ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

26.08.2022

 

Дело № А40-258961/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23.08.2022

Полный текст постановления изготовлен  26.08.2022

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кольцовой Н.Н., Цыбиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26 января 2022 года,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев 23 августа 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Белые Ветры»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2022 года по делу № А40-258961/2021,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Белые Ветры» к акционерному обществу «Люкс» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Белые Ветры» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу «Люкс» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по оплате агентского вознаграждения в сумме 2 600 000 руб., неустойки за период с 19 мая 2021 года по 10 ноября 2021 года в сумме 915 200 руб., неустойки за период с 11 ноября 2021 года по дату фактического погашения задолженности, расходов по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2022 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на неприменение закона, подлежащего применению, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции 23 августа 2022 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, просил обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 01 августа 2017 года между истцом (агент) и ответчиком (принципал) заключен агентский договор № 2284з-2507/17-8, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение осуществить комплекс юридических и иных (маркетинговых, организационных) действий, связанных с поиском покупателей и осуществлением сделки отчуждения недвижимости согласно перечню.

На основании пункта 4.6 договора в случае нахождения покупателя ответчиком без участия истца, ответчик извещает истца о таковом факте и до заключения сделки отчуждения сообщает истцу сведения о лицах, изъявивших намерение приобрести недвижимость, для проверки наличия сведений об указанных лицах в числе потенциальных покупателей, привлеченных истцом, а истец обязуется проверить наличие таковых сведений и сообщить ответчику.

Пунктом 4.10 договора согласовано, что принципал уполномочивает агента в интересах исполнения договора проводить от имени принципала/собственника недвижимости переговоры с покупателем, резервировать/бронировать недвижимость за конкретным покупателем, подтвердившим свои намерения приобрести недвижимость, с заключением необходимых договоров, положения которых не противоречат договору или же дополнительно согласовываются и уточняются с принципалом.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора, вознаграждение истца определено договором в размере 2 600 000 руб. (НДС не облагается).

На основании пункта 6.1 договора, в случае нарушения ответчиком сроков, предусмотренных настоящим договором по выплате истцу вознаграждения или по оплате затрат истца, ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 0,2 % от неуплаченной в срок суммы за каждый лень просрочки платежа.

Истец указал, что в рамках исполнения принятых обязательств, он своими силами и за свой счет за период с 01 августа 2017 года по 26 марта 2021 года осуществил поиск и привлечение клиентов, заинтересованных в приобретении объектов недвижимости, осуществил предварительный осмотр объектов недвижимости экспертом-представителем истца; анализ объектов с целью выявления наиболее вероятной, с точки зрения рыночного спроса, цен продажи объектов недвижимости (рыночной цены), ознакомление с потребностями и пожеланиями ответчика, предоставление рекомендаций ответчику по ценам предложения. Для чего в июле 2017 года в офисе АО «Люкс» была осуществлена встреча между генеральным директором АО «Люкс» ФИО2 (по состоянию на июль 2017 г.) и исполнителем в лице Генерального директора ФИО3, а также ответственного сотрудника исполнителя по работе с данным ФИО4; составление описания объектов недвижимости; занесение информации о недвижимости в базу данных истца, с присвоением идентифицирующего кода объекта - присвоен коды 403-907; 403-908; 08 августа 2017 года организована очная коллективная презентация недвижимости представителям истца, осуществляющим работу с клиентами-покупателями (брокерам); фотосъемка объекта с технической обработкой фотографий; техническая обработка поэтажных планов; создание отдельных страниц, посвященных объектам недвижимости, на сайте истца, с текстовым описанием, поэтажными планами и фотографиями - для ознакомления с ней и презентации клиентам истца; рекламирование объектов недвижимости на всех значимых (в отношение загородной недвижимости Москвы) порталах и каталогах, посвященных недвижимости; объекты недвижимости неоднократно предлагалась клиентам истца, обратившимся с соответствующими запросами или по аналогичным объектам; были проведены очные показы (презентации) объектов недвижимости потенциальным покупателям, заинтересовавшихся этими объектами, всего было произведено 3 показа потенциальным покупателям, высказавших заинтересованность приобрести один из объектов недвижимости, полный перечень потенциальных покупателей неоднократно направлялся в адрес ответчика; осуществлены иные предусмотренные договором действия, направленные на поиск покупателей, в течение всего действия договора исполнитель (прежде всего в лице своих ответственных представителей по работе с АО «Люкс» осуществлял регулярное взаимодействие с ответственными представителями АО «Люкс». При этом, исполнитель регулярно и неоднократно информировал представителей принципала о ходе исполнения договора и в том числе, начиная с первой встречи в июле 2017 года Гендиректору «АО Люкс» ФИО5, а позднее каждому новому представителю с «АО Люкс» давались консультации и оценки рыночной цены продаваемых домов, которые были на десятки процентов ниже цен, выставляемых исполнителем по поручению принципала. Каждый раз от принципала поступал ответ, что цены продажи пока меняться не будут, что принципал не торопиться продать и рассчитывает на будущий рост цен в связи с приближением окончания строительства коттеджного поселка. И только лишь в октябре 2020 года цены на дома были в соответствии с ранее выданными рекомендациями снижены принципалом с примерно 50-52 млн. руб., до 31 млн. руб., после чего интерес покупателей в ответ на личные предложения и на рекламу исполнителя стал проявляться на приемлемом уровне.

Истец также указал, что для выдачи документов со стороны ответчика (его представителем ФИО6) был затребован аванс от покупателя, для получения которого истцом был подготовлен договор аванса (задатка), который 03 марта 2021 года представлен ответчику и согласован с ним, а 15 марта 2021 года подписан покупателем собственноручно и представлен ответчику, после чего представитель ответчика гр. ФИО6 отказался подписывать договор задатка, а заявил о желании подписывать сразу основной договор купли-продажи.

Ответчик 23 марта 2021 года по электронной почте направил в адрес истца уведомление о расторжении агентского договора № 22841-2507/17-7 от 01 августа 2017 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по агентскому договору № 2284з-2507/17-8, наличием задолженности в виде агентского вознаграждения в размере 2 600 000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что документы, представленные истцом, носят формальный характер, факт оказания услуг, а также осуществления каких-либо действий по осуществлению комплекса юридических и иных (маркетинговых, организационных) действий, связанных с поиском покупателей и осуществлением сделки отчуждения недвижимости перечисленных в пункте 2.1 договора, не подтверждают.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершить по поручению другой стороны (принципал) юридические и иные значимые действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (статья 1006 Кодекса).

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Применительно к настоящему спору суду надлежало установить обстоятельства исполнение истцом и ответчиком принятых на себя обязательств, для чего следовало проверить факт оказания истцом услуг по поиску покупателей, в том числе: какие действия совершены исполнителем в целях заключения договора купли-продажи (введение необходимой переписки, переговоров и консультаций, передача соответствующих документов и т.п.), достигнута ли цель, для которой заключался агентский договор.

В связи с чем, исходя из буквального толкования положений раздела 1,  пунктов 2.1, 3.4, 6.2,  агентского договора и отчета к нему по правилам статьи 431 ГК РФ и ее разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» необходимо было установление воли сторон по достижению цели, для которой заключался агентский договор.

Соответственно, доказыванию подлежит, в том числе, непосредственно факт привлечения конкретного покупателя агентом.

В силу части 1 статьи 64, статей 65, 66, 71, 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Между тем, судами сделаны выводы об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований  без сопоставления всех условий  договора в целом, определяющих обязательства сторон и оценки доводов истца и представленных доказательств в подтверждение оказания услуг по договору. 

Так, в обоснование исковых требований истцом представлена выписка из ЕГРН от 24 мая 2021 года № 99/2021/394046657, согласно которой  собственниками недвижимости с 13 мая 2021 года являются: 1/4 доли в праве общей долевой собственности гр. ФИО7, а также его родственники (семья): 1/4 доли в праве общей долевой собственности гр. ФИО8, 1/4 доли в праве общей долевой собственности гр. ФИО9 и 1/4 доли в праве общей долевой собственности гр. ФИО10.

Как указывал истец в первой и апелляционной инстанциях, привлечение им покупателя ФИО7 подтверждается листом осмотра № 11685 от 20 февраля 2021 года, подписанным представителем истца и покупателя, при этом покупатель письменно запросил истца предоставить правоподтверждающие  документы по данной недвижимости для ознакомления, что следует из заявления, подписанного покупателем собственноручно, а также покупателем был подписан договор аванса (задатка), в котором по тексту прямо указано, что покупатель впервые осмотрел объект при участии истца, т.е. покупатель в письменном виде подтвердил, что указанный объект недвижимости был найден непосредственно с помощью истца.

Из материалов дела также усматривается, что в ответ на уведомление ответчика о расторжении агентского договора № 22841-2507/17-7 от 01 августа 2017 года, истец 26 марта 2021 года направил ответчику письмо, в котором сообщил о необходимости заключения договоров купли-продажи с уже фактически привлеченными истцом покупателями, с которыми будут согласованы условия продажи объектов, а также указаны конкретные данные потенциальных покупателей, в том числе гр. ФИО7, что также подтверждается выпиской из CRM-системы об извещении о списке привлеченных покупателей, направленной в адрес ответчика.

В связи с чем, выводы судов о том, что истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о совершении действий по поиску покупателей,  не соответствует фактическим обстоятельствам дела и сделан при отсутствии надлежащей оценки представленным истцом доказательствам оказания услуг по договору. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

В соответствии с пунктом 4.5 договора, принципал обязуется подписать и принять представленный по его запросу или по инициативе агента отчет агента или акт выполненных работ (в том числе содержащий информацию о привлеченных покупателях) или предоставить мотивированные возражения. При условии неполучения агентом мотивированных письменных возражений от принципала в течение 5 календарных дней отчет агента или акт выполненных работ будет считаться принятым.

Как установили суды, 02 июля 2021 года истец направил в адрес ответчика отчет агента, ответчиком не представлено мотивированных возражений в отношении отчета.

При этом, судами сделан противоречащий указанным фактическим обстоятельствам вывод о том, что не представлены доказательства оказания услуг и об отсутствии оснований для взыскания задолженности. 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доказательствам сторон, представленным в материалы дела, в их совокупности, и правильно применив нормы действующего в спорных правоотношениях законодательства и правоприменительной практики, разрешить спор по существу, приняв законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2022 года по делу № А40-258961/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья       Ж.П. Борсова 

Судьи:     Н.Н. Кольцова 

                                                          А.В. Цыбина