Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Калининград                                                           Дело № А21-14131/2019

«29» июня 2020 года

 

Резолютивная часть решения оглашена 19 июня 2020 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 29 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации  муниципального образования «Балтийский городской округ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени; расторжении договора аренды

 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу 

 

установил:

Администрация муниципального образования «Балтийский городской округ» ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238520, 

<

...>) (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 386101, 

<

...>) (далее – ООО «БИЦ «Техпроминвест», ответчик) арендную плату по договору № 80 аренды земельного участка  от 07.05.2007 за период с 10.12.2015 по 31.01.2020 в размере 1 697 178,33 руб. и пени за период с 11.12.2015 по 31.01.2020 размере 417 465,74 руб.

Кроме того, Администрация просила суд расторгнуть договор № 80 аренды земельного участка от 07.05.2007.

В ходе судебного разбирательства истец просил удовлетворить исковые требования. В обоснование требования о расторжении договора аренды администрация в судебном заседании просила суд приобщить к материалам дела дополнительные документы, поступившие в суд через систему «Мой арбитр» 19.06.2020 . Ходатайство о приобщении документов судом отклонено  в связи с их поступлением в день судебного заседания, что соответствует положениям статьи 115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ).

Суд также отмечает, что аналогичное ходатайство Администрацией заявлялось в судебном заседании 10.06.2020, которое также было отклонено, в связи с представлением документов непосредственно в судебном заседании. Документы в период с 10.06.2020 по 19.06.2020 в суд не поступили.

Кроме того, согласно частям 3 и 4 статьи 65 АПК РФ на заинтересованном лице лежит обязанность заблаговременно раскрыть доказательства иным участникам дела, чего в рассматриваемом случае сделано не было, поэтому ходатайство Администрации о приобщении дополнительных документов подлежит отклонению.

Представитель ответчика возражал против исковых требований и указал на то, что задолженность по арендной плате отсутствует. Кроме того, ответчик полагает, что ООО «БИЦ «Техпроминвест» являлся арендатором спорного земельного участка с 23.10.2017, поскольку арендатором земельного участка являлось ООО «Телеком-Монтаж-Юг». В части  расторжения договора просил оставить исковое заявление без рассмотрения, поскольку истец одновременно направил ответчику претензию,  не содержащую требование о расторжении договора аренду, а содержащую только требование о погашении задолженности, с указанием на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Балтийского городского округа от 07.05.2007 года № 377 «О предоставлении в аренду земельного участка под проектирование и строительство рекреационной зоны» между Администрацией (арендодатель) и ООО БИЦ «Техпроминвест» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 80 от 07.05.2007 года, согласно которому обществу  был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 53809 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов в городе Балтийске, в 509 м к западу (261 гад.) от жилого дома № 18 по Гвардейскому бульвару под проектирование и обустройство рекреационной зоны (далее – договор).

Указанным договором установлен срок действия договора до 05.05.2017, по истечении срока действия которого арендатор, в отсутствие возражений со стороны арендатора, продолжает пользоваться земельным участком

Разделом 3 договора сторонами определен порядок и размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата уплачивается ежеквартально.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пению из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Пунктом 6.2 установлено, что договор может быть расторгнут, в том числе, в случае невнесения арендной платы в течение более трех месяцев.

Претензией от 01.07.2019 Администрация сообщила Обществу о наличии у него по состоянию на 01.07.2019 задолженности по арендной плате за период с 10.07.2016 по 30.06.2019 в размере 1 959 834,95 руб. и начисленной на нее пени в размере 318 114,98 руб., а неисполнение которой Обществом в срок до 31.07.2019 будет служить основанием  для обращения Администрации с исковым заявлением о взыскании и расторжении договора аренды.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды, обратилась с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.

Суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата.

Согласно  статье 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору  аренды  (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить арендатору (нанимателю)  имущество  за  плату во временное владение и пользование  или  во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были.

Довод ответчика о том, что согласно ООО БИЦ «Техпроминвест» являлось арендатором земельного участка с 23.10.2017 судом отклоняется на основании следующего.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды, в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. 

Так, по результатам рассмотрения № А21-678/2015  определением от 29.06.2017 произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Калининградской области от 24.11.2015 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 по делу № А21-678/2015, погашены регистрационные записи о праве собственности ООО «Телеком-Монтаж-Юг», внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), на объекты недвижимости: на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:14:010431:0:2, на трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 39:14:010431:0005:27:405:002:000168400:0001, на объект незавершенного строительства с процентом готовности 80%, с кадастровым номером 39:14:000000:39:231, на земельный участок, общей площадью 80 000 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010431:5, а также  право аренды спорного земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 53 809 кв. м, с кадастровым номером 39:14:000000:0039.

Указанным судебным актом восстановлено состояние ЕГРП в отношении зарегистрированных прав ООО БИЦ «Техпроминвест» на указанные объекты недвижимости на момент, предшествующий внесению в реестр записи о правах на недвижимое имущество ООО «Телеком-Монтаж-Юг», совершенные на основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 24.11.20215 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 по делу № А21-678/2015, осуществив государственную регистрацию прав ООО БИЦ «Техпроминвест» на указанные объекты недвижимости.

