АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А43-25954/2022

 

г. Нижний Новгород                                                                                          19 июня 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Алмаевой Елены Николаевны (шифр 23-542),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Апарт-Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) г.Нижний Новгород,

к ответчикам: 1) обществу с ограниченной ответственностью «Полезная площадь» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

<

...>) обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КМ Немеко»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Нижний Новгород

о взыскании 687 080 руб. 00 коп.,

при участии представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от 24.10.2022, 

от ответчиков: от ООО «Полезная площадь» - ФИО3 по доверенности от 01.09.2022, от ООО «Специализированный застройщик «КМ Немеко» - ФИО4 по доверенности от 26.12.2022,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Апарт-Риэлти» с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Полезная площадь», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КМ Немеко» о взыскании 636 128 руб. 00 коп. упущенной выгоды, 21 952 руб. 00 коп. компенсации расходов на содержание помещения, 27 000 руб. 00 коп. расходов за составление заключения специалиста, 1000 руб. 00 коп. расходов на оплату дополнительного выезда специалиста, 500 руб. 00 коп. расходов на изготовление копии заключения по оценке восстановительного ремонта, 500 руб. 00 коп. расходов за изготовление копии заключения № 94-22К.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик – ООО «Полезная площадь» с исковыми требованиями не согласился. Ответчик считает, что истцом не доказано невыполнение со стороны управляющей компании каких-либо обязанностей, которые повлекли бы убытки. Представленное истцом заключение специалиста является ненадлежащим доказательством. Ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик - ООО «Специализированный застройщик «КМ Немеко» с исковыми требованиями не согласился. Ответчик считает, что истцом не доказана вина застройщика в проливе. Заключение специалиста является недостоверным и необоснованным доказательством наличия и размера ущерба. Экспертом неверно указан период, метод расчета применен посуточно, однако, исходя из анализа сайтов в сети Интернет по сдаче помещений в аренду, следует, что помещения большой площадью более 50 кв.м. (у истца 59,7 кв.м), не пользуются популярностью при осуществлении сдачи в аренду посуточно. Большие помещения сдаются на более длительные сроки - месяц и более. Представил в материалы дела заключение ООО «Нижегородский институт судебной экспертизы» от 11.04.2023 №072-23, согласно которому рыночная стоимость арендной платы объекта исследования за период с 01.06.2022 по 31.07.2022 составляет 119000 руб.

Из представленных документов следует, что ООО «Апарт-Риэлти» является собственником апартаментов № 1027 (на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15.09.2021) расположенных в КМ Tower Plaza по адресу: 

<

...>.

Основным видом деятельности ООО «Апарт-Риэлти» согласно выписке из ЕГРЮЛ является 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)).

Управление КМ Tower Plaza осуществляет ООО «Полезная площадь».

12.05.2022, 13.05.2022 произошли проливы в помещениях № 1026, № 1027, принадлежащих истцу.

12.05.2022 истец письмом уведомил ответчика - ООО «Полезная площадь» о проведении осмотра по факту пролития.

13.05.2022 истец направил в адрес ООО «Полезная площадь» жалобу по факту пролитий, в ответ на которую общество письмом от 26.05.2022 № 141 сообщило, что проводятся работы  по установлению причин произошедшего пролива.

23.05.2022 при участии представителя ответчика - ООО «Полезная площадь» произведен осмотр помещения, в котором произошел пролив, по результату которого составлен акт обследования помещения.

26.05.2022 и 27.05.2022 истец уведомил ООО «Полезная площадь» и ООО Специализированный застройщик «КМ Немеко» о проведении 03.06.2022 повторного осмотра оценщиком ООО «Ассоциация судебных экспертов» поврежденного имущества.

03.06.2022 проведен повторный осмотр помещения оценщиком ООО «Ассоциация судебных экспертов».

ООО «Ассоциация судебных экспертов» по результату осмотра подготовило заключение  специалиста от 11.07.2022 № 94-22К, согласно которому упущенная выгода в связи с невозможностью эксплуатации объекта с 12.05.2022 по 26.08.2022 составляет 636 128 руб. 

