АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-13666/2019

г.Чита

31 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2020 года

Решение изготовлено в полном объёме 31 августа 2020 года

Арбитражный суд Забайкальского края  в составе судьи М.И. Обуховой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лотер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Техноком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4330731,26 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 300254,13 руб., всего – 4630985,39 руб., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 25.02.2019;

от третьего лица – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью  «Лотер» обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техноком» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4330731,26 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 300254,13 руб., всего – 4630985,39 руб.

15.01.2020  от ФИО2 поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку ФИО2 являлся участником общества с ограниченной ответственностью «Техноком» с долей в размере 50% уставного капитала, номинальной стоимостью доли 5000 руб. Второй участник общества – ФИО4 является директором ООО «Техноком», Также он является участником общества с ограниченной ответственностью «Лотер» с долей 50 % уставного капитала, номинальной стоимостью доли 5000 руб. Вторым участником общества также является ФИО4, и он же является директором ООО «Лотер».

05.08.2018 ФИО2 вышел из состава обществ и обратился к ним с заявлением о выплате действительной стоимости доли. В добровольном порядке выплата не произведена. ФИО2 обратился в суд. В рамках дела №А78-4065/2019 представитель общества «Техноком» заявил  о наличии признаков банкротства у общества и об отказе в выплате действительной стоимости доли на основании п.8 ст.23 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». ФИО2 считает, что ФИО4, пользуясь полномочиями, предоставленными ему как директору общества «Лотер» и «Техноком» создает искусственную задолженность с целью последующего банкротства ООО «Техноком» и не выплаты ФИО2 действительной стоимости доли в обществе.

В ходе предварительного судебного заседания 16.01.2020 представителем ответчика заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, так как между участниками обществ ФИО4 и ФИО2 существует корпоративный конфликт. Результаты рассмотрения настоящего дела будут  иметь преюдициальное значение для дел №А78-4065/2019 и №А78-4066/2019 в части установления размера кредиторской и дебиторской задолженности между ООО «Лотер» и ООО «Техноком».

Определением от 16.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2

В соответствии с отзывом ответчика общая сумма арендной платы за период действия договора составляет 28080000 руб., оплачено 23749268,74 руб., задолженность 4330731,26 руб. С учетом рыночных ставок  размер арендной платы не должен превышать 13337075,39 руб. за период действия договора. Следовательно, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии с пояснениями третьего лица, задолженность ответчика перед истцом отсутствует в связи с превышением размера арендной платы рыночным размерам ставки арендной платы, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

01.03.2013  Общество с ограниченной ответственностью «Лотер» (Арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (район школы 17) общей площадью 900 кв. м для использования под склад.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере 90 000 рублей в месяц из расчета 100 за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 договора срок действия договора установлен с 01.03.2013 по 31.01.2014. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2013.

За период действия договора аренды от 01.03.2013  арендатору начислено 360000 руб. арендной платы.

01.02.2014 ООО «Лотер» (Арендодатель) и ООО «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (район школы 17) общей площадью 900 кв. м для использования под склад.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере 90 000 рублей в месяц из расчета 100 за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 договора срок действия договора определен с 01.02.2014  по 31.12.2014.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2014. 

За период действия договора аренды от 01.02.2014 арендатору начислено 990000 руб. арендной платы.

01.01.2015 ООО «Лотер» (Арендодатель) и ООО «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (район школы 17) общей площадью 900 кв. м для использования под склад.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере 90 000 рублей в месяц из расчета 100 за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 договор вступает в действие с 01.01.2015 и действует по 30.11.2015.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2015.

За период действия договора аренды от 01.01.2015 арендатору начислено 990000 руб. арендной платы.

01.12.2015 ООО «Лотер» (Арендодатель) и ООО «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 900 кв. м для использования под склад; кадастровый номер 75:32:010310:266.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере 90 000 рублей в месяц из расчета 100 за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 договора срок действия договора определен с 01.12.2015 по 31.10.2016.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2015.

31.12.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2015, которым пункт  1.1. Договора аренды от 01.12.2015 изложили в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование помещения:

Помещение 1 - нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 900 кв. м для использования под склад; кадастровый номер 75:32:010310:266;

Помещение 2 - нежилое отапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 450 кв. м для использования под офис: кадастровый номер 75:32:010310:266.

Пункт 4.1. Договора аренды от 01.12.2015 изложили в следующей редакции: «За указанные в первом разделе настоящею договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение 1 - 270000 (двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 300 (триста) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 - 112500 (сто двенадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 250 (двести пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц».

