Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-84288/17

19 марта 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2018 года

Решение  изготовлено полностью 19 марта 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "КРАСНОГОРСК-ДЕВЕЛОПМЕНТ" к ООО "Концепт Груп" 

о взыскании денежных средств

ООО "Концепт Груп" к ООО "КРАСНОГОРСК-ДЕВЕЛОПМЕНТ"

о расторжении договора 

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Красногорск-Девелопмент» (далее – ООО «Красногорск-Девелопмент», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Концепт Груп» (далее – ООО «Концепт Груп», ответчик) с иском о взыскании денежных средств в размере 94706,8 условных единиц в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату осуществления платежа с учетом того, что условная единица означает половину суммы курса доллара США и евро к рублю Российской Федерации, установленного Центральным банком РФ на дату осуществления платежа, но в любом случае не менее чем 35 руб. за одну условную единицу, из них: 80332,13 УЕ задолженность по оплате платежей, предусмотренных договором фактического пользования (постоянная плата за пользование, операционные расходы и маркетинг); 14374,66 УЕ - договорная неустойка; судебные расходы.

ООО «Концепт Груп» обратилось к ООО «Красногорск-Девелопмент» с встречным иском о расторжении договора фактического пользования № В7/2014              от 05.12.2014, заключенный между ООО "Концепт Груп" и ООО "КРАСНОГОРСК-ДЕВЕЛОПМЕНТ".

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальный иск и возражал против встречного требования.

Представитель ответчика возражал против первоначального иска и поддержал встречный иск.

Исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

05.12.2014 между истцом (застройщик) и ответчиком (пользователь) заключен договор фактического пользования № В7/2014 (далее – договор).

В соответствии с п. 2.1 договора, застройщик обязался предоставить пользователю, а пользователь обязался принять в возмездное временное фактическое пользование помещения, вносить платежи за пользование и исполнять иные обязанности, установленные договором.

Договор заключен на срок пользования, который начинает исчисляться в дату начала (05.12.2014) и истекает в 23.59 последнего дня одиннадцатого месяца (конечная дата), если договор не будет прекращен досрочно (п. 3.1). В случае, если до конечной даты долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, настоящий договор по истечении срока пользования автоматически возобновляется на новый 11-месячный срок на тех же условиях, за исключением ставки постоянной платы за пользование, ставки операционных расходов и ставки платы за маркетинг, размера обеспечительного платежа (п. 3.2).

По передаточному акту от 05.12.2014 к договору истец передал ответчику, а ответчик принял нежилые помещения общей площадью в соответствии с данными БТИ 159,7 кв.м. в торговом центре по адресу 

<

...> (л.д.67 т.1).

В соответствии с п. 5.1.1 договора, ответчик обязался оплачивать постоянную плату за пользование (п. 5.2), плату за маркетинг (п. 5.4), операционные расходы (п. 5.6).

В соответствии с п. 5.2.1 договора, постоянная плата рассчитывается по следующей формуле: ППЗ = ставка ППКЗ (ее размер – 1070 УЕ) х Sn (расчетная площадь помещения) /12. Постоянная плата должна оплачиваться ежемесячно авансом не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь – не позднее 30 декабря предыдущего года.

В соответствии с п. 5.4.2 договора, плата за маркетинг рассчитывается по формуле: ПМ = ставка ПМ (57,25 УЕ) х Sn. Ответчик обязан оплачивать плату за маркетинг ежегодно авансом не позднее очередной даты платежа в оплачиваемом отчетном период (п. 5.4.3).

В соответствии с п. 5.6.2 договора, операционные расходы рассчитываются по формуле: ОПЕКС = ставка ОПЕКС (в размере 206,08 УЕ) х Sn /12. Ответчик обязан оплачивать операционные расходы ежемесячно авансом не позднее очередной даты платежа в оплачиваемом отчетном периоде (п. 5.6.2).

Дополнительным соглашением № 2 от 09.01.2017 к договору стороны установили размер постоянной платы за пользование помещением в период с 05.10.2016 по 31.03.2017, которая составила 300000 руб. в месяц; процент с оборота – 18% при условии оборота менее 3000000 руб., 20% при обороте 3000000 руб. и более.