Расходы, понесенные истцом при проведении экспертизы, связанные с проведением исследования, дополнительным выездом эксперта, изготовлением копии заключения составили – 29 000 руб. 00 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 17.06.2022 с требованием о возмещении упущенной выгоды, расходов на содержание имущества, расходов связанных с оценкой.

27.06.2022 ООО «Полезная площадь» и ООО Специализированный застройщик «КМ Немеко» заключили соглашение, в соответствии с которым в целях нивелирования репутационных рисков, предотвращения снижения продаж апартаментов, стороны договорились, что компенсацию восстановительного ремонта, компенсацию повреждения мебели, компенсацию расходов на отчет об оценке, производит  ООО Специализированный застройщик «КМ Немеко», поскольку в результате проведенных обследований установить причину пролития не представилось возможным.

13.07.2022 и 14.07.2022 ООО «Специализированный застройщик «КМ Немеко» на основании соглашения от 27.06.2022, заключенного с  ООО «Полезная площадь», в добровольном порядке возместило истцу стоимость восстановительного ремонта и расходов по оценке в общем размере 341 305 руб. 00 коп.

Поскольку упущенная выгода не была возмещена, истец направил в адрес ООО «Полезная площадь»  претензию от 26.07.2022 о возмещении ущерба, которая последним оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет.

Размер вреда (убытка) определяется по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его личного неимущественного или имущественного права.

Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят факты: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

При этом причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной). Кроме того, истец должен доказать, что принимал все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.

Исковые требования о взыскании убытков могут быть удовлетворены только при установлении в совокупности всех указанных оснований. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, обратившееся за судебной защитой лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ответчиками не были допущены нарушения прав истца.

Деликтная ответственность, по общему правилу, наступает лишь за виновное причинение вреда, то есть вина причинителя вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Материалами дела подтвержден факт пролива  12.05.2022, 13.05.2022 помещения № 1027, расположенного в КМ Tower Plaza по адресу: 

<

...>, что не оспаривается ответчиками.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), упущенной выгоды являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды закреплен в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25). При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В пункте 3 Постановления № 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды  учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления  (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды  кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.

При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Правовое значение имеет реальность таких приготовлений и отсутствие объективных препятствий для получения выгоды при реализации приготовлений при обычных условиях гражданского оборота.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец должен доказать, что допущенное ответчиками нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду; остальные необходимые приготовления для ее получения он сделал.

Наличие упущенной выгоды истец обосновывает тем, что использование помещения, а именно его дальнейшая сдача в аренду стала невозможна в связи с его пролитием. Размер недополученного дохода от сдачи помещения в аренду истцом определен на основании заключения специалиста от 11.07.2022 № 94-22К.

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что наличие перечисленных истцом обстоятельств объективно не подтверждает неизбежность получения дохода в спорном случае.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца реальной возможности сдачи в аренду помещения № 1027 непосредственно в период с 12.05.2022 по 26.08.2022, а так же принятия им мер по получению упущенной выгоды и сделанных с этой целью приготовлений.

Как указывает в своей позиции Конституционный суд, в делах о взыскании упущенной выгоды, неполученной в результате невозможности сдачи помещения в аренду, истец обязан представлять доказательства того, что он имеет намерение заключить с кем-либо договор аренды (Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2018 № 1188-0).

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

С учетом изложенного, представленное истцом заключение специалиста от 11.04.2023 № 072-23 не является надлежащим и достаточным доказательством по делу.

Истцом заявлен период с 12.05.2022 по 26.08.2022. При этом, как следует из материалов дела, до даты пролива (12.05.2022) истцом помещение №1027 ни разу сдавалось в аренду. На момент пролива помещения, помещение не было готово к сдаче в аренду третьим лицам (ремонт не был окончен), что подтверждается актом обследования помещения №1027.

