Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-174/2024

г. Владикавказ

07 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 30.01.2025

 Решение в полном объеме изготовлено 07.02.2025

Арбитражный суд РСО-Алания в составе судьи Ясиновской Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туаевой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Проект Пресс» 

к ответчику – Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания

третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка»

о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.01.2025 до 30.01.2025

при участии в судебном заседании до и после перерыва: 

от истца – ФИО1 по доверенности от 06.04.2022

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.07.2024 №28

от третьего лица – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Проект пресс» (далее по тексту – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее по тексту – ответчик, Минимущество РСО-Алания) с исковыми требованиями о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

В исковом заявлении истец просил признать недостоверной рыночную стоимость объекта оценки нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Димитрова/ул. Цаголова, д. 4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27), в отчете об определении рыночной стоимости здания от 16.11.2023 года №29-23, составленном ООО "Профессиональная оценка"; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Димитрова/ул. Цаголова, д. 4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем принятия пункта 2.1. в следующей редакции: «2.1.Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:020423:27 составляет - 3 000 000 рублей»; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Димитрова/ул. Цаголова, д. 4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем принятия пункта 2.2. в следующей редакции: «3.1 Оплата приобретаемого недвижимого имущества в размере, указанном в п. 2.1. договора, производится в размере по 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек ежеквартально, в течение 5 лет с момента подписания сторонами настоящего договора с начислением процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату заявления о выкупе имущества»; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Димитрова/ул. Цаголова, д. 4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем исключения из п.1.2 абзаца "Земельный участок, КН: 15:09:0020423:203, пл. 347 кв. м., на котором расположено нежилое здание с КН 15:09:0020423:27. Местоположение земельного участка: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Димитрова."; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Димитрова/ул. Цаголова, д. 4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем исключения из п.2.1 абзаца "Цена земельного участка с КН 15:09:0020423:203 составляет 5 384 000 (пять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.11.2023г. № Н 30-23, составленному ООО «Профессиональная оценка (ОГРН: 1031500250066, полис-оферта страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности № 0991 R/776/20120/23 от 17.04.2023г.). Итого цена нежилого здания и земельного участка, на котором находится нежилое здание, составляет: 13 160 000 (тринадцать миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей."; а также взыскания с Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания в пользу ООО "Проект Пресс" 6000 руб. в счет возмещений расходов по уплате госпошлины. 

Истец через систему «Мой Арбитр» 31.07.20274 направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований и частичном отказе от иска. Истец через канцелярию суда 08.08.2024 направил ходатайство о частичном отказе от исковых требований и просил не рассматривать поступившее 31.07.2024 ходатайство о частичном отказе от иска, просил рассмотреть и удовлетворить ходатайство о частичном отказе от иска, поданное 08.08.2024.

В соответствии с ходатайством, поданным 08.08.2024, истец заявил отказ от исковых требований в части: признания недостоверной рыночной стоимости объекта оценки нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. 

<

...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), в отчете об определении рыночной стоимости здания от 16.11.2023 года №29-23, составленном ООО "Профессиональная оценка"; урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. 

<

...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем исключения из п.1.2 абзаца "Земельный участок, КН: 15:09:0020423:203, пл. 347 кв. м., на котором расположено нежилое здание с КН 15:09:0020423:27. Местоположение земельного участка: РСО-Алания, 

<

...>."; урегулировании разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. 

<

...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем исключения из п.2.1 абзаца "Цена земельного участка с КН 15:09:0020423:203 составляет 5 384 000 (пять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.11.2023г. № Н 30-23, составленному ООО «Профессиональная оценка (ОГРН: 

<

***>, полис-оферта страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности № 0991 R/776/20120/23 от 17.04.2023г.). Итого цена нежилого здания и земельного участка, на котором находится нежилое здание, составляет: 13 160 000 (тринадцать миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей."

 В остальной части истец уточнил исковые требования. 

