Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-293691/22-125-1796

05 июля 2023 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2023 г.   

Решение в полном объеме изготовлено 05 июля 2023 г.   

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАНТЬЕ-САТУРН"

(117525, ГОРОД МОСКВА, ДНЕПРОПЕТРОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, КОРПУС 1, ПОМЕЩЕНИЕ I ЭТ 1 КОМ 10А, ОГРН: 1197746161975, Дата присвоения ОГРН: 04.03.2019, ИНН: 7726448934)

ответчик: ДЕПАРТАМЕНТ  ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)           

об урегулировании разногласий  

В судебное заседание явились:

От истца – Потокина И.И., дов. от 20.06.2023г.

От ответчика – Минин Д.С., дов. №33-Д-996/22 от 22.11.2022г.

От экспертной организации – Рыльков Б.Ю. (лично, паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-САТУРН» (ОГРН 1197746161975 ИНН 7726448934) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенного по адресу г.Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1, установив спорные условия договора в следующей редакции:

первый абзац пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 16 120 000 (шестнадцать миллионов сто двадцать тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «ЭКБ им. Матвеева» Рылькова Б.Ю. б/н от 19.04.2023 г., является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит».

третий абзац пункта 3.4 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 191 904 (сто девяносто одна тысяча девятьсот четыре) рубля 76 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Определением от 17.03.2023г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВОЕ БЮРО ИМЕНИ МАТВЕЕВА» (ОГРН 5157746041162, ИНН 7702393309, 125130, г. Москва, 6-й Новоподмосковный переулок, д. 10, оф. 49, а/я № 52, тел.: +7 (495) 748 8520, +7 (925) 187 4498), Эксперту Рыльков Б.Ю. и поставить перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1 по состоянию на 06.09.2022 г.?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

26.04.2023 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании  истец исковые требования поддерживал.

Ответчик поддерживал доводы отзыва.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком заключен договор №00-00703/20 от 31.08.2020 г. аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы (по результатам аукциона), в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1 (далее по тексту - «Помещение»). В соответствии с п. 2.1 Договора аренды срок его действия установлен с 19.08.2020 г. до 19.08.2030 г.

Передача Помещения осуществлена по акту приема-передачи №3172/20 от 04.09.2020 г. 

Истец ссылается на то, что с 10.04.2019 г. является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, истец 06.09.2022 г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Закона.

Через личный кабинет 03.11.2022 г. Истцом был получен проект договора купли-продажи Помещения. 

Пунктом 3.1 Договора установлено, что стоимость Помещения, арендуемого истцом, составляет 32 257 000 рублей. В связи с выбранным арендатором способом оплаты приобретаемого имущества в рассрочку на 84 месяца, ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен пунктом 3.4 Договора в размере 384 011,91 рубля и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 29.11.2022 г. через личный кабинет направил ответчику подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 Договора: стоимость Помещения предложено установить в размере 16 891 000 рублей; с учетом изменения стоимости Помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 201 083,33 рубля и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Ответчик письмом №33-5-87345/22-(0)-8 от 05.12.2022 г. отказался от подписания Договора на условиях, предложенных истцом.

Таким образом, при заключении Договора между сторонами возникли разногласия по условиям о цене Помещения (пункт 3.1 Договора) и размеру ежемесячного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 Договора).

Истец считает, что предложенная Департаментом цена выкупаемого имущества определена с нарушением требований Федерального закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества и ущемляет гарантированное Законом преимущественное право истца на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ при отклонении Департаментом протокола разногласий у истца возникло право использовать такой способ защиты права как передача возникших разногласий на рассмотрение суда, так как единственным препятствием в реализации преимущественного права выкупа являются разногласия с Департаментом по условию о цене Помещения, что и послужило основанием обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. При этом, в соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию. Как было указано выше, предложение о подписании Договора с протоколом разногласий, подача которого являлась попыткой досудебного урегулирования спора, было получено Департаментом 29.11.2022 г. При этом, 05.12.2022 г. Департамент отклонил предложение истца. 

В соответствии со ст. 9 Закона истец имел право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке установленном Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - «Закон №135-ФЗ»), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна быть определена на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного статьей 3 Федерального закона преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. №7240/12 по делу №А57-9149/2010).

В соответствии со ст. 12 Закона №135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. №66 (в редакции от 29.09.2021 г.) "О приватизации государственного имущества города Москвы" срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

В соответствии со ст. 432 Г'К РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В связи с тем, что Ответчиком отклонен протокол разногласий, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 17.03.2023г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВОЕ БЮРО ИМЕНИ МАТВЕЕВА» (ОГРН 5157746041162, ИНН 7702393309, 125130, г. Москва, 6-й Новоподмосковный переулок, д. 10, оф. 49, а/я № 52, тел.: +7 (495) 748 8520, +7 (925) 187 4498), Эксперту Рыльков Б.Ю. и поставить перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1 по состоянию на 06.09.2022 г.?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

26.04.2023 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1 по состоянию на 06.09.2022 г., составляет: 16 120 000 (Шестнадцать миллионов сто двадцать тысяч) рублей.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВОЕ БЮРО ИМЕНИ МАТВЕЕВА» Рыльковым Б.Ю.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом. В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-САТУРН» (ОГРН 1197746161975 ИНН 7726448934) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенного по адресу г.Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1, установив спорные условия договора в следующей редакции:

первый абзац пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 16 120 000 (шестнадцать миллионов сто двадцать тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «ЭКБ им. Матвеева» Рылькова Б.Ю. б/н от 19.04.2023 г., является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит».

третий абзац пункта 3.4 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 191 904 (сто девяносто одна тысяча девятьсот четыре) рубля 76 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-САТУРН» (ОГРН 1197746161975 ИНН 7726448934) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006041:4298 общей площадью 179 кв. м, расположенного по адресу г.Москва, просп. Волгоградский, д. 1, стр. 1, установив спорные условия договора в следующей редакции:

первый абзац пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 16 120 000 (шестнадцать миллионов сто двадцать тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «ЭКБ им. Матвеева» Рылькова Б.Ю. б/н от 19.04.2023 г., является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит».

третий абзац пункта 3.4 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 191 904 (сто девяносто одна тысяча девятьсот четыре) рубля 76 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАНТЬЕ-САТУРН" (117525, ГОРОД МОСКВА, ДНЕПРОПЕТРОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, КОРПУС 1, ПОМЕЩЕНИЕ I ЭТ 1 КОМ 10А, ОГРН: 1197746161975, Дата присвоения ОГРН: 04.03.2019, ИНН: 7726448934) 35 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья                                                                    Т.А.Ламонова