АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                    Дело № А32-6082/2018

Резолютивная часть решения объявлена 14.05.2019

Полный текст решения изготовлен 17.05.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению 

истец: ФКУ УПРДОР «Тамань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

ответчик: ООО «Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об определении возмещения за изымаемые объекты в размере 514 750 рублей

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, ФИО2 – по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности;

от АО «Союзгипрозем» - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агентства» (далее – истец, учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (далее - общество, ответчик) об определении возмещения за изымаемые объекты в размере 514 750 рублей.

Определением суда от 08.04.2019 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-7096/2018.

В соответствии со статьей 146 АПК РФ арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

В отсутствие возражений сторон суд возобновляет производству по делу и считает возможным рассмотреть спор по существу.

В судебном заседании истец просил иск удовлетворить полностью.

Ответчик с итоговой суммой выкупной стоимости участков не согласен, в отзыве пояснил суду, что первоначальный отчет об оценке от 23.06.2017 подготовлен с нарушениями.

Изучив материалы дела, суд установил, что в рамках рассмотрения спора по делу № А32-50016/2017 по иску учреждения к обществу об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 23:30:0601000:2486 (далее – изымаемые земельные участки) и определении возмещения за изымаемые объекты, распоряжением Росавтодора от 29.04.2016 № 728-р принято решение о резервировании земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 общей площадью 93 499 кв. м, в связи с чем, 01.12.2016 установлено обременение спорного земельного участка в пользу Российской Федерации сроком на три года, регистрационная запись № 23-23/044-23/044/018/2016-2720/1. В результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 образовано 5 земельных участков, в отношении 4 из которых истец заявил требования об изъятии: 

- с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; 

-с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; 

-с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; 

-с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная». Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2018 по делу № А32-50016/2017 исковые требования учреждения частично удовлетворены. Прекращено право собственности общества на образованные из земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 площадью 93499 кв. м. земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 23:30:0601000:2486, которые изъяты в собственность Российской Федерации. 

Требования об определении размера компенсации за изымаемые объекты выделены в отдельное производство с присвоением порядкового номера № А32-6082/2018.

Пунктом 2 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 25.03.2015 N 519-р на учреждение (ФКУ УПРДОР «Тамань») возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу положений части 5 указанной статьи Гражданского кодекса, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Письмом от 14.03.2016 № 1/726 истец уведомил ответчика о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 подлежит изъятию для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации строительства объекта «Строительство транспортного перехода через Керченский пролив» (далее – Объект) (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2014 № 790, распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 № 118-р). Учреждение также уведомило общество о том, что размер возмещения за изымаемые земли будет определен в соответствии с земельным и гражданским законодательством, о чем общество будет проинформировано дополнительно. 

Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. 

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

В связи с изъятием земельных участков письмом от 18.07.2017 № 1/1719 учреждение направило обществу проект Соглашения в связи с изъятием путем прекращения права собственности на земельные участки в целях обеспечения реализации проекта «Строительство транспортного перехода через керченский пролив» (далее – Соглашение), которым определен размер компенсации за изымаемые объекты на основании отчета об оценке от 23.06.2017 № СГМ/16-63/13 (далее – Отчет от 23.06.2017) (пункт 1 статья 2 Соглашения).

В соответствии с отчетом об отслеживании почтовых отправлений письмо получено адресатом 10.08.2017.

На основании договора № СГМ/16-63 от 01.07.2016 и задания на оценку от 19.06.2017, заключенного между ООО «СГМ-Мост» и ОАО «Союзгипрозем», ООО «Союзгипрозем» произвело оценку рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 23:30:0601000:2486, а также размера убытков, причиненных обществу изъятием данных участков для федеральных нужд.

Согласно Отчету от 23.06.2017 рыночная стоимость изымаемых земельных участков по состоянию на 08.09.2016 составила 513 000 рублей, размер убытков, причиненных изъятием, составил 1 750 рублей. Таким образом, размер возмещения по состоянию на 08.09.2016 составил 514 750 рублей. 

Отчет от 23.06.2017 прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в экспертном совете Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (экспертное заключение № 1398/2017-3 от 30.06.2017).

Как указано выше, статьей 2 Соглашения определен порядок взаиморасчетов сторон, пунктом 2 которой установлено, что в соответствии с Отчетом от 23.07.2017 сумма, подлежащая уплате обществу, составляет 514 750 рублей.

Поскольку общество не подписало Соглашение, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В рамках настоящего спора общество не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований изъятия принадлежащих ему земельных участков.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 05.02.2007 № 2-П) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. 

Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений. 

Поскольку основания, порядок и процедура выкупа изымаемых земельных участков проверены выступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-50016/2017, постольку в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ при разрешении спора суд исходит из обстоятельств, ранее установленных арбитражным судом при разрешении спора по делу № А32-50016/2017. 

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса должна быть соблюдена в полном объеме. 

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. 

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2, 3 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» данного заказного письма. 

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. 

К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Из материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно размера возмещения (выкупной цены) при изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 23:30:0601000:2486 для государственных нужд.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. 

По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса). 

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса). 

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса). 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в разъяснении по вопросам № 7,8 указано следующее. 

По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. 

Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

Как указано выше, в целях определения суммы, подлежащей возмещению, учреждением представлен Отчет от 23.06.2017, в ходе составления которого оценщиком выбраны 17 предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенных в Темрюкском районе Краснодарского края. Так, стоимость квадратного метра варьируется от 18,33 рублей (пос. Сенной Темрюкского района) до 56,15 рублей (пос. Прогресс Темрюкского района). Оценщиком также приведена таблица объектов-аналогов (всего 5 объектов) для изымаемых земельных участков. При определении рыночной стоимости объектов оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы. 

Указанный отчет прошел экспертизу в экспертном совете Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», по результатам которой экспертом ФИО4 подготовлено экспертное заключение № 1398/2017-3 от 30.06.2017. Экспертом сделан вывод о соответствии Отчета от 23.06.2017 Закону № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, а также заданию на оценку. 

Оспаривая указанный отчет и заключение, ответчик представил заключение № 037 от 19.11.2018 (далее – Заключение от 19.11.2018) о результатах рецензирования Отчета от 23.06.2017, подготовленный ООО «Алгоритм-Лаборатория экспертных решений». Из содержания Заключения от 19.11.2018 следует, что объекты аналоги № 2,3 Отчета от 23.06.2017, не имеют асфальтированного подъездного пути, то есть являются хуже объекта оценки. Оценщиком установлено 17 предложений по продаже земельных участков, для сравнения выбрано всего 5 объектов-аналогов, при этом основания исключения иных предложений в Отчете от 23.06.2017 отсутствуют (в нарушение пункта 22в ФСО № 7). В отчете от 23.06.2017 не раскрыта методология определения убытков в нарушение пункта 5 ФСО № 3. В связи с изложенным по результатам рецензирования в Заключении № 37 сделан вывод о несоответствии Отчета от 23.06.2017 требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Заключение от 19.11.2018 о результатах рецензирования Отчета от 23.06.2017, подготовленного ООО «Алгоритм-Лаборатория экспертных решений» не принимается во внимание судом, поскольку рецензент, подготовивший названный документ, не предупреждался об уголовной ответственности, исследование проведено вне рамок судебного разбирательства, а рецензия в отношении экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания.

Ответчиком также представлен отчет № 116 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482, по результатам которого оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 составляет 4 983 000 рублей.

Указанный отчет судом во внимание не принимается и не учитывается при принятии решения по настоящему спору, так как не соответствует принципу полноты установленных им сведений (оценен 1 выкупаемый участок, тогда как у сторон имеются разногласия по 4 участкам). Более того, оценщик, подготовивший названный документ, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

С целью установления фактических обстоятельств дела определением от 22.03.2018 судом поручено проведение экспертизы эксперту ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» ФИО5. 

В материалы дела представлено заключение эксперта № 2-Э от 05.05.2018 (далее – Заключение от 05.05.2018), из содержания которого следует, что:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, составляет 2 593 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, составляет 508 000, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, составляет 792 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м составляет 678 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют. 

После ознакомления с Заключением от 05.05.2018 стороны указали на наличие разногласий относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода.

Согласно позиции истца Заключение от 05.05.2018 выполнено без учета нормативных актов, устанавливающих особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков (отсутствует ссылка на Земельный кодекс, Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), что, по мнению учреждения, противоречит принципам законности, объективности, всесторонности и полноты исследований. Кроме того, учреждение указало на несоответствие используемых методов обстоятельствам дела, недостаточное исследование объектов оценки, неполное описание выбора сектора рынка. Также учреждение указало, что в анализе рынка объекта исследования и при определении рыночной стоимости объекта исследования  для обоснования отказа от корректировки по фактору «дата предложения» эксперт использовал сборник корректировок, неактуальный на дату исследования и не соответствующий сегменту рынка. По мнению учреждения экспертом необоснованно и без корректировок использованы объекты-аналоги, опубликованные более 6 месяце назад (не отвечающие требованию ликвидности), также нарушен порядок выбора объектов аналогов по принципу соответствия категории земельного участка. 

Более того, истец указал, что при определении рыночной стоимости выкупаемых земельных участков экспертом необоснованно не учтены расходы истца по уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности земельного участка, сохраняющегося у правообладателя. Истец связывает данную ошибку с тем, что Заключение от 05.05.2018 выполнено без учета нормативных актов, устанавливающих особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков, в том числе особенности определения их рыночной стоимости. 

В целом, истец полагает, что заключение не отвечает принципам полноты и достаточности. 

Согласно позиции ответчика экспертом правильно осуществлен подбор объектов-аналогов. Заключение от 05.05.2018 соответствует принципам полноты и достаточности, а также отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

С учетом позиции сторон, а также для полного, всестороннего и объективного  исследования обстоятельств дела определением суда от 12.07.2018 эксперту ООО «АФК-Аудит» ФИО6 поручено проведение судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков на дату проведения исследования. 

По результатам проведения экспертизы в материалы дела 25.09.2018 представлено заключение № 900/2018 от 14.09.2018 (далее – Заключение от 25.09.2018), из содержания которого следует, что: 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, составляет 2 614 395 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, составляет 512 295; 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, составляет 798 945 рублей; 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м составляет 683 305 рублей.

Общая сумма убытков, причиняемых обществу в связи с изъятием земельных участков, определена в размере 350 рублей. 

Ознакомившись с Заключением от 25.09.2018, истец заявил о необоснованности выводов эксперта и возразил относительно его принятия в качестве достоверного доказательства по делу по следующим основаниям. По мнению истца, экспертом неверно определена площадь исходных земельных участков; недостаточно изложено описание исследуемых объектов; неполно изложен выбор сегмента рынка недвижимости; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости соответствующего сегмента рынка; неполно исследованы факторы, влияющие на стоимость объектов исследования; экспертом необоснованно применены значения корректировок при определении рыночной стоимости объектов исследования.

29 октября 2018 года ООО «АФК-Аудит» заявлено ходатайство о замене Заключения от 25.09.2018 (с представлением нового заключения в материалы дела).

Согласно позиции ответчика относительно Заключения от 25.09.2018, от 29.10.2018 № 900 экспертом объекты экспертизы определены ошибочно, необоснованно определена рыночная стоимость как разница между исходным и сохранившимся у ответчика земельным участком; не обоснован выбор объектов-аналогов, которые, более того, относятся к другому сегменту рынка (отсутствует корректировка на местоположение объекта); объекты-аналоги по функциональному назначению отнесены к пашням, а исследуемые объекты к залежам; необоснованно применено среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (так как они утверждены для земель населенных пунктов); не достаточно точно определены границы охранных зон.

После поступления в дело Заключения 29.10.2018 истец представил пояснения, в которых указал, что экспертом правильно определены исследуемые объекты, а также верно выбраны объекты-аналоги; экспертом верно изложен сравнительный анализ по фактору местоположения объектов. Также истец пояснил, что установление охранных зон не влияет на стоимость земельных участков. Просил принять решение в соответствии с Заключением № 900 эксперта ФИО7

Определением от 29.10.2018 в судебное заседание, назначенное на 20.11.2018, вызваны специалист ФИО8 (ОАО «Союзгипрозем»), эксперты ФИО6  (ООО «АФК-Аудит») и ФИО5 (ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт») для дачи пояснений по заключениям.

В судебном заседании 20.11.2018 специалист ФИО9 (от ОАО «Союзгипрозем»), эксперты ФИО5 и ФИО6 дали ответы на вопросы суда и сторон, задали вопросы друг другу. В частности, эксперт ФИО6 пояснил, что уточненное заключение подготовлено в связи с ошибкой в площади участка (изначально она была ошибочно завышена) и данными об использовании участка (участок не использовался, а изначально эксперт исходил из того, что он использовался). Кроме того, специалист ФИО9 подтвердил, что исходил из того, что участок не использовался на момент исследования.

Представитель истца пояснил, что у него нет замечаний к уточненной повторной экспертизе (Заключение № 900, поступившее 29.10.2018), ходатайство об уточнении требований не заявил.

Проверив доводы сторон, представленные в материалы дела заключения, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. 

В статье 25 Закона № 73-ФЗ установлено, что на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

-время и место производства судебной экспертизы;

-основания производства судебной экспертизы;

-сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

-сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

-предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

-вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

-объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

-сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

-содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

-оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

В Заключении от 29.10.2018 отсутствуют сведения, подтверждающие предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (в пункте 1 отсутствует подпись эксперта), в связи с чем, указанное заключение судом как надлежащее доказательство не принимается. 

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № № 254, 255, 256 от 20.07.2007, № 611 от 25.09.2014.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. 

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО № 3).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки № 3 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. 

Согласно Федеральному стандарту оценки № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Изучив заключение от 25.09.2018, суд пришел к выводу, что при проведении исследования экспертом не применен затратный метод исследования, так как объект исследования позиционирован как незастроенный. Суд полагает такое исключение необоснованным, что в свою очередь влечет недостоверность всего исследования в целом. Таким образом, суд критически оценивает заключение от 25.09.2018. Более того, в заключении не указана дата, подтверждающая предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения перед проведением исследования. 