31.12.2015 сторонами подписан акт приема-передачи помещения-1 и помещения-2.

31.03.2016 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2015, которым пункт 4.1. Договора аренды 01.12.2015 изложили в следующей редакции: «За указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение1 - 270000 (двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 300 (триста) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 - 225000 (двести двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 500 (пятьсот) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц».

30.09.2016 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2015, которым пункт 4.1. Договора аренды от 01.12.2015 изложили в следующей редакции: «За указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение 1 - 270000 (двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 300 (триста) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 - 337500 (триста тридцать семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 750 (семьсот пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц».

За период действия договора аренды от 01.12.2015  арендатору начислено 4815000 руб. арендной платы.

01.11.2016  Общество с ограниченной ответственностью «Лотер» (Арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает,   а  Арендатор  принимает   во   временное   пользование   помещения:

Помещение 1 - нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 900 кв. м для использования под склад; кадастровый номер 75:32:010310:266; Помещение2 - нежилое отапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 450 кв. м для использования под офис; кадастровый номер 75:32:010310:266.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение1 - 270000 (двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 300 (триста) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 - 337500 (триста тридцать семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 750 (семьсот пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 договор вступает в действие с 01.11.2016  и действует по 30.09.2017.

30.07.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.11.2016, которым пункт 4.1. Договора аренды от 01.11.2016 изложили в следующей редакции: «За указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение1 - 315000 (триста пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 350 (триста пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 -450000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц».

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2016.

За период действия договора аренды от 01.11.2016 арендатору начислено 7155000 руб. арендной платы.

01.10.2017  ООО «Лотер» (Арендодатель) и ООО «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование помещения: Помещение1 - нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 900 кв. м для использования под склад; кадастровый номер 75:32:010310:266; Помещение2 - нежилое отапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 450 кв. м для использования под офис; кадастровый номер 75:32:010310:266.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение 1 - 315000 (триста пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 350 (триста пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 - 450000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 договор вступает в действие с 01.10.2017 и действует по 31.08.2018.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2017.

За период действия договора аренды от 01.10.2017 арендатору начислено 8415000 руб. арендной платы.

01.09.2018 Общество с ограниченной ответственностью «Лотер» (Арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью «Техноком» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование помещения: Помещение 1 - нежилое неотапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 900 кв. м для использования под склад; кадастровый номер 75:32:010310:266; Помещение2 - нежилое отапливаемое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 450 кв. м для использования под офис; кадастровый номер 75:32:010310:266.

Согласно пункту 4.1 договора за указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за каждый месяц в следующих размерах: за Помещение1 - 315000 (триста пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 350 (триста пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц. За Помещение2 - 450000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без налога (НДС не облагается), из расчета 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек за 1 кв. м в месяц.

Согласно пункту 6.1 настоящий договор вступает в действие с 01.09.2018  и действует по 31.07.2019.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2018.

За период действия договора аренды от 01.09.2018 арендатору начислено 5355000 руб. арендной платы.

За период с 01.03.2013 по 31.03.2019 арендатору начислена арендная плата в размере 28 080 000,00 руб. За тот же период времени от арендатора поступила оплата в размере 23 749 258,74 руб., задолженность арендатора составила 4 330 731,26 руб.

Претензия истца об оплате долга  оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Ссылаясь на то, ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по оплате за пользование имуществом, истец обратился в суд с настоящим иском.

За просрочку оплаты арендных платежей истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 300 254,13 руб.

Ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований, указав, что при заключении договоров аренды в отношении одного и того же имущества, размер ставки арендной платы превышал размер рыночной ставки арендной платы в отношении аналогичного имущества.

Суд, рассмотрев заявленные требования, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По настоящему делу между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды, предусмотренного нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ)

В силу статьи 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Сумма ежемесячной арендной платы согласована сторонами в пунктах 4.1 договоров.

Из материалов дела следует, что указанное имущество передано ответчику в установленном порядке во временное владение и пользование, в связи с чем, у ответчика возникла обязанность вносить плату за такое пользование на условиях, согласованных сторонами в договоре аренды.

Согласно статье 422 ГК РФ стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды от 01.12.2015, 01.11.2016, 01.10.2017, 01.09.2018 арендодатель вправе не чаще одного раза в квартал производить повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции,  а также в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов на работы, услуги непосредственно связанные с содержанием и эксплуатацией переданного в аренду помещения. Об изменении арендной платы арендодатель предупреждает арендатора не позднее, чем за 10 дней.