С учетом мнения представителя Минимущества РСО-Алания суд в судебном заседании 08.08.2024 определил удовлетворить ходатайства истца и в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять частичный отказ от иска по пунктам 1, 4 и 5 первоначального искового заявления и окончательные исковые требования читать в редакции ходатайства от 08.07.2024 об уточнении исковых требований (вх. 31.07.2024).

Определением от 12.08.2024 суд по ходатайству истца назначил проведение по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручил индивидуальному предпринимателю эксперту ФИО3 Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилого здания, литера «А,а1» с подвалом литера «А» , кадастровый номер 15:09:0020423:27, общей площадью 235,9 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> по состоянию на 26.07.2021, производство по делу до получения экспертного заключения было приостановлено.

Через канцелярию суда 08.10.2024 от эксперта ФИО3 поступило заключение эксперта от 08.10.2024 №190-24э, в связи с чем определением от 14.10.2024 производство по делу было возобновлено.

В судебное заседание 09.12.2024 суд по ходатайству ответчика вызвал индивидуального предпринимателя эксперта ФИО3, который ответил на вопросы по экспертному заключению и представил ответы на поставленные ответчиком вопросы в письменном виде, которые судом приобщены к материалам дела.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило.

Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Через канцелярию суда от ответчика 16.01.2025 поступило ходатайство от 13.01.2025 №26 о назначении повторной оценочной экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании просил объявить перерыв в судебном заседании для представления доказательств внесения на депозитный счет суда денежных средств на проведение повторной оценочной экспертизы.

Суд ходатайство представителя истца удовлетворил и объявил в судебном заседании перерыв на 09 час. 30 мин. 30.01.2025, информацию о котором разместил в сети Интернет. 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило.

Судебное заседание после объявленного перерыва проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Через канцелярию суда от ответчика 28.01.2025 поступило дополнение к ходатайству о назначении повторной судебной экспертизы 

Представитель ответчика поддержал ходатайство. Представитель истца просил отказать в удовлетворении ходатайства ввиду отсутствия объективных оснований для проведения повторной оценочной экспертизы.

Суд задал истцу вопросы по формулировке требований по п.2.1. договора в уточнениях от 08.07.2024, принятых 08.08.2024.

Представитель истца просил объявить перерыв в судебном заседании в течение дня для корректировки требований в части пункта 2.1. иска.

Представитель Минимущества РСО-Алания не возразил.

Суд ходатайство представителя истца удовлетворил и объявил в судебном заседании перерыв до 13 час. 30 мин. 30.01.2025.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило.

Судебное заседание после перерыва проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Через канцелярию суда от истца поступило ходатайство (вх. 30.01.2025) об уточнении исковых требований, в котором истец изложил требования по п.2.1. договора с учетом экспертного заключения и условий договора в части земельного участка, по которому спора между сторонами нет.

После вопроса представителя ответчика по редакции пункта 2.2. договора представитель истца в судебном заседании внес уточнения в формулировку п.2.2. требования в ходатайстве. Представитель ответчика против принятия уточнения требований не возразила.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ определил принять уточнение требований.

Представитель истца поддержал требования с учетом их уточнений, принятых судом.

Как усматривается из материалов дела решением Арбитражного суда РСО-Алания от 24.11.2023 по делу №А61-3942/2022 были удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью "Прогресс-Пресс" о признании незаконными отказа Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, выраженного в письме от 18.05.2022 № 1077 и приложенном к нему письме от 26.08.2021г. №1792 об отказе в выкупе нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. 

<

...> кадастровый номер 15:09:0020423:27). На Министерство возложена обязанность в течение 4 месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу направить в адрес Общества проект договора купли-продажи нежилого здания Литера «A,al» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. 

<

...> 

В порядке исполнения решения суда Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, направило в адрес Общества проект договора купли-продажи. ООО «Проект-Пресс» направило в адрес Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания протокол разногласий для согласования.

 Письмом от 18.12.2023 №3757 ответчик отказал Обществу в согласовании разногласий в редакции ООО «Проект-Пресс».

