ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело №А65-13798/2020

г. Самара

17 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 10 июня 2021 года.                                                                                   

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2021 года.                                                                                   

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Комбытсервис" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2021 по делу № А65-13798/2020 (судья Гилялов И.Т.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Майлондри-прачечная"

к акционерному обществу "Комбытсервис"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань; общество с ограниченной ответственностью  "Научно- производственное предприятие "Консенсус", ФИО2, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк экономического развития "Банк Казани"

о признании права собственности,

при участии представителей:

от истца - представитель ФИО3 по доверенности от 25.01.2021; 

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 06.06.2021, представитель ФИО5 по доверенности от 20.07.1018,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Майлондри-прачечная», г. Казань, (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Акционерному обществу «Комбытсервис», г. Казань, (ответчик) о признании права собственности ООО «Майлондри-прачечная» на долю размером 26/100 в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194, площадью 5868 кв.м, расположенный по адресу: РТ, 

<

...>, соразмерным уменьшением доли размером 58/100, принадлежащей АО «Комбытсервис» в этом земельном участке. 

Определением от 11.09.2020, 19.10.2020, 23.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Консенсус», ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк экономического развития «Банк Казани».

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, в судебном заседании 14.12.2020, на основании статьи 49 АПК РФ судом принято изменение предмета исковых требований в следующей редакции: «Признать право собственности ООО «Майлондри прачечная» на долю размером 255/1000 в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194, площадью 5 868 кв.м, расположенный по адресу: РТ, 

<

...>, соразмерным уменьшением доли размером 85/100, принадлежащей АО «Комбытсервис» в этом земельном участке».

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 10.03.2021 исковые требования удовлетворил в полном объеме. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

После принятия апелляционной жалобы к производству от ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы жалобы.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. 

С отзывом истец представил дополнительные документы - технический паспорт нежилого помещения от 03.03.2021, письмо КЗиО г.Казани №2518 от 28.02/2018.

Представители ответчика не возражали против приобщения к материалам дела письмо КЗиО г.Казани №2518 от 28.02/2018, в приобщении технического паспорта нежилого помещения от 03.03.2021 к материалам дела просили отказать.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Учитывая указанную норму права, а также мнение представителей ответчика суд апелляционной инстанции счел возможным приобщить к материалам дела письмо КЗиО г.Казани №2518 от 28.02/201, поскольку данный документ представлены истцом в опровержение доводов апелляционной жалобы, в приобщении технического паспорта нежилого помещения от 03.03.2021суд отказал отказал.

Технический паспорт нежилого помещения от 03.03.2021 был возвращен представителю истца в судебном заседании

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции от представителей ответчиков поступило ходатайство о приобщении к материалам дела позиции ответчика в поддержку доводов о ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества, злоупотреблениях в поведении истца и невключении в стоимость указанного договора земельного участка; ходатайство о привлечении в дело третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арендаторов объектов недвижимости, а именно: ООО "Мейкгуд", ООО "КАПИТАЛИНВЕСТГРУПП", ООО "Комплектация и поставки", ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Рассмотрев заявленные ходатайства представителей ответчиков, суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела указанную выше позицию ответчика; в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц отказал.

Арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел заявленное ходатайство и отказал в его удовлетворении, поскольку статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность привлечения третьих лиц судом апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, отзыве на неё и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Довод заявителя о том, что суд первой инстанции должен был оставить исковой заявление без рассмотрения в связи с нарушением претензионного порядка урегулирования спора является несостоятельным, поскольку иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права и по указанной категории споров соблюдение претензионного порядка в силу статьи 4 АПК РФ не требуется.

Довод заявителя о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арендаторов объектов недвижимости, не могут служить основанием для отмены принятого решения. То обстоятельство, что к арендаторам нежилых помещений перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, не свидетельствует о том, что принятое решение о признании долевой собственности на земельный участок затрагивает их права и интересы. Указанные лица о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не заявляли, с жалобой на оспариваемое заявителем решение не обращались. 

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:011015:195 общей площадью 938,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул.Товарищеская, д. 27, корп. 2 помещения 1 этажа №№ 2, 3, 6-10, 14-18, 18а, 19-28, 30-41, помещения 2 этажа №№ 12, 12а, 12б, 12в, 12г, 13-22, 24-26 (далее - недвижимое имущество), на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:194 (т.1 л.д.64-68). 

При переходе права собственности на объект недвижимости право собственности на долю в праве на земельный участок оформлено не было. На момент заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком земельный участок, на котором находится объект недвижимости, принадлежал ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Постановления главы администрации г. Казани №1057 от 17.08.1995. В настоящее время согласно данным из ЕГРН (т.1 л.д.40-63) земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5 868 кв.м на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, находится в собственности ответчика (доля в праве 85/100, дата государственной регистрации права 14.02.2018) и третьих лиц ФИО2 (доля в праве 75/1000, дата государственной регистрации права 10.06.2016) и ООО «Научно-производственное предприятие «Консенсус» (доля в праве 75/1000, дата государственной регистрации права 10.06.2016). При этом, доля ответчика в праве на земельный участок определена по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 03.06.2016, то есть с учетом площади недвижимого имущества, впоследствии реализованного ответчиком истцу, до даты государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок.

Полагая нарушенным право истца как собственника нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:194, на долю в данном земельном участке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), части 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. 

На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав. 

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Истец полагает, что у него возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5 868 кв. м в силу положений статей 273, 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в связи с приобретением на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенного с ответчиком, нежилого помещения площадью 938,7 кв. м, находящегося в здании по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Товарищеская, д. 27.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в 3 года. Этот срок распространяется и на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения. По общему правилу, закрепленному в статье 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). 

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установил, что спорный земельный участок находится во владении истца, что позволяет квалифицировать заявленные истцом требования в качестве негаторного иска.

С учетом изложенного суд первой инстанции признал несостоятельным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Отклоняя приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя о том, что на спорном земельном участке расположены иные объекты, не принадлежащие истцу, и что истец не владеет земельными участками, расположенными под этими объектами, и что поэтому заявленное истцом требование носит характер виндикационного, к которому применяются нормы о сроке исковой давности, суд апелляционной инстанции нашел необоснованными. 

Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется.

Такой вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11. 

Судом первой инстанции установлена следующая последовательность перехода прав на нежилые помещения и долю в спорном земельном участке: постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 10953 от 13.12.2013 в общую долевую собственность обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Консенсус» (третье лицо-1 по делу) и акционерному обществу «Комбытсервис» (ответчик) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5 868 кв.м, занимаемый зданиями бани № 12, котельной, складом, гаражом, прачечной по ул. Товарищеская, д. 27, в долях без выдела в натуре: третьему лицу-1 – 15/100 долей в праве, ответчику – 85/100 долей в праве. 

Между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (продавец, третье лицо-4 по делу) и ответчиком (покупатель) на основании указанного постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани заключен договор купли-продажи земельного участка № 22197/1 от 03.06.2016, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить долю в праве на земельный участок общей площадью 5 868 кв.м с кадастровым номером 16:50:011015:194 соразмерно долям в праве общей собственности: 85/100 долей. Однако, государственная регистрация права собственности ответчика на указанную долю в праве на спорный земельный участок произведена лишь 14.02.2018 после полной оплаты данной доли покупателем.

24.03.2017, то есть до государственной регистрации права собственности на долю в спорном земельном участке, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого АО «Комбытсервис» обязуется передать в собственность ООО «Майлондри-прачечная» нежилое помещение площадью 938,7 кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этажа №2, 3, 6-10, 14-18, 18а, 19-28, 30-41, 2 этажа №12, 12а, 12б, 12в, 12г, 13-22, 24-26, кадастровый номер 16:50:011015:195. В данном договоре купли-продажи от 24.03.2017 право истца на долю в спорном земельном участке не определено. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2019, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020 и Арбитражного суда Поволжского округа от 08.06.2020, по делу № А65-23181/2019, в котором участвовали те же лица, что и в настоящем деле, отказано в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Консенсус» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенного между истцом и ответчиком по настоящему делу, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

При рассмотрении данного дела судами установлено, что право собственности АО "Комбытсервис" на 85/100 доли земельного участка с кадастровым номером 16:50:011015:194 возникло на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани 03.06.2016.

Согласно пункту 4.2.4 договора купли-продажи от 03.06.2016 АО "Комбытсервис" обязалось с момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на земельном участке (том 2, л.д. 41).

Право собственности АО "Комбытсервис" на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 было зарегистрировано только 14.02.2018 - после того как оно произвело оплату предусмотренной договором цены.

При этом оспариваемый истцом договор, по которому АО "Комбытсервис" передало в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Майлондри-прачечная Казань" помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:194, был заключен 24.03.2017.

На этом основании истец и ответчики полагали, что право собственности "Майлондри-прачечная Казань" на земельный участок не возникло.

Суд апелляционной и кассационной инстанции в постановлениях по делу № А65-23181/2019 руководствовались разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 60 Постановления пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" из которых следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А65-23181/2019 отметил, что нарушение акционерным обществом "Комбытсервис" условий договора купли-продажи земельного участка, несвоевременная регистрация права собственности на долю в праве на земельный участок не могут служить основанием для легального обхода закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В результате заключения оспариваемого акционерным обществом "Комбытсервис"  договора помещения в здании прачечной принадлежат, обществу с ограниченной ответственностью "Майлондри-прачечная Казань" и ФИО2

Принимая во внимание выводы, содержащиеся в п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018), судами апелляционной и кассационной инстанции в постановлениях по делу № А65-23181/2019 отметили, что несмотря на то, что земельный участок и проданные помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, в данном случае в обороте они участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Поскольку при отчуждении помещений в здании прачечной выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не мог в связи с невозможностью его образования. Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ в таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. 

