Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-93890/24-94-713

г. Москва

05 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2024 года

 

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рустамовой М. Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Независимая экспертная оценка Вега», в лице Генерального директора ФИО1 (адрес: 123007, 

<

...>, этаж 5, офис 540 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к заинтересованному лицу – Департамент городского имущества города Москвы (Адрес: 123112, 

<

...> ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третье лицо – 1) Правительство Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> Юр. адрес: 125009, 

<

...>)

2) Федеральная Служба Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии (Росреестр) (ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 

<

***>/ 770901001 Юр. адрес: 109830, Москва, ул. Воронцово Поле, 4А )

об оспаривании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 19.11.2020 г. №39422 в части включения в перечень государственного имущества, находящегося в собственности город Москва, Зеленоград, корп. 1625, (этаж 1, помещение II - комнаты с 1 по 4), с кадастровым номером 77:10:0000000:2841.; отказа от 29.03.22024 г. № 33-5-22977/24-(0)-2 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859

 

при участии:

от истца (заявителя): ФИО2, доверенность от 02.02.2024 г.

от ответчика (заинтересованного лица): не явился, извещен

от третьих лиц: 1) не явился, извещен 2) не явился, извещен 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Независимая экспертная оценка Вега» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – заинтересованное лицо) об оспаривании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 24.08.2021 г. №36249 в части включения в перечень государственного имущества, находящегося в собственности город Москва, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859, отказа от 29.03.2024 г. № 33-5-22979/24-(0)-2 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859, обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «НЭО Вега» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I -комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

Представитель истца поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие заинтересованного и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона Общество с ограниченной ответственность «Независимая экспертная оценка Вега» был признан победителем - по праву на заключение договора аренды нежилого помещения площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I -комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

30 декабря 2021 года между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель), с одной стороны, и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА" (Арендатор), с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили Договор № ЭТ10-00438/21.

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы. Запись в Едином государственном реестре недвижимости № 77-01/10-219/2002-780 от 21.10.2002.

Срок действия договора аренды определен сторонами в разделе 2 договора, согласно п. 2.1 срок действия договора аренды устанавливается на 10 (десять) лет.

В соответствии с п. 1.1 настоящего Договором Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее - Объект аренды) общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

В силу п.3.1 настоящего Договора передача Объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 14 календарных дней с момента подписания Договора аренды Сторонами при условии исполнения Арендатором п. 6.10 Договора аренды.

В соответствии с пунктом 5.5.6 настоящего Договора, арендатор обязан оплачивать с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации Договора аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия Договора аренды.

Арендатор имеет право в соответствии с п. 5.3.1 настоящего Договора пользоваться общим имуществом собственников помещений (имуществом, находящимся в общей долевой собственности) здания (сооружения) в соответствии со сложившимся порядком пользования.

В соответствии с п. 13.5.3 настоящего Договора, Арендатор обязан представить копии договоров, указанных в п. 5.5.6 Договора аренды.

Согласно п. 5.3.2. настоящего Договора досрочно расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд с предварительным уведомлением Арендодателя за три месяца до его расторжения.

В п. 5.3.3 настоящего Договора указывается, что Арендатор имеет право производить перепланировку и (или) переустройство Объекта нежилого фонда за счет средств Арендатора в случае, если в результате перепланировки и (или) переустройства не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки и (или) переустройства объекта нежилого фонда осуществляется в соответствии с обязательными требованиями, установленными законодательством Российской Федерации и города Москвы и предварительно согласовывается с Департаментом в порядке, установленном пунктом 5.5.25 Договора аренды.

Отсутствие нарушений несущей способности конструктивных элементов здания, соблюдение требований технических регламентов, отсутствие угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан должно быть подтверждено заключением уполномоченной организации, которое предоставляется Арендатором Арендодателю до проведения соответствующих работ.

В соответствии с п.5.3.4 настоящего Договора, Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Объект при условии соблюдения требований п. 13.5.2 Договора аренды в случаях, предусмотренных законодательством.