Запись о государственной регистрации права аренды за Обществом внесена в ЕГРН 23.10.2017.

С учетом установленными вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-678/2015 обстоятельствами усматривается, что договор между истцом и ответчиком действовал в спорный период, фактическим арендатором земельного участка являлось ООО «БИЦ «Техпроминвест», спорный земельный участок им арендодателю не возвращался.

Таким образом, требование Администрации о взыскании с Общества задолженности за период с 10.12.2015 по 31.01.2020 суд находит обоснованным. При этом судом принято во внимание, что размер исковых требований уточнен за период с 01.07.2019 по 31.01.2020 в части взыскания задолженности и пеней в связи с увеличением периода взыскания, что соответствует положениям части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку не является новым или дополнительным требованием по отношению к первоначально заявленным требованиям.

 В то же время, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности за период с 10.12.2015 по 11.10.2017.

Согласно положениям статей 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности в отношении неустойки также определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать о допущенной ответчиком просрочке в исполнении основного обязательства.

Данный подход отвечает разъяснению, содержащемуся в пункте 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление № 43) согласно которому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 15 постановления № 43 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из расчета задолженности, приложенному истцом к заявлению, часть задолженности по арендной плате и пени подлежала оплате до 10.07.2016 (3 квартал 2015 год, 1, 2 кварталы 2016 года). Указанный срок является началом течения срока исковой давности.

С исковым заявлением  о взыскании задолженности за указанный пероид Администрация обратилась в суд 25.10.2019 (согласно штампу на иске). 

Таким образом, трехлетний срок исковой давности по требованиям истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 10.12.2015 по 10.10.2016 истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Требования истца о взыскании задолженности за период с 11.10.2016 (с учетом обязательного претензионного порядка урегулирования спора) до 31.01.2020 в размере 1 322 884,53 руб. суд находит подлежащим удовлетворению.

Кроме взыскания основного долга истцом заявлено требование о взыскании  с ответчика пени в размере  417 465,74 руб. за период с 11.12.2015 по 31.01.2020

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи  329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства. 

Расчет взыскиваемых пеней, представленный истцом, не противоречит условиям договора и  соответствует обстоятельствам  дела, ответчиком не оспорен, ходатайства о снижении пени не заявил. Злоупотребление правом со стороны истца не установлено.

С учетом корректировки базы для начисления арендной платы, с ответчика подлежат взысканию пени по состоянию на 31.01.2020 в размере 275 091,71 руб., в остальной части в удовлетворении требования о  взыскании пени следует отказать.

Истцом также предъявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка с ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае если арендатор несвоевременно вносит арендную плату.

Данное условие установлено сторонами и в пунктах 4.1.4 и  6.2 договора аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Из буквального смысла закона следует, что инициатор расторжения договора должен предложить другой стороне сделки расторгнуть договор.

Представленная истцом в материалы дела претензия от 01.07.2019 не может быть принята судом в качестве уведомления ответчика о намерении расторгнуть договор аренды, так как и из его содержания не следует, что истцом предложено расторгнуть спорный договор, а сам факт указания в претензии на то, что будет подано исковое заявление о расторжении договора аренды таким предложением не является.

В связи с этим, направление претензии, содержащего только требование о погашении задолженности и отсутствие предложения расторгнуть договор, свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, что влечет за собой оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 ГК РФ).

Суд также отмечает, что в соответствии с частью  1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Первоначальные требования были предъявлены истцом на том основании, что ответчиком за период с 10.07.2016 по 30.06.2019 не было исполнено обязательство по внесению арендных платежей. В процессе рассмотрения дела данные нарушения были ответчиком устранены частично, что видно из расчета истца. Взыскиваемый данным решением долг образовался, в том числе и за иные периоды (текущие платежи после предъявления иска). 

Суд также принял во внимание, что в рамках настоящего дела по требованию истца, с учетом уточнения, взыскивается задолженность за период с 10.12.2015 по 31.01.2020, претензия направлена ответчику 01.07.2019 за период с 10.07.2016 по 30.06.2019, которая, как уже указано, была погашена частично, то есть оно не может иметь отношения к нарушению, установленному судом в настоящем деле.

Суд полагает, что часть задолженности возникла у Общества в период судебного разбирательства по делу № А21-678/2015 и возникшей неопределенностью в части арендатора земельного участка.

В связи с чем, требование истца в части расторжения договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

Согласно части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратится в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения. 

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, или в определении.

Принимая во внимание, что истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 25 371 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» в пользу Администрации муниципального образования «Балтийский муниципальный район» арендную плату по договору № 80 аренды земельного участка  от 07.05.2007 за период с 11.10.2016 по 31.01.2020 в размере 1 322 884,53 руб. и пени по состоянию на 31.01.2020 размере 275 091,71 руб.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Исковое заявление в части расторжения договора № 80 аренды земельного участка от 07.05.2007 оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 371 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова