АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-30784/2017

г. Краснодар

27 ноября 2017 года

Резолютивная часть решения вынесена 20.11.2017. Полный текст решения  изготовлен 27.11.2017.  

 Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаюк И.Р., рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Краснодарводстрой»,  Краснодарский край,  

к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района,  Краснодарский край,  

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым  номером 23:31:0302000:211,  

третьи лица: администрация Краснодарского края, департамент имущественных  отношений Краснодарского края,  

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 по доверенности, от администрации - ФИО2 по доверенности, от администрации Краснодарского края - ФИО3 по доверенности, 

от департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО4 по  доверенности,  

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «Краснодарводстрой» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с  исковым заявлением к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского  района об обязании в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу  решения суда заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым  номером 23:31:0302000:211, площадью 16 145 кв.м.,, расположенного по адресу:  Краснодарский край, р-н Тимашевский, г/п Тимашевское, 

<

...> с установлением выкупной стоимости в размере 406 914 (четыреста шесть тысяч  девятьсот четырнадцать) рублей 54 копейки (2,5% от кадастровой стоимости  

земельного участка, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости по  состоянию на момент подачи заявления о выкупе).  

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.  

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения  заявленных требований.  

Выслушав доводы представителей истца, ответчика и третьих лиц, исследовав  материалы дела, суд считает, что требования не подлежат по следующим основаниям.  

 Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка  несельскохозяйственного назначения от 25.03.2004 № 3100004312 арендатором земельного  участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211, площадью 16 14 5 кв.м.,,  расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Тимашевский, г/п Тимашевское, г.  Тимашевск, ул. Гибридная, 41 А, является ОАО «КРАСНОДАРВОДСТРОЙ».  

Общество обратилось с заявлением от 26.12.2016 в администрацию Тимашевского  городского поселения Тимашевского района о заключении договора купли-продажи  земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211.  

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи  земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211, указав выкупную  стоимость земельного участка 23:31:0302000:211 в размере 100% его кадастровой  стоимости.  

Общество, не согласившись с ценой приобретения земельного участка  23:31:0302000:211, подготовило и направило в адрес администрации протокол  разногласий, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости  такого земельного участка.  

Письмом от 26.04.2017 № 141-1323/17-31-038 администрация отказала в подписании  протокола разногласий.  

Общество считает отказ администрации в установлении выкупной стоимости  земельного участка с применением льготы, предусмотренной ст.2 ФЗ от 25.10.2001 № 137- Ф3 «О введении в действие ЗК РФ» (далее - Закон № 137-Ф3) неправомерным, что и  явилось причиной обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд в защиту  нарушенного права.  

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд  руководствуется следующим.  

Суд рассматривает спор по правилам искового производства, поскольку  администрация Тимашевского городского поселения Тимашевского района не  препятствуют обществу в выкупе земельного участка, а спор между сторонами возник  относительно размера выкупной стоимости земельного участка.  

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение  договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение  30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в  течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону  о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При  отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его  рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе  передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при  заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по  соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,  определяются в соответствии с решением суда.  

Спор между сторонами возник относительно выкупной стоимости земельного  участка необходимого для эксплуатации и обслуживания зданий, строений, и сооружений,  расположенных на земельном участке.  

Суд при рассмотрении вопроса о заключении договора купли-продажи земельного  участка находящегося в публичной собственности и заключаемого в силу положений  Земельного кодекса РФ, вправе высказаться о его ничтожности, в связи с нарушением  правил установленных земельным законодательством.  

В силу ст.ст.167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или  иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением  тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее  совершения.  

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических  последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и  недействительна с момента ее совершения.  

На основании постановления главы администрации города Тимашевска  Краснодарского края «О выдаче государственного акта на право пользования землей  Передвижной механизированной колонне № 22 АООТ «Краснодарводстрой» № 2762 от  05.10.1995, был выдан государственный акт КК-2 № 501000434 в соответствии с которым в  постоянное бессрочное пользования был передан земельный участок площадью 47 141  кв.м.  

В свою очередь АООТ «Краснодарводстрой» является правопреемником Арендного  предприятия «Краснодарводстрой», согласно плану приватизации, зарегистрированного  30.03.1994.  

Постановлением главы администрации Тимашевского городского округа  Тимашевского района Краснодарского края от 12.07.1099 № 717 отменено постановление  главы администрации города Тимашевска от 05.10.1995 № 2762 «О выдаче  государственного акта на право пользования землей Передвижной механизированной  колонне № 22 АООТ «Краснодарводстрой» право постоянного бессрочного пользования  изменено на право аренды сроком на 49 лет на земельный участок общей площадью 49659  кв.м.  

Между администрацией Тимашевского района и ОАО «Краснодарводстрой» на  основании постановления главы Тимашевского района от 16.03.2004 № 457 заключен  договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.03.2004   № 3100004312 (с дополнительными соглашениями от 18.12.2013 № 128, от 29.01.2014 № 4).  

Истец обратился в администрацию с заявлением о продаже земельного участка с  кадастровым номером 23:31:0302000:211, площадью 16 145 кв.м., на котором расположены  два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 23:31:0302000:656, Литер А  производственно-лабораторный корпус, площадью 868,20 кв.м.; 23:31:0302000:657, Литер  Г2, мастерская, площадью 1066,40кв.м.  

Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей с  01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) предусмотрено предоставление  находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в  частную собственность за плату на основании договора купли-продажи. По общему  правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или  муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме  аукционов. Одним из исключений из названного правила является предусмотренная  подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса возможность продажи без  проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, их  собственникам с установленными статьей 39.20 Земельного кодекса особенностями.  Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса установлено исключительное право на  приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических  лиц, являющихся собственниками расположенных на 4 таких земельных участках зданий,  сооружений. Исключительность данного права заключается в том, что никто, кроме  собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного  участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства»).  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса к  заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение  земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным  уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом  исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены  в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В пункте 6 Перечня  документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без  проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 №  1, значатся документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание,  сооружение либо помещение, или на испрашиваемый земельный участок, если право на  них не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, сообщение заявителя  (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на  испрашиваемом участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и  адресных ориентиров, кадастровый паспорт земельного участка (кадастровая выписка),  кадастровый паспорт объекта, расположенного на участке, выписка из Единого  государственного реестра прав о правах на приобретаемый участок и расположенных на  нем объектов (уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав  запрашиваемых сведений), а также выписка из Единого государственного реестра  юридических лиц о юридическом лице, являющемся заявителем.  

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен закрытый перечень оснований для отказа в  предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, без проведения торгов.  

В целях выяснения обстоятельств нахождения на земельном участке объектов  недвижимости, в том числе самовольно возведенных, суд предлагал решить вопрос о  коллегиальном (с участием администрации – предварительно направив ему приглашение  для участия в осмотре) осмотре территории для установления обстоятельств: наличие на  участке соответствующих объектов, их индивидуализация с приложением документов,  подтверждающих право собственности.  

В материалы дела представлен акт осмотра спорного земельного участка  кадастровым номером 23:31:0302000:211, согласно которому в ходе осмотра от 13.09.2017  было установлено, что земельный участок состоит из двух контуров: контур (3) площадью  13055 кв.м. и контур (2) 3090 кв. м.  

В пределах контура (3) расположены следующие здания и постройки: 

 № п/п 

Литера  

Назначение 

Площадь, 

кв.м. 

1. 

АподА  

Производственно-лабораторный корпус 

868,2 

2 

Г2 

Сборно-разборная мастерская 

1066,4 

3 

Г6 

Пункт охраны 

24,7 

4 

Г7 

Сборно-разборная мастерская (сварочный цех) 

31,4 

5 

Г8 

Сборно-разборная мастерская (кузнечный 

39,1 

цех) 

6 

Г9 

Навес 

63,9 

7 

Г10 

Навес 

115,3 

8 

Г11 

Навес 

9 

Г12 

Сборно-разборная мастерская (гараж) 

69,2 

10 

Г13 

Навес 

57,6 

11 

Г14 

Сборно-разборная мастерская (гараж)  

86,1 

12 

Г15 

Навес 

64,2 

13 

Г16 

Сборно-разборная мастерская (гараж)  

51 

14 

Г22 

Служебно-бытовое помещение 

33,4 

15 

Г23 

Навес 

61,5 

16 

I 

Мощение 

12535 

В пределах контура (2) расположены здание и постройка: 

17 

Г18 

АЗС 

25,8 

18 

Г19 

Навес 

11,5 

Однако истец в своем заявлении о выкупе земельного участка указывает, что на  спорном земельном участке расположены всего два строения, принадлежащие ему на  праве собственности с кадастровыми номерами: 23:31:0302000:656, литера А,  производственно-лабораторный корпус, площадью 868,20 кв.м.; 23:31:0302000:657, литера  Г2, мастерская, площадью 1066,40кв.м.  

Следовательно, заявитель при обращении в администрации не указал полный  перечень объектов расположенных на земельном участке.  

Таким образом администрацией при подготовке и подписании спорного договора  купли-продажи земельного участка осмотр земельного участка не проводился, наличие  иных строений расположенных на земельном участке, кроме как указанных в заявлении,  не устанавливалось.  

В судебном заседании представитель администрации подтвердил данное  обстоятельство.  

Приказом Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 № 1 "Об  утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение  земельного участка без проведения торгов" утвержден перечень документов,  подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения  торгов, так, согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ должны быть представлены документы,  подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения  торгов и прилагаемые к заявлению о приобретении прав на земельный участок: документ,  удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо  помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано  в ЕГРН, документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на  испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не  зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок),  сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений,  расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых  (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений,  принадлежащих на соответствующем праве заявителю, выписка из ЕГРН об объекте  недвижимости (об испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРН об объекте  недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом  земельном участке), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о помещении в здании,  сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке, в случае обращения  собственника помещения), выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся  заявителем, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных  предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся  заявителем.  

В судебном заседании установлено, что у истца отсутствуют зарегистрированные  права на строения расположенные на земельном участке.  

Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года   № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане,  юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или  приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а  также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).  

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной  регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное  не установлено законом.  

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что администрацией  Тимашевского городского поселения Тимашевского района был подготовлен проект  договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0302000:211  при наличии на нем капитальных строений, на которых у покупателя земельного участка  отсутствуют правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы.  

Суд считает, что Администрацией ненадлежащим образом предоставлена  муниципальная услуга, а именно предоставление земельного участка со строениями и  сооружениями, на которые права не зарегистрированы, что является безусловным  основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.  

Таким образом, заключаемая сторонами сделка имеет признаки ничтожной сделки.  

На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований следует  отказать.  

Доводы истца о том, что у него ранее возникшее право на строения не может  реанимировать спорную сделку, так как истец обязан должным образом оформить и  зарегистрировать право собственности на строения.  

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина распределению не подлежит. Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке  апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не  превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через  принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.  

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может  быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в  арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной  инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья А.В. Семушин