С учетом непоследовательной позиции ООО «АФК-Аудит» при проведении экспертного исследования (предоставление противоречивых заключений от 25.09.2018, от 29.10.2018) суд не доверяет выводам экспертных заключений, подготовленных ООО «АФК-Аудит», и не принимает их во внимание при принятии решения по существу спора. 

В связи с изложенным, суд полагает необходимым указать следующее.

При подготовке Заключения № 2-Э от 05.05.2018 к объектам-аналогам эксперт применил корректировку по передаваемым правам; корректировку, которая конвентирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости; корректировка по условиям продажи; корректировка на рыночные условия.

В заключении эксперт указал, что применение метода среднего арифметического значения для определения цены объекта исследования неправомерно, так как к объектам-аналогам применялись различные по величине (и соответственно по степени отличия) корректировки. В данном случае экспертом был применен метод определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Чем больше объект-аналог схож с объектом исследования и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу. 

При осуществлении исследования экспертом была осуществлена подборка предложений, по результатам которой выбрано 34 предложения о продаже земельных участков в Темрюкском районе Краснодарского края. 

В качестве критериев подбора эксперт определил:

- дату предложения (на основании сборника корректировок сегмент «Земельные участки» от 01.01.2017, составленного Советом экспертов рынка недвижимости, срок экспозиции участков, подобных исследуемому объекту находится в диапазоне 6-18 месяцев, экспертом принят средний срок – 12 месяцев);

-категория земель (земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства);

-местоположение (экспертом выбраны участки, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края, иные районы не учитывались);

- размер (использовались участки различной площади. При этом, в выборе аналогов эксперт руководствовался результатами исследований в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО10 от 2018 года, согласно которому участки до 10 га находятся в единой ценовой категории).

По результатам исследования экспертом выбраны 15 объектов-аналогов. Удельная стоимость объектов-аналогов находится в диапазоне от 120 до 500 рублей / кв. м. При этом, для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом применено средневзвешенное значение стоимости  в размере 243 рубля для 1 кв. м, что суд полагает обоснованным.

В рамках данного дела Заключение № 2-Э от 05.05.2018, получено по результатам проведения судебной экспертизы в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. 

Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ. 

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82,83,86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах отсутствуют. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В Заключении № 2-Э от 05.05.2018 содержатся исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами.

Достоверность рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной экспертным заключением, подтверждается совокупностью доказательств по делу.

Экспертом в Заключении № 2-Э от 05.05.2018 определена рыночная стоимость изымаемых для государственных нужд земельных участков:

- с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, в размере 2 593 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; 

- с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, в размере 508 000, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; 

- с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, в размере 792 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; 

- с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м в размере 678 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют. 

Суд считает, что заключение эксперта № 2-Э от 05.05.2018 основано на объективных сведениях о фактическом состоянии изымаемых земельных участках и наиболее реально отражает стоимость земельных участков категории сельскохозяйственного назначения в Темрюкском районе Краснодарского края, в связи с чем, считает необходимым определить размер возмещения в соответствии с указанным экспертным заключением. 

Частью 1 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. 

Вопрос о распределении судебных расходов может быть разрешен судом посредствам вынесения соответствующего определения, если данный вопрос не был разрешен при вынесении судом судебного акта, которым было окончено рассмотрение дела по существу (ст. 112 АПК РФ). 

В соответствии со ст. 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Как следует из материалов дела, первоначально учреждение обратилось в арбитражный суд с требованием об изъятии для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482, 23:30:0601000:2483, 23:30:0601000:2485 посредством перечисления со стороны учреждения рыночной стоимости земельного участка в размере 514 750 рублей на банковский счет ООО «Агро», рассмотренным в рамках дела № А32-50016/2017, решением по которому суд прекратил право собственности ООО «Агро», а также выделил в отдельное производство требования об определении размера компенсации. 

Поскольку при рассмотрении спора по делу № А32-50016/2017 судебные расходы по уплате государственной пошлины были распределены и возложены на ООО «Агро», постольку в настоящем споре расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в редакции заключения эксперта № 2-Э от 05.05.2018 (проведенному по ходатайству ответчика), постольку стоимость проведения указанной судебной экспертизы в размере 35 000 рублей подлежит возмещению ответчику за счет учреждения.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Производство по делу возобновить.

Определить обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возмещение:

-  за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 в размере 2 593 000 рублей; 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 в размере 508 000 рублей; 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 в размере 792 000 рублей; 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 в размере 678 000 рублей.

В требовании о взыскании убытков отказать.

Взыскать с федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агентства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 35000 рублей расходов на производство судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья             Р.Ю. Савин