Согласно п. 5.5.5. настоящего Договора, Арендатор обязан ежемесячно нести расходы на управление многоквартирным домом (за исключением самой управляющей организации, арендующей нежилые помещения для организации работ по управлению таким домом), по содержанию и ремонту общего имущества в доме в размере, пропорциональном доле арендуемой площади в общей площади здания (при аренде помещения в многоквартирном доме).

В любом случае срок договоров, указанных в настоящем пункте, устанавливается с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды.

Арендатор самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению.

Согласно п. 5.5.7. настоящего Договора Арендатор обязан нести бремя содержания общего имущества пропорционально арендуемой площади здания/строения/сооружения, а также оплачивать коммунальные расходы на общедомовые нужды.

Размер платы за коммунальные расходы определяется в соответствии с действующим законодательством. В случае если Объект аренды расположен в многоквартирном доме, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно п. 5.5.8. настоящего Договора, Арендатор обязан направлять Арендодателю копии договоров, указанных в п. 5.5.6 Договора аренды, в срок и порядке, определенном в п. 13.5.3 Договора аренды.

В соответствии с п. 5.5.9. настоящего Договора, не позднее чем за три месяца письменно сообщать Арендодателю о предстоящем освобождении Объекта аренды как в связи с окончанием срока действия Договора аренды, так и при досрочном освобождении Объекта аренды.

В случае досрочного прекращения Договора аренды Арендатор не освобождается от уплаты арендной платы за Объект аренды до его освобождения в установленном порядке.

Согласно п. 7.8 Договора, в случае неисполнения арендатором 13.5.3 Договора арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере квартальной арендной платы за Объект аренды.

Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан сторонами 01.02.2022. Дата государственной регистрации Договора аренды 09.02.2022 № 77:10:0000000:2859-77/051/2022-2.

В силу п.6.10. настоящего Договора, Арендатор в течение 7 календарных дней с момента подписания Договора аренды до принятия Объекта аренды по акту приема-передачи и до государственной регистрации Договора аренды в соответствии с п. 5.2.5 Договора аренды перечисляет на счет Арендодателя сумму равную:

- п.6.10.1. Трем двенадцатым (3/12) частям суммы, установленной п. 6.2 Договора аренды (в части НДС - с учетом условий, установленных пп. 6.4.1, 6.4.2 Договора аренды), в счет арендной платы первых трех месяцев действия Договора аренды, за исключением случаев, установленных п. 13.3.3 Договора аренды;

-п.6.10.2. Пяти двенадцатым (5/12) частям суммы, установленной п. 6.2 Договора аренды (в части НДС - с учетом условий, установленных пп. 6.4.1, 6.4.2 Договора аренды), в счет арендной платы последних 5 месяцев действия Договора аренды.

В соответствии с п. 6.2 настоящего договора величина годовой арендной платы по договору составляет 977 906 руб. 25 коп. (девятьсот семьдесят семь тысяч девятьсот шесть рублей 25 копеек), включая НДС, ООО «НЭО Вега» оплатила данную сумму согласно пункту 6.2. настоящего Договора.

ООО «НЭО Вега» в лице Генерального директора ФИО1 по средствам городских электронных услуг было направлено заявление о возмездном отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы арендуемого объекта недвижимости, а именно - нежилые помещения общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

29 марта 2024 года Департаментом городского имущества города Москвы было направлено ответное письмо о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги, где было изложено, что данное помещение включено в Перечень на основании распоряжения Департамента от 19.11.2020 № 39422. В настоящее время предоставление государственной услуги ООО «НЭО Вега» не представляется возможным.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2.10.1.2 Административного регламента, принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 05.03.2024 № 33-5-22977/24-(0)-0.

Полагая, данный отказ незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона города Москвы от 08.07.2009 N 25 "О правовых актах города Москвы" (далее - Закон о правовых актах города Москвы) правовыми актами города Москвы являются официальные документы, принятые жителями города Москвы на референдумах города Москвы, принятые (изданные) органами государственной власти города Москвы (должностными лицами города Москвы), содержащие положения нормативного характера и (или) индивидуального действия и направленные на регулирование общественных отношений.

