СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная  реки Ушайки, дом 24, 

<

...>, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                                 Дело № А45-28997/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2025.

Постановление в полном объеме изготовлено 08.08.2025.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей                                

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антоновой А.А. рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» (№ 07АП-4068/2025) на решение от 19.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-28997/2023 (судья Голубева Ю.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь», г. Барнаул (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) о признании недействительным протокола общего собрания,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>); 2) индивидуальный предприниматель ФИО4, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), 

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО5 по доверенность от 31.07.2025, паспорт, диплом (в режиме веб-конференции);

от ответчика: без участия, извещен;

от третьих лиц: без участия, извещены.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» (далее - ООО «Новая Сибирь») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» (далее - ООО «ЗапСиб-Сервис+») о признании недействительным протокола от 01.08.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Альянс», индивидуальный предприниматель ФИО4. 

Решением от 19.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.   

В апелляционной жалобе ООО «ЗапСиб-Сервис+» просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В обоснование жалобы податель указывает на то, что действующим законодательством не запрещается проведение собраний в заочной форме. Проведение собрания путем заочного голосования без предварительного очного голосования не является существенным нарушением требований норм Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку поставленные вопросы  и принятые решения общим собранием собственников недвижимого имущества соответствуют компетенции общего собрания. Действия истца необходимо расценивать как злоупотребление правом. Участие собственника ООО Альянс» обеспечивает кворум, предусмотренный пунктом 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации. Истцом не доказано, что тариф нарушает принципы разумности. Действующий тариф не превышает среднерыночный размер платы, который рассчитан экспертом. 

ООО «Новая Сибирь», оспаривая доводы апелляционной жалобы, в отзыве просило оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции представителей не направили.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта. 

Как следует из материалов дела, собственниками нежилых помещений в здании ТК «МетроМаркет», расположенном по адресу: 

<

...> (далее - здание, ТК «МетроМаркет») являются: ООО «Альянс» (ИНН 

<

***>), которому принадлежат нежилые помещения площадью 4 916,8 кв.м (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 81,21%), ООО «Новая Сибирь» (далее - истец), которому принадлежит нежилое помещение площадью 1 051,6 кв.м (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 17,37%), ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>), которой принадлежит нежилое помещение площадью 86,0 кв.м (доля в общем имуществе собственников помещений здания -1,42%). 

Ответчик - ООО «ЗапСиб-Сервис+» избран в качестве управляющей компании указанного здания. 

11.07.2023 истец получил сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании в форме заочного голосования в период с 17.07.2023 с 09 час. 00 мин. по 31.07.2023 в 17 час. 00 мин. 

В повестку дня входили вопросы, связанные с увеличением ежемесячной стоимости затрат и расходов на содержание, эксплуатацию общего имущества в здании. 

31.07.2023 истец направил ответчику бланк голосования с указанием информации о принятых решениях по вопросам повестки дня. 

25.08.2023 на сайте ответчика был размещен протокол от 01.08.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании (далее - протокол), который содержал решения, принятые общим собранием собственников помещений в здании, а также итоги голосования, из которого следует, что решения по повестке дня приняты большинством голосов ООО «Альянс». 