Суды апелляционной  и кассационной инстанций в постановлениях по делу № А65-23181/2019 пришли к выводу, что в силу закона с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на помещения в здании у покупателя помещений возникло право владения долей в праве на земельный участок, а с момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок - право собственности на соответствующую долю.

При этом суды также указали, что в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная договорами купли-продажи помещений в здании цена включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в силу прямого указания закона установлена неделимость судьбы здания (его части) и земельного участка, на котором расположено такое здание. Право собственности на земельный участок возникает в силу закона. 

Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017 сторонами не расторгнут, не оспорен, недействительным не признан, то есть связывает стороны между собой обязательственными правоотношениями.  

С учетом изложенного доводы заявителя о ничтожности договора купли-продажи от 03.06.2016 и о том, что воля сторон не была направлена на получение в долевую собственность земельного участка, противоречат выводам, содержащимся во вступившем в силу судебном акте. 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому,  все  прочно  связанные  с  земельными участками  объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 № 18182/13 по делу № А40-139999/12-84-1444).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Довод заявителя о том, что суд первой инстанции не дал оценку всем его доводам, приведенным в письменных возражениях на иск, а также в устных объяснениях представителей сторон не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку, суд первой инстанции дал оценку всем доводам, которые могут повлиять на принятое решение.

Доводы заявителя о том, выбранный истцом способе защиты не приведет к восстановлению нарушенного права, о неправильном определении доли истца в праве на земельный участок, а также о том, что к истцу могут перейти права только на тот земельный участок, который необходим для использования того здания, в котором расположены принадлежащие истцу помещения, основан на ошибочном толковании норм материального права и правоприменительной практики. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.

При этом собственники объекта недвижимости имеют исключительное право на предоставление земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, в собственность или аренду и никто кроме них не имеет право на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Аналогичные положения изложены в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.

В новой редакции ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ»), вступившей в силу с 01.03.2015, в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, принадлежат нескольким лицам, на праве частной собственности, и поскольку на этом земельном участке расположены несколько зданий, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, истец имеет право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12, при нахождении на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких субъектов каждый из них (при делимости участка) вправе совершить сделку приватизации принадлежащей ему части после выдела ее в натуре либо приобрести участок в долевую собственность; иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, вправе оспорить сделку о приватизации в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности (при наличии интереса в его выкупе); в правоприменительной практике выработаны подходы относительно защиты прав собственника объекта недвижимости, чьи права не были учтены другими собственниками строений при приватизации земельного участка, поэтому вопрос о защите такого права разрешается посредством предъявления соответствующих требований с участием всех собственников недвижимости и сторон, участвующих в сделке приватизации.

Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.

Такой вывод содержится также в постановлении АСПО от 04.05.2021 по делу А65-20594/2019. 

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 3 статьи 11.4 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.

Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом .

Исходя из приведенных норм и разъяснений, каждый из собственников   объектов   недвижимости,   расположенных   на   одном делимом земельном участке, имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок.

Стороны при рассмотрении настоящего дела вопрос о выделе соответствующей части земельного участка не ставили, поэтому ссылки заявителя на представленное в дело заключение эксперта о площади земельного участка, необходимого для пользования тем зданием, в котором расположено принадлежащее истцу помещение, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Оценка возможности изменения земельного участка, в том числе при его выделе, должна решаться с учетом требований статьи 11.9 ЗК РФ, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Если предъявленный лицами, чьи права были нарушены при приватизации  участка,  иск  об  установлении  права  общей  долевой собственности на делимый участок совмещен с требованием о выделе отдельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, то при наличии между ними спора о площадях и границах вновь образуемых участков суд вправе назначить проведение кадастровых работ.

Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, суд разрешает на основании результатов таких работ с учетом сформировавшегося порядка пользования участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок, если он не является собственником помещений в здании, расположенном на измененном земельном участке. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

 Поскольку ни истец, ни ответчик с требованием о выделе земельного участка не обращались, оснований выделения земельных участков у суда первой инстанции не имелось. 

Доля истца в праве собственности на земельный участок определена пропорционально площади принадлежащего истцу помещения к общей площади помещений во всех зданиях, распложенных на этом земельном участке. 

Довод заявителя: о совершении договора купли-продажи под влиянием обмана не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку в установленном порядке договор купли-продажи недействительным не признан.

Иные доводы заявителя: о содержании деловой переписки сторон, о поведении представителя истца в судебном заседании не могут служить основанием для вывода о том, что право долевой собственности истца на земельный участок не возникло. 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2021 по делу № А65-13798/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

                                                                                                                          С.Ш. Романенко