Законом или договором может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Вместе с тем, указанное положение не означает, что определяемая уполномоченной стороной цена может быть произвольной, поскольку в настоящем случае действует общее правило о необходимости добросовестного осуществления гражданских прав, и чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение или уменьшение цены может быть оспорено другой стороной со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 4 статьи 450 названного Кодекса, согласно которому сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах прав, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. 

Следовательно, в споре по поводу изменения размера арендной платы именно арендатор должен доказать несоответствие увеличенного размера арендной платы рыночным став ставкам.

Истец, воспользовавшись правом на изменение цены арендной платы, заключил с ответчиком дополнительные соглашения от 31.03.2016, 30.09.2016 к договору аренды от 01.12.2015, договор аренды в отношении того же помещения от 01.11.2016, дополнительное соглашение от 30.07.2017 к договору аренды от 01.11.2016, увеличив размер арендной платы в отношении отапливаемого помещения с 112500 руб. до 450000 руб., в отношении неотапливаемого помещения с 270000 руб. до 315000 руб.

Ответчиком заявлен довод о превышении размера арендной платы рыночным ставкам арендной платы, применяемым в отношении аналогичного имущества.

По ходатайству ответчика в рамках судебного разбирательства для определения размера рыночной стоимости ставки арендной платы нежилого здания с кадастровым номером 75:32:010310:266, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из торговых, складских, конторских и подсобных помещений, площади здания, переданного в аренду по договорам между ООО «Лотер» и ООО «Техноком» определением суда от 18.05.2020 была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» ФИО5, ФИО6, ФИО5. 

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы: 

1) Определить площадь здания по адресу: 672003, 

<

...> а, в том числе площадь отапливаемой части здания и площадь неотапливаемой части здания; 

2) Определить рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой отапливаемой части здания, расположенного по адресу: 672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено Здание) по состоянию на 31.12.2015, 31.03.2016, 30.09.2019, 01.11.2016, 30.06.2017, 01.10.2017, 01.09.2018;

3) Определить рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой неотапливаемой части здания (склада) по адресу: 672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание) по состоянию на 01.03.2013, 01.02.2014, 01.01.2015, 01.12.2015, 31.12.2015, 31.03.2016, 30.09.2019, 01.11.2016, 30.06.2017, 01.10.2017, 01.09.2018;

4) Определить рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой неотапливаемой части здания (склада), оснащенной трех ярусными складскими стеллажами по адресу: 672003, 

<

...> А78-13666/2019 (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание) по состоянию на 31.12.2015, 31.03.2016, 30.09.2019, 01.11.2016; 

5) Определить рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой неотапливаемой части здания (склада), оснащенной трех ярусными складскими стеллажами и дополнительными двух ярусными складскими стеллажами по адресу: 672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание) по состоянию на 30.06.2017, 01.10.2017, 01.09.2018;

6) Определить рыночную стоимость ставки арендной платы нежилого здания с кадастровым номером 75:32:010310:266, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из торговых, складских, конторских и подсобных помещений согласно экспликации №1 Технического плана здания, по состоянию на 31.12.2015, 31.03.2016, 30.09.2016, 01.11.2016, 30.06.2017, 01.10.2017, 01.09.2018.

В соответствии с экспертным заключением  №20/06/80 от 19.06.2020:

- площадь здания по адресу: 672003, 

<

...> а составляет 1281,14 кв.м., в том числе площадь отапливаемой части здания 422,4 кв.м., площадь неотапливаемой части здания 858,74 кв.м.;

- рыночный размере ставки арендной платы за аренду нежилой отапливаемой части здания, расположенного по адресу: 672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание) по состоянию на 31.12.2015 составил 90917,74 руб., 31.03.2016 – 170905,44 руб., 01.11.2016 – 155868,21 руб., 30.06.2017-124014,37 руб., 01.10.2017-102842,35 руб., 01.09.2018-128335,75 руб., 30.09.2019-123578,07 руб.

- рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой неотапливаемой части здания (склада) по адресу: 672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание) по состоянию на 01.03.2013 составил 174292,43 руб., 01.02.2014-111057,09 руб., 01.01.2015-163468,59 руб., 01.12.2015-178473,75 руб., 31.12.2015-178473,75 руб., 31.03.2016-176597,08 руб., 01.11.2016-180804,92 руб., 30.06.2017-178879,91 руб., 01.10.2017-142938,68 руб., 01.09.2018-61855,68 руб., 30.09.2019-108053,52 руб.;

- рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой неотапливаемой части здания (склада), оснащенной трех ярусными складскими стеллажами по адресу:672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание)по состоянию на 31.12.2015 составил 180860,55 руб., 31.03.2016 – 178983,88 руб., 01.11.2016-183207,12 руб., 30.09.2016 – 114513,60 руб., 30.09.2019-112132,98 руб.;

- рыночный размер ставки арендной платы за аренду нежилой неотапливаемой части здания (склада), оснащенной трех ярусными складскими стеллажами и дополнительными двух ярусными складскими стеллажами по адресу:672003, 

<

...> (с учетом того, что плата включает в себя расходы на содержание арендуемого имущества, в том числе оплату основных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, а также плату за пользование оборудованием и коммуникациями, установленными/подключенными в здании, плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание) по состоянию на 30.06.2017 составил 182674,49 руб., 01.10.2017 – 146865,14 руб., 01.09.2018 – 65878,05 руб.;

- рыночная стоимость ставки арендной платы нежилого здания с кадастровым номером 75:32:010310:26, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из торговых, складских, конторских и подсобных помещений согласно экспликации №1 технического плана здания, по состоянию на 31.12.2015 составил 271778,29 руб., 31.03.2016 – 349889,32 руб., 30.09.2016-336097,72 руб., 01.11.2016-339075,33 руб., 30.06.2017-306688,86 руб., 01.10.2017-249707,49 руб., 01.09.2018-194213,80 руб.

В соответствии с договорами аренды от 01.03.2013, 01.02.2014, 01.01.2015, 01.12.2015 размер арендной платы составил 90000 руб.

Согласно дополнительному соглашению от 31.12.2015 к договору аренды от 01.12.2015 размер арендной платы составил 382500 руб.

Согласно дополнительному соглашению от 30.03.2016 к договору аренды от 01.12.2015 размер арендной платы составил 495000 руб.

Согласно дополнительному соглашению от 30.09.2016 к договору аренды от 01.12.2015 размер арендной платы составил 607500 руб.

В соответствии с договором аренды от 01.11.2016 размер арендной платы составил 607500 руб.

Согласно дополнительным соглашениям от 30.07.2017, от 01.10.2017 к договору аренды от 01.11.2016 размер арендной платы составил 765000 руб.

В соответствии с договором аренды от 01.09.2018 размер арендной платы составил 765000 руб.

Таким образом, размер арендной платы, установленный в дополнительных соглашениях, а также в договорах аренды, заключенных сторонами в отношении одного  и того же имущества увеличился непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысил, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на изменение арендной платы.

Ответчиком представлен контррасчет арендной платы, основанный на экспертном заключении, в соответствии с которым размер арендной платы с учетом рыночных ставок не должен превышать 13337075,39 руб. за период действия договоров аренды, заключенным между истцом и ответчиком (т. 8 л.д. 13-15).

Ответчиком за период действия договоров аренды оплачено 23749268,74 руб. 

Таким образом, с учетом размера рыночной ставки арендной платы, фактически внесенных арендатором платежей, задолженность по арендной плате перед истцом у ответчика отсутствует.

Требования истца удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу об  отсутствии  оснований для взыскания основного долга, требования о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами, носящие акцессорный характер, удовлетворению  также не подлежат.  

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. 

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которых основаны возражения ответчика и установлены по результатам судебной экспертизы, истец не оспорил, доказательства установления ставки арендной платы в соответствии с рыночными ставками арендной платы за спорный период не представил. 

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, считаются признанными истцом.

Согласно пункту 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 АПК РФ, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции (часть 4 статьи 268 АПК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины определением суда  от 21.11.2019. 

Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах"  от 11.07.2014 N 46  в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина при заявленной цене иска составляет 46155 руб. и подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Стоимость судебной экспертизы составляет 60000 руб. 

Указанные денежные средства были внесены ответчиком на депозитный счет арбитражного суда платежными поручениями от 18.02.2020 №48 на сумму 20000 руб., 05.03.2020 №66 на сумму 30000 руб., 15.05.2020 №107 на сумму 10000 руб.

Таким образом, с учетом того, что иск удовлетворению не подлежит, истец возмещает ответчику судебные издержки на оплату экспертизы в размере 60000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лотер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техноком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные издержки на оплату экспертизы в размере 60000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лотер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 46155 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья                                                                                                     М.И. Обухова