Согласно правовой позиции истца, его решения не были учтены при подсчете голосов и составлении протокола. Истец считает, что решение собрания является недействительным, по следующим основаниям: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) решение собрания влечет существенные неблагоприятные последствия для истца. Нарушение порядка проведения общего собрания выразилось в том, что решение принято на собрании в форме заочного голосования без проведения собрания в очной форме с аналогичной повесткой, а также истец не был надлежащим образом в установленный срок извещен о проведении собрания, поскольку сообщение о проведении собрания истец получил 11.07.2023, то есть менее чем за 10 дней до его проведения, что не соответствует пункту 4 статьи 45 ЖК РФ. Истец считает, что ответчиком произведен неверный подсчет голосов собственников помещений здания, так как общая площадь помещений и здания, указанная в ЕГРН не соответствует фактической площади и является недостоверной; решения истца не были учтены при подсчете голосов и составлении протокола. Решения истца, направленные ответчику, согласно доводам иска, не были учтены при подсчете голосов и составлении протокола. Обосновывая заявленные исковые требования, истец также указывает, что ответчик злоупотребил правами при проведении собрания, в том числе путем установления не рыночных тарифов на содержание общего имущества. Решение общего собрания собственников нежилых помещений в здании является недействительным, так как принято в ущерб истцу, а ответчик действовал недобросовестно, исходя из собственной выгоды и выгоды мажоритарного собственника здания - ООО «Альянс». По мнению истца, ежемесячная стоимость затрат на содержание и эксплуатацию общего имущества в здании существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью на аналогичные услуги. Кроме того истец в исковом заявлении указывает на необоснованность расходов (на благоустройство прилегающей территории, ремонтно-восстановительные работы наружной эвакуационной лестницы, подготовки проектной документации, мытье витража). Таким образом, решение является недействительным в связи с тем, что влечет существенные неблагоприятные последствия для истца в виде необоснованного требования оплаты расходов в общей сумме 526 704,35 руб., которые не требуются и не являются необходимыми для сохранения имущества. 

Несогласие истца с решением общего собрания явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно пункту 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства, как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) аналогично указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к порядку принятия решений общим собранием собственников помещений нежилого здания положения главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в части, не противоречащей специальным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.

Основным способом управления в гражданско-правовом сообществе на законодательном уровне определено волеизъявление его участников путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов всех участников сообщества.

Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Из оспариваемого протокола следует, что в период с 17.07.2023 с 09 час. 00 мин. по 31.07.2023 в 17 час. 00 мин. проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в форме заочного голосования.

Результаты общего собрания оформлены протоколом от 01.08.2023.

Согласно протоколу собрание признано правомочным для принятия решений по вопросам повестки дня, решения по повестке дня приняты большинством голосов ООО «Альянс».

Между тем, порядок проведения данного собрания был нарушен, а допущенные нарушения указывают на его недействительность.

Согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Из материалов дела следует, что истец получил сообщение о проведении собрания 10.07.2023 (срок начала приема решений собственников – 17.07.2023 с 09:00), то есть менее, чем за 10 дней до его проведения, что не соответствует пункту 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме.

Голосование по вопросам, вынесенным на повестку дня общего собрания собственников, проводилось в заочной форме.

Доказательств принятия мер по проведению голосования в очной форме ответчиком в материалы дела не представлено.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в данном случае нарушены порядок созыва и проведения собрания.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме закреплен в статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению кадастрового инженера площадь здания составляет 6 435,2 кв. м.

При этом в протоколе указана и учитывалась лишь площадь здания, относящаяся к помещениям, принадлежащим собственникам помещений - 6 054,5 кв.м., указанное обстоятельство повлияло на правильность процесса подсчета голосов. 

Согласно протоколу от 01.08.2023, общее количество голосов собственников – 6 054,5 (1 голос = 1 кв.м площади помещений).

Согласно копии решения собственника – ООО «Новая Сибирь» (бланк для голосования), по вопросам № 3, 4, 6, 7 истец проголосовал «против» (решение направлено ответчику почтовой связью 31.07.2023), при этом, в протоколе от 01.08.2023 отражено, что в голосовании принял участие собственник – ООО «Альянс», по каждому вопросу количество голосов от голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило «за» - 100 %.

В данном случае произведен неверный подсчет голосов, повлекший неверный результат голосования.

Собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)»).

Учитывая специфику, в правоотношениях между собственникам решение вопроса о несении расходов на содержание общего имущества должно быть согласовано в установленном порядке (по аналогии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации), а принятие большинством собственников решения об определении размера затрат по содержанию имущества не ограничивается применением принципа подчинения меньшинства большинству, и предполагает проверку обоснованности расходов в соответствующей сумме.

В обоснование исковых требований истец указывает на злоупотребление ответчиком своими правами путем установления цен на услуги исполнителя, существенно превышающих рыночные цены на аналогичные услуги. Ежегодный рост ежемесячного тарифа по договору для ООО «Новая Сибирь» по сравнению с 2022 годом составил более 20%. Инициатором проведения собрания являлся ответчик, в то время как мажоритарным собственником помещений в здании (доля 81,21%) является ООО «Альянс». Истец считает, что ООО «Альянс» и ответчик являются аффилированными лицами через ФИО6, который одновременно является единственным участником и директором ООО «Альянс», а также участником ООО «ЗапСиб-Сервис+» – размер доли 90 %.

В данном случае из материалов дела не следует, что участникам собрания направлялись документы, содержащие финансово-экономическое обоснование данной суммы, в протоколе общего собрания собственников также отсутствует расшифровка затрат.

В связи с наличием разногласий у сторон по установлению тарифа судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» ФИО7.

Согласно заключению эксперта № ЭЗ-485-Н-24 от 29.10.2024 рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.08.2023, за 1 кв. м составляет: 135,99 руб.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение № ЭЗ-485-Н-24 от 29.10.2024, пришел к выводу, что данное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В заключении отражены все, предусмотренные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Изложенные в заключении выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам дела.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае не доказано. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена. Каких-либо аргументированных доводов, по которым непосредственно само заключение эксперта не отвечают требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе указания несоответствия заключения конкретным положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», сторонами не приведено.

При этом принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для разрешения поставленных вопросов. Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертами методике исследования качества выполненных работ или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперты пришел к неправильным выводам, в материалах дела не имеется.

Таким образом, экспертное заключение № ЭЗ-485-Н-24 от 29.10.2024 обоснованно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Экспертом даны письменные ответы на вопросы по проведенному исследованию.

Ответ на вопрос № 1. В рамках проводимого исследования по делу № А45-28997/2023 определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв.м. Исходя из поставленного перед экспертом вопроса, отдельно ежемесячная рыночная стоимость механизированной уборки территории, прилегающей к зданию, не определялась. Если говорить об оценке отдельных видов услуг, например, услуг по механизированной уборке снега, потребуется не только информация о прилегающей территории, препятствиях, находящихся на ней, но и о периодичности уборки, о среднем количестве часов, необходимых для уборки территории, о среднегодовых осадках в предшествующие годы и много прочей другой информации, которая отсутствует в открытых источниках. При исследовании вопросов в отношении отдельных видов услуг, эксперту задаются индивидуальные параметры. Согласно поставленного перед экспертом вопроса по делу № А45-28997/2023, исследование проводилось в отношении комплекса услуг по обслуживанию общего имущества и эксплуатации здания в расчете на 1 кв.м, поэтому отдельно ежемесячная рыночная стоимость механизированной уборки территории, прилегающей к зданию, не определялась.

Ответ на вопрос № 2. Эксперт не определял отдельно ежемесячную рыночную стоимость услуг по дератизации мест общего пользования. Экспертом определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м. При этом, эксперт обратил внимание на то, что дератизации (обработке помещений от крыс) подлежит меньшая площадь 100 кв.м, а не 380,80 кв.м, а дезинсекции (уничтожению насекомых) подлежит обработка площадью 2000 кв.м, а не 380,80 кв.м. Перед экспертом не ставилась задача определения площади, которую необходимо подвергать обработке при дератизации и дезинсекции мест общего пользования. Площадь такой обработки зависит от особенностей помещений, объемов и частоты, мест появления насекомых или грызунов и многих других факторов. При дезинсекции подвергается обработке не только пол (площадь помещений), но и стены, оборудование, мебель и иные предметы и поверхности, а дератизация, в свою очередь, может быть проведена не на всех площадях, а частично.

Ответ на вопрос № 3. Эксперт не определял отдельно ежемесячную рыночную стоимость расходов на содержание (замену, очистку) коврового покрытия входных групп здания. Перед экспертом не ставилась задача установления факта оказания каких-либо отдельных услуг. Экспертом определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м. Согласно договору аренды ковров №311 от 06.03.2019, цена за 4 недели за все 12 ковров (ТЦ МетроМаркет и Амстердам) равна не 17 500 руб., как формулируется в вопросе, а 15 000 руб. (8500+6500). Согласно пункту 2.4.1. договора аренды ковров №311 от 06.03.2019, арендатор имеет право изменить размеры, количество и интервал замены ковров. Необходимо отметить, что по данной услуге материалы дела, предоставленные эксперту, содержат: один акт № 394, от 28.03.2023 (аренда грязезащитных ковров 16 шт. на сумму 4 800 руб.; платёжное поручение № 138 от 02.02.2023 (аренда грязезащитных ковров на сумму 4 800 руб.); одну счет-фактуру № 42123, от 30.11.2023 (1 услуга по чистке на сумму 6 900 руб.); платёжное поручение № 465 от 11.04.2023 (аренда грязезащитных ковров на сумму 6 000 руб.)