Ни на одном из сайтов в сети Интернет по сдаче помещения в аренду, объявлений о сдаче в аренду нежилого помещения №1027, расположенного по адресу: 

<

...>, размещено не было.

Таким образом, вне зависимости от факта пролива помещения, истцом не заключались и не были заключены договоры аренды помещения и не получалась какая-либо выгода от его сдачи.

Истец в судебном заседании пояснил, что планируемая дата сдачи помещения - 01.06.2022.

Ответчик - ООО «Полезная площадь» представил в материалы дела коммерческие предложения относительно стоимости и сроков устранения недостатков, зафиксированных сторонами в акте осмотра нежилого помещения №1027 в результате пролива, согласно которым общий срок выполнения работ составляет не более 5 дней.

Таким образом, у истца имелась реальная возможность осуществить ремонт помещения после пролива к планируемой дате сдачи помещения - 01.06.2022. 

Доказательств того, что помещение не могло быть предложено для сдачи в аренду третьим лицам с 01.06.2022 истцом не представлено. 

Следовательно, невозможность сдачи нежилого помещения с 12.05.2022 не была обусловлена какими-либо виновными действиями ответчиков.

В заключении специалистом ООО «Ассоциация судебных экспертов» №94-КК от 11.07.2022 указан период с 12.05.2022 по 26.08.2022, метод расчета применен посуточно.

Ответчик - ООО Специализированный застройщик «КМ Немеко», оспаривая заключение истца, указал, что, исходя из анализа сайтов в сети Интернет по сдаче помещений в аренду, следует, что помещения большой площадью более 50 кв.м. (у истца 59,7 кв.м), не пользуются популярностью при осуществлении сдачи в аренду посуточно. Большие помещения сдаются на более длительные сроки - месяц и более. В подтверждение представил распечатки с интернет-сайта Avito и интернет-ресурса Яндекс, а также заключение ООО «Нижегородский институт судебной экспертизы» от 11.04.2023 №072-23, согласно которому рыночная стоимость арендной платы объекта исследования за период с 01.06.2022 по 31.07.2022 составляет 119000 руб.

Кроме того, заключение специалиста ООО «Ассоциация судебных экспертов» №94-КК от 11.07.2022 не учитывает, что помещение потенциально имеет конкуренцию (в том числе, иные апартаменты в этом же комплексе), следовательно, размер упущенной выгоды по заключению эксперта завышен.

Таким образом, представленное истцом заключение специалиста не может служить достоверным и обоснованным доказательством наличия и размера ущерба.

Поскольку истцом не доказано, что допущенные ответчиками нарушения явились единственным препятствием, не позволившим им получить упущенную выгоду; остальные необходимые приготовления для ее получения он сделал, при определении размера упущенной выгоды не учтены разумные расходы истца при получении доходов от аренды и, как следствие, не доказана совокупность элементов, необходимых для применения к ответчикам ответственности в виде взыскания убытков – наличие упущенной выгоды, суд отказывает истцу в удовлетворении иска.

Истцом также заявлено требование о взыскании 21 952 руб. 00 коп. компенсации на содержание помещения.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из содержания статей 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016 № 10-П указал, что несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества. Это обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию его общего имущества в силу прямого указания закона.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования о взыскании 21 952 руб. 00 коп. компенсации на содержание помещения у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, оснований для взыскания с ответчика 27 000 руб. 00 коп. расходов за составление заключения специалиста, 1000 руб. 00 коп. расходов на оплату дополнительного выезда специалиста, 500 руб. 00 коп. расходов на изготовление копии заключения по оценке восстановительного ремонта для ООО «Полезная площадь», 500 руб. 00 коп. расходов за изготовление копии заключения № 94-22К не имеется.

Государственная пошлина по иску в размере 16 162 руб. 00 коп. в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 580 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Апарт-Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) г.Нижний Новгород, из федерального бюджета 580 руб. 00 коп. государственной пошлины, перечисленной по платежному поручению от 19.08.2022 №162. Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд  через  Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда апелляционной инстанции или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 Судья                                                                                                                       Е.Н. Алмаева