АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-4085/2023

г. Киров

21 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 21 июня 2024 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Покрышкиной Ю.Е.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудио и видеозаписи секретарем судебного заседания Напыловой А.В.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Подворье» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, адрес: 410002, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Исследовательский центр «Технология» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610002, 

<

...>; оф. 216)

третьи лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищник 25» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 410005, 

<

...>),

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №8 по Саратовской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 410010, 

<

...> влд. 7а),

Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 410012, 

<

...>),

судебный пристав-исполнитель Кировского РОСП г. Саратова ГУФССП России по Саратовской области ФИО1 (адрес: 410054, Саратовская область, город Саратов, ул.2-я Садовая д.129),

ФИО2

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости

при участии в судебном заседании представителя

истца – ФИО3, директор общества (в режиме видеоконференц-связи),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Подворье» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исследовательский центр « Технология» (далее – ответчик) о признании недействительным отчета оценщика ООО «ИЦ «Технология» от 01.02.2023 № 531/260 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего ООО «Подворье, общей площадью 386,5 кв.м., кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что оценщиком при проведении оценки существенно занижена рыночная стоимость объекта недвижимости, в результате чего нарушены права собственника данного объекта.

Ответчик о наличии в производстве Арбитражного суда Кировской области настоящего дела извещен надлежащим образом, определение о принятии иска к производству получено 18.04.2023 (РПО 61099682091407), 20.04.2023 (РПО 61099682091391).

Ответчик возражений по исковым требованиям не заявил, отзыв не представил.

В ходе рассмотрения спора по ходатайству истца назначены и проведены две судебные экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос «Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 386,50 кв.м, кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.02.2023 (с учетом НДС и без учета НДС».

Определением арбитражного суда от 12.10.2023  проведение экспертизы поручено эксперту ООО «СДСЭ» ФИО4. 

20.11.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «СДСЭ» от 10.11.2023 № 0243/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.02.2023 с учетом НДС составляет 16 057 810 рублей, без учета НДС – 13 381 508,33 рубля.

Истцом заявлены возражения на результат проведенной судебной экспертизы (возражения от 10.01.2024, поступили в суд почтой 17.01.2024), представлено заключение специалиста (рецензия) ООО «Центр экспертных технологий «Пифагор 24х7»» от 02.02.2024 № 02/2024-003, заявлено ходатайство о вызове эксперта ФИО4 в судебное заседание.

Эксперт ФИО4 участвовал в судебном заседании 08.02.2024 посредством видеоконференц-связи, дал пояснения по возражениям истца, представил ответ на рецензию.

Определением арбитражного суда от 05.04.2024 назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено  эксперту ООО «Эксперт-Консалтинг», ФИО5.

22.05.2024 в материалы дела поступило заключение повторной судебной экспертизы ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 №110, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.02.2023 с учетом НДС составляет 26 381 694 рубля, без учета НДС – 21 984 745 рублей.

В судебном заседании истец требования поддерживает, просит принять стоимость имущества согласно отчету об оценке от 22.05.2024 № 110 (по результатам повторной экспертизы), отнести на ответчика понесенные истцом судебные расходы.

Иные участники спора явку представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Подворье» на праве собственности  (собственность от 31.08.2011) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:030212:3709 площадью 386,50 кв.м., расположенное по адресу:  

<

...> Н.Е., д. 23.

В отношении должника – ООО «Подворье» возбуждено сводное исполнительное производство №77206/19/64042-СД.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от 14.10.2022.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был назначен оценщик  ООО «Исследовательский центр «Технология».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 09.02.2023 приняты результаты оценки  имущества должника: помещения 386,50 кв.м., 

<

...> л. 23, согласно отчету ООО «Исследовательский центр «Технология»  от 01.02.2023 № 531/260, в размере 8 408 300 рублей 00 копеек без учета НДС.

Считая, что указанный отчет  составлен ответчиком с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в результате чего нарушены права собственника имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статьи  85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан  привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества и при вынесении им постановления об оценке имущества стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя. Итоговая величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – Постановление № 50) в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель – оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава – исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчет, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению, в том числе,  арбитражным судом (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика,  составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено другое.

Таким образом, действующее законодательство, как об оценочной деятельности, так и об исполнительном производстве, прямо предусматривает такой способ защиты как признание отчета недостоверным, ответчиком по таким искам выступает оценщик.

Из анализа положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять  требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

По смыслу положений Закона об оценочной деятельности и информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной  независимой оценки.

Истец оспаривает  отчет об оценке ООО «ИЦ «Технология» от 01.02.2023 (дата оценки 01.02.2023) № 531/260, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС  составляет 10 089 900,00 руб., без учета НДС – 8 408 300,00 руб. 

Оспаривая достоверность установленной стоимости, истец ссылался на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.06.2019 по делу № А57-1189/2019, из которого следует, что рыночная стоимость  нежилого помещения площадью 386,5 кв.м., кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 16 100 000 рублей 00 копеек. Рыночная стоимость указанного объекта определена согласно отчету независимого оценщика – ООО «Поволжское агентство оценки» от 05.12.2018 № 1845.

В целях проверки доводов истца по делу были проведены две экспертизы.

 Согласно отчету об оценке ООО «СДСЭ» от 10.11.2023 № 0243/2023 рыночная стоимость нежилого помещения истца по состоянию на 01.02.2023 с учетом НДС составляет 16 057 810 рублей, без учета НДС – 13 381 508,33 рубля.

