Дело № А11-15408/2018

26 сентября 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2019 года.

Постановление

 изготовлено в полном объеме  26 сентября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» на решение Арбитражного суда  Владимирской области от 14.06.2019 по  делу № А11-15408/2018, принятое судьей Поповой З.В., 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН (

<

***>) ОГРН (

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Эльдорадо», 600022, 

<

...>, ИНН (

<

***>) ОГРН (

<

***>),  о взыскании задолженности, пени, компенсации и штрафов,

при участии представителей: от истца – ФИО3 по доверенности от 22.01.2015 (сроком на 10 лет);

от ответчика – не явился, извещен,

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (далее - ООО «Эльдорадо», Общество, ответчик) о взыскании 1 031 148 руб. 32 коп.:

- арендной платы за октябрь 2018 года в размере 43 548 руб. 38 коп.;

- арендной платы за ноябрь 2018 года в размере 45 000 руб.;

- арендной  платы  за декабрь  2018 года в размере 40 645 руб. 16 коп.;  

- пени за нарушение сроков внесения арендной  платы за октябрь 2018 года в размере 246 047  руб. 33 коп.,  за период с 05.10.2018 по 25.01.2019;

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за ноябрь 2018 года в размере 213 750 руб. (период с 23.10.2018 по 25.01.2019);

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за декабрь 2018 года в сумме 134 128 руб. 50 коп. (период с 21.11.208 по 25.01.2019); 

- компенсации  в размере месячной платы в сумме 170 400 руб. в связи с досрочным расторжением договора аренды (пункт 8.4 договора аренды);

- эксплуатационных и коммунальных расходов в размере 18 348  руб. 95 коп. (тепловая энергия за октябрь и декабрь 2018 года - 7362  руб. 09  коп., электрическая энергия  за ноябрь 2018 года – 5272 руб. 57 коп., эксплуатационные платежи за декабрь 2019 года  - 5714 руб. 29 коп.;

- штрафа  за нарушение пункта 5.3.6.1 договора аренды в размере 59 640 руб.;

- штрафа за нарушение пунктов 5.2.2 и  5.3.4 договора аренды  в размере 59 640 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 14.06.2019 Арбитражный суд Владимирской области  удовлетворил исковые требования частично. Взыскал с ООО «Эльдорадо» в пользу ИП ФИО2 задолженность в сумме 52 185 руб. 42 коп., пени в сумме 44 000 руб., компенсацию в размере 170 400 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлине 2787 руб. В удовлетворении требований ИП ФИО2 в остальной части отказал. Взыскал с ООО «Эльдорадо» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3149 руб. 22 коп. Взыскал с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 374 руб. 78 коп. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 и ООО «Эльдорадо» обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ИП ФИО2 не согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности использования арендуемого помещения после 21.11.2018. При этом указал, что письмо от 16.11.2018 об отключении электроэнергии ФИО4 не подписывалось и в адрес энергоснабжающей организации не направлялось.  Кроме того, в материалах дела имеются письма РЭС г. Владимир АО «ВОЭК» и ОАО «ЭнергосбыТ Плюс», из которых следует, что ограничение электроснабжения спорного объекта указанными компаниями не применялось, никакие работы, связанные с отключением электроэнергии не проводились.

Также заявитель указал, что в договоре аренды отсутствует обязательство арендодателя по снабжению арендатора электроэнергией; материалами дела не установлено, что арендодатель  предпринимал какие-то действия по ограничению подачи электроэнергии.

Заявитель полагает, что арендная плата подлежит начислению  до 28.12.2018, то есть до момента принятия помещения арендодателем в одностороннем порядке.

Также заявитель не согласился с суммой взысканных судом коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

Одновременно предприниматель сослался на неправомерное снижение судом первой инстанции  размера  неустойки.

Также  заявитель не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания штрафа за нарушение пункта 5.3.6.1 договора аренды в размере 59 640 руб., а также  за нарушение пунктов 5.2.2 и 5.3.4 договора аренды в размере 59 640 руб.

ООО «Эльдорадо»  не согласилось с решением в части удовлетворения исковых требований. При этом указало, что судом сделан необоснованный вывод о правомерности одностороннего увеличения арендной платы.

Также, по мнению заявителя, суд необоснованно взыскал с ответчика сумму эксплуатационных и коммунальных расходов в размере 8640 руб. 04 коп. Нормы Гражданского и Жилищного кодексов не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных домах.  Арендодателем не  представлены соответствующие первичные документы или иные документы, подтверждающие размер  фактически понесенных расходов  по оплате указанных услуг.

Более подробно доводы изложены в апелляционных жалобах.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве  возразил против  доводов апелляционной жалобы ООО «Эльдорадо», просил решение отменить, жалобу Предпринимателя удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционных жалоб  и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены  судебного акта. 

Как следует из материалов дела, 18.05.2015 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Эльдорадо» (арендатор) заключен договор аренды № 10, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано нежилое помещение магазина «Продукты» общей площадью 84, 4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> «Ж». 

В соответствии с пунктом 1.2 договора назначение использования помещения: организация торговли продовольственными и непродовольственными товарами. 

Стороны согласовали срок действия договора с 01.06.2015 по 31.07.2016 (пункт 2.1).

В пункте 6.1 договора  установлено, что арендатор ежемесячно, не позднее 20-ого числа текущего месяца, оплачивает арендную плату за следующий календарный месяц, в пункте 6.2 арендная плата определена в размере 125 400 руб. 

В стоимость арендной платы не входят эксплуатационные (отделочные) и коммунальные расходы за помещение и прилегающей территории, их оплату арендатор осуществляет арендодателю отдельно, по наличной или безналичной форме расчетов, ежемесячно по предъявлению фактических затрат от обслуживающих (эксплуатационных) организаций (счетов, счетов-фактур и т.д.). 

В соответствии с пунктом 6.2 договора размер платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в течение срока действия договора, о чем арендатор извещается в письменной форме. 

За неуплату арендных платежей в сроки, установленные пунктами 6.1 и 6.2 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 5 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).

В разделе 5.3 стороны согласовали обязанности арендатора, в том числе: 

- 5.3.6.1 арендатор обязан сдать по акту приема-передачи один раз в три месяца общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему территорию. В случае фактического несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему территории указанному в акте приема-передачи, устранить дефекты в срок не позднее 20 рабочих дней, затем сдать арендодателю или его представителю уведомив письменно за 5 дней, для приемки и подписания акта. В случае повторного несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему территории, арендодатель оставляет за собой право выставить штрафные санкции в размере 35 % от арендной платы;

- 5.3.4 арендатор обязан использовать помещение в соответствии с условиями договора и по назначению, указанному в пункте 1.2 договора. 

В пункте 5.2.2 договора указано, что арендатор не имеет право сдавать помещение в субаренду. 

Помещение передано арендатору по акту от 01.06.2015. 

Дополнительным соглашением от 12.07.2016 к договору стороны продлили срок его действия до 31.01.2018.

20.12.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.05.2015 № 10, в соответствии с пунктом 1 которого продлен срок его действия до 31.01.2020.

Договор дополнен пунктом 8.4 следующего содержания: «сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом в письменном виде другую сторону не менее чем за 90 календарных дней до даты предполагаемого расторжения. При этом сторона, инициировавшая одностороннее расторжение, выплачивает помимо основного платежа по договору, все коммунальные, эксплуатационные и иные платежи до даты расторжения договора, а также компенсацию в размере месячной арендной платы в 5-ти дневный срок с момента уведомления стороны о досрочном расторжении договора аренды».  

Общество направило в адрес Предпринимателя уведомление (отправлено 28.09.2018 - почтовая квитанция от 28.09.2018 № 60000567313522, в место прибытия прибыло 02.10.2018) о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (со ссылкой на пункт 8.4. договора) по истечении 90-дневного срока. 

02.10.2018 истец вручил  ООО «Эльдорадо» уведомление от 01.10.2018 о повышении арендной платы до 170 400 руб. на основании пункта 6.2 договора с 02.10.2018, просил доплатить за октябрь 2018 года в течение 3-х дней с момента получения извещения 45 000 руб.  

03.10.2018 ООО «Эльдорадо» в письме № 59 сообщило ИП ФИО2 о том, что просит представить письменное обоснование изменения платы на 45 000 руб. (более 35 %). Отправлено 03.10.2018 (почтовая квитанция № 60000567318244).   

ИП ФИО2 направил ООО «Эльдорадо» претензию от 17.10.2018  (без номера)  с требованием оплатить задолженность в сумме 43 548 руб. 38 коп. (за октябрь 2018 года), пени за нарушение внесения арендной платы за октябрь 2018 года в сумме 21 128 руб. 92 коп. 

Платежным поручением от 19.10.2018 Общество оплатило арендную плату за ноябрь  2018 года в размере 125 400 руб. 

Предприниматель  09.11.2018 направил уведомление, в котором со ссылкой на пункт 8.4 договора указал на необходимость выплаты компенсации в размере 170 400 руб. в связи с досрочным расторжением договора (пункт 8.4), а 12.11.2018 претензию об уплате арендной платы за ноябрь в размере 45 000 руб., пени, штрафа в соответствии с пунктом 5.3.6.1 договора. 

12.11.2018 Общество направило АО «ВКС», а 13.11.2018 в АО «ВОЭК»  письма, в которых просило сообщить о причинах отключения электроэнергии по адресу: г. Владимир, у. ФИО5, дом 26ж, произошедшего 12.11.2018 с 10 час. до 14 час.  

В письме от 14.11.2018 №  123-17-14-0580 АО «ВОЭК» сообщило, что отключений  не зафиксировано. В письме от 27.11.2018 ОАО «ВКС» указало, что работ по отключению не производилось, аварийных отключений не было. В письмо от 23.11.2018 Владимирский филиал ОАО «Энергосбыт плюс» - ограничение электроснабжения не применялось. 

13.11.2018 ООО «Эльдорадо» направило в ООО «Наш дом-3» заявление о причинах отключения энергии в магазине по адресу: ул. ФИО5, дом 26 «Ж»» (почтовое уведомление от 19.11.2018).

Также в материалы дела представлен акт от 13.11.2018, составленный представителями ООО «Эльдорадо», о том, что с  13 час. до 19 час. отсутствовала электрическая энергия по адресу: ул. ФИО5, дом 26 «Ж». 

Платежным поручением от 19.11.2018 № 2290 ООО «Эльдорадо» оплатило арендную плату за декабрь 2018 года в размере 125 400 руб.

21.11.2019 представителями ООО «Эльдорадо» составлен акт  о том, что с  9  час.  30 мин.  по адресу: ул. ФИО5, дом 26 «Ж» полностью отключена электрическая энергия.  

Общество обратилось к Предпринимателю с письмом от 21.11.2018 № 75, в котором указало, что в связи с неоднократным отключением электроэнергии: 12.11.2018 с 11 до 15, 13.11.2018 с 13 до 19, а 21.11.2018 с 9-30 полностью,  не может осуществлять торговую деятельность, вынуждено освободить помещение. 21.11.2018 представитель ОАО «Энергосбыт Плюс» ФИО6 сообщил об отключении электроэнергии на основании заявления Предпринимателя с составлением акта, что привело к невозможности работы холодильного оборудования, применения иной техники. Просило прибыть в помещение с целью его передачи и принять помещение по акту (почтовая квитанция от 21.11.2018 № 60000167359159).

Также ответчик направил письмо от 28.11.2018 № 79, в котором просил прибыть арендодателя 30.11.2018 для приема помещения в связи с невозможностью дальнейшего использования по причине отключения электроэнергии (почтовая квитанция № 60000019925334).

Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование требования о взыскании арендной платы за октябрь – декабрь 2018 года, задолженности по коммунальным платежам,  пеней,  истец сослался на договор аренды от 18.05.2015 и наличие задолженности по нему. Пояснил, что 01.10.2018 он, являясь арендодателем, воспользовался своим правом на одностороннее увеличение арендной платы (пункты 5.1.2 и 6.6 договора) и уведомил ответчика об одностороннем увеличении платы с 02.10.2018 с 125 000 руб. до 170 400 руб. (на 45 000 руб.). 

В части требования о взыскании компенсации в размере ежемесячной арендной платы в сумме 170 400 руб. Предприниматель сослался на пункт 8.4 договора аренды от 18.05.2015 № 10, в редакции дополнительного соглашения 20.12.2017, указав на одностороннее расторжения договора арендатором ранее истечения срока действия договора.

Предприниматель также указал, что ответчиком нарушены пункты 5.3.6 и  5.3.6.1  договора аренды (обязанность поддерживать помещение и прилегающую территорию, соблюдать санитарные нормы  и правила, сдавать по акту приема-передачи один раз в 3 месяца общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему территорию. В случае фактического несоответствия состояния нежилого помещения и территории, устранить дефекты, сдать результаты работ, уведомив письменно за 5 дней для приемки и подписания акта). В адрес Общества направлено уведомление от 31.10.2018 с требованием осуществить ремонтные работы, которые выполнены не были, следовательно, подлежит  взысканию штраф в размере 35 % от ежемесячного размера арендной платы (59 640 руб.), предусмотренный пунктом 7.3 договора - неисполнение обязательств, предусмотренных разделом 5.3 договора.  

Кроме того, ИП ФИО2 просил  взыскать штраф в размере 59 640 руб.   за нарушение пунктов 1.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.3.4 договора аренды (пункт 1.2 – назначение использования помещения - организация торговли продовольственными и непродовольственными товарами; пункт 5.2.1 – арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем устанавливать в помещении собственное оборудование; пункт 5.2.2 – не имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду; пункт 5.3.4 – использовать помещение в соответствии с условиями договора и по назначению,  указанному в пункте 1.2 договора аренды). Истец считает, что так как в торговом зале ответчик разместил платежный терминал, сдал место под ним в субаренду, использовал часть арендуемого помещения не в соответствии с назначением, то он обязан уплатить штраф, предусмотренный пунктом 7.3 договора – неисполнение обязательств, предусмотренных разделом 5.3 договора (письменное пояснение истца от 03.06.2019).  

         Оценив в совокупности  имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что у него отсутствовала возможность использовать арендованные помещения с 21 ноября  2018 года в связи с отключением электроэнергии.

         По запросу суда акционерным обществом «ВКС» в материалы дела представлены документы:

1) письмо ФИО4 от 15.11.2018, направленное в адрес АО «Владимирские коммунальные системы», в котором указано:  02.11.2007 заключен договор № 52/0107 на отпуск и потребление электроэнергии нежилого помещения магазина «продукты», расположенного на по адресу: 

<

...> «Ж». В связи с тем, что арендатор не оплачивает арендную плату и потребляемые им коммунальные услуги, в том числе и электрическую энергию, не имею возможности оплачивать счета, прошу временно приостановить отпуск;

2) акт от 21.11.2018 об отключении электроэнергии по письму потребителя от 16.11.2018;

3) письмо ФИО4 о возобновлении отпуска электрической энергии от 14.12.2018;

4) акт от 20.12.2017 о включении по письму потребителя от 14.12.2018.  

Оценив в  представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что у ООО «Эльдорадо» в связи с отсутствием электрической энергии в спорном помещении с 21.11.2018 действительно отсутствовала возможность использовать его по назначению,  следовательно, отсутствовала обязанность оплачивать пользование.  

С учетом изложенного суд посчитал, что истцом правомерно заявлены требования в части взыскания арендной платы за октябрь 2018 года  в сумме 43 548 руб., за ноябрь 2018 года в сумме 113 600 руб. 

ООО «Эльдорадо» платежным поручением от 19.10.2018 оплатило арендную  плату за ноябрь 2018 года в размере 125 400 руб. В связи с этим задолженность за ноябрь отсутствует. 

Довод истца о недостоверности представленных в материалы дела доказательств  (в том числе письма ФИО4 от 15.11.2018) правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП ФИО2 не заявлял. 

Также не может быть признана состоятельной ссылка истца на то, что ФИО4 не является арендодателем спорного помещения. Из материалов дела следует, что именно ФИО4 осуществлялось взаимодействие с энергоснабжающими организациями,  в том числе по оплате счетов.

Ссылка истца на осуществление арендатором платежей  за ноябрь и декабрь 2018 года, как подтверждение факта пользования помещением, также не принята судом во внимание, поскольку указанные платежи произведены 19.10.2018 и 19.11.2018, т.е. до полного отключения электрической энергии (до 21.11.2018). 

При этом судом первой инстанции рассмотрены возражения ООО «Эльдорадо» о необоснованном увеличении размера арендной платы с октября 2018 и злоупотреблении правом со стороны истца.

Суд указал, что  02.10.2018 ИП ФИО2 вручил ООО «Эльдорадо» извещение об увеличении арендной платы с октября 2018 года с 125 400 до 170 400 руб. (т.е. на 45 000 руб.). Факт получения извещения ответчиком не оспаривается. 

