АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1564/2020

18 мая 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от УМС г. Владивостока и администрации г. Владивостока:                    ФИО1, представитель по доверенностям от 17.12.2019 № 28/5-10001                и от 13.12.2019 № 1-3/3668, соответственно

от ИП ФИО2: ФИО2 (лично); ФИО3, представитель              по доверенности от 13.02.2020 № 25АА2862934

от Управления Росреестра по Приморскому краю: представитель                    не явился

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока и администрации города Владивостока

на решение от 06.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020

по делу № А51-14572/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о расторжении договора на реализацию инвестиционного проекта                   по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности –подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>

по встречному иску индивидуального предпринимателя Щербак Веды Владимировны 

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока 

о регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,3 кв.м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 с одновременной регистрацией права на 2/10 доли в праве общей долевой собственности за администрацией города Владивостока на нежилое помещение, площадью 29,3 кв.м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. V, с кадастровым номером 25:28:010027:127

третьи лица: администрация города Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690091, 

<

...>; далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304253921200060, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности – подвального помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

В свою очередь, ИП ФИО2 на основании статьи 132 АПК РФ предъявила встречный иск о возложении на Управление обязанности  произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,3 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. V,          кадастровый номер 25:28:010027:127, с одновременной регистрацией права на 2/10 доли в праве общей долевой собственности за муниципальным образованием «Город Владивосток» на спорное нежилое помещение                     (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,                   привлечены администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690950, 

<

...>; далее – администрация) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю                              (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 06.12.2019, оставленным постановлением                 Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 без изменения,                в первоначальном иске Управления отказано, встречные требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление и администрация выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами и просят их отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске – отказать.

 

Заявители настаивают на том, что предприниматель к реализации инвестиционного проекта не приступил, условия договора от 23.06.2004                    № ИП-292/2004 в установленные сроки надлежащим образом не исполнил, что влечет расторжение данной сделки и исключает возникновение                          у ИП ФИО2 каких-либо вещных прав на спорное имущество.                     При этом полагают то, что предпринимателем фактически вместо реконструкции осуществлена лишь перепланировка помещения, в результате чего не было создано нового объекта недвижимости.   

ИП ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. 

От Управления Росреестра отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители Управления, администрации и предпринимателя поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и поступившем отзыве на нее, соответственно. 

Управление Росреестра извещено надлежащим образом о времени                  и месте судебного разбирательства, однако своего представителя в суд                 не направило, об отложении судебного заседания не ходатайствовало, в связи с чем препятствий для рассмотрения дела по существу не имеется (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае оснований для их отмены не имеется.  

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Управлением и ИП ФИО2 (инвестор) заключен договор  от 25.06.2004 № ИП-290/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, предметом которого являлось подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Срок ввода объекта в эксплуатацию – ноябрь 2006 года.

При этом вкладом Управления в совместную деятельность определено спорное подвальное помещение, а вкладом инвестора – денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы на объекте (пункты 1.3, 1.4 договора).

Разделом 4 договора определена поэтапная реализации проекта. Изменение сроков возможно только по согласованию сторон (пункт 4.4).

Пункт 9.3 договора предусматривает, что Управление вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, если по вине инвестора нарушены установленные договором сроки завершения этапов.

Дополнительным соглашением от 22.03.2005 стороны внесли изменения в раздел 5 договора и установили, что с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект является долевой собственностью сторон (пункт 5.1); после выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем в собственность инвестору передается не более 8/10 (не более 80%) введенных площадей, Управлению – не менее 2/10 доли (не менее 20%) введенных площадей (пункт 5.2); оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнения всех обязательств по договору (пункт 5.4).

В рамках реализации первого этапа договора по заказу предпринимателя ООО ПИК «Градо» подготовило проект «Перепланировка подвального помещения под подсобную по ул. Светланская. 108-6, подъезд  № 2 в г. Владивостоке», согласованный Управлением архитектуры и градостроительства администрации (заключение от 11.08.2004 № 4/1252).

 

Кроме того, инвестором получено разрешение на строительство                   № 79/05, сроком действия до 31.12.2005.

По завершении второго этапа спорное помещение принято в эксплуатацию согласно Акту приемки законченного строительством объекта от 09.06.2006 № 589/06, утвержденному инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края от 09.06.2006.

Вновь созданное нежилое помещение площадью 29,3 кв.м на цокольном этаже дома № 108Б по ул. Светланской в г. Владивостоке 25.06.2012 поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:010027:127.

Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по делу № А51-1396/2017 на Управление Росреестра возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности муниципального образования «Город Владивосток»               на объект недвижимости: нежилое помещение общей площадью 29,3 кв.м,  расположенное по адресу: 

<

...>, пом. V.

 

Вместе с тем ИП ФИО2 отказано в удовлетворении требований  о признании незаконным решения Управления Росреестра от 04.12.2017              № 25/011/205/2017-9742 о приостановлении государственной регистрации          за предпринимателем права общей долевой собственности (доля в праве 8/10) на спорное нежилое помещение, являющееся предметом инвестиционного договора от 25.06.2004 № ИП290/2004 (дело № А51-30305/2017), а также               в признании права собственности предпринимателя на указанное имущество (дело № А51-14938/2018). Мотивом отказа в удовлетворении данных требований послужило избрание предпринимателем ненадлежащего способа защиты нарушенного права.  

После этого ИП ФИО2 направила в адрес муниципального образования заявление от 26.01.2018 по вопросу совместного обращения           за государственной регистрацией права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости.

В ответном письме от 22.02.2018 администрация уведомила предпринимателя о нарушении им условий договора от 25.06.2004                            № ИП-290/2004, указав на проведение инвестором перепланировки помещения без согласования с Управлением, и сообщила, что рассмотрение вопроса о регистрации права общей долевой собственности станет возможным только после надлежащего исполнения предпринимателем           своих обязательств и представления документов, подтверждающих проведение реконструкции.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что неисполнение предпринимателем обязательств по инвестиционному договору влечет расторжение данной сделки, Управление обратилось в арбитражный суд                с первоначальным иском. 

Основанием для предъявления встречных требований предпринимателя послужило незаконное уклонение Управления от государственной регистрации права долевой собственности на спорное нежилое помещение. 

Удовлетворяя требования предпринимателя и отказывая в удовлетворении иска Управления, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.  

В данном случае, проанализировав условия инвестиционного договора от 23.06.2004 № ИП-290/2004 и принимая во внимание фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, суды, правильно применив положения главы 55 ГК РФ и разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54), верно квалифицировали указанную сделку как договор простого товарищества (имеющего элементы договора купли-продажи будущей недвижимости).  

Так, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство  об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

Далее, в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 указано,              что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи                и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 1 пункта 7 Постановления             Пленума ВАС РФ № 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется                       от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью (абзац 4 пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54).

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права           на основании судебного акта об удовлетворении этого требования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы доказательства, суды пришли к обоснованным выводам о том, что фактически условия инвестиционного договора                     от 25.06.2004 № ИП-290/2004 исполнены сторонами, мероприятия                            по реализации первого и второго этапам предпринимателем выполнены                   в полном объеме и в установленные сроки (подготовлена проектная документация, получено разрешение на строительство, спорное помещение введено в эксплуатацию), вновь созданный объект поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право муниципальной собственности. 

Установив факт неправомерного уклонения Управления от государственной регистрации права долевой собственности на спорое нежилое помещение, реконструированное предпринимателем, суды признали встречные требования ИП ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 Выводы судов в этой части соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и согласуются                с подлежащими применению в данном случае пунктом 3 статьи 551 ГК РФ,           разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ № 54.

Мотивированных возражений относительно примененных судами норм материального права в кассационной жалобе не приведено.  

Принимая во внимание отсутствие в деле относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения предпринимателем условий инвестиционного договора от 25.06.2004                    № ИП-290/2004, суды не выявили предусмотренных статьями 450, 451, 452             ГК РФ оснований для расторжения данной сделки, в связи с чем также обоснованно отклонили первоначальный иск Управления. 

Доводы заявителей кассационной жалобы о том, что предпринимателем фактически вместо реконструкции осуществлена               лишь перепланировка помещения, противоречат установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, переоценка которых на стации кассационного производства недопустима в силу норм главы 35 АПК РФ. 

Позиция заявителей в этой части основана на неверном толковании положений части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и не учитывает того, что в результате реализации инвестиционного договора от 25.06.2004      № ИП-290/2004 было создано новое нежилое помещение, поставленное          на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. 

В целом все возражения Управления и администрации против встречных требований предпринимателя получили должную правовую оценку и мотивированно отклонены судами как несостоятельные. Иных доводов и аргументов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по делу, заявителями жалобы не приведено. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, судами в данном случае не допущено. 

С учетом изложенного кассационная жалобы удовлетворению                    не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу № А51-14572/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова                 

 

В.А. Гребенщикова