Истец установил, что ответчиком в период с апреля по август 2017 года ненадлежащим образом производилась уплата денежных средств, предусмотренных договором, в связи с чем возникла задолженность, на которую начислена неустойка.

В претензии к ответчику истец потребовал погасить задолженность, после чего обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование возражений на иск и встречного иска ответчик указал на то, что 03.08.2017 направил истцу уведомление с намерением прекратить договор фактического пользования с 05.09.2017. Кроме того, ответчиком осуществлены все платежи по договору за спорный период, в размере, установленном заключенным между сторонами дополнительным соглашением № 3 от 31.03.2017.

Проверяя обоснованность заявленных сторонами требований и возражений, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Судом установлено, что, заявляя о задолженности ответчика за спорный период, истец ссылается на размер платежей, определенных в договоре.

Ответчик ссылается на то, что платежи по договору им осуществлялись в соответствии с дополнительным соглашением № 3 и задолженность за спорный период отсутствует.

Ответчик указал, что в начале 2017 года он обратился к истцу с просьбой уменьшить цену за пользование, установленную ранее в допсоглашении № 2, что подтверждается  письмом от 20.03.2017 № 100 и нотариальным протоколом осмотра письменного доказательства. 28.03.2017 ответчику от истца поступило дополнительное соглашение № 3, в котором истцом предложено установить размер постоянной арендной платы за пользование в размере 300000 руб., которые включают в себя плату за операционные расходы и плату за маркетинг. Ответчик подписал допсоглашение № 3 от 31.03.2017 и направил его истцу на подписание посредством курьерской службы DHL 13.04.2017. Затем,  в спорный период ответчик производил оплату по договору в соответствии с расчетами, содержащимися в указанном допсоглашении № 3. Подписанный вариант допсоглашения от истца к ответчику не вернулся. Требование ответчика к истцу о возврате ему подписанного обеими сторонами допсоглашения № 3 от 31.03.2017 оставлено истцом без ответа.

Также ответчик указал, что допсоглашение № 2, на котором истец основывает свои требования, заключалось таким же образом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. 

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

Суд приходит к выводу, что между сторонами сложился обычай делового оборота.

Согласно п. 1 ст. 5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Пунктом 1 ст. 1651 ГК РФ установлено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п. 5 ст. 421 ГК РФ).

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В данном случае от истца ответчику поступила оферта о заключении допсоглашения, которую ответчик акцептовал, подписав допсоглашение и направив его на подписание истцу (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1 ст. 438 ГК РФ).

Следовательно, и допсоглашение № 2, и допсоглашение № 3 были заключены путем направления истцом ответчику предложения о новом расчете за пользование объектом в электронном виде (оферта) и акцепта этой оферты ответчиком путем подписания допсоглашений и направления их на подписание истцу посредством курьерской службы DHL. Данный порядок сформирован сторонами в их деловом обороте, что подтверждается представленной электронной перепиской, реестром почтовых отправлений DHL,  не противоречит требованиям законодательства                            (ст. 434 ГК РФ) и не отрицается сторонами.  

По этим основаниям суд не принимает доводы истца о том, что он не согласился с допсоглашением № 3, поэтому не подписал его, следовательно, оно не заключено.

Суд отмечает, что отказа от его подписания, своевременных требований о погашении задолженности истцом ответчику не направлялось.

В материалы дела (л.д.153 т.1) представлено дополнительное соглашение № 2 от 09.01.2017 к договору № В7/2014, которое подписано ответчиком (пользователем) и не подписано истцом (застройщиком). При этом, истец ссылается на это допсоглашение № 2 как на действительное и заключенное, и указывает на то, что оно им было подписано в период благоприятных отношений с ответчиком.

Одновременно к исковому соглашению приложена светокопия дополнительного соглашения № 2 от 04.10.2016 (л.д.68 т.1), подписанного обеими сторонами и содержащего аналогичные условия с соглашением № 2 от 09.01.2017.