Приведенные документы имеют различную информацию о количестве ковров и различную стоимость единицы. Следует также отметить, что материалы дела не содержат актов выполненных работ по каждому месяцу и по каждой оказанной услуге. Эксперт не запрашивал данные материалы, так как при проведении исследования не ставилась задача определения факта оказания услуг и не определялась отдельно ежемесячная рыночная стоимость расходов на содержание (замену, очистку) коврового покрытия входных групп здания, а определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

Ответ на вопрос № 4. При проведении исследования для ответа на поставленный вопрос, экспертом был проведен анализ информации в открытых источниках, но требуемая рыночная информация о рентабельности управляющих компаний, облаживающих ТЦ, о стоимости комплекса услуг по обслуживанию зданий торговых центров в г. Новосибирске на дату оценки, не обнаружена. В заключении эксперта № ЭЗ-485-Н-24 данное обстоятельство было отражено. Эксперт рассмотрел материалы дела и пришел к выводу: Рентабельность продаж (ROS). Показывает долю прибыли в общей выручке бизнеса. ROS = Прибыль / Выручка х 100% В калькуляции ежемесячной стоимости затрат на содержание и эксплуатацию общего имущества в здании выручка в колонке предложение ответчика составляет 891 087 руб., рентабельность составляет 67 967 руб. Рентабельность по отношению к выручке составляет 7,6%, что соответствует приведенным в ответе данным Федеральной службы статистики.

Ответ на вопрос № 5. Эксперт не определял величину налогов. При исследовании была определена рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м. Полученная в результате рыночная стоимость находится в диапазоне значений стоимостей обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, полученных при исследовании.

Ответ на вопрос № 6. Эксперт не определял отдельно рыночную стоимость расходов в размере 319 660 руб., связанных с управлением. Перед экспертом не ставилась задача определения необходимых штатных единиц для управления зданием и для его уборки. Рыночные данные и нормативные документы по данному виду услуг отсутствуют. При исследовании была определена рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м. Полученная в результате рыночная стоимость находится в диапазоне значений стоимостей обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, полученных при исследовании.

Ответ на вопрос № 7. Эксперт не определял отдельно рыночную стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения здания. Согласно пункту 2.1 договора № 02-10/16 от 01.10.2016 стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения здания 25 000 рублей в месяц, в данную сумму включена стоимость сервисных работ согласно приложениям № 1 и № 2 договора. Исходя из предмета договора и приложений, следует, что стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения здания составляет 25 000 рублей в месяц и не указано, что в нее входит обслуживание LED экрана на фасаде здания. Согласно дополнительному соглашению № 1 от 01.09.2023, предоставленного для исследования эксперту, информация о том, что в стоимость услуг входит обслуживание LED экрана на фасаде здания в размере 5 000 руб. в месяц, отсутствует. В задачу исследования эксперту не ставилась задача установления факта оказания каких-либо услуг и соответствия оказанных услуг условиям договоров.

Ответ на вопрос № 8. Эксперт не определял отдельно рыночную стоимость услуг по охране здания. При исследовании была определена рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м. Рыночную величину требуемых расходов на охрану здания аналогичного ТЦ «МетроМаркет», получить из открытых источников не представляется возможным, стоимость зависит от ряда индивидуальных характеристик охраняемого объекта. Эксперт исследовал материалы дела, по договору №464 от 26.11.2018, устанавливается следующий вид охраны: два поста ТЦ «Амстердам», круглосуточно, сумма расходов на осуществление охранных услуг. 196 000 рублей в месяц; один пост ТЦ «МетроМаркет», дневной, сумма расходов на осуществление охранных услуг. 84 000 рублей в месяц. Согласно пункту 3.4. договора №464 от 26.11.2018, стоимость услуг по договору может быть изменена по соглашению сторон путем оформления дополнительного соглашения. По дополнительному соглашению от 01.09.2023 к договору №464 от 26.11.2018 сумма договора увеличена для ТЦ «МетроМаркет» до 176 000 рублей. Перед экспертом в рамках поставленного вопроса не стояла задача отдельно определить состав затрат на осуществление охранных услуг для ТЦ «МетроМаркет».