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 18.05.2015 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в течение срока действия договора, о чем арендатор извещается в письменной форме. 

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Заявив о чрезмерном повышении размера арендной платы, ответчик должен представить доказательства того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, однако  не представил каких-либо доказательств непропорционального повышения размера арендной платы.

В обоснование повышения арендной платы ИП ФИО2 указал, что за период с момента заключения договора (18.05.2015) до октября 2018 года, т.е. более 3,5 лет, арендная плата не повышалась, сослался на письмо общества с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости «Ковчег», в соответствии с которым средняя рыночная ставка арендной платы на нежилые помещения в районе улиц Верхняя, Нижняя Дуброва за 2-ое полугодие составляла от 1800 до 2100 руб. за 1 кв.м исходя из информации с сайтов недвижимости.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения сторон, суд пришел к выводу, что отсутствуют обстоятельства, на основании которых суд может признать поведение ИП ФИО2 по одностороннему увеличению арендной платы  недобросовестным, усмотреть очевидное отклонение его действий от добросовестного поведения, на основании  которого у суда имеются основания для отказа в защите принадлежащего ему права на взыскание арендной платы по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции согласен с указанной позицией суда.

Истцом также заявлено требование  о взыскании эксплуатационных и коммунальных расходов  в размере 18 348  руб. 95 коп.

Пунктом 6.1 договора аренды от 18.05.2015 установлено, что в стоимость арендной платы не входят эксплуатационные (отделочные) и коммунальные расходы за помещение и прилегающей территории, их оплату арендатор осуществляет арендодателю отдельно, по наличной или безналичной форме расчетов, ежемесячно по предъявлению фактических затрат от обслуживающих (эксплуатационных) организаций (счетов, счетов-фактур и т.д.).

Исследовав представленные истцом документы (договор теплоснабжения от 01.04.2015, заключенный между ОАО «ВКС» и ФИО4, на подачу потребителю тепловой энергии, счета) и посчитав факт оказания услуг доказанным, суд правомерно удовлетворил исковые требования за период до 21.11.2018  в сумме  8640 руб. 04 коп. 

Вопреки доводам ООО «Эльдорадо» обязанность арендатора возмещать эксплуатационные и коммунальные расходы  сверх арендной платы предусмотрена непосредственно условиями заключенного сторонами договора.

          В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Кодекса).

В пункте 7.2 договора аренды указано, что за неуплату арендных платежей в сроки, установленные пунктами 6.1 и 6.2 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 5 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки. 

Ответчик в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, установив факт неисполнения ответчиком денежного обязательства, за которое предусмотрена договорная неустойка, пришел к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика к ответственности, установленной пунктом 7.2 договора  и с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  удовлетворил исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 44 000 руб. При этом  суд также исходил из того, что  задолженность за ноябрь и декабрь 2018 года отсутствует.

Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для ее изменения.

Также судом удовлетворено требование истца о взыскании компенсации в размере месячной платы в сумме 170 400 руб. в связи с досрочным расторжением договора аренды (пункт 8.4 договора). 

Согласно пункту 8.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения)  сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом в письменном виде другую сторону на менее чем за 90 календарных дней до даты предполагаемого расторжения. При этом сторона, инициировавшая односторонне расторжение, выплачивает другой стороне помимо основного платежа по договору, все коммунальные, эксплуатационные и иные платежи до даты расторжения договора, а также компенсации в размере месячной арендной платы в 5-ти дневный срок с момента уведомления стороны о досрочном расторжении договора аренды. 

Поскольку инициатива по досрочному расторжению договора исходила от арендатора взыскание компенсации с ООО «Эльдорадо» является правомерным.

Отказывая во  взыскании штрафа за нарушение пункта 5.3.6.1 договора аренды в размере 59 640 руб., суд исходил из следующего.

В пункте 5.3.6 договора аренды от 18.05.2015 указано, что арендатор обязан поддерживать  помещение и прилегающую к нему территорию  в чистом и исправном состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила. 

В соответствии с пунктом 5.3.6.1 договора арендатор обязан сдать по акту приема-передачи, один раз в три месяца общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему территорию. В случае фактического несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему территории указанному в акте приема-передачи, устранить дефекты в срок не позднее 20 рабочих дней, затем сдать арендодателю или его представителю уведомив его письменно за 5 дней, для приемки и подписания акта. В случае повторного несоответствия состояния нежилого помещения и предлагающей территории, арендодатель оставляет за собой право выставить штрафные санкции в размере 35 % от арендной платы.