Дополнительное соглашение № 3 в материалы дела не представлено. Суд полагает, что у ответчика его не может быть, поскольку он направил его на подписание истцу, что подтверждается представленными реестрами почтовых отправлений DHL, и не получил обратно. Истец, ссылаясь его незаключенность, не отрицает наличие данного соглашения, подписанного со стороны ответчика, однако ни в материалы дела, ни на обозрение суду, оно представлено не было. 

Однако факт существования данного документа и переговоров сторон по нему, следует из электронной переписки сторон, обычаев их делового оборота и не отрицается сторонами.

Подтверждая обстоятельства направления проекта данного допсоглашения                 № 3 по электронной почте ответчику, истец указывает на то, что получив от ответчика подписанный экземпляр, он отказался подписать допсоглашение № 3, поэтому оно не заключено. При этом, он не сообщил ответчику об отказе его подписать и руководствоваться им при расчетах.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В данном случае вина за то, что между сторонами возник спор по поводу оплаты, лежит на истце, который не выполнил действий, требуемых от него действующим законодательством и обычаями делового оборота. Суд также исходит из того, что если бы истец не допустил данных нарушений (направил ответчику подписанное допсоглашение или мотивированный отказ от подписания), права ответчика бы не были нарушены, и он имел бы возможность своевременно защитить свои права путем обращения в суд с иском, либо отказаться от договора.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о заключении между сторонами допсоглашения № 3, которым изменены размеры подлежащей внесению платы за пользование.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что денежные суммы, подлежащие внесению на основании допсоглашения № 3 к договору, в спорный период ответчиком оплачены в полном объеме, задолженность отсутствует.

При данных обстоятельствах, первоначальные требования удовлетворению не подлежат.

Удовлетворяя встречный иск, суд исходит из пояснений ответчика, не опровергнутых истцом, о том, что в настоящее время ответчик фактически лишен возможности использовать занимаемое помещение для своей предпринимательской деятельности и получать прибыль.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела представлено уведомление ответчика, адресованное истцу, о намерении прекратить договор фактического пользования, в котором указано на то, что с момента заключения договора, а именно в 2016 году его условия существенно изменились в связи переустройством застройщиком ТРК с продажи одежды на продажу мебели, в результате магазин общества ответчика остался единственным продавцом одежды на 2-м этаже. Данными действиями истец ухудшил положение ответчика, так как динамика выручки и трафик посещаемости магазина сократились. В уведомлении указано на то, что ответчик намерен прекратить договор фактического пользования 05.09.2017.

Доказательства направления 03.08.2017 застройщику данного уведомления в материалы дела представлены. Ответа на уведомление от застройщика не последовало.

При указанных обстоятельствах суд считает, что требование о расторжении договора фактического пользования № В7/2014 от 05.12.2014 подлежит удовлетворению.

При этом суд не принимает доводы истца по первоначальному иску о том, в данном случае ответчик воспользовался своим правом на односторонний отказ                    от договора с нарушением пункта 11.4.1.

В пункте 11.4.3 договора установлено, что в случае если пользователь будет требовать расторжение договора не по основанию, предусмотренному в статье 11.4.1 договора, то обеспечительный платеж будет удержан застройщиком в качестве штрафа.

Вместе с тем пункт 11.4.1 (статья) договора не содержит основания для одностороннего отказа от исполнения договора Пользователем (л.д.37, т. 1).

В соответствии с п. 8.1 договора, обеспечительный платеж  представляет собой сумму постоянной платы за пользование, операционных расходов и платы за маркетинг за два первых отчетных периода срока пользования.

Обеспечительный платеж ответчиком внесен в размере 37972,93 УЕ или 2500000 руб.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Изучив условия договора в их совокупности, суд считает, что в пункте 11.4.1 (статья) стороны не определи основания одностороннего отказа от договора, при нарушении которых может быть удержан обеспечительный платеж.

Расходы сторон по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "КРАСНОГОРСК-ДЕВЕЛОПМЕНТ" отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор фактического пользования № В7/2014 от 05.12.2014, заключенный между ООО "Концепт Груп" и ООО "КРАСНОГОРСК-ДЕВЕЛОПМЕНТ".

Взыскать с ООО "КРАСНОГОРСК-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в пользу ООО "Концепт Груп" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                           О.В. Анисимова