В соответствии с абзацем 1 пункта 2.1. договора купли-продажи в редакции Минимущества РСО-Алания «Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:020423:27 составляет 7 776 000 рублей (семь миллионов семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.11.2023г. № Н 30-23, составленному ООО «Профессиональная оценка (ОГРН: 

<

***>, полис-оферта страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности № 0991 R/776/20120/23 от 17.04.2023г.). 

Истец предложил редакцию абзаца 1 пункта 2.1. договора купли-продажи: «Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:020423:27 составляет - 3 000 000 рублей (три миллиона) рублей 00 копеек (без НДС), является окончательной, согласованной Сторонами Договора и изменению не подлежит».

В соответствии пунктом 2.2. договора купли-продажи в редакции Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания: «Оплата приобретаемого недвижимого имущества в размере, указанном в п. 2.1 договора, производится единовременно в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора.

Истец предложил редакцию пункта 2.2. договора купли-продажи: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в рассрочку на 5 лет. на сумму денежных средств, по уплате которых Покупателю предоставляется рассрочка производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Уплата процентов производится Покупателем ежеквартально одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижиого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой текущего платежа процентов, начисленных на дату внесения денежных средств. В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом.

В остальной части истец с условиями договора купли-продажи согласился.

Поскольку ответчик протокол разногласий не согласовал, истец обратился в суд в порядке статьи 445 ГК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

 В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. 

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

 На основании положений ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

С целью устранения сомнений и противоречий в цене объекта определением от 12.08.2024 судом была назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю эксперту ФИО3, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого здания, литера «А,а1» с подвалом литера «А» , кадастровый номер 15:09:0020423:27, общей площадью 235,9 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> по состоянию на 26.07.2021?

Согласно заключению эксперта от 08.10.2024 №190-24э рыночная стоимость нежилого здания, литера «А,а1» с подвалом литера «А» , кадастровый номер 15:09:0020423:27, общей площадью 235,9 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> по состоянию на 26.07.2021 составляет 3053000 рублей.

Не согласившись с выводами эксперта, ответчиком были представлены замечания на экспертизу. По ходатайству ответчика эксперт был вызван в судебное заседание.

В судебном заседании эксперт ФИО3 дал исчерпывающие пояснения по замечаниям на экспертное заключение. Так, стаж работы эксперта указан на стр.2 заключения, обоснование отказа от методов сравнительного и доходного подхода изложено на стр. 29 экспертного заключения, применение постановления Госстроя СССР № 94 от 11.05.1986г. и Письма Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 обусловлено при расчете затратным способом с учетом года постройки здания: 1912 год и действовавших на тот период вышеуказанных нормативных актов.

Ответчик заявил ходатайство о производстве повторной экспертизы.

В основном доводы ответчика сведены к несогласию с использованным методом эксперта при составлении экспертного заключения, поскольку эксперт для определения рыночной стоимости недвижимого имущества использовал вместо сравнительного затратный метод. 

 Несогласие стороны с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, кроме того эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании есть возможность дать ответы на поставленные вопросы. Обосновывая выбор метода, эксперт обосновал отказ от сравнительного и доходного подхода непригодностью здания для дальнейшего использования ввиду его возраста более 100 лет. Здания в подобном состоянии практически не предлагаются к реализации, требуется дорогостоящий капитальный ремонт или демонтаж. Ввиду этого оценка объекта сравнительным и доходным подходом некорректна. Ввиду вышеизложенного, анализ эффективного использования здания не проводился, а в проведении анализа эффективного использования земельного участка не имеется необходимости, поскольку выкупная стоимость земельного участка не оспаривается.

 Сторона, заявляя возражения относительно достоверности выводов судебного эксперта, обязана предоставить арбитражному суду доказательства в обоснование своих возражений, используя при необходимости весь объем принадлежащих ей процессуальных прав. Между тем, каких-либо объективных контрдоказательств, опровергающих выводы эксперта, в том числе свидетельствующих о том, что выбранный экспертом метод исследования и расчет на его основе содержит ошибки и в конечном итоге привел к неверному результату, истцом не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ). 

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; - иные сведения в соответствии с федеральным законом. 

Согласно статье 8 Закона N73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

В силу статьи 86 АПК РФ и статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N73-ФЗ на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N73- ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы. 

