Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-32310/04

19 октября 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Николиной О.А.,

судей:   Барской А.Л., Палащенко И.И., 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на определение Арбитражного суда Иркутской областиот 21 июня 2022 года по делу № А19-32310/04, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2022 года по тому же делу, 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Федерального государственного унитарного предприятия «Киренское авиационное предприятие» (далее – ФГУП «Киренское авиационное предприятие», должник) конкурсный управляющий ФИО1 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших между ним и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее - Агентство), в котором просил включить право аренды земельного участка с кадастровым номером №38:08:000000:1421 в конкурсную массу должника для последующей реализации с торгов, в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 21 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2022 года, заявление удовлетворено. 

Не согласившись с указанными судебными актами, Агентство обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении заявления отказать. 

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неприменение положений подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях), согласно которому государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи (концессионное соглашение) и правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6). 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий считает доводы, изложенные в ней несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФГУП «Киренское авиационное предприятие» на праве хозяйственного ведения принадлежит здание столовой, назначение нежилое, 1-этажный, площадью 204,39 кв.м. и здание аэровокзала, назначение нежилое, площадью 258,97 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 38:08:000000:1421, площадью 10 257 кв.м. по адресу: 

<

...>, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания и взлетной полосы, для размещения объектов специального назначения. 

Правообладателем указанного земельного участка является Российская Федерация, ФГУП «Киренское авиационное предприятие» участок передан от Федерального агентства воздушного транспорта (арендодатель) на основании договора аренды № Д-01-14 25.01.2021 на 49 лет (договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2021). 

Федеральное агентство воздушного транспорта 25.05.2021 в письме исх. № исх18534/14 выразило согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.01.2021 № Д-01-04 третьему лицу в результате реализации права аренды на торгах. 

Для последующей реализации имущества и определения его стоимости конкурсным управляющим должника заказан отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости; оценщиком ООО «Десоф-Консалтинг» подготовлен отчет № 21-57/1 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>» от 06.07.2021.

Конкурсный управляющий ФГУП «Киренское авиационное предприятие» 08.07.2021 обратился к Агентству за получением заключения уполномоченного органа на указанный отчет об оценке. 

По результатам рассмотрения отчета об оценке (письмо от 16.07.2021 № 38-сн/8161) уполномоченным органом подготовлено отрицательное заключение от 15.07.2021 №4-Б, в котором указано, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности, поскольку согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742 (6) право аренды ФГУП «Киренское авиационное предприятие» на земельный участок не является оборотоспособным активом и не может быть передано третьим лицам как после признания должника банкротом, так и до возбуждения дела о банкротстве.

Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.11.2021 по делу №А19-14700/2021 по заявлению ФГУП «Киренское авиационное предприятие» к Агентству признано недействительным заключение уполномоченного органа от 15.07.2021 № 4-Б, суд обязал в течение месяца со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «Киренское авиационное предприятие» путем выдачи положительного заключения на отчет № 21-57/1, выполненный ООО «Десоф-Консалтинг». 

Между конкурсным управляющим и Агентством возникли разногласия по вопросу включения в конкурсную массу права аренды земельного участка с кадастровым номером №38:08:000000:1421 для последующей реализации с торгов, в связи с чем инициирован настоящий обособленный спор.

Удовлетворяя требования конкурсного управляющего, суды двух инстанций руководствовались положениями гражданского и земельного законодательства (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации), закрепившего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также нормами Закона № 161-ФЗ, и исходили  из того, что при реализации объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу унитарного предприятия, к покупателю переходят и права на земельный участок, занятый зданием, сооружением и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у унитарного предприятия, в связи с чем право аренды земельного участка под принадлежащими должнику зданиями является имущественным активом должника, подлежащим включению в конкурсную массу.

Суд округа не находит оснований не согласиться с указанными выводами. 

В порядке статьи 60 Закона о банкротстве арбитражный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд за разрешением разногласий, возникающих между конкурсными кредиторами, уполномоченными органами и арбитражным управляющим, о составе, о размере и порядке реализации конкурсной массы должника.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно позиции, изложенной в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021) должник, который является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правового образования, право аренды этих участков не является активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату. Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом. 

Между тем, согласно пункту 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов является основным принципом, по которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при реализации объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу унитарного предприятия, к покупателю переходят и права на земельный участок, занятый объектом недвижимости (зданием, сооружением) и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у унитарного предприятия, в связи с чем право аренды земельного участка под принадлежащими унитарному предприятию зданиями является имущественным активом должника, подлежащим включению в конкурсную массу для целей определения стоимости реализации объектов недвижимого имущества, принадлежащих должнику.

В рассматриваемом случае суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером 38:08:000000:1421 расположены здание столовой и здание аэровокзала, включенные в конкурсную массу предприятия-должника. Таким образом, принимая во внимание принципы земельного законодательства, отсутствие в нормах Закона о банкротстве специальных положений, запрещающих переоформление права аренды при реализации строений, суды указали, что при продаже недвижимости переходящее к покупателю право аренды (либо иное право) признается активом, стоимость которого учитывается при формировании цены на недвижимость.

С учетом изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и правильно применив указанные выше нормы материального права, суды правомерно пришли к выводу о том, что право аренды на спорный земельный участок подлежало включению в общую конкурсную массу с последующей реализацией в порядке, установленном статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Довод Агентства о законодательном запрете на передачу прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков подлежат отклонению, поскольку не учитывает обстоятельства, нахождения на указанном земельной участке объектов недвижимого имущества должника, включенных в его конкурсную массу.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, основаны на ином толковании норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованном судебном акте нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Возникшие между конкурсным управляющим и Агентством разногласия разрешены судами правильно.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями  274, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Иркутской области от 21 июня 2022 года по делу № А19-32310/04, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

О.А. Николина 

А.Л. Барская 

И.И. Палащенко