Согласно итоговому ответу эксперта на поставленные дополнительные вопросы, эксперт исследовал материалы дела, была проанализирована судебная практика, архивная информация, имеющаяся в организации, а также были сделаны запросы в адреса управляющих компаний. По результатам проведенного исследования эксперт определил, что имеется большая разница в стоимости обслуживания зданий в расчете за 1 кв.м, которая обусловлена различием классности зданий, качеством отделки помещений, качественными и количественными характеристиками инженерного оборудования, качеством и количеством эскалаторов, лифтов и многих других индивидуальных особенностей зданий. Информацию о величине затрат на обслуживание и эксплуатацию общего имущества нежилого здания аналогичного ТЦ «МетроМаркет» в расчете за 1 кв.м, не представляется получить из открытых источников. В исследованиях Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки («Справочник оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости. Состав арендной ставки. Типовые расходы собственника и арендатора»), подтверждается, что расчет численного значения операционных расходов крайне затруднен, так как информационно закрыт (имеется информация только о величине арендных ставок), информация о структуре арендных ставок реальных договоров аренды отсутствует, в связи с чем вывод о величине операционных расходов можно сделать только на основании усредненных данных о доле операционных расходов в доходе. В справочниках также говорится, что по анализу различных договоров аренды недвижимости, в состав операционных расходов (включаемых в арендную ставку) не включается ряд статей. Например, традиционно оплата коммунальных услуг обычно осуществляется арендатором по отдельным договорам. Чаще всего расходы на замещение также отсутствуют. В связи с этим, указанные расходы лишь условно могут именоваться «операционными», поскольку представляют собой «усеченный» их вариант. Эксперт предпринял все необходимые меры для обеспечения полноты и объективности исследования. Дополнительно в адрес организаций, управляющих коммерческой недвижимостью экспертом были направлены запросы о предоставлении информации по стоимости услуг обслуживания торговых зданий. Ответы на запросы эксперту не поступили. По результатам телефонных переговоров, было выяснено, что для ответа на поставленные экспертом вопросы, требуется определить и согласовать объем, вид и периодичность работ, организовать выезд специалистов для проведения осмотра объектов оказания услуг. Эксперт проанализировал затраты на обслуживание объекта, в отношении которого проводилось исследование и скорректировал только те затраты, по которым обнаружил очевидные несоответствия. В остальной части корректировки обоснованно не могли быть проведены.

Поскольку скорректированное значение рыночной стоимости обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.08.2023, за 1 кв. м в размере 135,99 руб./кв.м. в мес. получено на основе эксплуатационных данных конкретного здания, и оно находится в диапазоне рыночных данных, вместе с тем приближена к расчетной величине с использованием справочных данных, то экспертом было принято решение использовать данное значение как итоговое.

Суд первой инстанции, принимая во внимание выводы эксперта, пришел к обоснованному выводу о том, что размер ежемесячных расходов на содержание общего имущества здания, установленный протоколом от 01.08.2023, для всех собственников составляет 891 087 руб., в то время как, с учетом тарифа, установленного экспертом и фактической верной площади здания, размер ежемесячных расходов составит 875 122,85 руб.

В связи с чем, решение по данному вопросу также нарушает права истца. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 01.08.2023, является недействительным, поскольку допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Довод жалобы о злоупотреблении правом со стороны истца не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку для квалификации действий, как совершенных со злоупотреблением правом, должны быть представлены доказательства того, что сторона имела умысел на реализацию какой-либо противоправной цели, между тем в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации таких доказательств апеллянтом в материалы дела не представлено. Лицо, право которого нарушено, вправе защищать его путем предъявления иска, что не может быть расценено в качестве злоупотребления правом.

Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта с учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-28997/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3