Судом установлено, что экспертное заключение от 08.10.2024 №190-24э соответствует указанным выше нормам. Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, не имеет противоречий и разночтений, выводы эксперта носят однозначный и определенный характер. Эксперт был допрошен в судебном заседании и дал соответствующие пояснения.

 Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы, как и не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

 Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта, суд признает его соответствующим статьям 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и надлежащим доказательством по делу в связи с отсутствием сомнений в обоснованности заключения эксперта при отсутствии противоречий в выводах последнего.  

 При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от 08.10.2024 №190-24э стоимость имущества является применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, спорный абзац 1 пункт 2.1. договора надлежит изложить в следующей редакции: «Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:020423:27 составляет 3053000 рублей на дату подачи заявления о выкупе 26.07.2021, является окончательной и изменению не подлежит»

Относительно пункта 2.2. договора купли-продажи о приобретении арендованного имущества в рассрочку суд отмечает следующее. 

 Общие правила оплаты имущества при приватизации государственного или муниципального имущества содержатся в статье 35 Закона N 178-ФЗ, согласно которой оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

Частью 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу части 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 08 февраля 2011 г. N 131-О-О, 132-О-О указал, что части 1 и 2 Закона N 159-ФЗ, предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи. Определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, публичные органы не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона N 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона N 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.

Иное толкование противоречит цели принятия Закона N 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.

Следует отметить, что возложение на субъектов малого и среднего предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость здания и земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях.

Поскольку в настоящем случае ООО «Поект-Пресс» выбрало в соответствии с Законом N 159-ФЗ порядок оплаты приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку, суд считает необходимым утвердить условия договора купли-продажи, определив порядок оплаты по выбору покупателя - с установлением рассрочки на 5 лет (60 месяцев) ежеквартальными платежами в равных долях со дня его заключения в отношении суммы всей выкупной стоимости (за объект и земельный участок, на котором он расположен).

В силу ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

Отказ от иска в части требований о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки нежилого здания и оспаривания выкупной стоимости земельного участка не противоречит закону и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 5 ст. 49 АПК РФ), в связи с чем дело в этой части подлежит прекращению основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Ответчик в силу ст. 333.37. НК РФ освобожден от уплаты госпошлины, но не освобожден от возмещения судебных расходов по ее уплате (6000 рублей) а также от возмещения судебных расходов истца на проведение судебной экспертизы (30000 рублей). 

Руководствуясь статьями 110, 150, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Проект-Пресс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Министерством государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания, при заключении договора от 17.11.2023 купли-продажи имущества казны Республики Северная Осетия – Алания в составе объектов недвижимости (нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А», расположенного по адресу: РСО-Алания. 

<

...> земельного участка, расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...>).

Принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: 

«Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:0020423:27 составляет 3053000 (три миллиона пятьдесят три тысячи) рублей без учета НДС, является окончательной и изменению не подлежит. 

Цена земельного участка с кадастровым номером 15:09:0020423:203 составляет 5384000 (пять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи) рублей согласно отчету об оценке от 16.11.2023 № Н 30-23, составленному Обществом с ограниченной ответственностью "Профессиональная оценка" (ОГРН 

<

***>, полис-оферта страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности № 0991 R/776/20120/23 от 17.04.2023). Итого цена нежилого здания и земельного участка, на котором находится нежилое здание, составляет 8437000 (восемь миллионов четыреста тридцать семь тысяч) рублей."

Принять пункт п. 2.2. договора в следующей редакции: 

«Покупатель уплачивает стоимость недвижимого имущества в рассрочку на 5 лет ежеквартальными платежами в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которых Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Уплата процентов производится Покупателем ежеквартально одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой текущего платежа процентов, начисленных на дату внесения денежных средств. В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объектов недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом.»

Производство по делу в части требований по пунктам 1, 4, 5 исковых требований прекратить.

Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Проект пресс» 36000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины и стоимости судебной оценочной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

 Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу. 

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. 

 В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru/.  

Судья Т.Д.Ясиновская