Согласно части 3 статьи 1 Закона о правовых актах города Москвы к подзаконным правовым актам города Москвы относятся правовые акты, направленные на реализацию федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Устава города Москвы, иных нормативных правовых актов города Москвы.

К подзаконным правовым актам относятся, в числе прочего, приказы и распоряжения органов исполнительной власти города Москвы (подпункт 6 части 3 статьи 4 Закона о правовых актах города Москвы).

Как следует из части 2 статьи 19 Закона о правовых актах города Москвы, официальным опубликованием правового акта считается первая публикация его полного текста в официальном издании органа государственной власти (электронной версии данного издания) или первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

При этом если правовой акт не опубликован официально до указанной в нем даты вступления в силу, то правовой акт вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования (часть 9 статьи 20 Закона о правовых актах города Москвы).

Одновременно с этим Порядок формирования, ведения и опубликования Перечня утвержден Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 N 211-ПП.

Оспариваемое распоряжение не было опубликовано в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в части включения в перечень государственного имущества, объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города и не действовало как на дату проведения аукциона, так и на дату заключения договора аренды помещения.

Объект не соответствовал критериям для внесения в Перечень. По смыслу Закона N 159-ФЗ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного  письма  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального зак0На от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и (или) пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественники соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства.

При участии в аукционе на право заключения договора аренды и последующем заключении договора аренды общество, как субъект малого и среднего предпринимательства, рассчитывало на то, что по общему правилу по прошествии двух лет аренды у него возникнет право выкупа объекта в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона N 159.

Объект не соответствовал критериям для внесения в Перечень, имеются правовые основания для исключения спорного объекта из Перечня, предусмотренного Постановлением N 211-ПП, соответственно, является незаконным и отказ Департамента в реализации преимущественного права, выраженный в письме № 33-5-22979/24-(0)-2.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи  18  Федерального  закона "О развитии  малого  и  среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Истец лишается права на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного имущества, содержащимся в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ООО «НЭО Вега» является субъектом малого предпринимательства, арендуемого помещение находится в его пользовании в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и. среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при следующих условиях:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные  правовые  акты планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)  направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В ст. 3 Закона N 159-ФЗ установлен исчерпывающий перечень условий осуществления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП утвержден перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, включение спорных арендуемых помещений в указанный Перечень, осуществленное после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является незаконным, как имеющее целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.

В пункте 5 того же Информационного письма ВАС РФ содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истцом в материалы дела представлен отчет ООО «Репорт Групп» № 05.06.2024-10В в соответствии с которым рыночная стоимость объекта экспертизы составляет: 4 605 000 руб.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Государственная пошлина распределяется в порядке ст. 110 АПК РФ и относится на ответчика.

Исходя из изложенного, и руководствуясь  ст.ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 81, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ суд, 

 

РЕШИЛ:

Признать недействительным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 24.08.2021 г. № 36249 в части включения в перечень государственного имущества, находящегося в собственности город Москва, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

Признать незаконным отказ от 29.03.2024 г. № 33-5-22979/24-(0)-2 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «НЭО Вега» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 45 кв. м. по адресу: город Москва, Зеленоград, корп. 164, (этаж 1, помещение I -комнаты с 1-6), с кадастровым номером 77:10:0000000:2859.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

№ б/н

 

г. Москва                                                                                                        «___ »__________ 2024 г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице заместителя начальника Управления приватизации городского имущества Департамента городского имущества города Москвы ФИО3,

действующего на основании доверенности от 15.12.2022, удостоверенной ФИО4, временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы ФИО5, зарегистрированной в реестре за № 77/1955-н/77-2022-16-1017, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная оценка Вега» , именуемый в дальнейшем «Покупатель», действующий на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 25.12.2008 № 273-ФЗ «О противодействии коррупции», Законом города Москвы от соответствии с Решением Арбитражного суда г. Москвы о выкупе объекта расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 164 (этаж 1, помещение I, комнаты с 1-6), общей площадью 45 кв.м., с кадастровым номером 77:10:0000000:2859, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1.     Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объектнедвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград,корп. 164 (этаж 1, помещение I - комнаты с 1-6), общей площадью 45 кв.м., скадастровым номером 77:10:0000000:2859, а Покупатель принять и оплатить этиобъекты.

1.2.   Объекты находятся в собственности города Москвы (записи в Единомгосударственном реестре недвижимости: Объект - от 21.10.2002 г. № 77-01/10-219/2002-780).

1.3.   Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора объекты в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога.

1.4.   Продажа объектов осуществляется в соответствии с ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.   В соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации объекты находятся в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объектов по акту приема-передачи.

1.6.        Право собственности на объекты возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.7.        Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагаются объекты (п. 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с пунктом 2.6 Договора.

1.8.   Договор считается заключенным, вступает в законную силу и становитсяобязательным для исполнения Продавцом и Покупателем с даты его подписанияСторонами. В случае, если подписание Договора Сторонами осуществлено в разныедаты, датой заключения Договора признается дата подписания Договора последнейСтороной.

Дата, указанная на первой странице Договора, является датой направления оферты со стороны Продавца и не является датой заключения Договора.

При этом в случае обращения Покупателя в суд с исковым заявлением о принятии решения об обязании заключить Договор на иных условиях или об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора, Договор считается заключенным на условиях, указанных судом в резолютивной части решения, с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Датой начала исполнения обязательств по Договору считается дата вступления в законную силу решения суда, при этом Продавцом присваивается учетный номер Договору датой подписания Договора со Стороны Продавца.

Проект Договора направляется Продавцом в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru с уведомлением о необходимости его подписания в течение 30 дней с даты его получения Покупателем. В указанном случае Покупатель обязан подписать и направить Продавцу Договор в письменной форме во исполнение вступившего в законную силу судебного акта в течение 30 дней с даты его получения Покупателем.

При неисполнении Покупателем указанной обязанности в установленные уведомлением сроки Договор подлежит расторжению в порядке, установленном п. 7.5 Договора.

При этом Покупатель утрачивает преимущественное право на выкуп объекты, а арендные отношения по основаниям, предусмотренным статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, будут считаться не прекращавшимися при условии внесения арендной платы за пользование объектами.

 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

 

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1.     Полностью уплатить цену объектов (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.1.2.     Не позднее 5 рабочих дней с даты получения от Продавца электронной закладной на объекты, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу.

Электронная закладная направляется Продавцом Покупателю после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога на объекты.

2.1.3.  Оборудовать объекты средствами пожарной безопасности.

2.1.4.   Письменно уведомлять Продавца о возбуждении и (или) о введениипроцедуры банкротства в трехдневный срок с даты принятия соответствующегорешения.

2.1.5.      Обеспечивать соответствие объектов установленным требованиямэнергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учетаиспользуемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечениевыполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесенииизменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено надругих лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащейэксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное непредусмотрено федеральным законодательством.

2.1.6.    В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ застраховать в течение 14 (четырнадцати) дней с даты заключения Договора (п. 1.8Договора) объекты в полной стоимости (п. 3.1 Договора) от рисков гибели иповреждения, выступая страхователем объектов, и представить копию страховогополиса объектов Продавцу.

2.1.6.1.     Выгодоприобретателем по договору страхования является город Москва.

2.1.6.2.      Страховой полис объектов хранится у Покупателя и ежегодно импереоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, втечение всего периода рассрочки по Договору.

2.1.6.3.     При наступлении страхового случая Покупатель обязан:незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении

страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с даты происшествия;

принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденных объектов до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденных объектов;

произвести восстановление объектов за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

2.1.6.4.        Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности,предусмотренной дефисом три п. 2.1.6.3 Договора, влечет ответственность,предусмотренную п. 5.4 Договора.

2.1.7.      В случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемые объекты (п. 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений.

2.1.8.      С даты заключения Договора (п. 1.8 Договора) и до государственной регистрации перехода права собственности на объекты от Продавца к Покупателю содержать объекты в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.

2.2. Покупатель вправе подать от своего имени заявление и необходимые документы на государственную регистрацию перехода права собственности, залога на объекты в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством   Российской   Федерации   на   осуществление   государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на объекты несет Покупатель.

2.3.       В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации обязательство Покупателя по внесению арендной платы за пользованиеобъектами прекращается с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). При этомобязательства Покупателя, по которым предоставлена отсрочка по внесению аренднойплаты, сроки исполнения которых не наступили на дату заключения Договора,сохраняются в неизменном виде вплоть до полного их исполнения.

Если ранее заключенный между Сторонами договор аренды в отношении объектов (далее - Договор аренды) был зарегистрирован, любая из Сторон Договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о его прекращении. Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи о Договоре аренды не означает, что Договор аренды не прекратился, что установлено пп. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

2.4.       Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавцапродать или иным способом произвести отчуждение объектов (объектовнедвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования объектов),передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в томчисле в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки илиперевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этомПокупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующиепокупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несутсолидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новымпокупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств,предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54«О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодексаРоссийской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Под новым покупателем (новыми покупателями) и всеми последующими покупателями в настоящем пункте также понимаются приобретатели объектов по любым иным основаниям.

Одновременно с объектами (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования объектов) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в части приобретенной площади в случае отчуждения части объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования объектов). В данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется.

При этом обязанность, предусмотренная п. 2.1.6 Договора, по страхованию объектов в полной стоимости от риска гибели и повреждения на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ) подлежит исполнению Покупателем (в случае отчуждения части объектов недвижимости), новым покупателем (новыми покупателями) в отношении всех образованных объектов недвижимости в результате раздела или иного преобразования объектов пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности.

В случае отчуждения объектов (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования объектов) ипотека на объекты (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объектов) сохраняется до даты полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на объекты (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объектов), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до даты погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на объекты (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объектов) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

2.5.    Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи правпо закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр объектов.

2.6.       Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагаются объекты (п. 1.1 Договора), регламентируются пп. 3, 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

2.7.       В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на объекты в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

 

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

 

3.1. Цена объекта составляет 4 605 000 (четыре миллиона шестьсот пять тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.06.2024 № 05.06.2024-10В (далее - Отчет), выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Репорт Групп», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2.    Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение 7 лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.

3.3.    На сумму денежных средств, составляющих цену объектов (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru (ставка рефинансирования в процентном выражении), которая сохраняется в неизменном виде вплоть до полного исполнения обязательств Покупателя по Договору.

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену объектов (п. 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru (ставка рефинансирования в процентном выражении).

3.4.    Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 54 830 (пятьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

3.5.     Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может бытьосуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.     Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путемперечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца последующим реквизитам:

Получатель   Управление   Федерального   казначейства   по   г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 

<

***>) ИНН 

<

***> КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК 004525988

Единый казначейский счет - 40102810545370000003 Казначейский счет - 03100643000000017300

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

Проценты рассчитываются Покупателем самостоятельно на дату уплаты.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и п. 3.7 Договора не требуется.

Факт  оплаты   объектов   подтверждается  выпиской  с  указанного  счета  о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Датой исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является дата поступления денежных средств на счет Продавца.

3.7.     Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения поДоговору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступившихбудущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либонеисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам,заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, аподлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по инымзаключенным между Сторонами договорам (при наличии).