В  пункте 7.3 договора указано, что за неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных разделом 5.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 35 % месячной арендной платы за каждое нарушение. 

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Протолковав условия договора аренды, суд первой инстанции пришел  к выводу, что ответственность ООО «Эльдорадо», как арендатора по договору, наступает в соответствии с пунктами 5.3.1, 5.3.6.1, 73 - в случае фактического несоответствия состояния нежилого помещения, состоянию, указанному в акте, представляемом арендатором арендодателю один раз в три месяца. 

Такой акт, составленный ООО «Эльдорадо», предоставлен не был, доказательства, что составлялся акт, в котором состояние помещения не соответствовало его фактическому  состоянию, отсутствуют. 

ИП ФИО2 представил в одностороннем порядке составленный и подписанный им акт от 28.12.2018 в связи с расторжением договора аренды помещения, в котором отражено, что стены нуждаются в шпаклевке и покраске, необходимо осуществить штукатурку и покраску цокольной части фасада, произвести окраску уличных металлических ограждений и перил, провести кровельные работы по устройству примыкания, а также осуществить очистку сточных лотков, кладку новой плитки на входном крыльце в арендованном помещении, осуществить штукатурку, шпаклевку, покраску внутренних стен всего помещения, осуществить поверку и устранение неполадок в электрической сети помещения.

Однако, ответственность, предусмотренная пунктом 5.3.6.1 договора,  наступает не в случае передачи помещения после расторжения договора аренды в ненадлежащем состоянии, а в случае несоответствия фактического состояния помещения и прилегающей территории, указанному в акте состоянию. 

Требование о возврате арендованного имущества после прекращения договора в состоянии, в котором помещение находилось на момент передачи его арендодателем арендатору, согласно пункту 2.3 договора, содержится в пункте 5.3.7 договора, а не в пункте 5.3.6.1, ссылкой на который истец обосновывает иск о взыскании штрафа. 

Суд также принял во внимание, что к акту от 28.12.2018 не приложены какие-либо документы, подтверждающие, что указанные недостатки имели место быть, возникли по вине арендатора, в связи с ненадлежащим использованием и содержанием помещения. Указание в акте на то, что помещение нуждается в ремонте,  документально не подтверждено.  При этом акт составлен ИП ФИО2 28.12.2018,  но ООО «Эльдорадо» освободило помещение 21.11.2018, в связи с отключением электрической энергии. 

Рассматривая требование о взыскании  штрафа за нарушение пунктов 5.2.2 и 5.3.4 договора аренды  в размере 59 640 руб. суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 18.05.2015 назначение использования помещения – организация торговли продовольственными и непродовольственными товарами. 

В пункте 5.2.2 договора аренды установлено, что арендатор не имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду.

Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с условиями договора по назначению, указанному в пункте 1.2 (пункт 5.3.4 договора). 

В пункте 7.3 договора указано, что за неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных разделом 5.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 35 % месячной арендной платы за каждое нарушение.

 Вместе с тем из данного пункта явно следует, что штраф подлежит уплате за нарушение условий договора, предусмотренных разделом  5.3 договора, тогда как обязанность не сдавать помещение в субаренду без согласия арендатора, предусмотрена разделом 5.2 договора. 

Кроме того, в нарушение  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП ФИО2 не представил доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что ООО «Эльдорадо» заключало договор субаренды. Из представленных доказательств не следует  где, когда и в связи с заключением какого договора установлен платежный терминал, в каком помещении и в какой период он располагался. 

Установка платежного терминала не является  использованием  помещения не в соответствии с условиями договора арены и не по назначению, указанному в пункте 1.2 – организация торговли продовольственными и непродовольственными товарами. 

Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Довод ИП ФИО2 о неправомерности действий суда по истребованию дополнительных доказательств не может быть признан состоятельным.

Следуя правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 Постановления от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», средства доказывания определяются судьей с учетом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, характера заявленных требований и возражений. Процессуальной обязанностью лиц, участвующих в деле, является представление доказательств, истребованных судом.

          Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда  Владимирской области от 14.06.2019 по  делу № А11-15408/2018  оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

            О.Ю. Александрова

Судьи

            Е.Н. Наумова

            Н.В. Устинова