АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12333/2019

г. Чебоксары

23 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.05.2024.

Полный текст решения изготовлен 23.05.2024.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе:

судьи Борисова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой А.А.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к акционерному обществу "Тандер", 350002, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Леваневского, д. 185; 428005, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Гражданская д. 77, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 1 443 614 руб. 16 коп., распределении судебных расходов,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Канаш Чувашской Республики (429330, 

<

...> Победы, 24, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии:

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.04.2023 сроком на один год,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с акционерного общества "Тандер" (далее – ответчик, АО "Тандер") 1 443 614 руб. 16 коп. долга за период с февраля 2019 года по 11.08.2019.

Исковое требование основано на статьях 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 19.12.2013 № Чбф/745/13.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 04.05.2021 по делу № А79-12333/2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021, иск удовлетворен частично: с АО "Тандер" в пользу ИП ФИО1 взысканы долг по арендной плате в размере 1 443 614 руб. 16 коп. за период с февраля 2019 года по 11 августа 2019, возмещение расходов по оплате государственной пошлине в сумме 26 875 руб. Предпринимателю из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 848 руб. 51 коп., в остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от требования о взыскании неустойки.

Определением суда от 01.11.2021 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Кузьминой О.С. по делу № А79-12333/2019 на судью Борисова Д.В.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.03.2022 решение от 04.05.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу № А79-12333/2019 отменены в части удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и распределения государственной пошлины. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии. В остальной части решение от 04.05.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу № А79-12333/2019 оставлены без изменения.

Определением от 19.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Канаш Чувашской Республики (далее – третье лицо).

Определением суда от 19.05.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу Канашского районного суда Чувашской Республики № 2-496/2022.

Определением суда от 10.01.2024 производство по делу возобновлено.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени, месте проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в представленном ранее отзыве.

Выслушав пояснения представителя ответчика, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.12.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № Чбф/745/13, согласно которому ИП ФИО1 передал АО «Тандер» в аренду нежилые помещения № 24, 27, 28 общей площадью 380,7 кв.м., на первом этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, под магазин торговли.

Согласно пункту 5 договора ответчик обязался платить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. На момент заключения договора постоянная часть арендной платы составила 190 350 руб. (500 руб. за 1кв.м.).

Пунктом 5.2.1 договора стороны предусмотрели, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, на индекс роста потребительских цен в Чувашской Республике за предшествующий полный календарный год. Изменение размера постоянной части арендной платы по указанным обстоятельствам осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к Договору па основании мотивированного обращения стороны Договора, направленного на три месяца до предполагаемой даты увеличения постоянной части арендной платы.

Дополнительным соглашением от 23.12.2015 стороны установили постоянную часть арендной платы в размере 227 167 руб. 71 коп. (596 руб. 71 коп./кв.м.).

31.10.2017 истец обратился к ответчику с письменным предложением об увеличении размера постоянной части арендной платы согласно индексу инфляции в России: с 596,71 руб./кв.м до 652,52 руб./кв.м. Ответчик уклонился от заключения дополнительного соглашения, ссылаясь на снижение уровня потребления и неблагоприятную экономическую обстановку.

Письмом от 27.11.2017 истец повторно предложил ответчику увеличить арендную плату за нежилое помещение до 652,52 руб./кв.м., начиная с 01.12.2017 года. Данное предложение ответчик также оставил без внимания, проект дополнительного соглашения не подписал и истцу не возвратил.

Письмом от 22.05.2018 истец попросил выслать в его адрес подписанный экземпляр дополнительною соглашения об увеличении постоянной части арендной платы, указал ответчику о том, что между величиной арендной платы, указанной в дополнительном соглашении от 01.12.2017 и фактически производимыми платежами имеется разница, которую истец считает задолженностью по договору аренды.

Ответчик вновь сослался на неблагоприятные рыночные условия и выразил нежелание пересматривать размер арендной платы до 2019 года.

По данным истца несмотря на отсутствие соглашения о новом размере постоянной части арендной платы, ответчик продолжил пользоваться нежилым помещением, а истец не потребовал в судебном порядке его изменения и не заявил о расторжении договора.

31.10.2018 истец обратился к ответчику с предложением заключить соглашение об увеличении размера постоянной части арендной платы с 01.12.2018 согласно условиям договора. Письмом от 08.11.2018 ответчик отказался от заключения соглашения об увеличении размера постоянной части арендной платы.

В период с ноября 2018 года и далее ответчик продолжил пользоваться переданным нежилым помещением и оплачивать арендные платежи в размере, предусмотренном дополнительным соглашением от 23.12.2015 в размере 227167 руб. 71 коп. (596 руб. 71 коп./кв.м.).

Претензией от 01.08.2019 № 16 истец просил ответчика погасить задолженность, считать договорные отношения завершенными и возвратить арендуемые помещения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы и возмещению коммунальных услуг за период с февраля 2019 года по 11.08.2019 послужило истцу основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 приведенной статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание литера А, расположенное по адресу: 

<

...>.

К зданию возведен пристрой литера А1 площадью 1273,3 квадратного метра, что подтверждает технический паспорт объекта от 25.02.2009 (том 4, листы дела 157 - 170). Согласно заключенного договора арендованные ответчиком нежилые помещения № 24, 27, 28, общей площадью 380,7 квадратного метра находятся на первом этаже здания литера А1 (пристрой).

На строительство пристроя Предпринимателем получено разрешение на строительство № 21-04.38-2016 от 17.05.2016, выданное Администрацией города Канаш Чувашской Республики (том 3, лист дела 22), разработана проектная документация 2016 года.

Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не оформлено.

Администрация города Канаш 10.09.2019 отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пристроя), сославшись на отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и на несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Таким образом, в аренду ответчику был передан объект, фактически построенный до получения разрешительной документации на строительство и не введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. 

Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязывает лицо, завершившее возведение объекта капитального строительства на основании ранее выданного разрешения на строительство, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из представления Канашского межрайонного прокурора от 14.07.2020 № 03-21-2020 следует, что разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию, подтверждающее его соответствие проектной документации и установленным законодательством требованиям, отсутствует, что свидетельствует о наличии потенциальной опасности причинения вреда жизни, здоровью и имуществу неопределенного круга лиц в будущем, что подтверждается выявленными в ходе проверки многочисленными грубейшими нарушениями противопожарного законодательства.

Решением Канашского районного суда Чувашской Республики от 05.11.2020 по делу № 2-1019/2020 признана незаконной эксплуатация Предпринимателем здания в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, выданного органом местного самоуправления, и выявленными многочисленными нарушениями законодательства Российской Федерации о противопожарной безопасности.

Решением Канашского районного суда Чувашской Республики от 27.07.2023 г. по делу №2-496/2022 исковые требования ФИО1 удовлетворены, за ФИО1 признано право собственности на нежилое здание площадью 2123,4 кв.м. с кадастровым номером 21:04:010307:378, расположенное на земельном участке, площадью 4480 кв.м. с кадастровым номером 21:04:010307:669, по адресу: Чувашская Республика, 

<

...>.

В ходе рассмотрения дела № 2-496/2022 ФИО1 осуществлялся сбор документов, корректировка проектов, изменение конфигурации земельного участка, устранение норм пожарной безопасности, корректировка технических планов. Земельный участок с кадастровым номером 21:04:010307:2 площадью 4 381 кв.м. был снят с кадастрового учета 19.04 2023 г. ввиду образования нового земельного участка с кадастровым номером 21:04:010307:669 площадью 4480 кв.м. Данный земельный участок образовался посредством межевания и приобретения дополнительного земельного участка у Администрации г. Канаш, право собственности на которого было зарегистрировано за истцом 19.04.2023. 

Указанные обстоятельства нашли также отражение в апелляционном определении Верховного суда Чувашской Республики от 15.11.2023 № 33-4773/2023, принятому по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 27.07.2023 по делу №2-496/2022.

Согласно апелляционному определению от 15.11.2023 № 33-4773/2023 при разрешении вопроса о признании права на самовольную постройку следует иметь в виде, что в силу положений ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит узаконению (признанию на нее права или приведению ее в состояние, соответствующее требованиям строительных и градостроительных норм и правил) либо сносу. При разрешении данного вопроса в суде правовая судьба постройки должна быть разрешена. В связи с этим отказ в признании права на самовольную постройку, которая не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам и должна быть приведена в соответствие с ними, означает по сути необходимость ее сноса. В связи с этим доводы жалобы о том, что часть предоставленных эксперту материалов была подготовлена истцом в период рассмотрения дела в суде (например, градостроительный план от 04.08.2022) не является основанием для переоценки выводов суда, поскольку самовольная постройка может быть узаконена не только путем признания прав на нее, но и последующим приведением ее в соответствие с градостроительными и строительными правилами и нормами.

Таким образом, в спорный период ответчик не мог использовать арендуемое помещение под магазин, поскольку был установлен факт нахождения спорного имущества в непригодном для использования по предусмотренному договором назначению. 

Доказательства того, что АО «Тандер» могло использовать арендуемое нежилое помещение в целях, предусмотренных договором, в спорный период или не использовало его по своей вине не представлены.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом 26.06.2015.

При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы, поскольку материалами дела подтверждается, что у ответчика отсутствовала возможность для использования спорного объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.

По смыслу изложенных норм правовой институт поворота исполнения судебного акта призван восстановить права стороны в споре, нарушенные в результате исполнения судебного акта, впоследствии отмененного судом вышестоящей инстанции.

При решении вопроса о повороте исполнения судебного акта суд устанавливает следующие обстоятельства: факт отмены или изменения ранее вынесенного судебного акта, вступление в законную силу нового судебного акта, факт исполнения отмененного судебного акта.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 26.01.2017 № 201-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы акционерного общества "ТАУРАС-ФЕНИКС" на нарушение конституционных прав и свобод частью 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", предусмотренная частью 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможность поворота исполнения судебного акта после его отмены полностью или в части только в том случае, если принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, вытекает из требований статьи 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Ответчиком в принудительном порядке в рамках исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Чувашской Республики – Чувашии по настоящему делу, произведена истцу оплата присужденной суммы в размере 1 470 489 руб. 16 коп. платежным поручением от 28.09.2021 № 281059.

Поскольку по результатам рассмотрения дела принят новый судебный акт о полном отказе в иске, суд считает необходимым произвести поворот исполнения решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 04.05.2021 по делу № А79-12333/2019.

В порядке поворота исполнения судебного акта с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу акционерного общества "Тандер" подлежат взысканию 1 470 489 руб. 16 коп.

Расходы по уплате государственной пошлины и судебные издержки в виде оплаты услуг представителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении иска.

 

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Произвести поворот исполнения решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 04.05.2021 по делу № А79-12333/2019.

В порядке поворота исполнения судебного акта взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества "Тандер" (ИНН 

<

***>) 1 470 489 (один миллион четыреста семьдесят тысяч четыреста восемьдесят девять) руб. 16 коп.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Д.В. Борисов