка в соответствии с законодательством, при том, что срок права аренды на момент вынесения обжалуемых судебных актов окончен. 

Суд округа соглашается с позицией суда апелляционной инстанции  о том, что истребование земельного участка или обязание стороны по недействительной сделке возвратить полученный земельный участок без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом установленных судом апелляционной инстанции  обстоятельств: расположения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего главе КФХ ФИО1, - реконструированное здание ангара, а также нежилого здания с кадастровым номером 56:16:0000000:4368, фактический возврат спорного земельного участка невозможен в силу единства судьбы земельных участков и прочно  связанных с ним объектов, земельный участок до определения иной  возможности  площади  землепользования или до разрешения  юридической судьбы данных объектов  недвижимости может оставаться в пользовании главыКФХ ФИО1 как необходимый для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Вместе с тем, суд округа не усматривает правовой неопределенности в судьбе земельного участка, приватизация которого признана судом недействительной.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал в резолютивной части обжалуемого постановления на приведение Администрации  и  главы КФХ ФИО1 в положение, существовавшее до заключения недействительного договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 № 36. 

Вышеизложенное означает необходимость исключения из Единого государственного реестра недвижимости государственной регистрации права  собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв.м по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский. 

Таким образом, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции следует читать с учетом изложенного в настоящем постановлении суда кассационной  инстанции.

Доводы КФХ ФИО1, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, доводы сводятся, по сути лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2024 по делу № А47-3890/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы муниципального учреждения Администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области и главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            В.А. Купреенков

 

                                                                                          Л.А. Суспицина