Согласно отчету об оценке ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 №110 рыночная стоимость нежилого помещения истца по состоянию на 01.02.2023 с учетом НДС составляет 26 381 694 рубля, без учета НДС – 21 984 745 рублей.

Вопреки доводам истца, оба экспертных заключения принимаются судом в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Суд с учетом представленной истцом рецензии принимает во внимание, что в отчете об оценке ООО «СДСЭ» от 10.11.2023 № 0243/2023 имеются определенные методологические ошибки, вместе с тем сопоставив доводы рецензии и представленные экспертом ФИО4 пояснения в судебном заседании и возражения на рецензию, приходит к выводу, что данные замечания не влекут признание данного документа ненадлежащим и(или) недопустимым доказательством.

Напротив, суд отмечает, что исследование объекта оценки носит подробный характер и сравнительный анализ проведен, непосредственно исходя из конкретных характеристик помещения истца. Так, в частности экспертом ООО «СДСЭ» расчет проведен в два этапа: общая площадь оцениваемого объекта в 386,50 кв.м разделена на 2 части, так как первая его часть общей площадью  246,4 кв.м является торговым помещением и расположена на первом этаже, а вторая часть площадью 140,1 кв.м. расположена в подвале и отличается от первой части состоянием внутренней отделки. Тогда  как в отчете ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 № 110 сравнительный анализ производится в целом, исходя из площади нежилого помещения, без учета указанных особенностей.

Вместе с тем, отчет об оценке ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 № 110 участниками процесса не оспорен, выводы эксперта не опровергнуты.

Представленные заключения по результатам проведенных судебных экспертиз свидетельствуют, что отчет об оценке ООО «ИЦ «Технология» от 01.02.2023 (дата оценки 01.02.2023) № 531/260 является недостоверным (стоимость объекта оценки существенно занижена), в связи с чем заявленное истцом требование о признании определенной рыночной стоимости недостоверной подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу 7 пункта 50 Постановления № 50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Принимая во внимание, что оба результата судебных экспертных заключений принимаются в качестве достоверных и допустимых доказательств, а также принимая во внимание существенную разницу в оценке имущества на одну и ту же дату судебными экспертами, суд приходит к выводу, что наиболее достоверная оценка имущества должника на 01.02.2023 (дату проведения оспариваемой оценки) может быть определена путем арифметического действия.

Рыночная стоимость  нежилого помещения, общей площадью 386,50 кв.м, кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.02.2023  в соответствии с заключением эксперта ООО «СДСЭ» от 10.11.2023 № 0243/2023, заключением эксперта ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 № 110 

без учета НДС составляет: (13 381 508,33 + 21 984 745,00)/2 =  17 683 126,66 руб.,

с учетом НДС составляет: (16 057 810,00 + 26 381 694,00)/2 = 21 219 752,00 руб.

Также суд обращает внимание, что исходя из предмета исковых требований, данная оценка носит ретроспективный характер (по состоянию на  01.02.2023). Вместе с тем, заключение судебной экспертизы ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 № 110 содержит актуальную оценку рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 386,50 кв.м, кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на текущее время (май 2024 г.) и составляет  без учета НДС – 26 092 527 рублей 00 копеек, с учетом НДС – 31 311 032 рубля 00 копеек.  Выводы эксперта в данной части участвующими в деле лицами не оспорены, в связи с чем могут быть использованы в исполнительном производстве.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд с иском истцом уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей 00 копеек. 

Также истцом понесены расходы по оплате судебных экспертиз: 20 000 рублей 00 копеек (по чек-ордеру от 29.09.2023), 25 000 рублей 00 копеек (платежным поручением от 28.03.2024 №830642), 20 000 рублей 00 копеек по подготовке рецензии на судебную экспертизу (чек по операции от 26.01.2024), договор на проведение исследования (экспертизы) от 22.01.2024 № 01/2024-003), всего на сумму 65 000 рублей 00 копеек.

Ответчик от участия в процессе уклонился.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Понесенные истцом расходы непосредственно связаны с рассмотрением настоящего спора, заключения судебных экспертиз и рецензия, представленная истцом, принимались во внимание и оценивались судом в порядке статьи 77 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения по настоящему делу.  

При данных обстоятельствах, принимая во внимание пассивную позицию ответчика, понесенные истцом расходы на общую сумму 71 000 рублей 00 копеек носят характер судебных расходов и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость, указанную ООО ИЦ «Технология» в отчете об 01.02.2023 № 531/260, об оценке рыночной стоимости: нежилого помещения, общей площадью 386,50 кв.м, кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.02.2023:  10 089 900 (десять миллионов восемьдесят девять тысяч девятьсот) рублей 00 копеек  с учетом НДС, 8 403 300 (восемь миллионов четыреста три тысячи триста) рублей 00 копеек без учета НДС.

Установить рыночную стоимость  нежилого помещения, общей площадью 386,50 кв.м, кадастровый номер 64:48:030212:3709, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.02.2023  в соответствии с заключением эксперта ООО «СДСЭ» от 10.11.2023 № 0243/2023, заключением эксперта ООО «Эксперт-Консалтинг» от 22.05.2024 № 110 в размере 21 219 752 (двадцать один миллион двести девятнадцать тысяч семьсот пятьдесят два) рубля 00 копеек с учетом НДС,  17 683 126 (семнадцать миллионов шестьсот восемьдесят три тысячи сто двадцать шесть) рублей 66 копеек без учета НДС.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Исследовательский центр «Технология» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610002, 

<

...>; оф. 216)  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Подворье» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, адрес: 410002, 

<

...>) судебные расходы в размере 71000 (семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист подлежит выдаче после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                                                                  Ю.Е. Покрышкина