3.8.        При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднегопредпринимательства или продажи объектов лицу, не являющемуся субъектом малогои среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих ценуобъектов (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежатначислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банкаРоссийской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликованияобъявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования впроцентном выражении) на официальном сайте Российской Федерации винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

 

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемых объектов в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также сумм, причитающихся Продавцу:

в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, устанавливается залог объектов, приобретаемых Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

4.2.В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ право, в силу которого объекты, на которые устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3.    Предметом залога являются объекты. Последующий залог допускаетсятолько с согласия Продавца.

Также предметом залога по настоящему Договору являются любые доходы от использования объектов. При этом Покупатель вправе направлять указанные доходы на цели, не связанные с погашением обязательств по настоящему Договору, исключительно при отсутствии каких-либо денежных обязательств Покупателя по Договору, срок которых наступил, либо одновременно с погашением таких обязательств, срок исполнения которых наступил, в оставшейся после полного погашения на дату исполнения части.

4.4.    Оценка объектов произведена в установленном порядке и указана в п. 3.1 Договора.

4.5.    В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

4.6.      При заключении Покупателем последующего договора об ипотеке наобъекты кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогомобязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязаннаправлять, в том числе, на своевременную оплату цены объектов (п. 3.1 Договора) впорядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора, не допуская образованиязадолженности.

Условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном договоре (договоре займа). При этом старшинство залогов не подлежит изменению.

4.7. Покупатель на время нахождения объектов в залоге у Продавца вправе передавать объекты:

4.7.1.В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным п. 3.4 Договора.

4.7.2.В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца:

4.7.2.1.      С приложением одного подлинного экземпляра подтверждающегодокумента (договора, гарантии):

?                в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (п. 3 ст. 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на дату заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды объектов на тот же срок либо либо поручительства арендатора на таких же условиях;

?                в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе, в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж.

4.7.2.2.    На срок менее одного года или на неопределенный срок. В случаенеисполнения данного обязательства соответствующий договор аренды считаетсянезаключенным.

В иных случаях передача объектов в аренду возможна исключительно с согласия Продавца.

 

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.   За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2.   Пени, указанные в п. 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п. 3.3 Договора.

5.3.   В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на объекты Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как стоимость права пользования объектами, определенная согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированная в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на объекты, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на объекты.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на объекты:

несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

направление в орган регистрации прав заявления (заявлений) о приостановлении государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной.

5.4.     Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2.1.6.4 Договора.

5.5.     Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.6.     Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.7.       Покупатель с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора) несетответственность за необорудование объектов средствами пожарной безопасности, атакже несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии сзаконодательством Российской Федерации.

5.8.    Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в п. 3.4 Договора, могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - wvvvv.inos.ru.

5.9 При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо (кредитор) вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом (кредитором) производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненасту пившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо (кредитора) исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение.

С третьим лицом (кредитором), исполнившим полностью обязательства по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку), Продавцом будет заключено соглашение о переводе залога с последующей передачей ему прав на электронную закладную.

К третьему лицу (кредитору) переходят все права по Договору и электронной закладной,   в   том   числе   право   залогодержателя   по   обеспеченному   ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Третье лицо (кредитор) становится залогодержателем по Договору.

Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате.

5.10.     В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пп. 2.1.2 и 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены объектов.

5.11.     Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.

 

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

 

6.1.      Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров иразногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.     Все споры между Сторонами подлежат рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации и по праву России (применимое право).

6.3.     Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований, копий исковых заявлений и процессуальных судебных документов, а также иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем следующими способами.

Покупатель:

почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

в Электронную приемную на Официальном портале Мэра и ПравительстваМосквы www.mos.ru (получатель «Департамент городского имущества городаМосквы»).

Продавец:

почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru;

электронным отправлением по адресам электронной почты Покупателя, указанным в разделе 9 Договора.

Покупатель подтверждает наличие доступа к личному кабинету на официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, который идентифицируется по ИНН/СНИЛС, для получения сообщений, документов в электронном виде.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований, копий исковых заявлений и процессуальных судебных документов, а также иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным способом, подтверждающим доставку (при направлении в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru сообщения считаются доставленными и полученными Покупателем с момента доставки в личный кабинет).

Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

 

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1.    Все изменения и дополнения к Договору действительны, если подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2.    Все изменения и дополнения к Договору оформляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

7.3.    Продавцу не известно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и (или) ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации объектов.

7.4.    Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом для Покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении Договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты к Продавцу.

7.5.    В случае несоблюдения Покупателем обязанности, предусмотренной абзацем 6 п. 1.8 Договора, или не поступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объекты от Продавца к Покупателю не состоялся (не зарегистрирован органом регистрации прав), Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены объектов) в порядке, установленном разделом 5 Договора, при этом Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения Покупателем (в зависимости от того, какая дата наступит ранее).

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первоначальному залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на объекты, являющиеся предметом залога, в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

7.6.    Если право собственности Покупателя на объекты прекращается вследствиеего изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателюпредоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотекараспространяется на предоставленное взамен имущество либо Продавец приобретаетправо преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения.

7.7.     Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.6 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

7.8.     В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) ранее существовавшие арендные отношения на объекты не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования объектов и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования объектами, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения объектов согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования объектами, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения объектов Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объектов, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися.

7.9.    Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и попроцентам), а также неустоек (штрафов и пеней), а равно неисполнение Покупателемобязанности, предусмотренной п. 2.1.4 Договора, является основанием для предъявленияПродавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлениисоответствующих обстоятельств.

7.10.     В случае если на момент включения объектов в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

7.11.     В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

8.1.       Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий,установленных ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числеотсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого исреднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права наприобретение арендуемого имущества.

8.2.    Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием объектов, а в случае выявления перепланировок (переустройства) Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения объектов в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. При этом изменение площади объектов в результате указанных фактических и (или) юридических действий не является основанием для удовлетворения требований Продавца или Покупателя об изменении цены по Договору, указанной в п. 3.1, а также прекращению обязательств по Договору.

8.3.    Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что:

8.3.1.     Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, чтоДоговор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор соСтороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является дляПокупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделкисоответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Покупатель подтверждает, что:

он не лишен и не ограничен в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора и обстоятельств его заключения;

отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка);

он осознает последствия нарушения условий Договора;

имеется нотариально удостоверенное согласие супруги(а) на совершение сделки (для зарегистрированных в браке).

Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора. Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена.

8.3.2.     Сертификаты ключей электронных подписей Сторон являются валидными(целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являтьсятаковыми на день государственной регистрации перехода права собственности наобъекты.

В случае недостоверности заверения со стороны Покупателя о валидностиэлектронной подписи  на дату  государственной   регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, государственная регистрация обеспечивается силами Покупателя (п. 2.2 Договора), а обязанность Продавца, предусмотренная п. 2.7 Договора, считается исполненной.

8.3.3.     Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права иобязанности Сторон, а также содержание ст. 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса РФ, ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса РФ Сторонам известно.

8.4.     При переходе от Продавца к Покупателю права собственности на объекты одновременно к Покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от ее регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

8.5.     В случае нахождения объектов в жилом доме, включенном в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП (иными правовыми актами города Москвы), и подлежащего изъятию для государственных нужд города Москвы, покупателю гарантируется предварительное и равноценное возмещение в соответствии с федеральным законодательством.

8.6.     Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками, и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги).

8.7.     Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленными квалифицированными электронными подписями.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, 

<

...>

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

ОГРН 

<

***>

Дата внесения записи: 08.02.2003

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 39 по г. Москве

Покупатель:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСВЕННОСТЬЮ «НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА»

Адрес: 123007, 

<

...> Адрес электронной почты: ИНН 

<

***> КПП 771401001

ОГРН/ОГРНИП 

<

***> Дата внесения записи: 06.08.2014

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №

Взыскать с Департамент городского имущества города Москвы в пользу ООО «Независимая экспертная оценка Вега» расходы по уплате госпошлины в размере 12 000 (двенадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

А.О. Харламов