Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-16446/2021

20 октября 2022 г.

г. Челябинск

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Копейск, 

к акционерному обществу «Квартал», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск  

о взыскании 2 781 143 руб. 59 коп., 

без участия сторон, 

УСТАНОВИЛ:

Управление по имуществу и земельным отношениям Копейского городского окру (далее – истец, Управление) 18.05.2021 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к акционерному обществу «Квартал» (далее – ответчик, общество, общество «Квартал») о взыскании 

- 2 335 833 руб. 33 коп. задолженности по договору аренды №468/148-06 от 30.03.2006 за период с 01.12.2015 по 31.10.2020;

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 12.01.2015 по 01.11.2020 в размере 445 310 руб. 26 коп.  

В обоснование заявленных требований указано, что в пользовании у общества находится земельный участок, арендная плата ответчиком внесена с нарушением предусмотренных договором сроков. В качестве правового обоснования указаны ст.ст. 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Истец в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании 07.07.2021 заявил о том, что участок был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на участке находятся введенные в эксплуатацию жилые дома, поэтому начисление арендной платы после регистрации права первого собственника недопустимо. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что в отношении возведенных на спорном участке объектов жилого и нежилого назначения, не проведены кадастровые работы для определения площади участка необходимого для эксплуатации возведенных строений, суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о проведении землеустроительной экспертизы, который оставлен истцом и ответчиком без внимания.

В связи с чем, дело рассматривается по имеющимся в нем доказательствам.   

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела между истцом (арендодатель) и ОАО «Квартал» (арендатор) 30.03.2006 подписан договор аренды №468/148-06 (том 1 л.д. 20-21), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 228 624 кв.м, с кадастровым номером 74:07:1303001:1504, расположенный по адресу: г. Копейск, западнее ул. 26 Партсъезда без проведения торгов для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – участок) сроком по 24.03.2009 (п. 1.1. – 2.1 договора). 

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. 

Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет (п. 2.2. договора).  

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п. 5.2. договора).

Участок передан арендатору по акту от 30.03.2006 (том 1 л.д. 21 оборот). 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный. 

Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 03.02.2006, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что следует из кадастрового паспорта от 06.02.2006 (том 1 л.д. 23). 

В материалы дела с целью подтверждения использования участка по целевому назначению представлены корректировка планировки и межевания земельного участка, ограниченного улицами Северная, 26 партсъезда, Российская, автодорогой «Челябинск- Октябрьское» Октябрьского района в г. Копейске, схема застройки участка, сведения о регистрации права первого собственника в построенных на участке и введенных в эксплуатацию МКД, выписки из ЕГРН в отношении собственников жилых помещений в МКД и выписки о постановке на кадастровый учет зданий (том 1 л.д. 76-106, том 2 л.д. 19-156, том 3 л.д. 1-178, том 4 л.д. 1-184, том 5 л.д. 1-130, том 6 л.д. 1-151, том 7 л.д. 1-158, том 8 л.д. 1-50).   

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30.11.2020 № 108 с требованием оплаты долга и пени (том 1 л.д. 7-9), которая оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд. 

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном разделом III настоящего договора и приложением к договору.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Положениями ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22). 

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Спор между сторонами о порядке исчисления арендной платы в части обоснованности применения ставки и коэффициентов отсутствует (ставка 0,3%). 

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет задолженности в спорный период с учетом площади застройки, введенных ответчиком в эксплуатацию объектов, составивший 1 857 890 руб. 15 коп. (том 2 л.д. 6-10). 

Учитывая, что стороны от проведения судебной экспертизы для установления  площади участка, необходимой для эксплуатации возведенных на нем зданий, фактически отказались, ответчик никаких доказательств в обоснование неиспользованной им для застройки площади участка, как и возражений относительно информационного расчета не представил, суд считает возможным принять информационный расчет истца как допустимый расчет долга. 

Доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды за период с 01.01.2015 по 31.10.2020 ответчик суду не представил. Учитывая, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, платность землепользования в Российской Федерации, суд считает требование администрации о взыскании с ООО «Квартал» задолженности по арендной плате в сумме 1 587 890 руб. 15 коп. (с учетом частичных платежей) обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрены пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Информационный расчет пени, представленный истцом, содержит размер пени 365 945 руб. 92 коп., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 2 781 143 руб. 59 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 36 906 руб. 

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. 

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Соответственно, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере пропорциональном удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квартал» (ОГРН 

<

***>) в пользу Управления по имущественным и земельным отношениям администрации города Копейска задолженность в размере 1 857 890 руб. 15 коп., пени в размере 365 945 руб. 92 коп., всего – 2 223 836 руб. 07 коп. 

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Квартал» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 510 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Судья                      Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru