ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-18068/2025

22 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года.  

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2025 года. 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Новиковой Е.М., судей Кузнецова Д.А., Савиной Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черновой Н.В., при участии согласно протоколу судебного заседания, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-20060/2025, 13АП-21112/2025) администрации Приморского района Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2025 по делу № А56-18068/2025, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Легенда комфорт» к администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании,  

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости», 2) Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Легенда комфорт» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании незаконными действия администрации по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот № 1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, набережная Черной речки, дом 35, строение 1 (извещение № 22000188480000000053), о признании незаконными результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот № 1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, набережная Черной речки, дом 35, строение 1, оформленные протоколом № № 22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 28.02.2025 (извещение № 22000188480000000053).  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2025 в редакции определения об исправлении опечатки от 20.10.2025 требования удовлетворены.  

Не согласившись с решением суда, администрация и общество обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянты ссылаются на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что право управления многоквартирным домом (далее – МКД) принадлежит заявителю, поскольку положения действующего законодательства, в том числе Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее – Закон № 214-ФЗ), не содержат норм, в силу которых до передачи вновь построенного помещения лицу, за счет которого данное помещение построено, функции правообладателя такого помещения исполняет застройщик; Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» применен судом ошибочно; застройщик право собственности на объект строительства не приобретает. Судом не учтено, что на момент проведения общего собрания собственников по выбору управляющей компании застройщику принадлежало только одно нежилое помещение в МКД, что составляло 2, 49% от общей площади помещений в МКД, ввиду чего у него отсутствовало право инициировать внеочередное общее собрание собственников по выбору управляющей компании, и по той же причине решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленное протоколом от 10.02.2025 № 1/2025, является ничтожным ввиду отсутствия кворума. Судом также не учтено, что договор управления заключен застройщиком на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а не на основании решения общего собрания. Судом не проверено соответствие площадей помещений, указанных в конкурсной документации, сведениям, указанным в разрешении на ввод МКД в эксплуатацию. Полагает, что заявитель не относится к лицам, уполномоченным на оспаривание результатов конкурса.  

Общество в апелляционной жалобе также ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о нарушении при организации конкурса пункта 40 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75), поскольку факт отсутствия извещения о проведении собрания заявителем не подтвержден, а исполнение администрацией требований об извещении исключалось по причинам, не зависящим от Администрации ввиду отсутствия досок объявления в МКД. Извещение о проведении конкурса было размещено на публичной площадке https://torgi.gov.ru. В отсутствие у заявителя права на иск ненадлежащее извещение администрацией о проведении конкурса не нарушает прав заявителя, и данное обстоятельство не является безусловным для признания действий по проведению конкурса незаконными.  

В судебном заседании заявители поддержали доводы подданных ими жалоб, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам отзыва, приобщенного коллегией судей к материалам дела.  

Третье лицо (Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга), извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направило. Апелляционная коллегия считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.  

Дополнения к апелляционной жалобе, представленные обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости», коллегия судей, посовещавшись на месте, определила не приобщать к материалам дела ввиду отсутствия доказательств направления их иным лицам и незаблаговременного раскрытия перед судом. Следуя указанному, отзыв истца на дополнения также не подлежит приобщению.  

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Тринадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 27.12.2024 застройщиком (общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Легенда Черной речки») получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Ланское, наб. Черной речки, дом 35, строение 1, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2024 № 78-15-33-2024.  

Во исполнение обязанностей, установленных частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса между застройщиком и истцом, имеющим лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами № 78-000260, выданную Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга 30.04.2015, заключен договор управления от 01.01.2025 № Д01-01/25, согласно которому истец оказывает услуги по управлению МКД. В этот же день МКД передан управляющей компании для осуществления своих функций.  

16.01.2025 администрацией Приморского района Санкт-Петербурга на ГИС ТОРГИ https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение № 22000188480000000053 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот № 1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, набережная Черной речки, дом 35, строение 1. В соответствии с которым: дата начала подачи заявок: «16» января 2025 года. Дата и время окончания подачи заявок: 11 часов 00 минут «18» февраля 2025 года. Вскрытие конвертов с заявками назначено в 11 часов 00 минут «18» февраля 2025 года. Процедура рассмотрения заявок в срок, не превышающий 7 рабочих дней со дня вскрытия конвертов с заявками. Рассмотрение заявок назначено в 11 часов 00 минут «27» февраля 2025 года. Конкурсная процедура назначена в 11 часов 00 минут «28» февраля 2025 года.  

В период с 20.01.2025 по 07.02.2025 в МКД проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбран способ управления домом - управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбран и утвержден истец, утверждены форма и условия договора управления многоквартирным домом, подлежащим к заключению с истцом, что подтверждается протоколом от 10.02.2025 № 1/2025. Также заключен договор управления и дополнительное соглашение по обслуживанию машино-мест с лицом, владеющим более 50% площадей помещений в многоквартирном доме, во исполнение данного протокола.  

Данный протокол общего собрания вместе с листами реестра заключенных договоров управления и реестра заключенных дополнительных соглашений на обслуживание машино-мест и вспомогательных помещений автостоянки представлен в администрацию Приморского района Санкт-Петербурга 11.02.2025  

(письмо от 10.02.2025 № И80-02/25) в целях подтверждения прав истца на управление МКД и отмены открытого конкурса.  

14.02.2025 в администрацию Приморского района направлено распоряжение ГЖИ о внесении сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург, в отношении данного МКД, в соответствии с которым МКД включен в раздел реестра лицензий, содержащий сведения о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет истец, а также указано на наличие технической ошибки в технической документации в отношении площадей помещений, как также самостоятельного основания для отмены конкурса.  

Несмотря на это, администрацией Приморского района Санкт-Петербурга открытый конкурс в отношении данного МКД не отменен, все процедуры проведены, о чем составлены соответствующие протоколы.  

28.02.2025 на сайте https://torgi.gov.ru/new/Dublic/notices/view/2200018848000000005J опубликован протокол № 22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (извещение о проведении торгов № 22000188480000000053), в соответствии с которым на основании пункта 71 постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» победителем конкурса признано общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости».  

Заявитель указывает, что данный конкурс, а также все составленные в рамках него протоколы, главным образом, протокол № 22000188480000000053-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 28.02.2025 нарушает действующее законодательства, а также его права и законные интересы  

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.  

Ссылаясь на отсутствие оснований для проведения конкурса по отбору управляющей компании, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, изучив отзыв на жалобу, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.  

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.  

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.  

Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.  

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.  

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.  

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.  

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).  

В соответствии с пунктом 39 Правил № 75 конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.  

Признавая обоснованными требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из отсутствия у администрации оснований для организации конкурса, поскольку в многоквартирном доме определена управляющая организация в соответствии с решением единственного собственника помещений в многоквартирном доме, которым в соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ является заявитель. Суд также пришел к выводу о нарушении администрацией пункта 40 Правил № 75.  

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у заявителя права на иск в силу отсутствия статуса управляющей компанией МКД ввиду нарушения порядка выбора управляющей компании, апелляционным судом отклоняются. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ). Выбор способа управления многоквартирного дома и заключение договора с управляющей компанией, исходя из взаимосвязанных положений статей 45, 45 ЖК РФ, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.  

Из материалов дела следует, что после ввода МКД в эксплуатацию управление МКД осуществлялось на основании договора управления от 01.01.2025 № Д01-01/25, заключенного между застройщиком и ООО «УК «Легенда Комфорт», что соответствует части 14 статьи 161 ЖК РФ.  

Впоследствии застройщиком применительно к положениям статей 45 и 46 ЖК РФ было принято решение о выборе способа управления МКД и выбран способ управления домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации утверждено ООО «УК «Легенда Комфорт».  

Решение о выборе управляющей компании оформлено протоколом от 10.02.2025 № 1/2025, из которого следует, что в принятии решения участвовал застройщик как собственник помещений и он же как правообладатель помещений, не переданных участникам долевого строительства.  

В силу пункта 6 и пункта 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ застройщик с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.  

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что до передачи помещений в МКД от застройщика к участнику долевого строительства обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг исполняется застройщиком, и реализация такой обязанности невозможна без выбора управляющей компании МКД, поскольку таковая в силу части 1 статьи 161 ЖК РФ призвана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.  

Поскольку принцип единства правового статуса субъекта права предполагает единство обязанностей и прав, обязанностям застройщика по оплате коммунальных услуг корреспондирует право выбора управляющей компании МКД, и в таком случае он реализует полномочия, предусмотренные статьями 44-46 ЖК РФ.  

В силу части 1 и части 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством о государственной регистрации, и основанием для регистрации права является, в том числе, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.  

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).  

Поскольку материалы дела не содержат сведений о передаче помещений в МКД участникам долевого строительства либо сведений о регистрации права собственности на помещения, следует признать, что застройщик при отсутствии формальной регистрации права фактически осуществляет права собственника помещений, ввиду чего был вправе осуществлять выбор управляющей компании путем проведения в период с 20.01.2025 по 07.02.2025 внеочередного собрания собственников, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у администрации не имелось.  

Вопреки мнению апеллянтов отсутствие в действующем законодательстве норм, признающих застройщика собственником объекта долевого строительства, не исключает возможности реализации им жилищных прав, поскольку в таком случае застройщик действует как законный владелец имущества и такой порядок реализации его прав не противоречит принципу надлежащей эксплуатации общего имущества МКД.  

По изложенным основаниям также отклоняются доводы апелляционных жалоб о ничтожности протокола общего собрания собственников от 10.02.2025 ввиду отсутствия кворума, поскольку такой кворум был достигнут путем суммирования голосов собственника помещений и голосов застройщика как фактического владельца не переданных участникам долевого строительства помещений.  

Поскольку на момент проведения общего собрания застройщик являлся единственным правообладателем всех помещений в МКД, факт несоответствия площадей помещений, указанных в конкурсной документации, сведениям, указанным в разрешении на ввод МКД в эксплуатацию, не имеет правового значения, поскольку не влияет на кворум собрания.  

Доводы апелляционной жалобы общества о том, что договор управления с ООО «УК «Легенда Комфорт» по результатам проведения общего собрания заключен застройщиком на основании части 14 статьи 161 ЖК РФ, а не на основании решения общего собрания, не имеет значения с учетом того, что в рассматриваемом случае это одно лицо.  

С учетом изложенного, вопреки мнению апеллянтов, является лицом, которое вправе оспаривать результаты конкурса по отбору управляющей компании.  

Апеллянтами также не опровергнуты выводы суда первой инстанции о том, что администрацией не исполнена предусмотренная пунктом 40 Правил № 745 обязанность по извещению о проведении конкурса.  

Ссылки третьего лица в апелляционной жалобе на то, что исполнение администрацией требований об извещении исключалось по причинам, не зависящим от Администрации ввиду отсутствия досок объявления в МКД, отклоняются как не подтвержденные.  

Представленные обществом в апелляционный суд фотоматериалы не опровергают изложенного обстоятельства, поскольку фиксируют внешнюю часть МКД; внутренние помещения МКД на фотографиях не отражены, что не позволяет утверждать о том, что места размещения объявлений отсутствовали как на дату фотографирования (27.05.2025), так и на дату объявления о проведении конкурса (февраль 2025 года).  

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителей жалоб о наличии в материалах дела достаточной совокупности доказательств для отмены судебного акта и отклоняет их как несостоятельные, не нашедшие своего подтверждения материалами дела, направленные на переоценку выводов суда первой инстанции.  

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.  

Оснований для иных выводов, исходя из приведенных в жалобах доводов, у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку аргументы заявителей не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2025 по делу № А56-18068/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Е.М. Новикова  

Судьи Д.А. Кузнецов  

 Е.В. Савина